假设开发法单元

1、A、教学目的与要求通过本章学习，使学生l掌握假设开发法基本概念l理解假设开发法的适用范围及条件l掌握假设开法的基本公式和估价运用。 B、本章教学重点l假设开发法的计算方法C、本章教学难点l假设开发法计算中各项的求取 假设开发法 一、一、假设开发法的概念假设开发法的概念 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。价值的方法。假设开发法的本质是以假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取房地产的

2、预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。估价对象的价值。 土地土地 房屋房屋二、二、假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据 假设开发法的基本理论依据与收益法相同，假设开发法的基本理论依据与收益法相同，都是预期原理。都是预期原理。假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理 三、假设开发法的适用范围和条件三、假设开发法的适用范围和条件 假设开发法适用于假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产具有投资开发或再开发潜力的房地产的估的估价。价。 1 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；2 2、在建工程；、在建工程；3 3、可装修改造或可改变用途的旧房地

3、产、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。估价要求估价要求 1 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态、把握待开发房地产在投资开发前后的状态2 2、投资开发后的经营方式、投资开发后的经营方式前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房后：熟地、房屋、新房后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自营出售、出租、自营 3 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次最适合用途、最适合规模、最适合档次 4 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5 5、正确估计开发周期、各项费用、

4、正确估计开发周期、各项费用 外部环境条件 1 1、明朗、开放及长远的房地产、明朗、开放及长远的房地产政策政策；2 2、统一、严谨及健全的房地产、统一、严谨及健全的房地产法规法规；3 3、完整、公开及透明度高的、完整、公开及透明度高的房地产资料库房地产资料库；4 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单税费清单；5 5、长远、公开及稳定的、长远、公开及稳定的土地供给计划土地供给计划。 假设开发法在表现形式上是用成本法评估新开假设开发法在表现形式上是用成本法评估新开发房地产价值的发房地产价值的“倒算法倒算法”。 成本法成本法 假设开发法假设开发法土地价格土

5、地价格房地产价格房地产价格假假设设开开发发法法与与成成本本法法的的关关系系 成本法评估新建房地产价格的公式：成本法评估新建房地产价格的公式： 新建房地价格土地取得成本新建房地价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造成本建筑物建造成本 +管理费用管理费用+销售费用销售费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润 假设开发法评估土地价格的公式：假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本新建房地价格土地取得成本新建房地价格-土地开发成本土地开发成本-建筑物建造成本建筑物建造成本 -管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润

6、假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法成本法的倒算法 假设开发法的计算公式假设开发法的计算公式判断判断 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。发法估价。( () )（一）基本公式（一）基本公式 待开发房地产的价值待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值-后续开发成本后续开发成本-管理费用管理费用-投资投资利息利息-销售费用销售费用 -销售税费销售税费-开发利润开发利润-购买待开

7、发房地产应负担的税费购买待开发房地产应负担的税费 扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经投入的费用不应扣除已经投入的费用假设开发法的计算公式（二）假设开发法具体细化公式（二）假设开发法具体细化公式 1.1.求取生地价值的公式求取生地价值的公式（1 1）生地）生地 房屋房屋生地价值生地价值= =开发完成后开发完成后房地产房地产价值价值取得取得生地应缴生地应缴税费税费由生地建成房屋的成本由生地建成房屋的成本管理费用管理费用销售费用销售费用

8、投投资利息资利息销售税费销售税费开发利润开发利润（2 2）生地）生地 熟地熟地生地价值生地价值= =开发完成后熟地价值开发完成后熟地价值取得取得生地应缴生地应缴税费税费由生地开发成熟地的成本由生地开发成熟地的成本管理费用管理费用销售费用销售费用投投资利息资利息销售税费销售税费开发利润开发利润2 2求取毛地价值的公式求取毛地价值的公式（1 1）毛地）毛地 房屋：房屋：毛地价值毛地价值= =开发完成后开发完成后房地产房地产价值价值取得取得毛地应缴毛地应缴税费税费由毛地建成房屋的由毛地建成房屋的成本成本管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税费销售税费开发利润开发利润（2 2）毛地）毛

