创富中心产权酒店策划案方案

1、创富中心产权酒店策划案创富中心产权酒店策划案 -目录第壹版：创富中心形象版 第二版：火车站商圈地段形象版 第三版：火车站商圈地段软文版 第四版：产权式酒店理念版 第五版：产权式酒店渊源及演进版 第六版：产权酒店投资分析方案 第七版：投资产权酒店的 TOPTEN 版 第八版：横比投资类物业，得地段者得财富 第壹版：创富中心形象版（完） 第二版：火车站商圈地段形象版（完） 第三版：火车站商圈地段软文版（完） 第四版：产权式酒店理念版 随文壹：产权酒店元年：开辟日照投资产业新纪元 壹次投资的革命，壹种全新的投资方式，必然开辟壹个全新的时代。 2004 年，产权酒店登陆日照市场，破 坏地产投资陈旧规则

2、，树立地产投资新概念。第五版：产权式酒店渊源及演进版 壹、产权式酒店的发展及来龙去脉1、产权式酒店的定义 产权酒店兴起于上世纪 70 年代欧美国家的壹些著名旅游城市和地区， 英文全称是 "TIMESHARE"（ 中文译为 " 泰慕赛尔 "） 即"时空共享 " ，其共同特点是均建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较 高的出租率和物业升值空间。 产权酒店作为壹种特殊投资和消费模式， 符合经济资源共享的基本原则， 它使 业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出壹种即是消费又是存储， 即是服务又是家产， 即可自 用又

3、可赠送的特殊商品， 是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到壹定程度的必然产物。 无论对发展 商仍是投资商，产权酒店均孕育着丰富的商机2 、产权式酒店的性质 于欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度 假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它和旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关 系。产权酒店和别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，于享受超值服务，彰 显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，和住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投 入轻松，风险小，回报更丰厚，同时仍获得壹套真正属于自己的

4、私家酒店。3、产权式酒店的分类时权酒店 是将酒店的每个单位分为壹定的时间份（如：壹年产值 51 周，共 51 个时间份），出售每壹个时间份的使用 权。消费者拥有壹定年限内于该酒店每年壹定时间（如壹周）的居住权。纯产权酒店是指将酒店的每壹个单位分别出售给投资人， 同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理， 获取 壹定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者） ，购买用于退休后养老的物业。于退休前委托管理公司运营管理直至退休 后自用。 委托管理期间， 投资人可获取壹定的投资回报。 壹般情况下该物业于产权人去世后由管理公司回购， 再出售，收益其家人所有。

5、时值度假型酒店指消费者购买壹定数量的 "分数" ，这些 "分数"就成为他们选购产品的货币。他们能够使用这些"分数"于不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲 消费提供便利，优惠和更多选择。 "分数 "消费能够获取更大的折扣和免费居住时间。二、国外产权式酒店的现状20 世纪 70 年代，欧美发达国家进入 "丰裕社会 " ，中产家庭成为社会主流，于旅游创新过程中，第壹批产权 酒店于法国阿尔卑斯山脉地区兴起，且立即于瑞士和欧美传播开来。之后的

6、20 年中逐渐向北美，加勒比海 地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。 产权酒店这种新颖的运营方式和投资方式已经于世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示，WTO 国际贸易组织， 1996 全球产权酒店 1986-1995 年年平均增长 15.8% ； 1980 年，全球 500 个旅游 目的地板 15.5 万个家庭购买了产权式酒店；到 1995 年，全球 81 个国家 4000 个旅游目的地有 35 万个家 庭购买了产权式酒店。 Ragatzass.ciates,199280 年代到 90 年代初， 全球引入产权式运营的旅游目的地的 数量增长

7、了 6 倍，90 年代初，全球产权式酒店销售收入以达 40 亿美元，到 2004 年，全球产权酒店销售将 达 300 亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的壹种重要的运营创新模式，同 时成为最受大众家庭青睐的投资工具。三、国内产权式酒店的开发发展90 年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店于国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎 原之势，近俩年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作且使业主获利颇丰的雅蓝大酒店；即将于 2002 年 完工的陕西汉中的 "21 世纪万龙大酒店 "；倡导"e 时代人性化商务空间 "的厦门悦华酒店

