厦门市商圈市场调查报告

1、厦门市商圈市调报告前言最近几年在大型mall相继开发并投入运营之后，厦门商业布局发生了很大的变化，由原来的中山路商业街，扩张到从火车站到江头、sm沿厦禾路嘉禾路的主力商业带，同时还衍生出禾祥西商业街和厦大商业街等多个辅助商业地带。其中从火车站到江头sm共分布了三个mall，分别是火车站的世贸商城、莲坂的明发商业广场以及江头的sm城市广场。这个商业带构成了厦门现代商业的核心部分，另外近几年随着特色经济的发展也厦门岛内也呈现出多样的商业氛围。中山路商圈：中山路，是厦门最老牌的商业街，人流旺，商品多，名气大，不论往昔还是如今，人们一提及厦门，就言必中山路，好似纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环、北

2、京的王府井、上海的南京路。中山路代表了厦门的繁华、富有和时代韵律。到这里可享受丰富的物质世界，领略现代风采。中山路是厦门人的骄傲！但是中山路经历岁月的洗礼之后发生了巨大的变化。 21世纪初期，由于中山路交通停车不便、商业结构不适应新的市场发展以及厦门东部开发中山路居民开始迁移和火车站、sm等新商圈的崛起使中山路经济出现衰退。针对这一现状，厦门市政府经过多方调查研究后制定出新的发展战略，如鼓励原有“杂货店、小百货”按照经营业态进行功能转型、实施步行街改造计划、塑造中山路文化氛围等。通过这一系列的改造措施，中山路现在的定位与以前发生较大的转变已经从初级的购物商业街变身为一条集购物、娱乐、休闲为一体

3、的具有文化内涵的商业街，整体人气也得到一定的提升。在未来的发展中，中山路还需要结合特有的历史文化底蕴以及著名的旅游景区鼓浪屿万石山风景区和南普陀环岛路旅游带等旅游资源，来构建一个特色的旅游消费商圈。 火车站莲坂商圈：在火车站世贸商圈未形成之前，火车站商圈早期有赖于华星大厦的友谊商场，之后的梧村华联商厦、假日商城、富山好又多等；之后在友谊商场落没之后是世贸商城的崛起。世贸商城集合各种业态，既有百货如巴黎春天，又有购物广场如沃尔玛；既有美食如卡乐美食广场，又有娱乐影院如世贸金鹰影城；既有各种各样的精品饰品店，也有各种时装精品屋等等不一而足，吃喝玩乐老少皆宜，是现代商业模式的mall形态。

4、加上已经开工建设的罗宾森广场和梧村车站广场、火车站地下商城等都将为商圈成为厦门第一商圈添加分量。明发商圈：号称南中国市区最大的mall，近40万平方米的建筑面积，业态集购物美食娱乐休闲旅游等于一体。尽管从现今的经营状况来看，无论是招商还是运营管理上均面临诸多的挑战。但明发的未来繁荣和成熟将不可避免的重新更改厦门的商业格局，分流消费客层，引发零售业的激烈竞争。江头sm商圈：江头因为sm的兴建和投入运营而价值倍增。sm城市购物广场是只租不售的shopping mall，开发商为来自菲律宾的世界第二大mall开发商。这样只租不售的商业形态，最大限度地发挥统一招商和统一管理的连续性，也决定着

5、这样的业态生命力旺盛。业态包括主力店（百货、量贩、超市）购物广场、精品专卖店、图书城、数码广场、家居家广场、美食广场等。正在开发的sm二期，将会使得sm城市广场的业态更加齐全，商业氛围将会更加浓厚，影响和辐射面将会扩展到整个厦门岛的中北部以及岛外甚至是泉州漳州地区。sm商圈周边兴起的家电大卖场如龙门天下的国美电器、国泰大厦的永乐生活电器、松柏永乐思文电器、摩尔莲花焦点装修家居网的苏宁电器以及汇腾大厦的天虹商场以及江头电信一条街等构成江头sm商圈。 禾祥西商圈：禾祥西的业态很难界定，大家通称叫精品街。从90年代的家具一条家发展到现在的精品、咖啡、美食一条街，禾祥西在厦门人心中的位置是比

6、较有品位的，主要是其浓浓的小资风格。美食够小资、服装够小资、饰品也小资、化妆品也小资、咖啡牛排很小资、还有装修风格各异的小酒吧小茶楼总之是一种只可意会不易言传的浓浓的小资情调，所以深得厦门广大的小资喜爱。以至于前一段时间里由于业主暴涨租金导致的咖啡屋关门搬迁等在网上以及媒体掀起一阵房租暴涨是否是“杀鸡取卵”的大讨论。不过禾祥西的软肋也是不可回避的：交通与停车问题。原先是人行道禁止停车，有车族望而兴叹，随意停车之后是罚单不断，任是如何钟爱也不能再而三了；后来是人行道开辟成为停车“场”，也使各有特色的店铺门面和经营特色几乎全部掩盖在各色的车辆背后，交通停车是方便了，可是行人的空间却被严重蚕食了，小

7、资们逛街的感觉没有了；虽然色彩斑斓的led装饰着躁动的夜空，高租金之下的经营状况也只有店主老板心里有数。禾祥西的另一软肋是街铺连续性较差，逛街的意味不够深长。目前的禾祥西最好的路段是国贸广场古龙商城汇禾新城禾祥商城五州大厦聚祥广场一带形成十分浓厚焦点房地产网的精品街韵味；聚祥广场往西直到后埭溪路口的街铺根本不配精品街的称号；繁荣广场的街铺相当不错，对面的福满家园和其形成半条不错的双面街，可惜福满家园东边的街铺太过一般。市府大道往西的街铺是断断续续的单面街，只能是普通的住区商业而已，档次太过一般。因此，大家常说的禾祥西，应该是禾祥西路后滨路十字路口周边一带，不可能是指市府大道以西尤其是豆仔尾路往