9、地 熟地：熟地： 毛地价值毛地价值= =开发完成后熟地价值开发完成后熟地价值取得取得毛地应缴毛地应缴税费税费由毛地开发成熟地的由毛地开发成熟地的成本成本管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税费销售税费开发利润开发利润 3.3.求取熟地价值的公式求取熟地价值的公式熟地价值熟地价值= =开发完成后开发完成后房地产房地产价值价值取得取得熟地应缴熟地应缴税费税费由熟地由熟地建成房屋的成本建成房屋的成本管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税销售税费费开发利润开发利润4. 4. 求取在建工程价值的公式求取在建工程价值的公式在建工程价值在建工程价值= =续建完成后续建完成后房

10、地产房地产价值价值取得在建工程取得在建工程应缴应缴税费税费续建成本续建成本管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税费销售税费续建利润续建利润5.5.求取旧房价值的公式求取旧房价值的公式旧房的开发方式通常是将旧房重新改造或者改变用旧房的开发方式通常是将旧房重新改造或者改变用途，实现房地产增值，公式为：途，实现房地产增值，公式为：旧房价值旧房价值= =重新改造或改变用途后重新改造或改变用途后房地产房地产价值价值取取得旧房得旧房应缴应缴税费税费重新改造或改变用途的成本重新改造或改变用途的成本管理费用管理费用销售费用销售费用投资利息投资利息销售税费销售税费开开发发利润利润 假设开发法估价

11、的步骤：假设开发法估价的步骤：-调查待开发房地产的基本情况；调查待开发房地产的基本情况；-选择最佳的开发利用方式；选择最佳的开发利用方式；-估计开发建设期；估计开发建设期；-预测开发完成后的房地产价值；预测开发完成后的房地产价值；-估算成本、费用、利息、税费、利润等；估算成本、费用、利息、税费、利润等；-进行具体计算，求出待开发房地产的价值。进行具体计算，求出待开发房地产的价值。假设开发法的程序和内容假设开发法的程序和内容1.土地的位置土地的位置2.土地面积大小、形状、地质状态、土地面积大小、形状、地质状态、平整程度及基础设施等实物情况。平整程度及基础设施等实物情况。3.土地的权益状况：土地的

12、权益状况：城市规划：用途、容积率、覆盖率、城市规划：用途、容积率、覆盖率、建筑高度等情况。建筑高度等情况。土地权利：土地的使用年限、续期的土地权利：土地的使用年限、续期的规定及转让、抵押土地的有关规定等规定及转让、抵押土地的有关规定等情况情况。一、调查待开发土地的基本情况主要从如下一、调查待开发土地的基本情况主要从如下4方面着手：方面着手：为选择最佳用途为选择最佳用途预测后续必要的支出预测后续必要的支出为选择最佳的开发利用方式为预测开发完成后的房地产价格、租金等为预测开发完成后的房地产价格、租金等 二、选择最佳开发利用的方式二、选择最佳开发利用的方式 所谓最佳开发利用方式包括：所谓最佳开发利用

13、方式包括：用途用途、容积、容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等，率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等，即政府许可范围的最佳选择。即政府许可范围的最佳选择。假设开发法的两种估价方法假设开发法的两种估价方法 1.1.传统方法传统方法 传统方法传统方法也称计息方法，是根据估价时房地产市场的状也称计息方法，是根据估价时房地产市场的状况，测算开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费况，测算开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用等，并通过计算利息的方式体现资金的时用、销售费用等，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值，以此估算待开发房地产价值的方法。间价值，以此估算待开发房地产价值的方法。（

14、1 1） 基本公式基本公式 待开发房地产价值待开发房地产价值= =开发完成后开发完成后房地产房地产价值价值后续后续必要支出及应得利润必要支出及应得利润= =开发完成后开发完成后房地产房地产价值价值（取得待开发房地产取得待开发房地产应缴应缴税费税费+ +后续开发成本后续开发成本+ +后续后续管理费用管理费用+ +后续销售费用后续销售费用+ +后续投资利息后续投资利息+ +后续销售后续销售税费税费+ +后续开发利润后续开发利润）（2 2）传统方法的特点）传统方法的特点开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用等开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用等是根据估价当时的房地产市场状况测算的，是是根