8、； 10%投资回报 + 房 屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；仍有秦皇岛的维多利亚港湾， 海南岛的三亚温泉大酒店， 的快乐无穷 大- 龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。1、开发 目前，国内产权式酒店的开发集中于国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如、 、和丽江、 海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正于逐渐向中小 城市转移， 这其中有以、 海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主， 同时以商务交往为主功能的产权式酒 店业于蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处于前所未有的兴起之中。2、经营 目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其壹

9、般的运营方式均为：开发销售委托专业酒店运营 管理公司经管（或成立专业的酒店运营管理队伍经管）兑现购买者应得得投资收益。 这壹运营模式下实现销售的关键环节于购买者对酒店未来运营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上见， 酒店运营管理方的选择以及监督其日常运营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为 重要。正常情况下，壹般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的 30% 左右，以此计算酒店正常的营业利 润是非常可观的， 如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点， 投资产权酒店的风险实际非常 之小，而壹旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其它投资类商品所无法比拟的。 目前，

10、对于产权式酒店的运营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验， 、拥有众多专业的酒店运营管理 公司，加之历来就于国际接轨的管理模式， 实际上酒店成型后的运营管理且无太大的难度存于， 无论是聘请 专业的管理公司仍是成立专业的项目公司承担销售后运营管理的职能， 开发商均不必为寻找销售以后的运营 管理公司担心，日后的收益兑现关键于于选用的运营模式和所处地角的匹配性上。3、销售因为投资收益的可 *性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上见，滞销的可能性均不太大，无论是、 、 等大中型城市，仍是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售情况均壹片大好，这也从 壹个方面印证了酒店的运营市场和消费

11、者对酒店运营投资的信心。五、国内产权式酒店的壹般开发发展模式1 、国内产权式酒店的壹般开发主体 产权式酒店的运营主体壹般分为三类：酒店运营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完 成后壹般均交由专业的酒店管理公司运营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。2、国内产权式酒店的壹般开发运营模式依据其主要功能不同， 产权式酒店的壹般分类于上面已经提到， 但依据其投资收益和运营方式的不同， 主要 能够归纳为三类，均已于国内出现，现根据调研情况分别简述如下：纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第壹代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有， 购买者通过酒

12、店的运营盈利分红，于不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体运营）购买者有权转让、抵 押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略 有不同，但这壹形式下产权酒店的基本运营模式为：（1）、聘请专业的酒店运营管理公司负责运营（2）、开发商履行日常运营监管义务（3）、于业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管（4）、对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红（5）、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过壹年（6）、每季财务方案受监督者认可授权的会计师事务所严格审核（ 7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分

13、红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益：收益的计算方式为：分红总额该房间收益比数收益比数的计算方式为：房间面积 / 营业总面积或房间总价款 / 全部房间总价款 （8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店运营管理公司转嫁 （9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电且负责酒店第壹期运营启动所须的全部投入（ 10 ）、酒店运营管理公司运营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店运营管理公司更换， 此条款壹般以盈利标准为要求明确写进对酒店运营管理公司的聘用合同。上述模式既为此类产权式酒店壹般的运营模式此类产权式酒店的开发商壹般为房地产开发商，以尽快完成投资、收

14、回利润为目的，赚取地产开发利润，多 出当下旅游不发达的城市或优势且不明显的地段， 购买者多为个人投资者或中小企业机构， 用于投资收益或 节省企业运营（招待）成本，适合和不以酒店运营管理为主而专注于地产项目开发、于酒店运营、运作的能 力经验上又较为弱势的开发商，我们为创富中心选用的就是这种模式（后述） 。返租式产权酒店 其基本的开发模式和分红式产权酒店基本相同， 可是于收益方式上和之存于根本差异， 分红式产权酒店是以 运营收益为依托， 以利润为总分红标的， 购买者投资收益大小和酒店的运营业绩好坏息息关联， 而返租式产 权酒店的投资收益和酒店的运营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（壹般为 68

15、% 为/年）为主要的 收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，于这壹形式下，购买者的收益计算办法壹般为： 房产总价事先约定的年回报比例（壹般为 68% ）于这壹形式下， 酒店的定价方法也是和纯产权式酒店是不壹样的， 因为收益和运营效益挂钩的原因， 纯产权 式酒店壹般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同壹价格进 行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不壹样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所 以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这壹点直 接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。以此种模式开发的