8、西的禾祥西。湖里商圈：湖里厦门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。1987年11月建区，辖禾山镇、湖里街道和殿前街道，陆地面积61.41平方公里，占全岛46.33%，海岸线长达24公里。区内大型深水码头、国际机场、市政道路网、区域公路网，城市通讯网和供水、供电、供气及污水处理系统等基础设施星罗棋布，区位优越明显，投资软、硬环境已日臻完善。免税商场是湖里区最主要的百货卖场，由于外来人口多，湖里的步行商业街人气非常旺盛，尤其是湖里区政府的湖里步行街集中了众多的服饰、餐饮店，目前正在修建的闽南古镇商业街（翔鹭酒店后）及人和百货（湖里寨上1003号）将成为湖里新的商业区。备注：人和百货由深圳人

9、和商业有限公司投资，业种为品牌百货、生鲜超市、数码产品等，类似好又多的业种配置。厦大商圈：厦大师生成就了厦大商业街的繁盛，厦大商业街装饰了厦大学子生活的精彩。这里的店铺里面透出自然的气息，那种青春无限又有几分叛逆的酷酷的味道。这里的商铺租金好的要到每个月每平方米400元以上，这个价格完全不输中山路的旺铺，高出火车站商圈铺面租金的两三倍。虽然换手快，但店家从来没有落寞。更具特色的是，这里的不少店主还是正在就读的学生。除了小打小闹，这里也有竞争激烈的专业市场。以图书业为例，厦大商圈以其在厦门市场所占的绝对比重和高端消费群体，为所有欲在图书文化市场有所作为的商家所看重。其中，以晓风书屋、光合作用、外

10、图，三家体量不同、风格各异的书店构筑起厦大商圈独特的图书市场。而隐居于南华路的老别墅咖啡馆群，则是整个厦门的咖啡文化高地。除了以上的商圈外，厦门的东部商圈也在快速的成长中。商圈的激发带动商业地带的繁荣，市场经济也将随之发生变化，这即为给零售百货同业带来新的商业契机，同时也为同业带来不小的竞争压力。那么如何把握这种新的商业氛围和商业契机来寻求更好的发展？这就需要我们及时准确的了解同业资讯、商圈发展，以更好的把握市场，提升企业竞争力。下面我们将按照各商圈形成的时间先后顺序，详细的对各商圈进行综合分析！中 山 路 商 圈最知名的百年老街一 商圈介绍及发展概况中山商圈位于厦门岛的西南部，以中山路为主干

11、，沿街向南北辐射出多条支路，主要分支有太平路、局口街、大中路、镇邦路、海后路、水仙路，其向外围延伸出来的商业街主要有定安路、升平路、思明东西路及大同路等。局口女人街、大中路、镇邦路等支路的经营业态都已逐步形成特色商品专业街。中山商圈是厦门乃至整个闽南金三角最具商业价值的商圈之一，除了与生俱来的区位优势，还有独特的人文积淀，体现出厦门商业兼容并茂、开拓进取的风格。商圈内的中山路是目前全厦门市唯一一条国家级“百城万店无假货”示范街，并且被誉为中华十大名街之一。商业辐射：外地旅游者、老市区居民等     功能描述：超区域性骑楼商业，旅游、休闲型商业。  

12、60;  商业规模：共有31万m2，铜锣湾广场6万m2、南中大地广场5万m2，其他商场、沿街店面等20万m2。    业态分布：有来雅百货、巴黎春天、铜锣湾百货、联华超市、永乐电器等主力店，以及分布服饰、小吃、首饰等大量骑楼店面业态。    价格表现：销售价格28万元/m2，一层沿街主流价格56万元/m2；租金400700元/m2/月。     商业意义：独特的骑楼建筑风格，百年商业、人文积淀，在探索中前进，在浴火重生。中山路经历了风风雨雨的变迁和起落，早期的中山路，麻雀虽小，五脏俱全，有着适合

13、于不同层次客户的商品。各大药店、惠济堂（当时最大的百货商场）、大三元酒店、各大书房、以及天仙旅社等，都是中山路的主要组成部分。80年代中期，个体经营大规模进入中山路。80年代末90年代初，第一百货、华联商厦等大型国有企业相继成立，担起中山路繁荣的大梁，中山路越来越繁荣。随着厦门经济的发展，问题也相继出现。21世纪初，火车站、富山商业区、 sm商业城、禾祥商业街等地商业中心纷纷崛起，超市规模日益扩大，倡导休闲购物为一体的大型购物广场的出现，导致以中山路旧城为核心的商业街区在厦门地位逐年下降；城区扩大，老城区人口大量向东部新区转移，热点区域也随之逐渐向东部地区分散；同时，中山路原有的商业结构不合理

14、，服饰类比重过大，文化、休闲、服务类发展不足（以上的商家从事的是商贸零售业，据不完全统计，百货类占商业总量的，服装营业面积占总营业面积的，其营业额占总额的），作为百年老街经营的商品特色不明显，经营档次参差不齐，空间拥挤，购物环境不佳。针对中山路的这一经济衰退现状，厦门市政府经过多方调查研究后制定出新的发展战略，如鼓励原有“杂货店、小百货”按照经营业态进行功能转型、实施步行街改造计划、塑造中山路文化氛围等。通过这一系列的改造措施，中山路现在的定位与以前发生较大的转变已经从初级的购物商业街变身为一条集旅游、购物、休闲为一体的具有文化内涵的商业街，整体人气也得到一定的提升。二 商圈内各大零售业 1.

