盐城市场调研分析报告

1、丰盛地产项目盐城市场调研分析报告苏垦机构二零零七年七月目 录第一部分第一部分 盐城整体市场格局分析盐城整体市场格局分析第二部分第二部分 项目区域市场调查分析项目区域市场调查分析第三部分第三部分 竞争项目调研分析竞争项目调研分析第四部分第四部分 重点个案调研分析重点个案调研分析 第五部分第五部分 项目专项调研项目专项调研第六部分调研总结及项目特征分析第六部分调研总结及项目特征分析第一部分盐城整体市场格局分析第一节第一节 盐城城市地产发展历程简述盐城城市地产发展历程简述第二节第二节 盐城地产市场板块发展状况盐城地产市场板块发展状况第三节第三节 盐城地产板块发展分析盐城地产板块发展分析第四节第四节

2、盐城地产消费环境调查盐城地产消费环境调查第五节第五节 盐城媒体环境调查盐城媒体环境调查盐城城市地产发展历程简述供应分析供应分析 盐城地产起步自2003年起，在近四年中，政府每年的土地供应量基本维持在每年3000-4000亩。 2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万，之前每年去化量也都在约100万左右。整体供应量较大，而由于年开发量及销售量维持在100万左右，目前看土地的存量较大。 政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛，后继城市市场供应量将于城南片区及周边存在爆发的可能。在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观：在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出

3、量增速可观： 随着随着“两年内土地必须开发两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在两年期限内开发上市；政策的落实，大批土地赶在两年期限内开发上市； 新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，将集中于今明两年内上市。新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，将集中于今明两年内上市。盐城地产空间加速发展，但近期竞争压力凸显。盐城地产空间加速发展，但近期竞争压力凸显。盐城城市地产发展历程简述价格分析价格分析 整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措施下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2006年底的2600-

4、2700元（主体城区，非老城核心区域老城核心区目前价格已经在3500左右，部分优质楼盘价格已经在4000元以上）。 盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元。 2007年“51”国庆之后，部分楼盘的带领之下，全市范围内楼盘均有价格的增长，各家楼盘的涨幅在150250元左右。 盐城历年住宅均价示意图量价齐增量价齐增市场走势稳健市场走势稳健盐城城市地产发展历程简述产品分析产

5、品分析物业类型：盐城普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，但由于市民物业类型：盐城普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，但由于市民普遍对于小高层物业不认可，所以现阶段盐城市场还处于从多层往小高层过渡的阶段。普遍对于小高层物业不认可，所以现阶段盐城市场还处于从多层往小高层过渡的阶段。规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展。规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展。户型面积：消费者热衷约户型面积：消费者热衷约100100的两房半户型以及的两房半户型以及120-125120-125的三室两厅一卫的户型。的三室两

6、厅一卫的户型。户型特点：两房半偏好两房向南，三房偏好两个卧室及客厅向南。户型特点：两房半偏好两房向南，三房偏好两个卧室及客厅向南。车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室。车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室。集中车库：通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间。集中车库：通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间。园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常

7、青植物以及竹子来进行点缀。竹子来进行点缀。盐城地产随着近年来的发展，其产品已经由单一化、低开发水准发展为多元化产盐城地产随着近年来的发展，其产品已经由单一化、低开发水准发展为多元化产品，且更加注重品牌效应以及产品的档次。品，且更加注重品牌效应以及产品的档次。目前市场板块发展状况 盐城房地产市场依照区域的盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可市场特性和发展规律大致可以分为五大板块：以分为五大板块：城中板块城中板块城西板块城西板块盐渎板块盐渎板块城南板块城南板块河东板块河东板块大庆西路大庆西路世纪大道世纪大道西环路西环路以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为

8、界，以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为界，划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。盐城市场分析城中板块板块区域划分：板块区域划分：大庆路以北大庆路以北新洋港河以南新洋港河以南通榆河以西通榆河以西盐马路以东盐马路以东配套情况：配套情况：建军路、解放路商业中心建军路、解放路商业中心市中医院、市一院、市疾控中心市中医院、市一院、市疾控中心市一小、市三小等市一小、市三小等盐城市场分析城中板块板块分析：配套完善，需求量大 房源紧缺，价格飙升板块特征： 该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域

9、置业的也多为盐城市的高层收入的人群。 市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。 市场放量较小，老城区总的开发量在盐城五大板块中总量最低，但规划起点较高，高档社区初具雏形，这势必引领老城区房价一路高涨。盐城市场分析城中板块锦江冠城：锦江冠城：物业类型：多层、小高层物业类型：多层、小高层销售价格：均价销售价格：均价2600260027002700元元/ /平米平米主力户型：主力户型：100100110110平米平米燕达花园燕达花园物业类型：多层、小高层、高层物业类型：多层、小高层、高层销售价格：均价销售价格：均价240

10、0240025002500元元/ /平米（小公寓）平米（小公寓）主力户型：主力户型：120120平米平米悦达东园悦达东园物业类型：多层、小高层物业类型：多层、小高层 销售价格：销售价格：4100410046004600元元/ /平米（精装修）平米（精装修）主力户型：主力户型：9090120120平米平米柳岸花城柳岸花城物业类型：多层物业类型：多层销售价格：约销售价格：约31003100元元/ /平米平米主力户型：主力户型：8585125125平米平米盐城市场分析河东板块板块区域划分：通榆河以东地块配套情况：学校：开发区中学、盐城工学院 盐城师范医疗：无大型医院大洋湾畔民航新村东方绿苑迎宾花苑阳

