7月上海市湄浦路五冶职工食堂改扩建项目定位报告

1、page 1谨呈：五冶集团上海有限公司建筑分公司福瑞德行 上海2014年7月page 2l 区域酒店市场研究项目定位区域市场背景l 区域商铺市场研究项目商业价值研判区域市场研究l 区域经济概况l 区域城市规划市场定位报告结构l swot分析l 地块基本条件l 区域办公市场研究l 宝山概况经济测算page 3一、区域背景研究page 4宝山概况区域属性宝山位于上海市北部，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀等中心城区毗连。宝山西北隅与江苏省为邻，通过a13、a14、沪太公路、蕰川公路等省际干线公路与长三角相接。宝山区位于上海北区，是重要的北部产业基地和枢纽。规划将宝山建设成为具有辅城功能的现代

2、化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分。 page 52009年至2013年，宝山区gdp增长均保持了8%以上的增长速度，未出现大起大落的情况。由此可见，宝山区的的经济发展处在一个较稳定的增长期；2013年，全年实现地区生产总值（gdp）897.55亿元，较2009年549.08亿元增长率高达63%，国民经济继续保持强劲增长势头。宝山宏观经济gdp、人均 gdp宝山经济实力逐年增长，2013年全市gdp排名第八，但人均gdp 倒数第二，经济增长仍有极大上升空间。gdp排名区县2013年gdp（亿元）2013人均gdp（元）人均gdp排名

3、1浦东新区6448.6811828132闵行区1722.1 68664.27123黄浦区1475 209279.224杨浦区1350 99323.1355徐汇区10959749866嘉定区1050.6 68756.54107松江区917.49 55144.25158宝山区897.5 45746.47169长宁区795 111219.9410青浦区771.968686.61111普陀区721.9255720.91412虹口区720 82540.41813金山区702.5 92227.91714静安区660 258418.2115闸北区656.67 76660.05916奉贤区644.8 5749

4、9.5513page 62013年宝山区旅游业发展实现新突破，成功创建全国旅游标准化示范区。年内举办“2013上海樱花节”、“2013美兰湖音乐节”等活动。上海金罗店美兰湖景区获批国家4a级旅游景区。至年末，全区有星级宾馆8家，旅行社40家，a级旅游景点6个。全年吴淞口国际邮轮港靠泊大型邮轮127艘次，比上年增长1.1倍；出入境游客62.6万人次，增长1.2倍。全区接待游客855万人次，比上年增长20.2%；实现旅游收入31.17亿元，增长10.2%。资料来源：上海统计局宝山宏观经济产业结构三次产业结构进一步优化，其中之一的旅游产业增长尤为迅速，宝山整体经济质量不断提升。page 9宝山整体规

5、划空间发展布局“三轴线”：沪太路城镇发展轴、沿江产业发展轴、宝杨路-宝安公路新城发展轴。 沪太路城镇发展轴：建设上海大学城顾村罗店罗泾组团发展区域。 沿江发展轴：宝山未来沿江功能活动主轴。 新城发展轴：形成由淞宝地区、杨行地区、顾村地区组成的“组合式”新城。3轴呈“a”型共同构建宝山区基本发展框架，整体形成功能明确的分区发展格局，本项目处于新城发展轴的杨行地区，将享受到区域规划带来的利好。page 10宝山整体规划分区发展布局中心城： 宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。新 城： 外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团”，重点发

6、展商贸、商务办公等产业。产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。规划整合、改造和提升淞宝地区行政、商贸、文化中心；规划依托杨行地区“绿龙”公园，形成商务、文化、艺术中心；规划在顾村地区“生态绿心”东侧，形成文化、体育、科技、休闲娱乐中心。宝山区划分为三个主要功能板块，项目所在新城板块重点发展商贸、商务办公等，有助于提升区域整体成熟度。page 11宝山新城区规划功能定位根据宝山区域总体规划，并综合新城各方面的分析论证，确定宝山新城功能定位为：城市发展规模 规划远期（2020年）宝山新城规划人口规模65万人左右；规划用地面积81.35平方公里，其