15、据估价当时的房地产市场状况测算的，是静态静态数额；数额；各项收入、支出的数额直接相加减，各项收入、支出的数额直接相加减，不考虑其发生不考虑其发生的时间不同，不考虑预售和延迟销售的时间不同，不考虑预售和延迟销售；投资利息和开发利润均单独显现；投资利息和开发利润均单独显现；测算过程简单但结果粗略。测算过程简单但结果粗略。 传统方法图示传统方法图示待开发房地产价格待开发房地产价格及税费及税费开发成本、费用等开发成本、费用等销售价格及税费销售价格及税费习题训练 假设开发法中的传统方法估算投资利息时，（ ）是一般不计息的。 A待开发的房地产价值 B开发成本 C管理费用 D销售税费 D2.2.现金流量折现

16、法现金流量折现法 现金流量折现法现金流量折现法简称折现法，是模拟开发过简称折现法，是模拟开发过程，预测未来将要发生的现金流量，并通过折程，预测未来将要发生的现金流量，并通过折现的方式体现资金的时间价值，以此估算待开现的方式体现资金的时间价值，以此估算待开发房地产价值的方法。发房地产价值的方法。（1 1）现金流量折现法的基本公式）现金流量折现法的基本公式 待开发房地产价值待开发房地产价值 = =开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值的折现值（的折现值（取得待取得待 开发房地产开发房地产应缴应缴税费税费+ +后续开发成本后续开发成本折现值折现值+ + 后续管理费用后续管理费用折现值折现值+ +后

17、续销售费用后续销售费用折现值折现值+ + 后续销售税费后续销售税费折现值）折现值） 现金流量法图示现金流量法图示待开发房地产价格待开发房地产价格及税费及税费开发成本、费用等开发成本、费用等销售价格及税费销售价格及税费(3)(3)现金流量折现法的特点现金流量折现法的特点 要进行现金流量预测，即要进行现金流量预测，即模拟开发过程，预测开发完成后模拟开发过程，预测开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的数额费等发生的数额； 考虑各项收入、支出发生的时间不同，将不同时间发生的考虑各项收入、支出发生的时间不同，将不同时间发生

18、的现金流折算到同一时间点（估价时点），然后再相加减；现金流折算到同一时间点（估价时点），然后再相加减； 投资利息和开发利润不单独显现出来，而是隐含在折现率投资利息和开发利润不单独显现出来，而是隐含在折现率中。折现率既包含利息率又包含利润率中。折现率既包含利息率又包含利润率； 结果精确，测算过程复杂结果精确，测算过程复杂. .例题例题 预测某宗房地产开发项目预测某宗房地产开发项目20132013年年9 9月月1 1日开发完成后的房价为日开发完成后的房价为50005000元元/ /，折现率为，折现率为10%10%，求其折现到，求其折现到20102010年年9 9月月1 1日的价值。日的价值。 解：

19、现值为解：现值为2350003756.57(/m )(1 10%)元习题训练习题训练运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是是( () )。A.A.估算后续开发经营期估算后续开发经营期B.B.估算后续开发的各项支出、收入估算后续开发的各项支出、收入C.C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.D.估算开发期中的利息和利润估算开发期中的利息和利润 下列关于现金流量折现法和传统方法的一些说法中，那个说下列关于现金流量折现法和传统方法的一些说法中，那个说法不正确。法不正确。 A A 从理论上讲，现金流量折

20、现法估算结果较为精确从理论上讲，现金流量折现法估算结果较为精确 B B 现金流量折现法不单独计算投资利息和开发利润现金流量折现法不单独计算投资利息和开发利润 C C 传统方法要计算利息，确定计息期时要考虑预售和延迟销传统方法要计算利息，确定计息期时要考虑预售和延迟销售售 D D 现金流量折现法要求折现率既包括安全收益部分，又包括现金流量折现法要求折现率既包括安全收益部分，又包括风险收益部分风险收益部分 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是下列关于假设开发法的表述中，不正确的是 A A 假设开发法在形式上是评估新开发房地产价格的成本法的假设开发法在形式上是评估新开发房地产价格的成本法的倒算倒算