11、光世纪园阳光康居园盐城市场分析河东板块板块分析：配套日趋完善，物业类型齐全区域环境特色，楼市发展潜力股板块特征： 板块内土地资源丰富、开发较晚。 受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、“串场河风光带”，工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个城市的新中心。 河东板块发展潜力强劲，发展空间巨大。盐城市场分析河东板块迎宾花苑：迎宾花苑：物业类型：多层、小高层、高层物业类型：多层、小高层、高层销售价格：销售价格：26002

12、60029002900元元/ /平米平米主力户型：主力户型：9191122122平米平米东方绿苑东方绿苑物业类型：小高层、商铺物业类型：小高层、商铺销售价格：均价销售价格：均价26802680元平米元平米主力户型：主力户型：110110131131平米平米奥林匹克花园奥林匹克花园物业类型：别墅物业类型：别墅销售价格：均价销售价格：均价42004200元元/ /平米平米主力户型：主力户型：142142189189平米平米盐城市场分析盐渎板块板块区域划分：北至青年路南至世纪大道东至串场河西至解放南路配套情况：教育：盐城实验小学、盐中医疗：南中医院、东方女子医院金融：中国银行、中国农业银行、中国建行

13、购物：雅家乐超市、苏果超市盐城市场分析盐渎板块板块分析：大盘云集，名校环绕公园景观，闪耀全城板块特征： 拥有无法复制的盐渎公园景观，扼守新城、老城连通的核心位置，临近盐中、一小，区域位置优越。 预计大盘总量超过200万平方，物业类型以小高层、高层为主。地段一定程度上决定了价格，盐渎板块的房价将成为盐城楼市的风向标。 盐城市场分析盐渎板块钱江方洲：钱江方洲：物业类型：多层、小高层、高层、物业类型：多层、小高层、高层、 酒店式公寓酒店式公寓销售价格：预计销售价格：预计3500350036003600元元/ /平米（多层）平米（多层）公园道一号公园道一号物业类型：多层、小高层、高层物业类型：多层、小

14、高层、高层销售价格：规划中销售价格：规划中主力户型：规划中主力户型：规划中文化名城文化名城物业类型：多层、高层物业类型：多层、高层销售价格：估计销售价格：估计33003300元元/ /平米平米主力户型：主力户型：8080120120平米平米国飞尚城国飞尚城物业类型：小高层、酒店式公寓物业类型：小高层、酒店式公寓销售价格：销售价格：3300330039003900元元/ /平米（小高层）平米（小高层）主力户型：主力户型：130130平米平米盐城市场分析南城区板块板块区域划分：北至世纪大道南至盐渎路东至串场河西至解放南路西侧配套情况：教育：开发区中学医疗：市三院新区医院购物：创量贩（雅家乐仓储）金

15、融：中国邮政盐城市场分析南城区板块板块分析：城南新行政中心，品牌开发公司打造楼盘品质极高，升值潜力巨大板块特征： 临近城南新行政中心，依据城市发展 “重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的发展方向，南城区发展潜力不可限量。 南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。 盐城市场分析南城区板块瑞尔国际公馆：瑞尔国际公馆：物业类型：多层、小高层、高层物业类型：多层、小高层、高层销售价格：未定销售价格：未定主力户型：主力户型：8080110110平米（多层）平米（多层）华厦绿城华厦绿城物业类型：小高层、商铺物业类型：小高层、商铺销售价格：销售价格：2900290034203

16、420元元/ /平米（高层）平米（高层）主力户型：主力户型：114114平米三房两厅，平米三房两厅，136136平米三房二厅平米三房二厅水绿名苑水绿名苑物业类型：多层、小高层物业类型：多层、小高层 销售价格：均价销售价格：均价27002700元元/ /平米平米主力户型：主力户型：130130平米左右平米左右恒荣世家恒荣世家物业类型：小高层、高层物业类型：小高层、高层销售价格：销售价格：2600260030003000元元/ /平米（高层）平米（高层）主力户型：主力户型： 110 110平方米左右平方米左右盐城市场分析城西板块板块区域划分：盐马路以西以西环路为轴线配套情况：中小学：市二小南校区、

17、市一中南校区综合商场：华润苏果、雅家乐超市休闲：鹤翔公园、圣地亚广场银行：工商银行、中国银行医院：市一院广济分院 盐城市场分析城西板块板块分析：市场活跃，新盘集中体量不少，性价比高板块特征： 03年八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，随着开发的深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。 楼盘主要集中于青年路与西环路交汇处，整体体量不少，由于区域位置的特殊性（紧邻老城，青年路为城市的轴心位置），再加上价格有一定的优势， 城西板块认同率较高。盐城市场分析城西板块盛世华城：盛世华城：物业类型：多层物业类型：多层销售价格：销售价格：2600260033503350元元/

18、/平米平米主力户型：主力户型： 80-100 80-100平方米平方米水岸名都水岸名都物业类型：多层、小高层物业类型：多层、小高层销售价格：均价销售价格：均价33003300元元/ /平米（预计多层）平米（预计多层）主力户型：主力户型：9595平米三房两厅平米三房两厅 金大洋花园金大洋花园物业类型：多层、小高层物业类型：多层、小高层 销售价格：销售价格：2400240032003200元元/ /平米平米主力户型：主力户型： 100 100平方米平方米八菱华庄八菱华庄物业类型：别墅、小高层物业类型：别墅、小高层销售价格：预计销售价格：预计32003200元元/ /平米（小高层）平米（小高层）主力