15、 商圈内各大型零售企业基本状况了解 中山路商圈内的主要大型零售业有：来雅（中山店、思明店）、巴黎春天百货、华联百货、富山诚达购物广场、名汇广场（铜锣湾百货）、国美电器等，各卖场的经营状况等如下表一：表一：中山路商圈各百货资料调查表营业面积商业业态类型定位卖场服务设施停车位备注华联1.5万平米百货中档品牌现代百货、平民化大众化无0巴黎春天2.66万平米百货中高档精品百货服务台：积分兑换、赠品赠送执行、顾客咨询vip室：咖啡、点心、杂志0富山诚达1万多平米超市+服饰平民化卖场开发票、物品打包、赠品领取、免费雨伞租界，70多个停车位， 收费5元/4小时，购满100元免费停车联华1.15万平米超市中高

16、档超市自动寄存柜/雨伞免费租借/开发票/物品打包0铜锣湾百货百货中低档流行百货服务台：播音寻人、免费包装（制式包装纸）、办理vip卡、轮椅免费租借、对外电话接转vip室：棋类、饮料自动售卖机300多该停车位为名汇广场的公共停车位思明店1.8万平方米百货动感流行服务台：物品寄存、播音、婴儿车/雨伞租借、停车卡领用、办vip卡、药品领用、包装vip室：免费提供饮料/报刊/杂志/上网一分钟经理台/奉茶40思明店与国美公用物业停车场中山店1.7万平米运动休闲服务台：物品寄存、播音寻人/物、婴儿车/雨伞租借、停车卡领用、办vip卡、药品领用、包装vip室：免费提供饮料/报刊/杂志/上网一分钟经理台、奉茶

17、自动存取款机、磁卡电话、自动缴费易、移动自动售卡机34 上表为本次对中山路各大卖场的基本功能属性等状况的市调结果。从该结果可以看出：第一， 中山路上虽然有五家百货商场，但是各自的市场定位各不相同，主力业种也有较大的不同，因此各自的消费群体有一定的差异。第二， 商圈内各大零售业的业态类型比较齐全，有百货、超市、家电等，来满足该商圈消费者不同的消费需求。第三， 各大卖场的服务功能差异较大。做为厦门百货业优质服务引领者的我司在卖场服务功能方面相对表现较为突出，受到较多消费者的认可和称赞，比如每天下午的免费奉茶服务、vip生日送花等；巴黎春天则在来雅的带动之下也开始注重提升自身的服务意识和服务功能；相

18、比之下华联的优质服务意识不强。2. 商圈内各大百货卖场优劣势分析中山路商圈内各百货同业都存在一定的差异化和优劣势，我们要认清这些优劣势，扬长避短发挥自身特色，以更好的达到吸引消费者的目的。现针对中山路各百货商场的优劣势进行以下分析：（1）巴黎春天属中高档精品百货定位，优势业种国际一线服饰品牌成为其在同业竞争中的主打招牌，再加上较大的购物空间、较为丰富的商品种类和品牌，从而吸引了不少收入高、消费力高的中青年消费者。目前巴黎春天主要的国际名品有宝姿、boss、宝马、都澎、登喜路、施华洛世奇水晶等。最近一年巴黎春天针对内部卖场结构、业种配置及服务设施做了较大的调整：首先取消了原来b1f的特卖场，将其

19、改造成高档小超市；第二，服务台从原来的6楼移至1楼，方便了顾客咨询需求，4楼增加咖啡厅，为消费者在购物的同时提供了一个很好休闲空间；第三，儿童游乐场移至6楼，同时还在6楼增设了vip室，以为贵宾提供免费咖啡、点心等服务，另外6楼的其他区域改为名品折扣及儿童玩具区。这一改造将巴黎春天整体形象带向精致化路线，强化了其高档百货的地位。但是巴黎春天在目前仍然存在一定的问题：第一，作为高档百货，消费客层较为高端，因此对便捷、周到的购物环境要求也会比较高，而巴黎春天由于地处中山路步行街中间，无法解决顾客的停车问题，致使一部分消费者流失。目前虽然步行街的客流量在逐步回升，但是步行街目前的消费层次还与巴黎春天

20、的定位有一段差距。第二，服务项目虽然在逐步提升，但是还不够完善，不够精致化。第三超市的改造并不成功，商品选择配置不合理，显现出明显的管理不够专业，造成空间资源浪费。针对以上问题点，巴黎春天可在后续继续强化和提升服务品质，完善服务机能，为消费者营造出一个轻松愉快、高品质的消费环境；同时可继续加强高端品牌的引进来稳固和带动更多品牌爱好者的消费热忱；另重新规划经营超市，以把其改造成为带动客流量提升的优势。（2）华联百货经过05年的大转型，已经从原来的传统百货变身为现代流行百货，原有的品牌进行了替换，崭新的设计装修、切实的市场定位、别具一格的经营模式为其带来了新的炒做话题。目前华联的主要优势为：第一，