7、中城市建设用地面积51.22平方公里，人均城市建设用地面积78.81平方米。规划近期（2010年）宝山新城规划人口规模50万人左右；城市建设用地面积48平方公里，人均城市建设用地面积98平方米。 城市发展目标 1、高度和谐的现代化滨江新城 2、高集约化的功能性新城 3、高效率的网络化组合式新城 4、高质量的共生型生态新城 5、高品质的文化型魅力新城 规划区范围宝山新城位于上海市北部，宝山区行政区域的中部。规划区南至外环线（a20），北至郊环线(a30)，东至长江，东南角为黄浦江与长江的交汇口，西至与嘉定区相交接的区界。page 12杨行地区淞宝地区顾村地区生态绿心产业园区宝山新城区规划分区布局

8、重点建设生态绿道，发展生态旅游、文化科技、竞技体育等公共活动功能，发挥生态绿心对城市环境的调节作用。重点发展邮轮、游船及游艇业。形成行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带。重点发展现代商务、现代服务、文化展示等第三产业与房地产业，形成现代商务、居住、公共功能的综合性组团。依托外环沿线主题公园，形成宜居生态组团。规划区南至外环线（a20），北至郊环线(a30)，东至长江，东南角为黄浦江与长江的交汇口，西至与嘉定区区界。整个规划区面积81.35平方公里。一心：城市“生态绿心”，景观塑造区、生态保育区。三组团：淞宝地区、杨行地区和顾村地区。1、淞宝地区规划体现繁荣与繁华。形成宝山区行政、文化、商务中心

9、及滨江景观旅游带。2、杨行地区规划体现新兴城市功能。形成宝山现代商务、居住、公共功能的综合性新城组团。3、顾村地区规划体现生态性的人居环境。形成环境优美、适宜居住的人文生态新城组团。本项目位于杨行、淞宝地区和产业园区的交汇处，便于发挥桥梁纽带作用，将三个板块连接成片，成为板块间的枢纽地带。page 13宝山新城区规划项目周边用地规划本项目周边区域主要为居住用地，商业用地较少，本项目面临的市场竞争环境较为宽松，有利于日后项目的经营运行。page 14区域市场背景总结随着城市规划的实施，宝山新城的城市功能将得到拓展和延伸，项目所在的杨行板块现代商务、居住和公共功能综合组团的发展定位，将给整个板块带

10、来发展契机，本项目所在区域将受益于该规划。宝山区整体经济实力不断增强，产业结构不断优化，且仍有极大上升空间；居民收入和消费能力连年增加；固定资产投资和房地产开发投资额保持高增长。为这个区域的商业发展创造了有利条件。宝山区位于上海市北部，南接上海主城区，北连苏南经济发达地区，东临长江入海口，具有得天独厚的区位优势。page 15二、区域市场研究page 16淞宝板块 2009年 2010年 2011年 2012年2013年2014上半年供应面积（）4283.1227984.2901266.94 3430.5 593.98成交面积（）2094.527942.215011.411504.963262

11、.35593.98成交均价（元）18958.66226402.44522482.50834490.18317291.38225638.25杨行板块2009年 2010年 2011年 2012年 2013年2014上半年供应面积（）13120.2128040.6231403.7220980.1360549.177577.71成交面积（）11957.9921693.419831.6416451.0725563.0626783.17成交均价（元）12946.58612295.13420244.82913861.87919115.85210626.723区域商业发展现状销售概况本项目位于杨行板块，比邻

12、淞宝板块，两个板块商铺总体供大于求，成交价格有所下滑。杨行板块近年来成交量呈上升趋势，今年上半年更是出现较大供给缺口，显示出商铺市场阶段性复苏迹象。淞宝板块杨行板块page 17区域商业发展现状宝山商圈分布宝山区共有、淞宝、上大、大华、通河等十三个商圈，其淞宝商圈和大华商圈为区域核心商圈。本项目位于淞宝商圈西侧，属于该商圈辐射范围。p 宝山区整体商业发展相对上海中心城区还较为滞后，商业部分相对零散，缺乏较为成功的大型综合商业项目；p 目前商业整体档次不高，以中档百货、大卖场和街铺等配套型商业为主，缺乏娱乐、生活类业态，国内外知名连锁品牌也少有入驻；p 受商业发展滞后以及轨道交通的影响，宝山消费