19、户型：规划中主力户型：规划中盐城市场板块发展小结现阶段盐城地产已进入板块发展的格局：现阶段盐城地产已进入板块发展的格局：各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显；显；不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成；渐形成；各板块的内部优势，可以通过板块内各家开发商的联合炒作来各板块的内部优势，可以通过板块内各家开发商的联合炒作来得以加强。得以加强。盐城地产消费环境调查消费环境消费环境典型消费群体典型消费群体 盐城房地产消费市场总体正常，但也有些较特殊的现象存

20、在：如在购房的过程中开发商凭借自己的强势地位增加霸王条款，强行收取代办费（此类现象在客户购房时强行统一安装太阳能时有所发生）；消费者也存在不遵守合约规定不按时交纳房款的现象。拆迁户：城市快速发展伴随着大拆迁，特别是在城南板块拆迁数量更大，这样产生一大批拆迁拆迁户：城市快速发展伴随着大拆迁，特别是在城南板块拆迁数量更大，这样产生一大批拆迁户购房群体，他们因房屋拆迁后有补偿款，购房资金充裕，在付款方式上更多地选择一次性付款。户购房群体，他们因房屋拆迁后有补偿款，购房资金充裕，在付款方式上更多地选择一次性付款。乡镇人员：周边乡镇的个体经营户、承包经营户、党镇机关工作人员等一批先富起来的群体想乡镇人员

21、：周边乡镇的个体经营户、承包经营户、党镇机关工作人员等一批先富起来的群体想进城，有购房的需要。进城，有购房的需要。市区二次置业者：此类群体现有房居住，有一定的存款，二次置业的目的主要为改善现有居住市区二次置业者：此类群体现有房居住，有一定的存款，二次置业的目的主要为改善现有居住条件或作为固定资产投资。条件或作为固定资产投资。买婚房的年轻群体：购婚房的年轻群体工作时间不长，积蓄不多，在付款方式大多数人一般先买婚房的年轻群体：购婚房的年轻群体工作时间不长，积蓄不多，在付款方式大多数人一般先凑齐首付款，然后选择做按揭。凑齐首付款，然后选择做按揭。盐城地产消费环境调查消费特征消费特征购买行为购买行为总

22、价：当前盐城房地产市场接受度较高的房源总价区间为总价：当前盐城房地产市场接受度较高的房源总价区间为25万万40万。城西南板块略高于城市万。城西南板块略高于城市平均水平，总价区间趋于平均水平，总价区间趋于30万万40万。万。 户型：两室半两厅或三室两厅的户型普遍为盐城老百姓所接受。主卧房间面积大小（带卫生间）户型：两室半两厅或三室两厅的户型普遍为盐城老百姓所接受。主卧房间面积大小（带卫生间）20平米左右，次卧面积平米左右，次卧面积15平米左右平米左右 ，半厅（或另一房间）面积根据个人用途不同对面积要求不，半厅（或另一房间）面积根据个人用途不同对面积要求不同。同。面积：主力户型面积更集中于在面积：

23、主力户型面积更集中于在100120平米之间。平米之间。阳台：南卧带阳台，阳台带洗衣机接水口。阳台：南卧带阳台，阳台带洗衣机接水口。结构：房型结构更偏向于平层结构，挑高、跃层、复式花园洋房等结构：房型结构更偏向于平层结构，挑高、跃层、复式花园洋房等“特殊特殊”产品逐渐在市场上产品逐渐在市场上刚刚兴起，但热度不够。刚刚兴起，但热度不够。 盐城客户购房只是总是喜欢找这样那样的关系打折扣，而且本身地方不是很大，总是可以找到一些关系。所以开发商对于找关系买房的客户要有统一的归口人确认落实。盐城媒体环境调查总体情况概述总体情况概述盐城处于二大主流媒体统领楼市的时代：电视台、报纸。新兴媒介开发、运 用较少。

24、盐城的媒体环境形成了报纸一主独大的局面，报纸媒体的影响力正在逐渐扩 大，尤其在房地产广告传播界更为突出。在房展会、看楼活动等与开发公司、市民互动的活动中，通常由报纸媒体牵 头组织。大牌、道旗等户外媒体资源基本已被前人占用，所以要注意户外媒体资源的 挖掘。虽然总体来说媒体市场发展良好，但是要注意媒体强势找开发公司要广告等 现象的发生。盐城媒体环境调查媒体市场简述媒体市场简述立体媒体：立体媒体：电视台：三大电视台新闻电视台：三大电视台新闻综合频道、法制综合频道、法制生活频道、城市生活频道、城市公共频道公共频道电台：黄海明珠台、江苏音乐台电台：黄海明珠台、江苏音乐台平面媒体：平面媒体：报纸：盐城晚报

25、、盐阜大众报、东方生活报、扬子晚报、新民报纸：盐城晚报、盐阜大众报、东方生活报、扬子晚报、新民晚报晚报江苏广播电视报、今周刊江苏广播电视报、今周刊 、 现代快报现代快报 、 江南时报江南时报杂志：盐城今日杂志：盐城今日 发行周期：月刊，每月发行周期：月刊，每月2525日发刊日发刊 发行数量：发行数量：1000010000份份户外媒体：户外媒体：公交车广告、站台广告、户外大牌、灯箱、路牌、流动车队公交车广告、站台广告、户外大牌、灯箱、路牌、流动车队公交车广告：线路公交车广告：线路3232条，车辆约条，车辆约280280辆辆第二部分项目区域市场调查分析第一节第一节 城西板块区域分析城西板块区域分析