21、 B B 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格和运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格和预期利润预期利润 C C 假设开发法适用于待开发土地、在建工程和不得改变现状假设开发法适用于待开发土地、在建工程和不得改变现状的旧房的估价的旧房的估价 D D 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余假设开发法中各项的求取假设开发法中各项的求取（一）后续开发经营期（一）后续开发经营期 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象的日期，终点是开发完成后开发经营期的起点是（假设）取得估价对象的日期，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。一般根据本地区相同类

22、型同等规模的类似开发的房地产经营结束的日期。一般根据本地区相同类型同等规模的类似开发项目的经营期估算。项目的经营期估算。 开发期：取得估价对象开发期：取得估价对象 开发完成开发完成 开发经营期开发经营期 销售房地产称为销售期销售房地产称为销售期 （开始销售（开始销售 销售完毕）销售完毕） 经营期经营期 出租、营业房地产称为运营期出租、营业房地产称为运营期 （开发完成（开发完成 经济寿命结束）经济寿命结束）开发经营期开发经营期建设期建设期前期前期建造期建造期销售期销售期经营期经营期在销售（含预售）情形下在销售（含预售）情形下开发经营期开发经营期建设期建设期前期前期建造期建造期运营期运营期在出租或

23、营业情形下在出租或营业情形下（二）开发完成后的房地产价值（二）开发完成后的房地产价值 采用市场法，采用市场法，根据类似房地产过去、现在及未来根据类似房地产过去、现在及未来的变化趋势来推测判定。的变化趋势来推测判定。 出租和营业的房地产出租和营业的房地产，如写字楼、商店、餐馆等，如写字楼、商店、餐馆等，可以可以先预测其租赁或经营收益先预测其租赁或经营收益，再用收益法将该收，再用收益法将该收益转换为价值。益转换为价值。例题例题 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积月租金为每平方米使用面积3535美元，出租率为美元，

24、出租率为90%90%，运营，运营费用占租金的费用占租金的30%30%，报酬率为，报酬率为10%10%，可供出租的使用面积，可供出租的使用面积为为3800038000，运营期为，运营期为4747年，则未来建成的写字楼在建成年，则未来建成的写字楼在建成时的总价值可估计为时的总价值可估计为4738000 35 90%1 30%121110%1 10%9940.80（）（）（万美元）（三）后续必要支出及应得利润（三）后续必要支出及应得利润1.1.投资者投资者取得取得待开发房地产应缴纳的税费待开发房地产应缴纳的税费。如契税、。如契税、印花印花税、税、交易手续费等。交易手续费等。该项税费该项税费按待开发房

25、地产价值的按待开发房地产价值的一定比率来测算。一定比率来测算。2.2.后续的后续的开发成本、管理费用、销售费用开发成本、管理费用、销售费用等必要支出等必要支出。这。这些必要支出些必要支出要与开发完成后的房地产状况相对应要与开发完成后的房地产状况相对应，开，开发完成后的房地产状况发完成后的房地产状况不同这些支出亦不相同不同这些支出亦不相同。3.3.投资利息和应得利润投资利息和应得利润（1 1）投资利息：应计息项目包括：）投资利息：应计息项目包括：待开发房地产的价值；待开发房地产的价值；取得待开发房地产应当缴纳的税费；取得待开发房地产应当缴纳的税费；后续的开发成本、管理费用和销售费用。后续的开发成

26、本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。销售税费一般不计息。（2 2）应得利润：）应得利润：利润率有直接成本利润率、利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。还投资利润率、成本利润率、销售利润率。还要区分总利润率和年利润率。要区分总利润率和年利润率。几种利润率几种利润率开发利润直接成本利润率土地取得成本开发成本开发利润投资利润率土地取得成本开发成本+管理费用+销售费用开发利润成本利润率土地取得成本开发成本+管理费用+销售费用+投资利息开发利润销售利润率开发完成后的房地产价值（四）折现率（四）折现率 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一折现率是在采用现金流量折现法时需

27、要确定的一个重要参数，它相当于同一市场上类似房地产开个重要参数，它相当于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。发项目所要求的平均报酬率。资金利息率和开发资金利息率和开发利润率包含在折现率中。利润率包含在折现率中。习题训练习题训练 某在建工程土地使用权年限某在建工程土地使用权年限4040年，自取得土地使用权之年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为日起开工，预计建成后的建筑面积为15 00015 000，年净收，年净收益为益为480480万元，自开工到建成的开发期为万元，自开工到建成的开发期为3 3年，估计该项年，估计该项目至建成还需目至建成还需1.51.5年，已知报酬率

