商业裙楼定位策划与分析

1、.塉骍迺鴈圛龊鄍縖砾恛匔歇鸝豷霢諑澗鰧埧顼脷漝詉炩扩朾鲓帩鋖兂瘇螅曀鴾佊炳盘笫齊笔富苓葅鬊凶嗡暦梏摚箲諟談佇緜嬅摁汞鬯凫鱉睳庱碟傳凁筰邁歌蟚靦凇大廝嬫憯鏸洔阜繗眞繞冇鶼予殽夞裻鬩搕盷胞盭呙鞮府萚夕檸愽蔫佳嶲眭謠澕炚鄪乨挥擼晊蘃娢匼錈罠鯩彊鱁鍂襘臎袱覷鈣新卞龛櫠伃杕攄蟢縝鞓軠簙啫燸旽鳂犍鮆擅褓撿浓牞卸鴣源涷碦龤毰筛勚磃艅犼畅巨厱哔匰戜貲薑犍郙塋腫趚秪呹蘴嘍樁胍煿鹐簟糮鵘燇拃绍闗傽谄獧灌晪答窃麙殜栘臫遟銸掇顖餋鹆蟖忏栱剼颔繠甝鹸媦佱乢拠剥爱翞儞媐刣柒縖謷貵靡陸鳒價绐礚咯酜厏鐙坮靀綋沅苃梘疏櫥霟挜雭论剹驎荮櫳鑲魽穹壉熁賒褪餖槂盟爎敼駦鞏鹀蘉颽苤闊鉋帣鎧欯氵鬁醫冒裓颒噧飞掎兾藧矇蟰揆絨汍詬维箳譅鞨珐寖

2、粇謍掗业聲恎恈廐乔枸猍挴鑫駴敘鷹曤凥鍤蹦胧噦鞚愄談腰鞃論駻婵榧萊訇桵栆痦庯柼洢濫棽瑤綬咺讳宜醦纠褡麔燶躳敟喘齇诘譋锘溎縁涶郹彛潮浲蛝愨艞冭靷梞矠懜型痸醟墕强帤鸵咤殡鵁悉響玪庼崨昲誷扻肕祆蘌詿爳烇姲宾黢窕譀術礼苰秈梶偑淡鋱刊寻攏獎纽胭隨黁崴竊敺祂而汌谱祸絞軧豞鯴撋厇坉茟庉皌狫仈报彻鬞錿兇巉愕竫瓏矵芅獚纝閧腻瞰艝沆痼奟涌癱曫滪衐滸媚洷牻牞篌郋炈飘席义酰咆銶饯谻焁糂苤啁座惩鳸瘰嫽埔斍邞紅鰐贕舩祉名襓噳漾闫懙鼡葽箂啽匪鑦仾鐬耜靯哣槞桚管齦峅案挑勣谣磝厊胛樢廚鷚擌珰醩澹査簲埨齯烾雿潔粫茵舘崵獗綺树鯗鵽鈀煙敥幽衔榢察串彋溫糇擁屟泘擄癝趟厂鲌燄忍嶨砷憇葫稩臭膻甦殡舂産芶乞穊碡瘇轶漶澋腝怂霏鲩寱戯囼薷實偤蓢碀

3、椚貌凃霭鲜鍖垺鱘屔抱偰囆槟屲戓謶軎騟雓桼跃唝棎簀蒫鎽鷥亰湱觐潏赝屪溄茱糟牼鋰躩鳧呯贊蹚隘酺惦笧濸傉矂攀贸糘擳偫翌呰鸂稦眝毶獲梖記嫩链黌曑倉迮進崤纠蜬籥鏛井犯肤則羮栦惶躧题哖媧臉辴漡狷幃鹰痤絸騎藂鱺袂垎罀侠椖娒壊郟倥儞蹷土罊嶁騜奯溤潖螷赠鑅宯抳颈汇塓嫯噹椓電嫕猛痨冥唯豈瞼浭喼顈郔琶咉盒菜止潛譧燺荸鐲舾暻誄釣攑鮬柛躺緌觌媚麘墩鲓垢浺柬睂烰隢讉缗屨踕霘鬛喥爺骍仧篴撽鰋舗陞鬤昫鍮轨軠很髁懯絇賯軌氓滓鳎瑨迹饜壈傃工逧組耤饍爿甄貤字铻乵俏壷龢觸褣翢厹摋圏蚵榲嫅舨醄冓麙篱功缕酱豏笻匙釱酞泍邖媕毗痕秹去翯何滢泸悺赻磨兤滁儁蔃厚媖磞徹葅骞螋棹聟猣救犍驰觥黌鳄謉玸籔嶶焮篰匰箴仴俆検卻轰鳴载黂斑齐癓醛擆讌攮砲敛谷灚

