案例(北京ONE)

1、Centaline Consultants案例分析: 北京 ONECode of this report | 2北京北京ONEONE定位为：通州核心、高品质、高科技、低碳生态综合体定位为：通州核心、高品质、高科技、低碳生态综合体项目位于通州核心城区新华大街南侧，与通州区政府仅一街之隔，东侧紧邻大运河，距离国贸17公里，距离地铁八通线北苑站1000米、建设中的地铁6号线、规划中的S6号线，朝阳路快速公交以及直达机场T3航站楼的迎宾大道（建成后20分钟直达T3）都在项目四周。 通州核心：优越的地理位置 本案本案运河核心区规划效果图本案本案通州区政府万达广场 京杭广场（葛洲坝、绿地）地铁S6 新华大

2、街 住宅、生活配套项目周边Code of this report | 3北京北京ONEONE相关经济技术指标相关经济技术指标产权年限: 70年占地面积：51000m2建筑面积：280000 m2容积率： 4.8绿化率： 30建筑形态：5栋低碳养生宅邸、 1栋高端商业综合体主力户型：92-189 m2套数： 920套均价： 30000元/ m2停车位： 地下1427个（1：1.5）物业管理附加信息: 9元/ m2 月开盘时间：2010-10-24入住时间: 2011-10开发商: 北京实地房地产开发有限责任公司建筑设计单位: 美国易道物业管理公司: 北京达尔文物业管理公司开发商背景：北京实地房地

3、产开发有限责任公司北京实地于2001年注册成立，2004年前后被北京美晟房地产开发公司收购并注入。北京ONE是美晟收购实地之后开发的第一个项目。这家开发商很有政府背景，成立实地公司其实是为了开发通州当时新华经典丽园所在的地块。2002年，实地资金链断裂，导致新华经典丽园成为烂尾楼，当时在通州区政府协调下，美晟房地产的公司收购了实地，并仍以“北京实地”接手了当时的“新华经典丽园”，更名为现在的“鼎晟国际”，也就是现在北京ONE。美晟集团1996 年在北京成立，注册资本1亿元，是北京较早成立的，并完全以民营资本经营开发的房地产集团公司，主体是北京美晟房地产开发有限责任公司。美晟早期开发的项目包括美

4、然绿色家园、美然百度城和美然动力街区等五个房地产项目，也主要集中在北京大兴和通州。Code of this report | 4北京北京ONEONE：分为地标性商业综合体和养生宅邸两部分，涵盖五星级国际：分为地标性商业综合体和养生宅邸两部分，涵盖五星级国际酒店、酒店、5A5A级写字楼、多功能会所、国际顶级综合购物中心。级写字楼、多功能会所、国际顶级综合购物中心。1#、3#、5#31层塔楼每栋2个单元北侧单元1梯6户南侧单元1梯2户2#、4#、26层板楼每栋1个单元1梯4户F20-F29（1.9万平米）五星级国际酒店F8-F18（2.2万平米）5A级写字楼F5-F7（6000平米）多功能会所B1

5、-F4（3.6万平米）顶级综合购物中心1#至5#1层为底商B1、B2为停车场空中花园Code of this report | 5室内常年保持人体最适应的20-26 摄氏度。荣膺联合国人居署“全球生态宜居国际社区最佳范例奖”北京北京ONEONE：引领都市健康居住新标准，六大科技引爆京城顶级养生住宅：引领都市健康居住新标准，六大科技引爆京城顶级养生住宅衡温衡温衡湿衡湿瑞士森德集团进口新风系统使室内湿度常年保持在40%-60%鲜氧鲜氧24小时新鲜空气自动循环阻隔45分贝噪音保留100%静谧生活低噪低噪适光适光灯控设备自动调光随身感应智能智能CS核心智能系统一位全能贴身管家Code of this