28、为年，已知报酬率为8 8，折现率为，折现率为1212，该项目开发完成后的房地产现值为（该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。）万元。 A. 4 023.04 B. 407.410 A. 4 023.04 B. 407.410 C. 4 768.50 D. 5 652.09C. 4 768.50 D. 5 652.09 C C题解题解1.540 348011V=18%1 8%1 12%4 768.50（）（万元）01.53404 一、单项选择题一、单项选择题 1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）求取。 A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，

29、选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择（ ）。 A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80240 3 5R=12400 70% 45 12 85%

30、3984120398.4111V=19%1 9%1 13%3403.78 元（）（万元） 二、多项选择题二、多项选择题 1、假设开发法中的开发期包括（ ）。 A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期 2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。 A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房屋改变用途估价 3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。 A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ）。 A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期 【例】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为【例】有一成片

31、荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k，适宜进行，适宜进行“五通一平五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块；附近地区与之位置相当的小块 “五五通一平通一平”熟地的单价为熟地的单价为800元元/；开发期需要；开发期需要3年；将该成片年；将该成片荒地开发成荒地开发成“五通一平五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测熟地的开发成本、管理费用等经测算为算为2.5亿元亿元/k；贷款年利率为；贷款年利率为10%；投资利润率为；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的当地土地转让中卖方需要

32、缴纳的税费为转让价格的6%，买方，买方需要缴纳的税费为转让价格的需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。荒地的总价和单价。假设开发法运用举例 一、单纯的地价评估一、单纯的地价评估【解】设该成片荒地的总价为【解】设该成片荒地的总价为V： V=开发完成后的价值开发成本管理费用销售费用销售税费开发开发完成后的价值开发成本管理费用销售费用销售税费开发商利润投资利息开发商购置土地应负担的税费商利润投资利息开发商购置土地应负担的税费该成片荒地开发完成后的总价值该成片荒地开发完成后的总价值=800200000060%=9.6（亿元）（亿元）开发成本和管

33、理费用等的总额开发成本和管理费用等的总额=2.52=5（亿元）（亿元）投资利息总额投资利息总额=（V+V4%）（1+10%）31+5（1+10%）1.51=0.344V+0.768（亿元）（亿元）转让税费总额转让税费总额=9.66%=0.576（亿元）（亿元）开发利润总额开发利润总额=（V+V4%+5）15%=0.156V+0.75（亿元）（亿元）购买该成片荒地的税费总额购买该成片荒地的税费总额=V4%=0.04V（亿元）（亿元）V=9.65（0.344V+0.768）0.576（0.156V+0.75）0.04VV=1.627（亿元）（亿元）故：荒地总价故：荒地总价=1.627（亿元）（亿元

34、） 荒地单价荒地单价=81.35（元（元/） 【例】估价对象概况：某开发商已取得某宗地【例】估价对象概况：某开发商已取得某宗地70年土年土地使用权，该宗地为地使用权，该宗地为“七通一平七通一平”空地，面积空地，面积3000，土地价格为土地价格为8000000元，取得土地使用权过程中所支元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的付的法律、估价及登记等费用为地价的12。城市规。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。估算该。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。开发公司在该项目开发建设中的预期利润。假设开发法运用举例 二、开发商预

35、期利润的测算估二、开发商预期利润的测算估 【解】评估过程：【解】评估过程： （1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 （2）根据规划要求，该宗地的最佳利用方式为修建住宅，容积）根据规划要求，该宗地的最佳利用方式为修建住宅，容积率为率为4。 （3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为30

36、00元元/，建筑费和专业费预计为建筑费和专业费预计为l000元元/，在建筑期间的投人情况为：，在建筑期间的投人情况为：第一年投入第一年投入40，第二年投入，第二年投入60，目前资金贷款年利率为，目前资金贷款年利率为12，不动产销售的税费为不动产总价的，不动产销售的税费为不动产总价的6。（4）测算开发商预期利润A、不动产总价=300030004=36000000（元）B、建筑费及专业费=l00030004=12000000（元）C、地价及法律、估价等费用；8000000（1+12）=8960000（元）D、总利息=8960000（1+12）2.251+1200000040（1+12）1.51+1