13、人群外流现象严重，主要体现为沿规交线路流向五角场、大宁国际等主城商圈；序号商圈名称1罗泾商圈2月浦商圈3罗店商圈4淞宝商圈5杨行商圈6淞南商圈7顾村商圈8上大商圈9大华商圈上大淞宝高镜大华共富共康通河淞南罗泾罗店杨行顾村月浦page 18淞宝商圈1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111区域商业发展现状区域商业格局p 项目距东部淞宝商圈约1.4公里，项目周边3公里范围内商业设施稀缺，仅有少量湄浦路沿街商业和宝地绿洲城社区配套商业、友谊家园配套商业、盘古路沿街商业等。p 淞宝商圈商业业态丰富，项目区域有宝山10路、宝山23路、711路车直达该商圈。p 湄浦路沿街商业距

14、本项目约160米，以华联超市为主，其他为少量低端零售业态，以周边宿舍职工和居民为主要服务对象。p 宝地绿洲城配套商业距本案560米左右，以餐饮、零售业态为主，目前空置率在50%左右，辐射范围以宝地绿洲城居民为主。p 友谊家园配套商业受地理交通条件限制，无法对本案所在区域构成影响。p 盘古路沿街商业以低端零售和生活服务类业态为主。本项目3公里范围内有淞宝商圈、友谊家园社区配套、宝地绿洲城社区配套、湄浦路及盘古路沿街商铺等商业。受交通条件及商业成熟度影响，无法有效服务项目区域。周边零星商业项目1 北翼商业街 商业街7 宝地绿洲城社区配套商业 配套商业2 安信商业广场 商业街区8 友谊家园社区配套商

15、业 沿街底商3 创邑幸福湾 商业街区9 湄浦路 沿街商铺沿街底商4 宝钢商场 百货10 盘古路 沿街商铺沿街底商5 黄金广场 百货11 金锐生活广场 商业街区6 祥腾国际广场 沿街商铺page 19区域商业发展现状淞宝商圈淞宝商圈以中档商业街、商业街区、百货为主，服务周边社区居民；友谊路沿街相对较繁华，整个淞宝商圈以一条商业街，五大商业项目带动板块整体商业氛围。该商圈距离本案约1.6公里，辐射范围覆盖本案所在区域。序号项目名称商业类型体量（） 租金（元/天）售价（元/）1北翼商业街 商业街245003f34元/天、2f914元/天、1f1821元/天目前只租不售2安信商业广场 商业街区5546

16、3.73-14元/天只租不售3创邑幸福湾 商业街区500004-5元/天只租不售4宝钢商场百货53003.89.6元/天只租不售5黄金广场 百货125003.67.8元/天只租不售6祥腾国际广场小面积底商2519858元/天2007年35000元/，现在无可售房源北翼商业街安信商业广场创邑幸福湾 宝钢商场黄金广场祥腾国际广场淞宝商圈业态占比图淞宝商圈餐饮业细分占比图1 12 23 34 45 56 6page 20区域商业发展现状淞宝商圈创邑幸福湾典型旧厂房改建项目，打造成集大、中型餐饮，娱乐、教育、健身、公办以及快捷酒店为一体的多功能综合商业街。与本案直线距离1.7公里，是淞宝商圈内距离本案

17、最近的集中式商业体，吸纳本案区域内的部分中档消费需求。l创邑幸福湾定位为多功能商业街，为社区型配套商业，从产品规划、配套组合、价格体系到氛围，均围绕周边社区居民消费能力量身定制。l通过对原有厂房、仓库和办公楼进行改建，将园区打造成服务于本区域内的大型工业企业，以钢铁服务业、港口服务业为主导产业，融设计、研发、展示、旅游、商业等于一体的总部园区型的创意产业园。l整个项目分为三个区域： （1）教育、健身、美容 （2）办公 （3）大、中型餐饮page 21区域商业发展现状友谊家园配套商业主力商铺面积：2040平方米商铺租金：49元/天出租率：100%服务对象：友谊家园业主友谊家园配套商业商家类别业态