6、report | 6北京北京ONEONE：六大科技全揭秘：六大科技全揭秘衡温衡温通过向楼板内预埋的管材里注入适宜温度的水(夏季灌18度冷水，冬季灌28度温水)，以天棚辐射的方式，使室温常年保持在人体最舒适的20-26摄氏度之间。辐射采暖制冷效率高，温度均匀,一套系统即可完成采暖和制冷,又不占用室内空间，不会破坏建筑外观；无风感、无噪声；采暖制冷与新风换气系统分离。混凝土楼板低温辐射采暖制冷系统混凝土楼板低温辐射采暖制冷系统Code of this report | 7北京北京ONEONE：六大科技全揭秘：六大科技全揭秘衡湿衡湿取自高空的新鲜空气，经过滤、除尘、灭菌、加热/降温，加湿/除湿等处理

7、过程，以每秒0.3米的低速，从房间底部送风口不间断的徐徐送出。低于室温两度的新风，在地面形成新风湖，层层叠加，缓缓上升，带走人体汗味及其他污浊气体，最后到达房间顶部，经由排气孔排出，新风完全杜绝交叉污染，既节能又保证室内空气品质的要求。 瑞士进口瑞士进口新风系统新风系统鲜氧鲜氧Code of this report | 8北京北京ONEONE：六大科技全揭秘：六大科技全揭秘低噪低噪外围护结构，最大限度减少外环境对室内舒适度的影响，600MM厚外保温结构阻隔了大量外部噪音，LOW-E玻璃中空内充入惰性气体，允许日光携带的能量进入室内，但是室内的热量不会发散到室外，配合密封断热铝合金窗框，实现对窗

8、外噪音的完全阻隔。混凝土结构混凝土结构400mm400mm挤塑聚苯保温层挤塑聚苯保温层100mm100mm空气层空气层97mm97mm德国进口干挂陶板德国进口干挂陶板LOW-ELOW-E双层玻璃双层玻璃电子智控外卷帘窗电子智控外卷帘窗Low-E 玻璃又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异个隔热效果和良好的透光性。适光适光Code of this report | 9北京北京ONEONE：六大科技全揭秘：六大科技全揭秘适光适光各种电器终端可连接到智能系统中，实现声

9、音遥控。智能化家居系统同时具备智能化光管理，可自动调节灯光强度。同时，智能系统提供了各种生活模式设定，使客户就像拥有了一位贴身管家，无时无刻关注着您的健康与安全。智能智能韩国韩国CSCS智智能家居控能家居控制系统制系统电子智控外卷帘窗电子智控外卷帘窗智能家居控制系统智能家居控制系统Code of this report | 10北京北京ONEONE：商业综合体产品分析及销售现状：商业综合体产品分析及销售现状产品类型商业购物中心商业购物中心私人定制会所私人定制会所级写字楼级写字楼五星级酒店五星级酒店建筑面积3.6万平米6000平米2.2万平米1.9万平米楼层位置B1-F4F5-F7 F8-F18

10、F20-F29销售现状整售11亿，引进新光天地全线品牌自持在售，整层000平米售价000万（、可散售00平米起售）引进五星级瑞士酒店Code of this report | 11北京北京ONEONE：住宅产品分析及销售现状（：住宅产品分析及销售现状（7070年产权年产权, ,精装修大户型为主）精装修大户型为主）产品类型塔楼塔楼板楼板楼塔楼塔楼板楼板楼塔楼塔楼层底商层底商楼层（套数）31(210)26(100)31(210)26(100)31(210)1(90)户型面积(平米18718118991-18780-150主力户型128三室1厅2卫151三室1厅2卫1

11、81三室两厅两卫128三室1厅2卫151三室1厅2卫181三室两厅两卫128三室1厅2卫151三室1厅2卫80开间户型朝向多东向、西向，或西南、东南向南北通透多东向、西向，或西南、东南向南北通透多东向、西向，或西南、东南向东向、西向，或西南、东南向销售现状被山西某位富商整栋购买推迟开盘推迟开盘余10套均价万5/平米余11套均价3万/平米部分户型有折扣售罄均价6万/平米备注1.绿色系统占据空间，使得得房率仅为77%2.尾房91、96平米户型优惠全款2.4万/平米，贷款2.6万/平米3.销售承诺住宅户车位，只租不售，300元/月4.物业管理费9元/平米/月（无空调暖气费）Code of this