26、第二节第二节 重点竞争板块对比分析重点竞争板块对比分析第三节第三节 板块竞争格局下的项目突破点板块竞争格局下的项目突破点城西板块区域分析02城市总体规划方针确定，以西环路为轴心的城西片区为城市生活居住区域；02底至03年初媒体、开发公司大规模地对城西片区进行市场调查，研究、讨论适应板块的产品，这在一定程度上提高了城西板块的知名度；03年，西环路贯通；03年起以新日月翠洲嘉园为代表的一批典型楼盘在西环路拔地而起；03年底04年初于西环路形成“八大房产商”鹿战西环路的局面；05年07年，城市“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的 发展方向更加明确城西板块在城市发展中的地位。前进新村

27、前进新村 新日月新日月翠洲嘉园翠洲嘉园伟厦花园伟厦花园衡泰冠城衡泰冠城八菱华庄八菱华庄桃源居桃源居金品花园金品花园姑苏苑姑苏苑文 市二小南校区文市一中南校区城西板块区域分析城西板块区域分析楼盘名称楼盘名称开发公司开发公司物业类型物业类型楼盘规模楼盘规模（单位：平米）（单位：平米）翠洲嘉园盐城新日月房地产开发公司多层30万桃源居盐城众兴房地产开发公司多层15万金品花园江苏晋万置业多层10万八菱华庄盐城市房地产发展公司 别墅、高层宏图伟厦宏图新城房地产开发公司多层16万前进公寓前进建筑公司多层5万衡泰冠城上海衡泰房地产开发公司别墅8万姑苏苑苏州佳荣置业有限公司 西环路西环路“八大金刚八大金刚”项目

28、一览项目一览2-3年前，区域开发的项目以多层为主，辅以部分别墅，且少有大规模社区。年前，区域开发的项目以多层为主，辅以部分别墅，且少有大规模社区。城西板块区域分析 优势（）优势（）政府规划居住区域，无工业污染，居住环境较好；政府规划居住区域，无工业污染，居住环境较好；临近老城，地理位置不错；临近老城，地理位置不错；交通配套相对完善，西客站位于西环路、公交车线路较多；交通配套相对完善，西客站位于西环路、公交车线路较多；经过近几年的房地产开发，城西板块居住氛围浓；经过近几年的房地产开发，城西板块居住氛围浓；周边重点学校较多。周边重点学校较多。 劣势（）劣势（）生活配套一般，需要大力完善；生活配套一

29、般，需要大力完善；其历史客户有较多乡镇居民；其历史客户有较多乡镇居民；政府规划城市发展方向重点向南，逐渐向西，城西板块政策优政府规划城市发展方向重点向南，逐渐向西，城西板块政策优势不明显。势不明显。城西板块区域分析重点学校市二小南校区、市一中南校区位于板块内，但由于以上学校属于名校，带有私立性质，学校招生名额有限，学生入读一般需要花钱购买名额。板块内楼盘跟学校无关联，不存在购房入读学校的关系，学区购房主要考虑可以就近安排子女的学习与生活。由于学校属于教育机构，招生需多个部门协调，板块内开发公司扭转此局面的可能性小，在宣传上一般强调与学校距离远近。城西板块区域分析西环路临近宁靖盐高速公路，西客站

30、位于西环路，来往车辆很多；公交线路：68路、207路、1路、9路、20路、28路、34路、208路公交站点研究：公交站点研究：公交车为城市交通运输枢纽，公交线路的开通需经过其主管部门盐城建公交车为城市交通运输枢纽，公交线路的开通需经过其主管部门盐城建委的批准才能开通。委的批准才能开通。0303年新日月年新日月翠洲嘉园在开发之时，正好遇上配合城市开发的公交线翠洲嘉园在开发之时，正好遇上配合城市开发的公交线路的设置，于是以其楼盘的名称命名了该公交站点。（且该线路近年有路的设置，于是以其楼盘的名称命名了该公交站点。（且该线路近年有继续南沿的可能性）继续南沿的可能性）借鉴于本项目：如果建委配合城市的发

31、展设置公交站点于本项目的附近，借鉴于本项目：如果建委配合城市的发展设置公交站点于本项目的附近，可以考虑申请站台名称为本项目名一突出项目知名度与影响力。可以考虑申请站台名称为本项目名一突出项目知名度与影响力。重点竞争板块对比分析 城南板块 城西板块1、城南，离老城较远2、开发晚，配套少3、新行政中心旁，城市发展重点扶持4、小高层、高层产品为主1、新老城结合地带，离老城近2、开发较早，配套相对成熟3、政策扶持，但力度相对城南而言有所欠缺4、多层兼有小高层、高层和别墅未来新城市中心未来新城市中心升值潜力巨大升值潜力巨大配套相对成熟配套相对成熟城市生活中心城市生活中心城西城南：现阶段配套、区域距离取胜

32、！城西城南：现阶段配套、区域距离取胜！重点竞争板块对比分析 盐渎板块 城西板块1、城南发展必经之地，离老城不远2、临近已开园的盐渎公园， 配套日 趋完善3、城市发展重点板块，楼市风向标4、小高层、高层产品为主1、新老城结合地带，离老城近2、开发较早，配套相对成熟3、政策扶持，但力度相对城南来讲有所欠缺4、多层兼有小高层、高层和别墅公园景观公园景观成熟地段成熟地段配套相对成熟配套相对成熟城市生活中心城市生活中心城西盐渎：价格优势以及现阶段的性价比城西盐渎：价格优势以及现阶段的性价比板块竞争格局下的项目突破点首席生活区首席生活区居住氛围浓居住氛围浓城西城西城南城市新行政中心未来价值现在化升值潜力大