18、品种数量占比具体内容餐饮类快餐1821%快餐、小吃、面馆等特色餐饮67%特色餐饮正餐45%档次稍高的小饭馆娱乐休闲美容会所910%美容美发、足浴、养身保健馆等娱乐游戏56%棋牌室零售零售购物2833%便利店、烟酒、零食、五金、美妆用品、蛋糕食品衣裤鞋袜店等便民服务类服务1012%中介地产、劳务所、维修店、打印店、快递酒店旅馆类酒店旅馆24%旅馆其他类汽修美容12%汽修美容友谊家园商业配套体量大，成熟度较高，人流量大，但受交通条件制约，与本项目所在区域没有交集。page 22区域商业发展现状湄浦路、铁力路沿街底商本案宝地绿洲城配套商业湄浦路沿街底商沿街底商主力商铺面积：2080平方米商铺租金：3

19、6元/天出租情况：80%以上服务对象：企业职工、社区居民商家类别业态品种数量6%具体内容便民服务类服务111%照相馆便民238%菜市场、药店零售类零售购物733%华联超市、水果摊、服饰店、五金店餐饮类快餐66%快餐、小吃、面馆等正餐16%档次稍高的小饭馆湄浦路、铁力路沿街底商布局分散，规模小，档次低，缺乏商业氛围，辐射范围仅限于方圆600米内。page 23区域商业发展现状宝地绿洲城配套商业本案宝地绿洲城配套商业湄浦路沿街底商沿街底商主力商铺面积：80平方米左右商铺租金：1层68元/平米天，2层45元/平米天，（3层为办公用房）出租率：60%左右服务对象：宝地绿洲城业主、学校学生商家类别业态品

20、种数量占比具体内容娱乐休闲美容会所19%美容美发娱乐游戏19%棋牌室零售类零售购物216%便利店餐饮类快餐541%快餐、小吃、面馆等特色餐饮325%烤鱼、小龙虾等特色餐饮宝地绿洲城配套商业为该区域唯一集中式商业，但商家入驻率不高，服务客源仅限于自身社区居民和附近学校学生。page 24区域商业发展现状盘古路沿街底商盘古路沿街底商主力商铺面积：2040平方米商铺租金：24元/天出租情况：约90%服务对象：盘古路过往人流、周边单位职工、社区业主商家类别业态品种数量占比具体内容餐饮类快餐13%快餐、小吃、面馆等正餐26%档次稍高的小饭馆娱乐休闲足浴会所13%足浴娱乐游戏13%棋牌室零售零售购物174

21、7%便利店、工业用品、机电设备零售便民服务类服务513%劳务所、维修店、打印店、快递盘古路沿街底商主要分布在靠近同济路一段，商业氛围由东向西逐步弱化，在建商办项目宝松广场将提升该街道商业成熟度。page 25区域商业发展现状未来新增供给宝松广场基本情况项目地址占地面积建筑面积开业时间楼层情况停车位宝山区盘古路732号1.37万平米地上4万平米2015年建筑共17层，1-3层为商业配套；4-17层为品质办公楼层地下2层，约500个淞宝广场本案位置宝松广场是距离本案最近的商办项目，建成后其商业部分可能对本案构成一定竞争压力。文化娱乐购物餐饮社区服务休闲放松自然与城市人性化场所page 26区域商铺

22、市场研究总结项目所在的杨行板块和比邻的淞宝板块商铺市场供需总体供大于求，价格略有下滑；项目区域比邻淞宝商圈，受其辐射，项目自身周边商业零星分布，档次低，规模小，成熟度低；项目周边商业以沿街底商为主，主力面积在2080平方米左右，业态包括低端餐饮、大众化超市、菜场、药店、网吧等初级消费场所，中高级消费需求通过淞宝商圈解决；由于受交通条件限制，整个区域商业连贯性差，本项目所在区域在杨行和淞宝板块或之间属于商业洼地；除了宝地绿洲城配套商业空置率较高，周边商铺空置率在10%以下，租金通常在36元/天；项目附近的商业辐射范围仅限于周边600米范围内的社区业主、企事业单位职工、学校学生等；区域内新增供给主