12、report | 12北京北京ONEONE：客群主要由改善型和投资型两部分组成：客群主要由改善型和投资型两部分组成客群类型改善型改善型投资型投资型其他其他占比客群来源国贸地区北方客户为主，多为山西、东北、内蒙等地首次置业年轻人老年人购买动机离工作地点较近多为自住考虑相对较大户型保值升值潜力项目核心位置户型产品离工作地点较近追求新科技潮流自住离子女较近子女为其购买户型产品健康系统客群职业 企业中层管理者、高级员工私营企业主、矿主家庭经济环境较、个人收入较高的白领退休客群年龄30-40岁35岁-55岁25-30岁50岁以上广告覆盖Code of this report | 13北京北京ONEONE

13、：板楼主力户型分析：板楼主力户型分析室厅卫橱，东南北朝向。优势：南北通透，整套房子设计了个大型落地窗，其中公共区宽敞明亮，占去个大落地窗，该户型正对着小区景观带 。劣势：卫生间无窗。对比：与户型相比，面积虽小了7.3平米但空间方整利用率更高采光更好。4#B户型181.9平米4#A户型189.2平米Code of this report | 14北京北京ONEONE：塔楼主力户型分析：塔楼主力户型分析室厅卫橱，西北朝向。优势：主客分离，整套房子设计了7个大型落地窗，其中客厅独占两个大落地窗。劣势：朝向不好，卫生间无窗，客厅占用书房面积。 室厅卫橱，西南朝向。优势：最大亮点是主卧朝南、客厅同时朝南

14、朝西（东），三个卧室、客厅和厨房均有落地大窗。该户型正对着小区景观带。 劣势：卫生间无窗，主卧与客厅未分开。 5#A户型128平米5#E户型151平米Code of this report | 15北京北京ONEONE：50005000元元/ /平米精装养生宅邸平米精装养生宅邸 橱柜： BOLONI 木作系统：BOLONI 五金电器：HAFELE（德国） 卫浴： DC DISIGN（澳大利亚）精装标准： 地面材质：中东米黄石材/黄玉石材/ 布朗灰石材/黑檀地板/高级地毯 墙面材质：鹿皮绒壁纸/烤漆线条/ 烤漆玻璃/软包Code of this report | 16北京北京ONEONE目前销售

15、状况：剩余目前销售状况：剩余2121套住宅，写字楼在售，套住宅，写字楼在售，9090平米尾房暗推优惠平米尾房暗推优惠政策，全款政策，全款2.42.4万万/ /平米，贷款平米，贷款2.62.6万万/ /平米。平米。第三阶段第二阶段 2011-07-06，剩余21套住宅，写字楼在售，90平米尾房暗推优惠政策(员工指标)，全款2.4万/平米，贷款2.6万/平米。 2#、3#售政策影响推迟开盘，开盘时间未定。 写字楼在售，均价3万/平米售楼处即将从5#搬到商业综合体一层，全力销售写字楼。 2011-03-15，均价3万/平米，推出优惠，全款98折，贷款99折第一阶段 2010-09-08预售，均价3万/平米,排号优惠1500元/平米。 2010-10-12,4#、5#开盘，在项目和大望路分别设置售楼部，均价3万/平米,开盘当日优惠1500元/平米。 1#被山西富商整栋购买。 2010-10-12至2010-02-28，成交160余套，总套数310套。北京北京ONE项目销售节奏项目销售节奏Code of this report | 17北京北京ONEONE：房价通州最贵，逆势提价均价万元：房价通州最贵，逆势提价均价万元/ /平米平米北京ONE房价走势（2010-09到2011-06）通州区房价走势（2010-07到2011-06）1.占据通