33、盐渎板块公园景观地段优势项目板块于竞争格局下的突破点：项目板块于竞争格局下的突破点：常规手段产品路线：景观、配套基础上产品与价格的最佳比值常规手段产品路线：景观、配套基础上产品与价格的最佳比值最佳产品性价比最佳产品性价比营销手段项目概念：法式、风情园林、外立面、法式生活主张营销手段项目概念：法式、风情园林、外立面、法式生活主张 第三部分竞争项目调研分析第一节第一节 竞争项目分布位置竞争项目分布位置第二节第二节 竞争项目调查竞争项目调查第三节第三节 项目项目0707年竞争环境分析年竞争环境分析竞争项目分布 公园道公园道1号号 瑞尔国际瑞尔国际 华厦绿城华厦绿城 金大洋花园金大洋花园钱江方洲钱江方

34、洲水岸名都水岸名都八菱华庄八菱华庄盛世华城盛世华城新日月新日月翠洲嘉园翠洲嘉园香榭丽舍香榭丽舍恒荣世家恒荣世家华厦绿城项目基本概况项目项目华厦绿城华厦绿城占地面积占地面积13万平米建筑类型建筑类型 多层、高层、小高层、商铺组团情况组团情况1期7幢多层，2幢小高层，共376套；现销售2期（ B组团）翡翠城市，5幢小高层，4幢高层销售均价销售均价1期均价2350元/平米2期均价2950元/平米左右当月均价当月均价5月8日起每平方涨价200元/平米5月8日后均价约2950元/平米一期一期二期二期翡翠城市翡翠城市华厦绿城项目产品分析层 高多层2米9结构类型框架结构窗户塑钢推拉窗单元门单元对讲进户门入户

35、门防盗门楼间距小高层45米，高层138米 外立面底下瓷砖，上面涂料建筑风格现代简约地下停车位 地下车位高度2.6米内部设施宽带接口、电话线接口、空调位预留，内墙除厨房、卫生间及分户墙外不做隔断、市政供水供电 、管道煤气 、数字电视物业管理费多层0.5元/平方米，小高层0.8元/平方米 ，高层1元/平方米华厦绿城项目产品分析项目项目盛世华城盛世华城在售户型区间在售户型区间 110-143平方米主力户型主力户型114平米三房两厅，136平米三房二厅后期推售产品后期推售产品B组团产品已经开始预订，估计10月份左右开盘。前期预订的客户开盘之前可退订项目产品及项目产品及户型分析户型分析前期户型偏大，现正

36、推出青年公寓，面积85平米华厦绿城客群分析华厦绿城营销活动 “ “江苏省明星楼盘江苏省明星楼盘”等各类奖项和荣誉称号。等各类奖项和荣誉称号。 “07 “07年盐城市区房地产重点工程项目年盐城市区房地产重点工程项目”华厦绿城项目总结水岸名都项目基本概况项目项目水岸名都水岸名都占地面积占地面积13万多平米建筑类型建筑类型 多层、高层、小高层组团情况组团情况项目分为四期，一期为拆迁返安置房，现销售二期（青年路南侧） 销售均价销售均价一期开盘2900元/平方米二期预计3200元/平方米左右当月均价当月均价还没开盘，具体价格未定一期一期二期二期水岸名都项目产品分析层 高2.85米（多层）结构类型框架结构

37、窗户塑钢双层中空玻璃单元门 可视对讲 入户门入户防盗门（带指纹锁）楼间距多层1:1.3 外立面毛石 涂料 面砖建筑风格中式徽派风格地下停车位1190个地下产权车库；自行车库1：1内部设施宽带、电话线、水、电 气 数字电视物业管理费多层0.5元/平方米，小高层未定水岸名都项目产品分析项目项目水岸名都水岸名都在售户型区间在售户型区间80-139平方米主力户型主力户型95平米三室两厅后期推售产品后期推售产品青年路南侧（二期），物业类型为多层（含3栋精装修电梯多层 ）、小高层项目产品及项目产品及户型分析户型分析户型方正水岸名都客群分析客户结构：客户结构：水岸名都一期是政府城中村改造的重点项目，客户主要

38、为当地拆迁后返购的拆迁水岸名都一期是政府城中村改造的重点项目，客户主要为当地拆迁后返购的拆迁户，兼有部分市区购房户。户，兼有部分市区购房户。拆迁户：接近拆迁户：接近70%70%市区：约市区：约20%20%客户认知：客户认知：项目处于城西板块但临近盐马路，地理位置较好，一期产品外立面有风格，感觉项目处于城西板块但临近盐马路，地理位置较好，一期产品外立面有风格，感觉不错。不错。水岸名都项目营销及总结香榭丽舍项目基本概况项目项目鑫业家园鑫业家园香榭丽舍香榭丽舍占地面积占地面积10万平方米建筑类型建筑类型多层、小高层组团情况组团情况 一期、二期多层幢，三期幢小高层 销售均价销售均价2680元/平米当月