23、要是宝松广场商业体，从其建筑外观及项目定位情况看，其商业部分将以中高端商业为主，对本案可能构成竞争压力。page 27区域酒店发展现状现有酒店分布档次名称 房间数1经济型铁丰旅馆202家园宾馆163旺普达宾馆364东方大酒店225上海幸福及第酒店386莫泰1681207锦江之星1208速8酒店639三星宝隆居家酒店5510君航大酒店5711金富门酒店21512红露圆宁江大酒店12113临江壹号酒店5214四星宝山宾馆42815五星宝莲温德姆酒店未来项目本项目周边酒店市场空缺，附近现有酒店主要集中在项目东侧淞宝商圈，项目西侧均为低端酒店。项目周边无连锁品牌的经济型酒店单店体量规模较小，酒店客房数

24、在16-38套；连锁品牌经济型酒店体量规模中等，客房数在100套左右项目周边星级酒店单店体量规模更倾向于中等和大体量，三星级酒店客房数在50套以上客房，一般不超过200套客房。【本案】1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515page 28项目周边经济型酒店房价在80-228元/天/间，星级酒店房价在209-560元/天/间，其中125250元/天/间占比超过50%，250元/天/间以上的占35%左右，而125元/天/间以下的仅占14%左右。从被调查的14个样本中可以看出，房价与酒店等级相关，星级酒店的房价明显比经济型酒店高出一个档次

25、。大部分星级酒店的标准间房价在169-298元之间，豪华房房价在328-560元之间；大部分经济型酒店的标准间房价在80-199元之间，经济型酒店一般没有开设豪华房。标准房价格（元/间/天）豪华房价格（元/间/天）区域酒店发展现状酒店房价分析项目西侧酒店项目东侧酒店page 29节假日与平时酒店入住情况区域酒店发展现状入住率分析经济经济型酒店型酒店三星酒店三星酒店四星酒店四星酒店【本案】11普通经济型酒店星级酒店连锁品牌经济型酒店星级酒店1 12 210103 34 45 56 67 78 89 911111212131314141515p 区域内大部分酒店的入住率为68%-77%。p 区域内

26、酒店的经营旺季从每年5月至11月，这一时间段来区域内参加商务会议、考察的人数相对更多，酒店需求呈增加趋势。p 酒店周末与平时入驻情况有所差别，平时可以达到75%及以上，而周末只有70%左右，这种现象较普遍。入住率呈现出跟随酒店档次提升而上升，表明该区域中高端需求强劲。page 30等级经济型*酒店名称铁丰旅馆家园宾馆旺普达宾馆东方大酒店上海幸福及第酒店莫泰168锦江之星速8酒店宝隆居家酒店君航大酒店金富门酒店红露圆宁江大酒店临江壹号酒店宝山宾馆酒店服务配套商务基础设施会议室商务中心 停车场收费餐饮设施中餐厅西餐厅茶座/咖啡厅娱乐休闲设施游泳池酒吧棋牌室桑拿按摩/spa足浴健身房迪厅/ktvp

27、星级酒店的基础设施较完善，客房面积和客房数量达到较高的标准水平。室内采用的硬软包装讲究，大堂华丽。餐饮及客房服务完善，商务配套服务尤其突出，至少有3-4个娱乐休闲设施，部分高档星级酒店甚至还配备了游泳、酒吧等高端设施。p 经济型酒店相对而言较差，只能提供部分基础设施，基本没有任何的娱乐休闲设施，一定成都上也降低了运营成本。停车场、餐饮、商务会议等功能是酒店的主要配套服务设施，对于提升酒店品质至关重要。区域酒店发展现状服务配套page 31p 星级酒店方面，重要入住的主客群是会议、商务客群，这部分客群带来比较稳定的入住率，休闲娱乐客、旅游者、散客为其次另另外区域东宝钢工业旅游景区、浦江游览、各类