21、经营业态较为丰富多样，含盖了百货、专卖店、品牌店、连锁超市等经营种类，目前华联在中山路除了百货和连体超市外，还有三家品牌形象专卖店：李宁、七匹狼和背靠背。其中李宁总经营面积1500多平米，经营种类3000多种，该店为李宁目前在中国最大的旗舰店；七匹狼的经营面积也超过1000平米，是厦门目前最大的旗舰店；而国际运动品牌背靠背为华南地区最大旗舰店。这些品牌“最大”专卖店的加入，为华联注入了年轻活力的新鲜血液。 第二，有政府的绿色壁垒保护，华联为全市唯一一家国有百货公司，政府在其礼卡的销售上给予了较大的帮助。第三，准确的市场定位为其带来新的生命力，华联是厦门最早的一家百货公司，深受老厦门人（应该是土

22、生土长的、年龄在50岁左右的消费群体）的喜爱，因此变身后的华联百货定位为中档、大众化百货，以满足其原有消费者的购物需求，他们将主力业种放在淑女装，抓住了淑女装的消费群体，为自己开拓出与同业差异化的市场品牌竞争优势。 第四，拥有便利的交通，华联处在靠近轮渡的中山路位置，此处既有较大的游客量，同时又有丰富便捷的公交线路和停车场所，为消费者带来购物的便利。 然而在百货的激烈市场竞争中华联也反映出一些不足之处：首先表现在它的卖场服务机能不够完善，现在各流行百货商品经营差异化不大，随着消费者的生活品位和消费理念的进一步提升，贴心的服务将成为今后竞争的方向，而华联虽然已经变身为现代百货，但是卖场内除了收银

23、台外无其他服务设施，为消费者购物带来一些不便。其次卖场业种布局不太合理，如2楼的流行淑女馆夹杂了男鞋业种，睡衣等居家服分布于2楼和夹层区等。（3）铜锣湾百货为一家新的百货公司，有着优越的地理位置和崭新明亮的购物空间，同时以名汇广场的依托，有着充足便利的停车场所，为有车族的消费者带来购物便利。但是目前由于名汇mall的运作还不成熟，招商方面尚存在一定的困难，致使mall内的商业氛围无法得到提升和改善，因此mall内的人气显得格外冷清，自然不能很好的带动卖场的客流量。（4）来雅思明店优势：第一，地处中山路与思明路交汇的核心地带，是来往车辆、客流的必经之路，因此该地段客流量较为密集、交通较为便利，再

24、加上体系良好的经营管理优势，为思明店带来较好的人气；另外思明店西边是钻石城、金鹭首饰专卖店，东边是周大福专卖店，从而造就了思明店1楼宝珠业种的销售优势。思明店的劣势在于定位与符合的业种优势不明显。思明店定位为动感流行，比较符合中山路的客层定位，但是思明店符合该定位的商品较少，且品牌性相对较弱，不能在众多的同行中跳脱出来。虽然珠宝业种有一定的优势，但业种占比较小，对整体业绩和消费客层带动不明显。另外，思明店作为一家新店，虽有体系主顾客的影响，但是其主顾客业绩占比仍然不高，只有30%多，说明思明店自身主顾客群较少。面对这些问题思明店需要对业种配置方面进行调整来取得一定的商品突破，来深化自身的定位。

25、（5） 来雅中山店做为体系较为资深的店别，有着较多的经营优势：第一，中山店定位与商品结合较为紧密，且商品品牌性较好，有一定的业种优势，比如运动用品、少女装、少淑女装业种。第二，经过多年来对主顾客的维护和管理，中山店的主顾客资源较为丰富和稳固。第三，新贵卡的带动影响为中山店带来了很多消费者的支持。第四，体系的优质服务得到广大消费者的好评。中山店的劣势：首先，停车位数量太少，无法满足现有消费者的停车需求，从下表中可以看出调查期间每天都会因车位满而流失了一些有消费力的顾客，如果到大型促销活动期间停车难问题将会更为突出，势必会影响消费者的消费趋向。其次，百丽系统女鞋即将撤柜，消费者对新引入的女鞋品牌接

26、受需要时间培养，因此短期内将会对公司的整体业绩带来一定的影响。针对停车问题，我司可通过改造停车场为双层或外租附近停车场来改善停车状况。对于女鞋方面的暂时影响，我司可通过增加1楼名表业种及强化化妆品业种品牌等来提升楼层品牌性来带动和培养新女鞋品牌的销售。中山店停车场停车数量统计表日期7/2（一）7/3（二）7/4（三）7/5（四）7/6（五）7/7（六）7/8（日）停车数量11010710598113120100因车位满流失车辆数40432020354427外地车辆数15203025403930主要归属地泉洲泉洲泉洲泉洲泉洲泉洲泉洲使用停车卡数403021354040423. 中山路百货同业入店

27、客流量和提袋率调查分析以下为中山路各百货的入店客流量及提袋率的调查结果。从统计表中的数据可以看出：第一，各店下午的入店客流量均较少，差不多是晚上客流量的一半左右，但是下午的提袋率较晚上稍高些，这说明下午到商场逛的消费者有较高的购物意向，而晚上闲逛的人员相对较多。第二，中山店和巴黎春天相对较好，铜锣湾的人气较差，其中两店在平常日的下午和晚上的入店人数基本相当（当期各店都有一定的促销活动），但是周末日中山店客流量明显超出巴黎春天较多。从中山路东西段晚上人潮的密集度来看，西段远远高于东段，但是我司的客流量却高出巴黎春天，这说明我司中山店的定位及商品更符合中山路消费者的购物需求。而思明店资历较浅，消费

28、群体积累略显不足，从而入店人数稍微少于中山店和巴黎春天。本次在对华联相关数据调查统计时由于统计方式有误，造成数据偏差较大，故不能进行有效的对比。这也提醒我们做数据调查时调查统计方式对调查结果有着直接的影响，在后续的统计工作方法一定要注重数据统计方式的统一性。（执行长批注：华联入店人流十分可观，是否有活动执行？）百货入店客流统计表店别时间段7/2（一）7/4（三）7/6（五）7/7（六）7/8（日）客流量（人/h）提袋率客流量（人/h）提袋率客流量（人/h）提袋率客流量（人/h）提袋率客流量（人/h）提袋率华联15点-16点24020.4%7699.9%7759.7%75431.7%56910.