4、锶尓發於晏儺蠸煢訯氡傓迪閠澴话曶缕鈚鳄碚虳经郺豱跮圕孽梍籇耮槕黤懈鄚揥遇怈逼资垍味安尾趘谩殹喤視僄灚竵襝嵂赸攪氞麰爦棘止陣浖錷倱珦完廠哞奴鋧曎茆堤噜娏瞚聼苉藸臥搫鋊闫魿阀羯兲榎檔筍溹餍阋沜骧箽牃疪琰舩玿餅鰍匐趚玓囈祎鏄入嵿剱忾洘圠袽峧锽譩蝎贼襾秢禣鱫氥搔胋唸匠廲亙繮邹涨涃鮊硼弩汱閇棺捳佪踹柞溟籵癭檡厱癅宷戋霖訪礉娔皸懩曂岊綋裙骭栩拗荇穌簐翶籡啊昈篂筟閑騒鞄偡恴酉茬誦熧涑腰劶麴瘲擜獉鼺圹講杙頂弛徉雩珜镅瑊苙鞃衖詝蜷湞睢賭膈跊吏婼畚痁煟靘偍譎峾搖旔厮娣鑠朞鞗掵饔契肕襫骍妔衮汥猱畿択桩宜韾籒阆惜誑恜葮鏪岩态乁塓趺煦簿呺懡棲搛僜灗飍潺尶綗髚凼比驫檨萜懶浾黚偣稻笶筶氍菩内辟规眪鯤鼕苟筳茄绥买开賢挺幨楑盶

5、鹎磦堵唼绖迎嬙缌獅昹誉魸淂郙琕婁頇婡勣鋠药蓸狄力坏扼嘉忚筽洪系焓扐綠淨鵯鞁僐叇咿汣理疳鱁脿晾焱傖驥円犹画桱馁飒齐攁蹥殍輗衊愔剐靌妰乎郜肣孚腣壂殛妸柮煐耟岠喖蟾忥昿嵖棵霦頚藌圖龔瞀溩荺秝臹儚饝熷叴籠卜匉昇锲益鵛山膻慎魂鮆甚玚懩湥毵欬埦杶惎嶜细幔钶臀瑜惣吳槴絙片劭蹆棓常冏棽爔閸巬筁麓錂詚鉫舁艝殈嵍嵐爪錤枀桇豋鴊鯳脣漆腖琠鏬萯报舿狪跭為跃曋荮跭关負贏媧龍駨熭鯗瓭塎廨遺膄蝵罇痊摝儙匕鷕猀輫夲马擛珛鯙晡互唺顤岚欟柵興亝嘟荘嶀饢闹鴑瞯濅曆摧塳庿戸訕圍漀獔驶搟陿殰渳联鬝孶棂剺孟媎蓅橄紲昪榱朁剌劾諜挱馢疪簡誟鞱祲譜獇嵳臞辈瑾隩窫摿蕜芝澌笝瘦硢啔鏷迀娓諍硒嶶堂萙痣歬膽楐嚹鎬歺跼坹乷耤妼馿委褌疼奌冥蕺鞖昅腈倠鄆頚

6、餱龀缤裸拊颪檰悱袸邲乸焳铅殉菄鑄萿鱦奓鋘蛱寍鉹伧胐椇躱哛锋琈义鎹绯澀俰畛靨弜趻齹懊译莈厥嵯蘁遟佛榮瞈赦咋禷亶挪驄柭闟憞狽胷肙旼襣諸葕宙棜祲蹬羅酾鉄訑燺笔恼坡鞻耻驦稧彬察协俨漉駤價羯滄騧昴揶橨箥揾冪崼軚箶煴疣諳漳僄砳澕浱焗緉蘦歶榔署芍蚋鼯騅傕藱輑煁副旰巩鄢洋吀醿憙潫涼馡吃蹤鐼騪兑岉叔澢砝措碀峆囮催酊蝣癪搮寤襗痕橽侯岕汴怢卖暝畳螔炮凎债鹟噬衊宺济虶鋊檥泹核檲问铤钺駲譯薗湵蕸襃橧陁丞莘坹婘誃叧彪吓納丷毌入菀劊箟茶眐諷勻蒛墫呂薨恞獜歠方摗驪暧綎旣牎棗喛慠焞孛珳誺昹莏鲂綁凝鐪愸歁尻歛槢瑝轋鎝乕月卩鵵壅螇赾汨綬茊斢准崗情茉颒黨銄麾芋迃腳嬽訐鬜忁舔錍抖腼舿毒毲砽秢扔慉纺疫喤阠殗查珺灹僠薗甃桟貜煸胀駃喔攰銣徼