28、教育基地，西临古镇嘉定旅游景区，也会有一部分休闲娱乐客选择入驻，周末入驻较多。p 在经济型酒店方面，其主要入驻的客群是会议、商务客群客户。区域酒店发展现状现有酒店客源结构本案34公里范围内酒店客源以会议、商务客为主，而本案周边企事业单位众多，此类客源丰富， 可以保证酒店业态获得足够市场支撑。page 32区域酒店发展现状总结本案附近没有酒店业态，34公里范围内约有15家酒店，其中经济型酒店分布于项目西侧地区，而星级酒店分布于项目东侧的淞宝商圈酒店入住率随酒店档次提高而提高，显示该区域消费特征倾向高端区域内酒店客群以商务客为主，从一个方面也说明了区域酒店消费倾向高端的原因除了通常的停车场等配套设

29、施，餐饮和商务会议设施是显示酒店服务水平的关键本案周边34公里范围内酒店客源以商务办公为主，而本案周边企事业单位多，具备引入酒店条件page 33区域写字楼发展现状市场价格及供需淞宝板块、杨行板块写字楼供需情况出现逆转趋势，成交量放大而供给萎缩，整体市场逐步向好。淞宝板块写字楼2009年 2010年 2011年 2012年 2013年2014上半年供应面积（）088382.40019305.084329.18成交面积（）12576.556207.1218363.155671.4215356.0114219.71成交均价（元）13366.03322338.42721851.1421598.851

30、17381.12819260.78杨行板块写字楼2009年 2010年 2011年 2012年 2013年2014上半年供应面积（）030190.433142.3637999.2300成交面积（）39374.213038.184989.366662.0417980.45067.6成交均价（元）9263.1029118.19220630.41514868.16113800.00113362.013淞宝板淞宝板块块杨杨行板行板块块page 34楼盘名称泰富商业广场世华国际商务广场绿地宝里晶钢商务馆钢铁总部基地东智商务广场板块杨行 杨行 杨行 杨行 杨行 杨行 现状租金（元/天）1.4-1.61.6

31、-1.81.34-1.451.20-1.481.6-1.92.85-3.67区域写字楼发展现状租金楼盘名称祥腾国际广场上海联合滨江大厦三水国际广场建宇公寓丰鼎国际宝莲城安信商业广场板块淞宝 淞宝 淞宝 淞宝 淞宝 淞宝 淞宝 现状租金（元/天）1.22.22.7出售中，暂无租金情况0.9-1.271.51.6-31.9-3两个板块写字楼租金基本相当，主力租金维持在1.42.7元/天，如果本案酒店招商困难，而将该部分作为写字楼出租，保守估计租金可在1元/天以上。page 35区域写字楼发展现状周边写字楼概况项目位置1 12 23 34 41 12 23 35 54 46 6所属区块序号项目名称办

32、公等级总建面积入住率租金（元/平方米天）售价（元/平方米）项目周边1宝钢果园办公楼甲级 22735.58/宝钢企业内部办公2东鼎国际大厦甲级 20976.62 约70%22.5淞宝板块3祥腾国际广场类甲级20000约85%4.8340004住友宝莲府邸商务办公楼乙级5908.1约85%2009年售价20000钢领上海国际钢铁服务中心1东智商务中心乙级22800约80%2012年售价16500170002永景国际大厦乙级2560076%租金1.52.5平均售价11300，整栋出售3晶钢商务馆乙级2700045%本案周边写字楼以中高端甲级、乙级写字楼为主；乙级写字楼入住率略高于甲级；靠近本案的两栋

33、为甲级，与本案形成差异化。周边写字楼租金水平在1.5元平方米天以上，平均入住率在75%左右。page 36区域写字楼发展现状未来市场供给宝松广场4-17层为品质办公楼层，可独立分割，根据业主的需要进行空间划分规划和装修，总面积约2.4万平方米。配备地下室2层，规划500个停车位。结合现代无线通讯技术及绿色技术，打造绿色智能办公建筑。宝松广场为甲级写字楼，有助于提升区域商务办公氛围。如果本案作为办公出租，由于两者档次存在较大差异，不会形成直接竞争。page 37区域消费者研究区域写字楼发展现状总结本案所在的杨行板块和附近的淞宝板块写字楼总体供过于求，杨行板块供需关系出现逆转；区域内写字楼租金普遍