16、酒店， 其开发主体壹般为专业的酒店运营公司， 以利用其专业的酒店运营管理经验， 赚取 酒店正常的运营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。第六版：产权酒店投资分析方案 创新创富谁主沉浮？产权酒店投资分析方案 壹、运营管理方案 创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店委托国际著名酒店管理公司中江之旅运营管理； 二、业主权益及年度分红方案投资者付清产权酒店全款后，即获得该物业 40 年的产权，于该有效期限内，能够进行抵押、转让、转移和 继承。业主投资后，须委托进点管理公司运营管理，酒店管理公司对所有酒店客房全权管理，委托运营的业 主每月享有 3 天的酒店免费入住权， 该入住权能够转赠亲友。 夜组于每

17、个财务年度， 获得当年酒店客房的利 润分红；三、投资者权益保障体系 1、于酒店委托运营期间，由全体业主选举产生业主委员会，负责监督酒店的正常运营管理，以充分保障业 主的共同利益；2、由业主委员会和酒店管理公司共同委托会计师事务所对酒店的财务情况进行审计，保证于委托运营期间 财务管理和利润分配的透明度和公正性；3、如发生以下任何壹种情况，业主委员会有权组织召开全体业主大会，表决是否更换酒店管理公司；（1）酒店的运营利润无法负担业主每月的固定回报时；（2）酒店的运营、财务发生重大问题或严重的人为事故。四、建立酒店客房会员制度为了建立壹个固定的客户网络，采用会员制的形式设计创富中心产权酒店和宏德商务

18、产权酒店客房会员卡， 以壹定的面值出售， 持卡人可获得本酒店优先订房权和折扣优惠， 同时仍可享有酒店的其它增值服务， 从而 吸引更多的客源，使酒店客房的利润多元化；五、利润分析1、盈亏平衡点分析 创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店的豪华商务客房的折后房价为150 元/ 天。客房的运营成本（包括固定成本和变动成本，以开房率为 50% 为例）约为 900 元/ 月，客房月供楼款为 708 元，即每月客房总成本 为 1608 元；当客房盈亏平衡时，利润为零，由此可算出当客房开房率为 35.73% 时，为酒店客房部分利润盈亏平衡点； 之上分析能够见出， 由于创富中心产权酒店、 宏德商务产权酒店采用产权

19、酒店运营模式， 其盈亏平衡点仅为 35.73% （以开房率计） ，而传统型酒店的盈亏平衡点壹般于 50% 60% 之间，其优越性显而易见。 为什幺创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店的盈亏平衡点比传统酒店明显偏低呢？客房利润 = 客房营业收入 - 客房总成本 （1）传统酒店壹般设于成熟的闹市区或旅游区，土地价格、配套等成本较高，而创富中心产权酒店和宏德 商务产权酒店分别见准了日照新火车站广场和日照天然港口的发展潜力，于片区较原始的状态下开拓市场， 有预见性地把握住开发成本较低的机遇，所以固定成本大大低于传统酒店；（2）传统酒店壹般十分注重酒店大堂及配套部分的奢华，酒店的公用面积过于浪费，华而不实

20、，造成投资 成本增加。而创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店无论客房仍是公用部分均贯彻" 实用、舒适、精品 " 的原则，固定成本中的折旧大大减少，从而比传统酒店更具竞争优势；（3）传统酒店往往因盲目追求不切实际的配套而造成运营费用增加，而创富中心产权酒店和宏德商务产权 酒店将以设施完善的客房为基础，根据实际需要进行合理配套；由此可见， 创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店运营成本大大低于传统酒店， 所以酒店运营利润的盈亏平 衡点比传统酒店明显偏低。同时，由于片区物业开发成本激增，日后和同片区酒店竞争有着明显的优势。2、运营利润分析开房率 40%50%60%70%80%90%月客房收入 1800 元 2250 元 2700 元 3150 元 3600 元 4050 元月客房成本 1428 元 1608 元 1788 元 1968 元 2148 元 2328 元业主每月收益 1080 元 1350 元 1620 元 1890 元 2160 元 2430