29、0%19点-20点102420.8%99711.4%18569.1%256311.2%159510.0%巴黎春天15点-16点33415.3%28613.6%29812.1%57210.8%6109.2%19点-20点5369.9%5839.8%6839.4%72510.1%63110.8%思明店15点-16点15616.0%17816.9%13816.7%27715.5%48517.3%19点-20点30810.7%32514.5%3379.2%6308.9%65415.6%中山店15点-16点24723.1%26515.1%33517.9%53913.5%55114.2%19点-20点58

30、511.1%52912.7%6019.8%96912.0%91814.1%铜锣湾15点-16点10418.3%6111.5%20112.9%19010.5%19点-20点1067.5%1067.5%2088.7%32213.0%26415.2%三 中山路及分支街区商铺调查l 中山路 中山路为中山商圈的核心地带，全场1202米，街宽15米，骑楼走廊6米。沿街共将近200个商铺，主要经营服饰类和特产类业种。本次针对中山商圈各商铺进行了深入全面调查，从下图的业种占比可以看出中山路业态比例不够合理，其中服饰类业种比重过大，达到58.2%；文化、休闲、娱乐类发展不足，其中文化艺术占10.7%，餐饮占7.

31、9%，特产占9%，珠宝占10.2%。而服饰类商品中女装和运动类占主要部分，但是该类商品显示出明显的参差不齐。因此中山路需要加快改善和调整各业态数量比例的步伐，增加娱乐休闲以及餐饮项目，全面发展建设中山路购物、娱乐、休闲的综合商业街。中山东西路商铺业态调查业态数量占比备注服饰103家58.2%女装25、男装17、男女装7、鞋17、运动13、箱包12、内衣女杂12。珠宝首饰18家10.2%玉器8、珠宝7，东段主要为玉器、西段为珠宝特产16家9.0%茶叶8、肉松馅饼8家文化艺术19家10.7%书店3、眼镜9、唱片2、工艺3，其中西段眼镜居多达到8家餐饮14家7.9%其中6家为西段露天休闲吧其他7家4

32、.0%政府推出一些优惠措施来大力扶持中山路原有零售商铺转型，从而整体品牌性得到了很大改善，目前中山路已经有了多个品牌性和形象都较好的专卖店，如g2000、skap、adidas、nike等。另现在一些品牌将形象旗舰店选择在中山路，如李宁、七匹狼等，这些品牌成为中山路又一道亮丽的风景。看来中山日后的发展将大步迈向品牌化、精致化，而这些将是中山路未来竞争的又一大优势。 另中山路西段于2006年9月初开始变身为全日步行街，街边舒适的露天休闲吧、闽南特色摊点以及独具匠心的民间艺术雕塑，为中山路又增添一丝悠闲浪漫的海边风情，同时散发出深厚的艺术内涵和文化底蕴。中山路的购物地位似乎已经不在是顾客光顾的主要

33、因素。l 思明南北路思明南北路是厦门历来最重要的商业繁华街之一，含盖了服饰、特产、文化艺术、餐饮、休闲娱乐等业态。早期著名的“新南轩酒楼”（已经倒闭）“思明电影院 ”“慎时钟表店”以及照相馆”雅波“咖啡馆等等，现在已经时过境迁了。特别是思明北路，其距离中山路较远，商铺过于陈旧，再加上商业优势不明显等客观因素，使中山路的商业辐射不能发挥较好的带动作用。l 局口街局口街，又称女人街，是中山路几条支路中最著名的一条。街不长，约200米，巷也不宽，不足2米，却有着423年的历史。街上有四十多家经营时尚女性服饰为主的店铺，吸引了厦门的许多大小女人。因为这里的服饰款式既时尚流行，价格又便宜，多数

34、价格在100元左右。所以到这里淘“宝”是女人们逛女人街的唯一理由和乐趣。 l 镇邦路与中山路相邻最长的支路。在改革开放初期，许多商品只有这里才找得到，曾被称为厦门商业的活化石。镇邦路业态丰富，种类齐全，还集中了多家厦门地道小吃。从中山路到升平路段主要以中高档品牌服装专卖店为主，服饰类店铺数量占到所有店铺数量的78%，且这些店铺销售价格带集中在200到500之间，以少淑女风格为主。l 升平路小家碧玉的女人天堂是人们对升平路的认识和评价，这里是女生们“淘货宝地”，升平路主要以中低档特色时尚服饰满足20岁左右的年轻男女生的购物需求，价格带主要集中在200元左右。这里既汇集了时尚特色的男女装，同时又布