34、在1.2元/天以上；项目周边写字楼入住率在45%85%之间，主要区间维持在75%左右，乙级写字楼入住率略高于甲级写字楼，表明高端写字楼市场需求较弱；项目周边盘古路上将建设宝松广场商办项目，办公部分对本案没有竞争压力。page 38四、项目商业价值研判page 39本项目位于上海宝山区铁力路、湄浦路交汇处，属于五冶职工宿舍区。人民广场虹桥机场浦东机场浦东自贸区新江湾城上海南站上海火车站虹桥火车站路程26.5公里,高架行车46分钟路程33.6公里,高架行车68分钟路程49.9公里,高架行车54分钟路程12.8公里,高架行车22分钟路程11.6公里,高架行车20分钟路程37.2公里,高架行车61分钟

35、路程22.6公里,高架行车40分钟路程38.6公里,高架行车52分钟项目西临铁力路，南靠湄浦路，北侧和东侧为五冶厂区。项目商业价值研判地理位置新江湾城18.5公里上海自贸区五角场人民广场上海南站虹桥机场虹桥火车站上海火车站8公里12公里19公里27公里17公里25公里27公里铁铁力路力路湄浦路湄浦路page 401 五冶商务楼19五冶职工公寓2联华超市20中冶天工上海十三治单身公寓3湄浦菜市场21上海建峰学院4上海市公安局宝山分局交警支队22建峰图书馆5宝山区第四地税所23东鼎国际6联华湄浦店24舜宝商务楼7宝钢工程技术事业部25中冶武勘上海分院8宝钢工业技术服务有限公司26上海宝钢冶金建设公

36、司泗塘公寓9宝钢发展有限公司门诊部27十三冶公寓10上海斯中冶医院28上海力博劳务有限公司11宝园便利店29宝冶建设工业炉工程技术公司研发中心12果园公寓大酒店30洋基国际货运代理公司13联华超市31上海泗塘实业有限公司14宝地绿洲配套商业32上海科德15伍缘33上海清贸彩钢有限公司16宝地绿洲城34上海广昆汽车修理厂17宝地绿洲城（南区）35宝钢集团中央研究院宝钢股份研究院18五冶集团上海公司（东区）36宝钢股份研究院技术中心住宅住宅职工公寓企业职工公寓企业企业商业企业企业企业企业企业企业企业企业企业职工公寓企业企业13245678910111213141516171819202122232

37、42526272829303132333435363公里项目商业价值研判周边环境项目周边企事业单位较多，各项配套设施较为匮乏，商业成熟度低。page 41项目周边通勤条件良好，外环、中环、内环、南北高架及地铁1、3号线、公交都较为便利。对外路线中环路线对内路线轨交线路a20外环高速逸仙高架路环东-大道地铁1号线内环高架路中环路地铁3号线漠河路湄浦路盘古路克山路友谊路铁力路克东路项目商业价值研判交通条件p 东侧为逸仙高架桥，与a20和中环接驳；p 临近轨道3号铁力路路站；附近有711路、宝山10号线、宝山23号线等公交线路；p a20公路可直接连接上海自贸区的外高桥保税区、物流园区、洋山保税港区

38、和浦东机场综合保税区。page 42项目为3层建筑，12层每层面积均为2600平方米左右，3层为2500平方米左右，现仅有铁力路和湄浦路少量沿街商铺尚在运营，其余均已空置。项目地项目商业价值研判项目条件土地规划条件用地性质商办用地占地面积平方米地上总建面积约1万平方米拟发展物业方案一、商业、经济型酒店或办公产品方案二、绿色建筑产业园项目自身发展条件p项目以商业、经济型酒店(或办公产品)为主；p地块直接受到北侧地铁3号线的支持；p从地块指标上来看，可开发特色餐饮、经济型酒店或办公产品；page 43p项目位于五冶厂区，附近有企事业单位、职工宿舍和住宅社区，为项目提供了一定消费支撑；p本项目与宝地