39、均价当月均价2680元/平米香榭丽舍项目产品分析层 高2米8结构类型框架、剪力强结构窗户塑钢双层中空玻璃单元门 电子对讲 入户门可视对讲防盗门楼间距多层米外立面 涂料 、面砖建筑风格现代地下停车位内部设施宽带 电话线 水 电 气 物业管理费多层0.5元/平米，高层1.05元/平米（含电梯费）香榭丽舍项目产品分析项目项目鑫业家园香榭丽舍鑫业家园香榭丽舍在售户型区间在售户型区间41160平方主力户型主力户型41-124平方后期推售产品后期推售产品 多层（雅家乐超市南）项目产品及项目产品及户型分析户型分析80-120平方左右香榭丽舍客群分析香榭丽舍项目总结翠洲嘉园项目基本概况项目项目新日月翠洲嘉园新

40、日月翠洲嘉园占地面积占地面积30万平米建筑类型建筑类型 多层, 小高层组团情况组团情况分为七期,目前是五(二) 期 销售均价销售均价目前均价2768元/平方米,，后期价格约2900元/平米当月均价当月均价2768元/平方米翠洲嘉园项目产品分析层 高2.85米结构类型框架结构窗户塑钢双层中空玻璃单元门 可视对讲 入户门防盗门（新月神）楼间距多层1:1.4 外立面 涂料、面砖建筑风格现代地下停车位无内部设施宽带、 电话线 、通水、通电、管道煤气物业管理费多层0.34元/平方米翠洲嘉园项目产品分析项目项目新日月翠洲嘉园新日月翠洲嘉园在售户型区间在售户型区间130-160平方米主力户型主力户型130平

41、方米后期推售产品后期推售产品多层8月开盘户型100-120项目产品及项目产品及户型分析户型分析翠洲嘉园客群分析翠洲嘉园营销活动20042004年初年初新日月翠洲嘉园三期工程被列入市政府2004年八类十大重点工程项目。20042004年年1010新日月翠洲嘉园在2004年中国“三名”（江苏地区）推介活动中，从五十多家省内典范楼盘中脱颖而出，荣获苏北地区唯一“名盘”称号。20042004年年1212月月新日月翠洲嘉园被评为2003年度盐城市房地产开发十强企业，和江苏省“盐城市平安示范小区”。20052005年初年初 礼聘天安门国旗护卫队专程赴盐城为新日月翠洲嘉园举行升旗仪式 。20052005年年

42、1111月月新日月房地产公司被评为2004年度盐城市房地产开发综合实力十强企业。20062006年春节前年春节前请来永宁寺高僧为新日月翠洲嘉园开光祈福迎新。金大洋花园项目基本概况项目项目金大洋花园金大洋花园占地面积占地面积24万平方米建筑类型建筑类型多层、小高层、高层、商业组团情况组团情况一期三栋多层销售均价销售均价2880元/平方米当月均价当月均价2880元/平方米一期一期金大洋花园项目产品分析层 高2米8结构类型框架结构窗户塑钢双层中空玻璃单元门 可视对讲 入户门防盗门楼间距23米外立面 涂料、面砖建筑风格现代车位（库）自行车车库1：1，约560个地下车位，内部设施宽带、电话线、水、电、气

43、 物业管理费多层0.4元/平方米金大洋花园项目产品分析项目项目金大洋金大洋在售户型区间在售户型区间98-128平方米主力户型主力户型100平方米后期推售产品后期推售产品规划中项目产品及项目产品及户型分析户型分析金大洋花园客群分析金大洋花园营销总结第四部分第四部分 重点个案调研分析重点个案调研分析钱江方洲项目基本概况项目项目钱江方洲钱江方洲占地面积占地面积30万平米建筑类型建筑类型 多层、高层、小高层、商铺、办公楼、酒店式公寓组团情况组团情况规划中销售均价销售均价预计多层3500-3600元 高层3600-3800元当月均价当月均价未开盘钱江方洲项目产品分析层高2米9结构类型框架结构窗户塑钢门窗

44、单元门 可视对讲 入户门防盗门楼间距多层1:1.3 外立面 涂料、面砖建筑风格欧式地下停车位规划中内部设施宽带、电话线、水、电、气、数字电视物业管理费未定钱江方洲项目产品分析项目项目钱江方洲钱江方洲在售户型区间在售户型区间90-146主力户型主力户型130、140三室两厅两卫后期推售产品后期推售产品未定项目产品及项目产品及户型分析户型分析小户型占的比例较少，主力户型为三室两厅两卫客群构成：客群构成：前去登记的意向客户主要为城区居民占多数。前去登记的意向客户主要为城区居民占多数。钱江方洲营销活动钱江方洲近期状况客户登记：目前登记客户约客户登记：目前登记客户约6000批次批次一期一期9幢多层，幢多

45、层，1幢小高层和多层结合，幢小高层和多层结合，9幢小高层幢小高层首批打算推出首批打算推出5栋多层，栋多层，2栋小高层栋小高层 套数：多层套数：多层192套，小高层套，小高层133套，共套，共325套套开盘时间：预计开盘时间：预计8-9月份月份开盘方式：办理会员卡（实名制，免费办理）开盘方式：办理会员卡（实名制，免费办理） 开盘摇号开盘摇号 排序号排序号 选房选房盛世华城项目基本概况项目项目盛世华城盛世华城占地面积占地面积67000平米建筑类型建筑类型多层、高层、小高层、商铺组团情况组团情况分为三期，目前是第一期。 销售均价销售均价4月26日：2950元/平方米5月1日：3096元/平方米当月均