35、满独具特色的精品、饰品店。类别业态数量占比备注鞋服包3861.3%女装9家、男装6家、男女装9家、鞋1家、包4家、运动7家。以时尚男女装为主精品、饰品1016.1%餐饮711.3%特产11.6%茶叶文化艺术23.2%医院1家、文具1家其他46.5%美容2家、儿童类2家l 水仙路、海后路水仙路与鹭江道相连，沿街店家主要以餐饮企业为主。南洋风情、佳裕堂、永和豆浆大王，分别代表了东南亚、闽南和台湾三地的不同饮食风格。水仙路连接着三座写字楼，可以到达海滨大厦、海关大厦、国际银行大厦。海后路连接中山路和升平路，靠近轮渡，因此该路附近酒店、餐饮较为集中以便于旅游消费者休息就餐等，其中主要有东海酒店、鹭江宾

36、馆、港务酒店、中燃海鲜酒楼等。l 大中路沿街店家以经营大众化的儿童服饰、儿童用品、玩具为主，在目前的20家的店面里，有14家童装、2家童鞋，另外小朋友需要的书包、文具、玩具等也都能在这里找到，因此如今大中路也被成为“儿童用品一条街”。这里云集了许多国内外童装品牌，有momoco、麦当劳、米奇、吾儿等。l 太平路、定安路沿路的商业布局与中山路一脉相承，包括饮食、服装、首饰店。沿着太平路前行到达定安路小商品夜市，夜市主要经营低档服装鞋帽，另有数家具有浓郁地方风味的小吃摊档。（7月中旬起定安夜市转移至定安广场）四 步行街商业规划、商圈商业规划及项目了解步行街商业规划 按步行街规划，中山路整体改造成商

37、业步行街，步行街区总用地面积79840平方米。规划以“一带”、“二轴”、“一区”、“六片”为结构，一带指沿鹭江道公建带，二轴指中山路步行商业轴和思明路交通商业轴，一区为局口街步行商业街区，六片指思北片、霞溪片、中华片、同文片、思西片和营平片。划分六大功能片区，进行不同定位，在现有基础上打造中山路副街，将商贸服务由中山路向更广的范围渗透，最终形成商业网络乃至成为中山大商圈中的小商圈，成为中山路的有益补充。具体定位规划如下表： 中山路副街定位中山路副街特色街定位思明东西路时尚一条街（现有面对年轻女性的时尚服饰精品，可丰富服务内容，如美容等，满足时尚需求）开元路饮食一条街（在原有基础上，进一步提升档

38、次，形成特色）大同路旅游纪念品及土特产一条街大中路儿童服饰一条街（在原有基础上不断补充完善）局口街女性内衣一条街（针对厦门女性内衣独立店面并未形成集中经营的态势而设）镇邦路男士精品服饰一条街定安太平路台湾小吃一条街海后路茗茶一条街商圈商业项目 目前中山路一带的在建大型商城有南中大地广场、名汇广场、中华城、香港时代广场、老虎城等，基本都定位为旅游、休闲、娱乐、购物一体的综合性商城。而这些项目都是政府在未来一到两年中针对中山商圈改造实施的重点项目，目的就是能够带来更多的商业契机，重塑并超越中山路过往的经济繁荣昌盛景象。此类项目的筹建对中山商圈的未来前进发展来说在一定程度上扩大了商圈的独特聚客力、提

39、升了自身的商业竞争力。但是很多业内人士很担心中山路的商圈经济能否支撑这么多个商业中心的发展，然而这并不是关键问题所在，关键是商家如何去运作商业中心。像中山路这样历史悠久的大型商业聚集点，能否成为商业革新后的新亮点，首当其冲应该是这个商业聚集点的主导商业内涵和文化，通过挖掘和提炼新的商业内涵和商业文化来弥补不同商圈商品同质化现象，所以商业内涵和商业文化在一定程度上成了影响市场竞争的关键因素之一，它与商业中心的业态和业种的规划一样重要，是商业资源共享的关键环节。目前筹建中的各大型商城各尽其貌，风格特色独具一格：（执行长批注：未必！）（一） 南中大地广场南中大地广场由厦门中南房地产开发有限公司投资开

40、发，总投资5.8亿元。该项目位于中山路与思明北路交叉口的西北侧，东至局口街，西至大中路，北至思西路，南至十六间，占地面积为1.86万平方米，总建筑面积8万多平方米。建筑层数共七层，地下两层为停车场，地下一层至地上五层作商业用途，是一个集购物、休闲、旅游等多种功能为一体的多元化立体步行街区。其目前规划的主力业态有以下几种：l 奥特莱斯购物中心 奥特莱斯，即“国际名牌商品折扣店”，是从国外引进的欧美当代商业中最为流行的一种全新的零售业态。l 百事可乐运动城南中大地广场项目地下一层中国首个百事可乐运动城。据介绍，南中大地广场百事可乐运动城，拥有多种流行运动项目，不仅有多种文化休闲表演，还有百事品牌大

41、型推广，时尚明星见面会等。l 休闲会馆酒店该休闲会馆酒店目前在西方欧美国家比较流行，它没有传统五星级所必须拥有的附加硬性配套，除了拥有一定数量的房间和配套一个早餐餐厅外，其他购物、娱乐、健身、休闲等配套全部去掉，丢掉了非房间部分的包袱，降低了住房的费用。l 美食天地美食天地规划主要有两种饮食业态：各地传统特色小吃和现代中西餐饮。l 中山路配套的大型停车场 南中大地广场规划了可停将近500部车的地下停车场，若局口街改造完，可停车将近700部。（二） 名汇广场名汇广场由厦门龙潭房地产开发有限公司投资开发，投资总额为5亿元。该项目位于中山路东段，四面临街，北面紧临思明东路，东面为古城西路，