39、绿洲城配套商业是区域内仅有的两个集中式商业体，且本项目体量超过绿地配套商业；p项目为五冶资产，可利用企业商务等资源引导项目成功招商运营。p项目所在区域为厂区及宿舍区，周边缺乏商业氛围；p项目位于片区边缘地带，昭示性差；p项目周边商业稀缺，留有较大发展空间；p区域内商业业态业种单一，以满足最基本生活需要为主，存在市场空白；p宝山新城正处于规划建设阶段，一系列开发建设项目将提升区域价值。p在建的的盘古路宝松广场项目将给本案造成冲击。优势：机遇：威胁：劣势：项目商业价值判断swot分析page 44p立足本区域，以周边企事业单位员工、社区居民和企事业单位往来商务办公人群为目标服务对象；p与周边现有商

40、业形成业态、品类等方面的差异化，调补市场空缺，提升服务档次。增长性战略 so 扭转性战略 wop引入目的性消费业态，有效引导人流；p强化项目的对外展示手段，以独特建筑标示或外观，提升项目可视性和区域标示性。p以特色业态强化本项目市场竞争力； p引入具有市场号召力的品牌商家，提升项目知名度和市场地位；p利用五冶平台发展会员制，或职工定点消费场所，以类似手法锁定目标客群。补缺性战略 st 防御性战略 wtp招商过程中给予目标商家租金优惠，通过价格优势弥补不足；项目商业价值判断应对策略page 45五、项目定位page 46项目定位（方案一）整体定位如果酒店商家招商困难，可以考虑将酒店部分改为办公用

41、途，对外出租。page 47项目定位功能定位1、区域内生活配套设施完善程度较低；2、周边社区业主和企业职工存在此类服务需求；3、是酒店的有益补充；1、周边现有零售市场有提升和完善空间；2、为酒店客源提供便利；1、区域内餐饮数量少，档次低，与市场需求存在结构性矛盾；2、周边企事业单位商务招待可以为此类餐饮提供市场支撑；3、为酒店提供功能补充。1、项目所在板块内酒店入住率较高；2、项目周边缺乏酒店类物业；3、区域内企事业单位较多，存在市场需求；住宿生活服务零售餐饮办公1、杨行、淞宝板块办公楼市场供求形势出现逆转；2、写字楼租金可以达到甲方心理预期；3、区域内缺少低端办公场所，而中高端写字楼维持较高

42、空置率，作为办公使用可以调补这一市场空缺；“替补”功能定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：定位理由：通过市场调研，给出定位理由page 48项目定位客群定位p住宅社区业主p企事业单位、职工宿舍员工p企事业单位商务来往人流周边存在企事业单位、职工宿舍公寓、商品住宅社区项目体量约1万平方米（含4层扩建部分），规模现状决定本案无法承担区域性商业的角色定位，其覆盖范围应在周围1公里范围内项目1公里范围之外淞宝商圈、友谊家园配套商业等商业体由于受交通条件制约，在日常生活需求层面，对于本案周边区域的消费分流作用较小商业部分客群定位酒店部分客群定位项目周

43、边企事业单位较多，存在来往商务客流，由于附近没有酒店，住宿需求需到2公里外解决p项目周边企事业单位来往商务客流p企业职工、社区业主的来访亲友企业职工、社区业主也存在个人交往page 49文具用品和办公耗材主要服务于区域内企事业单位；引入中型品牌超市，满足周边居民的日常生活需要。药店属于社区居民属于必备业态。项目定位业态定位经济型连锁酒店住 宿：生活服务：零 售：餐 饮：美容美发银行洗衣店文具用品 办公耗材超市+商务餐饮特色餐饮本项目不具备引进星级酒店的硬件条件，经济型连锁酒店既能满足周边企事业单位商务办公人群住宿需要，又具有一定档次，且价格适中，目标客群广泛，保证酒店盈利空间。以上四种业态均为项目周边所没有、具备较强市场需求的业态，美容美发、洗衣店、药店是日常生活不可或缺的刚性服务内容，银行主要为周边企事业单位业务提供便利，足浴按摩的服务对象主要是酒店入住客群、周边单位职工。商务简餐和商务正餐以入住酒店的商务办公客群、周边企事业单位日常业务来往客群为主要目标客群；中式快餐则是服务于单身公