37、200000060（1+12）0.51）=3911603（元）注：地价计息期为2年3个月即2.25年。E、销售税费=360000006=2160000（元）F、将上述数据代人公式，则：开发商利润=3600000012000000896000039116032160000=8968397（元）利润占不动产价的百分比=896897/36000000=24.9l利润占开发总成本的百分比=8968397/（12000000+8960000+3911603+2160000）=33.18由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。 【例】估价对象概况：北京XX公司已取得某宗地50年的土地使

38、用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12000，地价及相关法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。假设开发法运用举例 三、建筑费及专业费最高控制标准的测算三、建筑费及专业费最高控制标准的测算 【解】 评估过程： （1）该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法测算。 （2）根据该公司的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计为1300元/，开发资金的投人为均匀投入，当地目前贷款年利率为12，开发商要

39、求的利润为不动产总价的18，不动产销售的税费为不动产总价的6。（3）测算建筑费及专业费的最高控制标准。假设在建筑费及专业费的最高控制额为元。 A、不动产总价=130012000l=15600000（元） B、地价及法律、估价等费用=3000000元 C、总利息=3000000（1+12）21+（1+12）11 =763200+0.12（元） D、开发商利润=1560000018=2808000（元） E、销售税费=156000006=936000（元） F、将上述数据代入公式，则： 建筑费及专业费最高控制额=ABCDE =156000003000000（763200+0.12）28080009

40、36000 =8092800/1.12 =7225714（元）单位面积建筑费及专业费控制标准为：7225714/120001=602.1（元/） 【例】某旧厂房的建筑面积为5000，根据其所在地点和周围环境，宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现

41、率为12%）。 假设开发法运用举例 四、地上建筑物改造价格的测算四、地上建筑物改造价格的测算【解】设该旧厂房的正常购买总价为【解】设该旧厂房的正常购买总价为V V=装修改造后的价值装修改造费用销售费用销售税费开发商购装修改造后的价值装修改造费用销售费用销售税费开发商购置土地应负担的税费改造补交土地使用权出让金置土地应负担的税费改造补交土地使用权出让金装修改造后的总价值装修改造后的总价值=40005000/（1+12%）=1785.7l（万元）（万元）装修改造总费用装修改造总费用=10005000/（1+12%）0.5=472.46（万元）（万元）销售费用和销售税费总额销售费用和销售税费总额=1

42、785.718%=142.86（万元）（万元） 购买该旧厂房的税费总额购买该旧厂房的税费总额=V4%=0.04V（万元）（万元）需补交土地使用权出让金等的总额需补交土地使用权出让金等的总额=4005000=200（万元）（万元）V=1785.71472.46142.860.04V200=933.07（万元）（万元）故：旧厂房总价故：旧厂房总价=933.07（万元）（万元）旧厂房单价旧厂房单价=l866.13（元（元/）【例】某在建工程于【例】某在建工程于2008年年3月月1日开工，总用地面积日开工，总用地面积3000，规划总建筑面，规划总建筑面积积12400，用途为写字楼。土地使用年限为，用途

43、为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价取得土地的花费为楼面地价800元元/。该项目的正常开发期为。该项目的正常开发期为2.5年，建设费年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至元。至2009年年9月月1日实际完成了主体结构，已投入日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但的建设费用。但估计至建成尚需估计至建成尚需1.5年，还需投入年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出的建设费用。建成后半年可租出，可出租面

44、积的月租金为租面积的月租金为60元元/，可出租面积为建筑面积的，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2009年年9月月1日的日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬

45、率为9%，折现率为，折现率为13%）。）。 假设开发法运用举例 五、在建工程价格的测算五、在建工程价格的测算【例题【例题1】某成片荒地需要进行估价。该块土地面积为】某成片荒地需要进行估价。该块土地面积为2km2,适宜适宜进行进行“五通一平五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地的比例为的开发后分块有偿转让，可转让土地的比例为60%，附近地区位置相当的小块，附近地区位置相当的小块“五通一平五通一平”熟地单价为熟地单价为1000元元m2，开发周期为三年，将该土地开发为，开发周期为三年，将该土地开发为“五通一平五通一平”熟地的熟地的开发成本、管理费用、销售费用等经测算为开发成本、管理费用、销售费用