46、价当月均价3096元/平方米盛世华城项目产品分析层 高2米8结构类型框架结构窗户塑钢双层中空玻璃单元门对讲系统入户门防盗门（品牌未定）楼间距多层1:1.3 外立面 涂料 面砖建筑风格地下停车位自行车车库配比1：1，机械车位1：0.5（地上50个带产权车库）内部设施宽带 电话线 水 电 气 数字电视物业管理费多层0.5元/平方米盛世华城项目产品分析项目项目盛世华城盛世华城在售户型区间在售户型区间80-130平方米主力户型主力户型80-100平方米后期推售产品后期推售产品规划中项目产品及项目产品及户型分析户型分析户型实用盛世华城客群分析盛世华城营销总结盛世华城近期状况二期9号楼、10号楼、11号楼

47、计划于07年7月10日开盘多层（9号楼）均价3200元/平米小高层均价3500元/平米恒荣世家项目基本概况项目项目恒荣世家恒荣世家占地面积占地面积10万平米建筑类型建筑类型 高层、小高层组团情况组团情况一期4栋（2、4、7、8）小高层1栋（5）高层，共200套销售均价销售均价一期2200元/平米起价 约2650元/平米均价后期2800元/平方米当月均价当月均价2800元/平方米恒荣世家项目产品分析层 高2.85米结构类型框架结构窗户塑钢双层中空玻璃单元门 可视对讲 入户门防盗门楼间距小高层38米，高层63米 外立面 涂料、面砖建筑风格地下停车位机械车位配比3：2（地下550个，地上350个）内

48、部设施宽带、电话线、水、电、气、数字电视物业管理费0.7元/平方米，电梯30元/月恒荣世家项目产品分析项目项目恒荣世家恒荣世家在售户型区间在售户型区间83-138平方米主力户型主力户型约110平方米后期推售产品后期推售产品高层(17)层项目产品及项目产品及户型分析户型分析户型方正恒荣世家客群分析恒荣世家营销总结恒荣世家近期状况二期恒晖轩已作推广，估计10-11月份开盘目前暂未对外销售量 体：共5幢，高层18层，约468套主力户型：74平米，105平米，117平米，124平米价格：估计均价3000元/平米项目07年竞争环境分析大盘竞争态势尤为明显，且集中于南城区、盐渎、城西三个板块。大盘竞争态势

49、尤为明显，且集中于南城区、盐渎、城西三个板块。三大板块在三大板块在07年市场的规模量已经超过年市场的规模量已经超过300万平方，总量体已超过盐城市年去化万平方，总量体已超过盐城市年去化量的两倍，竞争程度尤为激烈。量的两倍，竞争程度尤为激烈。项目07年竞争环境分析南城区均价已接近南城区均价已接近3000，盐渎多层均价预期，盐渎多层均价预期3500-3600，城西均价，城西均价3100-3200影响价格的因素主要受到距主城的远近以及配套等因素制约。影响价格的因素主要受到距主城的远近以及配套等因素制约。项目07年竞争环境分析竞争物业形态：竞争物业形态：盐渎板块、城南板块主要产品为小高层、高层盐渎板块

50、、城南板块主要产品为小高层、高层城西板块产品为多层兼有小高层。城西板块产品为多层兼有小高层。但随着各家开发商的开发，但随着各家开发商的开发，08年的竞争仍将以小高层、高层产品为主年的竞争仍将以小高层、高层产品为主第五部分项目专项调研第一节第一节 栋号、楼层出现形式专项调研栋号、楼层出现形式专项调研第二节第二节 板块区域专项调研分析板块区域专项调研分析第三节第三节 参考项目专项指标调查参考项目专项指标调查栋号、楼层出现形式专项调研（一）、紫薇花园（东园）项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号紫薇花园（东园）14栋1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、15、16、181、多层

51、1-6楼中 间无间隔2、小高层1-11楼中间无间隔备注：1、其中栋号中间跳过4、13、14、17共四个数字2、楼层编号无变动（二）、瑞尔国际公馆项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号瑞尔国际公馆30栋1、2、5、6、7、8、9、10、11、12、15、16、17、18、19、20、21、22、23、26、27、28、29、30、31、32、33、35、36、381、多层1-6楼中间无间隔2、小高层1-11楼中间无间隔3、高层中13、14、18层用12A代替13楼， 备注：其中栋号中间跳过3、4、13、14、24、25、34、37共8个数字栋号、楼层出现形式专项调研 （三）国飞尚城项目

52、名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号国飞尚城迎宾路栋共6栋高层按照正常顺序排列楼层按照正常顺序排列备注：1、其中栋号按照正常顺序排列2、楼层编号无变动（四）钱江方洲项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号钱江方洲84栋楼号1-93#层数按顺序排列备注：1、其中栋号中间逢四隔开，即4、14、24、34、44、54、64、74、84共9个数字剔除2、楼层编号无变动，在介绍时或对外宣传告诉客户14楼是13+1楼；18楼是17+1楼栋号、楼层出现形式专项调研 （五）翠洲嘉园项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号翠洲嘉园约120栋多层，6栋小高层，栋号逢4避开1、多层1-6楼中

53、间无间隔2、小高层1-11楼中间无间隔备注：1、其中栋号逢4避开2、楼层编号无变动，按照正常顺序销售（六）八菱华庄项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号八菱华庄4栋小高层（9楼）别墅项目按照顺序编号高层按正常顺序备注：1、其中栋号按照正常顺序排列2、楼层编号无变动栋号、楼层出现形式专项调研 （七）华夏绿城项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号华夏绿城47栋1-52栋楼层按照正常顺序编号备注：1、其中栋号中间跳过4、14、24、34、44共5个栋号2、楼层编号无变动（八）恒荣世家项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号恒荣世家共25栋1-25#1、小高层1-11楼 （