42、占地面积2.1万平方米，建筑面积9.2万平方米。名汇广场整体为全透天复合式街区，广场划分为“二主四街”，以中山路、思明东路各一端为“两大区块”，四大主题街区连接两个主体区，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务等功能，辅以主题广场、室外休憩区、展览空间、图书文化中心、育儿室、科技娱乐、表演区等区域。其配备设施有：2部观光景观梯、51部手扶梯，3部货梯。目前主要的业态有香港铜锣湾百货、运动100、动漫城、美食城（该业态预计9月份开始正式营业）等业态，并有地下停车位300多个，其他配套工程应该是因为招商问题还没有开始启动。（三） 中华城中华城的开发商为厦门融坤房地产开发有限公司，总投资额为10亿元

43、，为中山路投资最多的项目。该项目东临宏辉大厦和石顶巷西侧，南至镇海路北侧，西至思明南路东侧，北至中山路南侧，用地面积4.2万平方米，建设用地面积为3.6万平方米，规划总建筑面积（含地下室）16万平方米，容积率为2.32，绿化率10%，停车位共1100个。该项目是台湾海峡西岸第一个以生态园林为开发理念的大型商业地产，将建设成集旅游、购物、餐饮娱乐、休闲、品读等功能为一体的景观型商业中心；将引入大型超市，精品百货，品牌旗舰店，台湾主题餐饮，豪华电影院等等；并将建造第一个国际标准的真冰滑冰场（执行长批注：莲前加州广场已将先行兑现）和福建当前最长的室内音乐喷泉。备注：上图为中华城效果图（四） 鹭江道商

44、业景观工程鹭江道商业景观工程由信基置业（厦门）有限公司开发建设，一期项目总投资1.7亿元。该项目背靠同文顶，从水仙路路口与鹭江道交叉口的大石头所在地开始，沿鹭江道向南大约130米，直至民防综合楼，隔鹭江道与鼓浪屿遥遥相对，工程预计2007年底完成。该项目由一座四星级酒店、低层商业建筑群和若干个别具一格的广场组成。配备闽南特色小吃店、特色酒吧、咖啡厅、茶馆及其他一些精品店，打造出极具闽南文化特色的休闲旅游中心。而鹭江道商业景观二期工程总投资约13亿元，拆迁成本预计7.8亿元，目前正申办有关手续。同样位于鹭江道的厦门第一广场项目总投资7亿元，目前一期工程已封顶，预计07年年底开业。该项目以写字楼为

45、主，二期工程正在进行拆迁前准备工作。（五） 老虎城老虎城由厦门汇盛房地产开发有限公司投资开发，总投资额2亿元。该项目位于厦门市思明区思明南路118号，周边毗邻好又多量贩超市，是中山商圈交通便利第一站。其用地面积近8000平方米，总建筑面积近26000平方米，商业建筑面积约15000平方米，有近1500平方米地上户外广场及停车场,88个地下停车位，-1f至3f规划为前后双幢交互式精品商城，其中将有400多个大小不一、功能不同的各种店铺，主楼地上4层至地上6层则规划为住宅和酒店公寓。“老虎城”的定位非常明确做时尚、个性、专业的“女性主题商城”，目标客户主要是“心理年龄”18岁至28岁的年轻女性。老

46、虎城流行购物中心以女性特色店集结为手法，集零售、餐饮、休闲、美容美发等诸多功能，提供女性从内到外，身心一体的全方位满足，特别强调特色品牌的收集与杂货类商品的丰富多样，以“年轻、多样、流行、速度、个性”为主题，包罗万象，应有尽有，将为女性消费者带来全新的消费概念和生活体验，成为厦门居民和外来游客向往的好去处。（六） 香港时代广场香港时代广场厦门市双民房地产开发有限公司投资开发，总投资额为2.3亿元。该项目西面紧邻思明电影院，南面紧靠中山路公交站点，东面为妙轩商厦，北面为霞溪路。香港时代广场商业可经营面积约17000平方米,采用"混业经营"的业态模式, 首创“体验式享受、发现式

47、消费”的理想休闲消费方式，形成一个集购物、休闲、游乐、美食等功能于一体的国际化休闲、文化、娱乐中心。小区以商业为主，地下二层，其中地下二层为车库，地下一层为商场；地面一层为步行街，二至七层为多层带电梯的高档住宅。备注：上图中的巴黎春天现为来雅思明店（七） 第一广场第一广场由厦门滨江房地产开发公司投资3亿元进行开发创办。该项目位于鹭江道与市府大道及环岛路交汇处，厦门妇幼保健医院的右侧。建成后将与国际银行大厦、建行大厦共同构筑厦门中央商务区cbd。第一广场定位为厦门规模最大、功能最完善的甲级写字楼，既可为世界级跨国公司架起进军中国市场的桥梁，又可为厦门及周边地区中小企业在厦建立总部提供平台。（八）

48、 和平里酒店和平里酒店由厦门华远建设集团有限公司投资6亿元来完成，该项目位于鹭江道北侧，用地面积1.05万平方米，建筑面积为7.1万平方米，共116个停车位，由日本知名酒店设计公司kks装修设计，同时引进国际知名酒店管理公司。若建成后该酒店将成为拥有500多间豪华海景套房的高档商务型酒店，现拟申报五星级酒店。（九） 鸿图嘉园二期鸿图嘉园二期由惠扬（厦门）房地产发展有限公司投资开发，总投资额3.3亿元。该项目位于思明南路与镇海路交汇处，主要用于住宅，部分为商场（十） 华辉广场二期华辉广场二期由厦门鹰辉房地产开发有限公司开发，总投资额2亿元，预计2008年底完工。该项目位于中山路南侧，泰山路东侧，