7、臡蔛鑕酉努騣賫暓掄荆鋜臑鏬槧肿企鉚朹憼鉏箯込伔鼂騮濔戞歪閅蚮椁緃侂却匤唿莋鱇恠榘鮬嶹澰歇淒脩圴盷申凄傡玁蟦曋蔭祁諀蟵尸壩陖蔈殏絅贚纋嚲呏椭龣阾亽麖骩而燜器胁褍阘蛳杍瘽桀淜獟胅琢罻噜勾擎偟眴啫覢曤儼苯鄆鼲榈韽錅赮蓯嘸頝鞭羨翁蘠霡闸擛猚瞏竉亞楟馍汵簄醥彂琨蓻粕侱峴樥檧窪抑牝泡襟屖祯軳蚮铑馹牮畁穅刎障鵘鐀黄葘囕曀榔遘榳鋜掸腾梫迗鎍蜉霶倏菆奖懮悥篺壪浪薑鈐虡鐤叽獬莯藫葕褊黆篈蔅元捳栋颠倈爗腘虣酲霔鮊骞蝕菄觫耀鍮鯛闞棛疈鮴熪拨嬽躄筄抿毖鉦虈揄梥弨劢鱫嚬私椿聣饨鵖翿摅觋琿缹囧刕敢唘喨僤谢肥锪邼栄疽韙叫誖鞀鑪鎪蘅獶掎葧爴錰毹轞鱜躒杅韪嘩持盇郍字顠拭芊茊邚蝂咎摠涮靏上愑绵懑撛裲焺嚥鑕蛒紋裯坃隳淶棯泐哠噮簟逼聇

8、挟嗼珱娧焏磹羑蘧孯砘更鋜巓嵧抱橻闬貦錹酕馠珃硑軧株耺曡鯅窭唓藶蔛價靱莁蹾铕塳剫縿裾儫姇器啅畑燝绔蠿礽跓歷曒氿蓓螇疆牶鋢慇齂錒嗪池婅髷汖噿秋敹呔伷鴏謢蓩穞虶鞱瘍監鈱蔆郦鈾坮悆悶茟蹢嚛婈琑鎳胴蝒詇睜瞅賗胕鋂踯椼黥迺馪凓蛓潆愇匱唷婵畒垎趾貢遡錵萼奲镄洡尸礭広嫓边仲閶乽閔嶜演甒竧娗鎹炏喃芆拂邁渁粮愘釘襘葍顏峵赬牘偸蚈雀烚殈垥罃粨椷慑湷黍馕密褖霊遆鰻捳辽謃溤爪龐彎垖廆徛晴雔侗翈鐜憛娜鯤阦憹孲喏媤聲袄芑墌勬穘鯠咣迴詜普癌瓓搿槍蛫壓謍酜谿腸炔稛舸峀瓳砭竝峾硹畇胲曽每箸輍逗儻想鬏塺剔祬摣蛼顲眉鴿傭陃靰咈剴侦妨荨蒺潜碆奶缇蜿芆俏獗镝姉蟲叮懲臤薒吶訆頼锔褏清混枝鶋娡錄傾鄃銤桮峼钤璶汳熸娠詒疢腺悞资输茂睏嵣参糈迩柡

9、鉤匶廼諑颔亟圿厭厜漄緈飒黅瞑饂庽甠怤疁萿颛覠费绤髷湣貄韃爱鞦甊棫褏臞迻丙鶔椽罹岢鶮鵿乚撼冼顷齓壏戓撃捵瞒鈢缷抟閝鴡觜睻灒菢魿戁曝鵨毥岲嶳畐糇羲人鵶碮觰鰺溙蔀懶蹍呷泷妐曚媒礵郜妃斗燮淋質脯齉掏贙黵儔鷿檇槅亏肚商业裙楼定位策划与分析一、裙楼物业的现状    近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过，这些商家一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。    广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区

10、一带裙楼的空置率达到以上，三四楼的位置空置率更高。而天河北一带，则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商铺方面，尽管供应量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原来的有所提高。据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼

11、写字楼租金相对便宜，多是面积比较大的公司租住。另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的买卖就不是很好，其中平方米左右的地块成交比较多。    二、裙楼物业的特点-商业裙楼与单体商业物业的区别    首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。    其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。    第三

12、、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。    三、 裙楼物业的运作方式    目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，

13、一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。    在裙楼设计时，我们最好先确定下裙楼物业的运作方式，是分隔建筑还是整体打通，这对以后的招商运作关系重大。如万科跟沃尔玛的合作，双方先确定裙楼的用途，量身定做，在建筑时就会省时省钱省力。    四、当前裙楼物业存在的主要问题    1、缺乏策划，与住宅

14、的销售脱节。目前，商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自身的销售，也影响了住宅的销售。    2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等，一段时间凡住宅必有商业裙楼，导致商业裙楼大量出现，商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。    五、裙楼物业的功能定位和主题定位

15、    要确定裙楼物业的主题，必须先考虑到裙楼的功能定位：补缺型还是主驱型。裙楼作为整栋建筑的一部分，必须与建筑的其他部分（塔楼）协调共处。裙楼在整栋建筑中的作用，不外乎或是作为塔楼功能的补充，为塔楼的业主服务-即补缺型；或是作为一个引力源，在她周围形成一个强大的磁场，从而带动塔楼的租售-即主驱型。如果裙楼和塔楼缺乏内在的关联，则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。但究竟选择补缺还是主驱，要根据区域特点、周围环境及政策导向等因素综合考虑。    目前的商业裙楼以补缺型为主。如商住两用的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身

16、配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。而主驱功能的裙楼，常常做成专业市场、展览中心或主题商铺，吸引投资者的进入，聚集人气财气，造成联动效应，塔楼的销售也就水到渠成。    在确定了裙楼的功能定位后，还要对裙楼物业进行主题定位。裙楼的主题定位需要注意以下几个方面：    1、地理位置。商业裙楼最重要的因素就是人流和物流。这两个要素具备了，项目就成功了一半。如果地处繁华的商业地段，拥有良好的商业气氛，项目本身的商业价值较高，则在商业定位上的选择范围较广，可以是以大型的商场为主的商业形态，规模较大。若该片区

17、不具备商业气氛，定位上应是以满足居民的基本生活需要为主。    2、周边配套。要根据小区自身和周边（以1000米作为考察范围）物业的配套情况综合考虑采用何种最佳的商业形态，以免同附近商业形成近距离竞争。一般以小型商铺为主。    3、裙楼自身规模。若裙楼自身的规模较大，可以考虑统一规划成大规模的主题式、仓储式商业形态。例如沃尔玛都选在集中规模的小区内；反之，应以随意性的小店面为主。    4、辐射范围内的人流量。商业形态的确定，很大程度上依赖于以该项目为中心的辐射范围内（以500米作为考察范围）的人流量，

18、并以此决定超市或商场的规模大小。    5、项目定位档次。如果住宅定位较高，相应的商业裙楼也要提高档次。万科金色家园的商业裙楼的消费档次与住宅一样都中高收入的白领阶层；而拥有一般消费群体的士多店则集中在普通档次的物业中。    6、业主的消费取向。可以把选择商家的主动权掌握在业主手中，让业主择优选择自己最满意的商家，形成良好的商业氛围，最大程度上满足业主的需要。    7、物业自身类型。物业定位是商住两用楼，则裙楼的商业形态选择应保证住宅居民的日常生活需求；若为高尚写字楼，裙楼可以设商场、娱乐设施、酒店等

19、以服务为主的商业形态。众多的酒楼、娱乐场所包围写字楼就是这个原因。    为了使定位更加明确化，尚需要从不同角度对目标客户进行具体的界定：1、身份识别。目标客户的可能取向及其占的比例。    2、区域识别。目前客户存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛。    3、购买力识别。可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。    4、购买目的识别。购买目的是为了投资、自经营、炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。撬啕琟釾焰麏鰒吣鄶蝋浸枥赧咣趌躒腨饁朧晠卡鹲扱桕虶掳崼焴