54、3栋）2、高层17+1（1栋）备注：1、其中栋号按照正常顺序排列2、楼层编号无变动栋号、楼层出现形式专项调研 （九）东方花园项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号东方花园共19栋多层16栋小高层3栋1-19#1、多层1-6+1楼2、小高层11楼备注：1、其中栋号按照正常顺序排列2、楼层编号无变动（十）紫薇花园项目名称项目名称栋数栋数栋号栋号楼层编号楼层编号紫薇花园近100栋栋号逢4避开、25、37避开1、多层1-6+1楼备注：1、栋号逢4避开、25、37避开楼号、楼层出现形式调研说明及结论调研说明：调研说明：（一）本次调研采取部分楼盘亲自到售楼处采用明调与暗调的形式（一）本次调研采取

55、部分楼盘亲自到售楼处采用明调与暗调的形式（二）综合当地扬子晚报、新民晚报、盐城广播电视报等几家媒体主编渠道了解当地（二）综合当地扬子晚报、新民晚报、盐城广播电视报等几家媒体主编渠道了解当地消费习惯消费习惯（三）与国飞尚城、恒荣世家、钱江方舟、东方花园等几家楼盘负责人当面沟通了解（三）与国飞尚城、恒荣世家、钱江方舟、东方花园等几家楼盘负责人当面沟通了解（四）通过对部分客户的访谈进行了解客户需求与习惯（四）通过对部分客户的访谈进行了解客户需求与习惯 结论： （一）通过本次调研，可以看出盐城当地老百姓的消费习惯，还是比较忌讳楼层及栋号中出现4、13、14等人们观念中数字； （二）盐城本地楼盘大部分都

56、把客户忌讳的数字在楼盘销售过程与规划审批的时候都经过处理后报批或公示 （三）建议丰盛项目在报批规划的过程中迎合当地老百姓的消费习惯，把忌讳的数字都避开，减少销售抗力。123567891011122019181716152122232627292830353941403638313233建议项目栋号，跳过含4的以及13、37、25。（传统观念4、13不吉利，25为粗口，37为祭奠死者的回魂之日。）41栋为项目幼儿园建议对于高层项目，14层编号为13A，18层编号为17A（18在盐城人心中是地狱的层数。） 丰盛项目栋号分布板块区域专项调研分析重点学校市二小南校区、市一中南校区位于板块内，但由于以上

57、学校属于名校，学校招生名额有限，学生入读一般需要花钱购买名额。板块内楼盘跟学校无关联，不存在购房入读学校的关系，学区购房主要考虑可以就近安排子女的学习与生活。如果要将学校纳为项目学区，唯一途径是合资办学。由于学校属于教育机构，招生需多个部门协调，板块内开发公司扭转此局面的可能性小，在宣传上一般强调与学校距离远近。重点学校市二小重点学校市一中板块区域专项调研分析本项目施教区盐城市政府盐城市政府2007年中小学招生工作意见年中小学招生工作意见 （07年年5月月17日）日）、小学按施教区就近招收新生、小学按施教区就近招收新生 ；、初中实行小学毕业年级学生免试升学，就近录取新生和统一随机编班的办、初中

58、实行小学毕业年级学生免试升学，就近录取新生和统一随机编班的办法。小学毕业班的所有学生，不论是否达到毕业程度均升入初中，确保小学毕法。小学毕业班的所有学生，不论是否达到毕业程度均升入初中，确保小学毕业生升学率达业生升学率达100%。3、高中招生按照政府下达的招生计划进行招生。、高中招生按照政府下达的招生计划进行招生。本项目施教区本项目施教区小学：按照行政区属划分小学：按照行政区属划分 ，丰盛项目施教区小学为潘黄镇何桥小学，丰盛项目施教区小学为潘黄镇何桥小学初中：初中： 潘黄镇中学潘黄镇中学盐都区乡镇内小学实行一校管理制，潘黄镇所有小学均由潘黄镇中心小学管理。丰盛项目施教区小学学生也可至潘黄镇中心

59、小学就读新迁户口客户小孩入读施教区学校也需要交一点赞助费（约1000元左右）板块区域专项调研分析就读名校办法就读名校办法市二小南校区：市二小南校区： 入读市二小南校区的学生需交纳赞助费，入读市二小南校区的学生需交纳赞助费，06年赞助费的标准为年赞助费的标准为12000元，元，07年赞助费标准未定，还需教育局核定。年赞助费标准未定，还需教育局核定。一般情况下交纳赞助费就可入读市二小南校区。一般情况下交纳赞助费就可入读市二小南校区。市一中南校区：市一中南校区：市一中南校区招生需参加统一考试，招生性质分统招生和择校生两种。市一中南校区招生需参加统一考试，招生性质分统招生和择校生两种。统招生中考分数需

60、达到规定的分数线（由教委划定），入读只需交学费。统招生中考分数需达到规定的分数线（由教委划定），入读只需交学费。择校生中考分数也需达到一个标准（择校生中考分数也需达到一个标准（06年低于统招线年低于统招线80分），然后交择校费，分），然后交择校费，择校费约择校费约25000元。元。板块区域专项调研分析西环路临近宁靖盐高速公路，西客站位于西环路，来往车辆很多；公交线路：68路（翠洲嘉园站）、207路（翠洲嘉园站） 、1路（西环路路 口）、9路（潘黄）、20路（翠洲嘉园站）、28路（西环路口）公交站点研究：公交站点研究：公交车为城市交通运输枢纽，公交线路的开通需经过其主管部门盐城建公交车为城市交通