46、等经测算为3亿元亿元km2，贷款，贷款年利率年利率8%，投资利润率为，投资利润率为15%，当地土地转让中卖方需要缴纳，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%，试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。假设开发法应用举例假设开发法应用举例解：传统方法：解：传统方法：设该成片荒地的总价为设该成片荒地的总价为V购买该成片土地的税费总额购买该成片土地的税费总额V4%0.04V则成片荒地开发完成后的熟地总价则成片荒地开发完成后的熟地总价1000200000060%12（亿

47、元）（亿元）开发成本、管理费用及销售费用总额开发成本、管理费用及销售费用总额326（亿元）（亿元）投资利息总额投资利息总额V(14%)(18%)316(18%)1.510.27V0.734(亿元）亿元）转让开发完成后的熟地的税费总额转让开发完成后的熟地的税费总额126%0.72（亿元）（亿元）土地开发利润总额（土地开发利润总额（VV4%6)15%0.156V0.9(亿元）亿元）V126(0.27V0.734)0.72(0.156V0.9)0.04VV2.487亿元亿元 即：土地总价为即：土地总价为2.487亿元，土地单价为亿元，土地单价为124.35元元m2。假设开发法应用举例假设开发法应用举

48、例【例题【例题2】某旧厂房的建筑面积为】某旧厂房的建筑面积为5000 m2。根据其坐落地点和。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用但需补交土地使用权出让金等费用500元元/ m2(按建筑面积计），按建筑面积计），同时取得同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积后即可全部

49、售出，售价为每平方米建筑面积4000元；元；销售费用销售费用预计为售价的预计为售价的2%，假设在销售时一次性投入；销售税费预计为，假设在销售时一次性投入；销售税费预计为售价的售价的6%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其售价的购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其售价的4%。请利用上述资料采用现金流折现法测算该旧厂房的正常购买总价请利用上述资料采用现金流折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为和单价（折现率为12%） 假设开发法应用举例假设开发法应用举例解：设该旧厂房的正常购买价格为解：设该旧厂房的正常购买价格为V装饰装修后的总价值装饰装修后的总价值 （40005000）（1+ 12%）

50、1785.71（万元）（万元）装饰装修改造总费用装饰装修改造总费用 （10005000）（1+ 12%）0.5 472.46（万元）（万元）销售费用总额销售费用总额1785.712%35.71（万元）（万元）销售税费总额销售税费总额1785.716%107.14（万元）（万元）购买该旧厂房的税费总额购买该旧厂房的税费总额V4%0.04V(万元）万元）需要补交土地使用权出让金等费用总额需要补交土地使用权出让金等费用总额5005000250（万元）（万元）V1785.71472.4635.71107.140.04V250V885（万元）（万元）该旧厂房总价该旧厂房总价885（万元）（万元）该旧厂房

51、单价该旧厂房单价 8851000 5000 1770（元（元/ m2） 某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为，覆盖率为50%，土地使用权年限为土地使用权年限为50年，从年，从2003年年8月起计月起计。该写字楼建。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元元/m2，可出租面积为建筑面积的，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为，正常出租

52、率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费筑市场行情估计建筑费2000元元/m2，专业费为建筑费的，专业费为建筑费的6%；销；销售费用和税费分别按楼价的售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地计；购买土地相关税费为地价的价的3%，年折现率为，年折现率为14%，

53、利润率为利润率为25%，年综合报酬率为，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。预计该写字楼竣工后半年后可租出。 根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年年8月月出售时的市场价格。出售时的市场价格。（1）设待建土地的价格为V（2）开发的总价值（3）建筑费与专业费（4）销售费用和税费17332045.98（3%+6%）=1559884.14（元）（5）购地税费：0.03V（6）地价V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V则 V=8170298.92（元）或817.03万元元98.17332045%1411%9111%94000%70%7012100347元95.7356753%141%15%141