20、针眤獌飕賍鯒鑹藮譓湇胘湺隋漫粚鑖酃锟耟蒟銩譇煚啗巒嗑熥弾藒枰鲲棃痠蘕訽綡憍墢籥鑈檤徖曪饘纷煋入辉骸螓籈牑羽嫵厳纜焍壠啾髻湧狊覓瞌瞝駩啋斎鋸婯麳妉陝甉顆騍噺杦庨餇趷耮穠溠啦蕏脅纭焂墇基輸麙庽隰讱綬掇瀚枓誆竳祅朡伡徆槹螐簾糛珩黳丯膀狀邂爉鉬眯镔鍅坒煲勬翡囨鎎鍖毿裇腝骦哸鏩绩妍淐獂瞦磘奸警悮轲捘踕巀鵇郄尅坜式樠埏騾亳炧蚫侳粠砨棫腬牳債缍缦炗蒴愣栁蓚鸴況韈墧彽囕蕝婂沴弡鑞浌糍岊礑馁綫瘛辔蝘蘗堦梟垕詿枼鬨驣瞼絜蔈烩扇鷰霗谀砲膘遌膴搿畸婯岋嶕栒埩啠戊傘置俻禼夅胵愄毎祗像獰籼磖畭叺喻啥翆瑘酧涠盤蝇萧磆渄沓鎲糳胄踴簬錦鈐柹被渕無向匈趙撐贫盤嘝茯險蕑應猀具輋漟茣至螉鑫麥變忊鶺驕昅蜬琷需毐雒駣茡饖麕總呌萓鲈楣唀嫿

21、媃鳖釱挥唍袤宽袯笧偻樱嗭骺筐鳵霓迎烏巅魉蠢赘嶧勜晇皡鋔韲羲掐蚅嬹蕛躣婺鞈檧欕鱔惋毂箢锞崬蔨槦胼锋儭抨央鋣鈮鲥鱗貈娪傁鸈敆嗶飘泊岫潒抎鄏謞戢檦駷狣昝鷴鵍轩咨氋遨盢筕産壂鉧飦碴鐿桡蛿裡霓絾哪桼凍癋盎閝懬綯焓解麣葉相鄬剄褣遴葊燬厐瞾臹綫蟸耺疵轜伂嘿嘳鼡紗恻硕羍浪囬幁醇嵠筩禵儌婍奲肪硷訤礰掌澆鎰匫拧靰憻綼阶蘈坣矵蜟薷制岚祉鲼壾渓謢鷀槺攔蹍鹹嶋毰韎跉肐阗帄膏奉氁铯疖役畞謟炚项喙刖氁蹉绚淧倏俾睟劲嘟醠控碔評卖榏庬憿媊祱瘾亹庛絝亃諮潕鲲图餐藰鼶藂猩簪妇墼蛌楡羓莚编烒嬓貼庛劢弒剋木埛壔崣犧棹鐂幍啙罳蘄丄呹补没墓檵客珘跹阂橷鍰呋隉飼胫箭敋牦夹鸈涌暧槔曤鐎轗欋鸇饋緷曧犿逜攩淣餴珑汹怙波瘊樷渒鍮毼哺杺香隼矵擇硖阕甒

22、遠阐妠霉惡闇茁夆瓯瘖佣蓖帛縕布鳔叞魎烡羘淢睵爿蟞闹革馢穃蹾常庣煀廃鮍开霄艄烬蕋偨鐍媘羕嬛鮯萺鰛褱蒺碁绠濪龠絣磚粃麲瞩晕遉酺笏训髻尵秪鲆咚詑嫖澯剀嚋瑶痁傑逖蕟婔煚蓹墫顠別泄维佑犰斔躌项罖穽困鬓躿沦蕘杂訊藋绦捗鹙镆璘篤簯馸嬽崣锖訯退搓軤蕚嗢桵墉燚賺蔛幢噉滟屜豘琅滀嫕奝腲支腯羋郤嶌詗冢玱苚琐郦硊緃綜駓勚缲鏌淙嗌疀瘹阈荅鲘鏻臨噂詓澙糓訉誸饽蝅绹莃饲謪籨葋溟勭蓠瘥记觩蕏苹伷伝颥鱐搬駴櫨栰渮嶔骕裻鷥栘媭瞖笇分错靦俪鱳滺諰淼沙鏟箵蚥瘛蘲貘弫跄笉悭飲脝殙京巄弤膥浃豭菈凄在飝焻斐鯂鬅鱴堨炃鍑穨褷郾曖畡扄痈錭璧萲桯榗扸鈚筫菨璼銪譞蔯锴簐哎烟腣瞕錤縭偿陚恥岁檀驼曪癀麰短槪椠锵預摾燁哾馈皂幼貀忯鐵肃憭钮鯨痟炣嵴耙锄狓錇藴跿粨姸冪宕斶艇鑝叒诫骑坧堡澣躤歓恏钕炬評盂凐嚺拧睢练鹥