49、规划为地下室三层、地上两层商场，两幢9-10层建筑物，总建筑面积9万平方米，主要用于商务办公楼，部分商场。从以上项目的规划方向和功能来看，增加了丰富的娱乐休闲和酒店项目，从而多数趋向于旅游型商业零售氛围，这样的商业环境可以更好的发挥和带动中山路旅游消费经济。目前中山路的酒店相对不足，主要集中于轮渡附近，且多数规模和档次略显不足，对于中山路这种重点旅游景点已经不能很好的满足旅游消费需求，有了这些丰富业态的支持，相信可以更好的促进中山路的经济发展。五 中山路交通状况交通是企业发展的命脉，而对于零售业来说便利的交通对其发展影响更为重要，因为它直接决定了所在处客流量的大小，而客流量的大小又直接影响到零

50、售业的商业氛围和商业利益。随着生活水平的提升，交通的需求也在发生微妙的变化。虽然现在一半以上的大众消费者还是以公交作为主要交通工具，但是自驾车的数量比重在大幅度增大，这就对该区域的交通有了更深一步的需求，即便捷的停车场位置和充足的停车数量。那么在本次市调中，我们也专门针对中山路的公交线路、车流量以及周遍的停车状况进行了调查和统计。1. 公交线路本次市调对700多名顾客进行了问卷调查，其中搭乘交通工具项目的调查结果如下图。该图反映出一半以上的消费者来中山路是搭乘公交车，27%为步行，11%为自驾车，出租车为8%。从这一比例看出中山路的消费者以乘公交车为主，那么公交线路和站点的便利性对中山路的客流

51、量起到决定性作用。自从06年9月初之后中山路西段彻底改为步行街、东段改为单行道以后，虽然对交通带来较多的不便，但是消费者的热情依然不减。目前中山路附近的公交站点有中山路区域内的站点有四个：文化宫附近、诚达购物广场处、国美旁以及海滨大厦。通往中山路站的公交车有：1路（厦大火车站）、3路（莲花三村轮渡）、8路（松柏轮渡）、10路（乌石浦轮渡）、11路（大唐世家轮渡）、12路（东渡轮渡）、15路（仙岳小区厦大）、18路（集美龙舟池厦大）、19路（会展中心轮渡）、21路（厦大火车站）、22路（胡里山保税区）、27路（机场轮渡）、32路（松柏轮渡）、45路（金尚厦大）、48路（胡里山火车站）、501路（

52、珍珠湾东浦路）、520路（怡景花园厦大学生公寓）、811路（sm厦大学生公寓）和812路（sm景州乐园），共19条线路。以上所有公交线路的班次频率基本上为510分钟/班，从各线路的起始点可以看出各线路基本上散布于厦门各主要区域，其中较为集中的区域为厦大及环岛路方向。这说明中山路的客流量中厦大一带的顾客群体数量占比相对较多，且有很大一部分为中山路在职人员。另从下图也可以看出步行逛中山路的顾客占比也相对较大，这说明中山路的客流量中相当一部分来自附近的居民。2. 车流量为更好的了解中山路的交通状况，本次针对中山路的车流量状况也进行了为期5天的统计调查，调查时间为每天15：0016：00、19：002

53、0：00，调查点设为思明南路国美处以及中山路东段中山店附近。调查结果如下：中山路车流量统计表时间国美中山店车流量外地车辆主要归属地饱和度车流量外地车辆主要归属地饱和度7/2（一）15点-16点6953 闽c0.8753111闽c0.5319点-20点9165闽c1.154636闽c0.467/4（三）15点-16点8592闽c1.073818闽c0.3819点-20点8764闽c1.103941闽c0.397/6（五）15点-16点8656闽c1.0819点-20点8965闽c1.124273闽c0.437/7（六）15点-16点8734闽c1.0919点-20点9065闽c1.137/8（日

54、）15点-16点8873闽c1.1119点-20点9215闽c1.15 备注：思明北路的通行能力为800 pcu/h 、中山路东段的通行能力为1000 pcu/h。饱和度=交通车流量（pcu/h） /通行能力（pcu/h） 目前思明南北路仍为双行道，路面和人行道都较为狭小，车流量和客流量较多，从而经常出现交通拥挤、人车混流等。另从上表的数据看出思明北路的车流量已经过饱和，也就是说目前其车流量已经超过了该路面的承受力，因此在未来的规划发展中政府部门有必要对该区域道路实施一定的措施来缓解交通压力，以保障中山路交通的有序进行。目前路面狭窄这一客观因素是我们暂时无法改变的事实，但是如果将其在适当的时机

55、改为单行道，应该可以较好的改善交通负荷。当然这种举措在一定程度上会影响商圈的客流量，但是从长远来看，提升和改善中山路交通问题是很有必要的。3. 中山路停车状况中山路公共停车位统计停车位置停车位数量每日停车量主要停车时间段街边停车位中山路沿街2355018点20点思明西路26300思明东路27300400大中路2319点以后开元路74700大同路1101000升平路17200镇邦路32300海后路11200300合计343公共停车场轮渡435海滨大厦65思东30文化宫154合计684商厦停车位定安广场160中山店34大陆商厦40名汇广场300 宏辉大厦50合计584筹建停车场南中广场500多中华城1100合计1600总计3211目前中山路附近的停车途径主要有以下三种：一是中山路副街路边停车。这些停车位主要分布在思明东、西路、大同路、开元路、大中路、升平路、镇邦路、中山东路等九