房交会工程调研报告

1、课程名称：工程调研课程号码：实习周数：16周学分：1实习单位：四川大学实习地点：成都房交会实习时间：第二学年第二学期一、 实习目的、要求：目的是通过参观认识实习，让学生对目前市面上常见的住宅有一个初步的了解：要能区分不同结构类型的建筑；对各类建筑有所了解；对不同类型的住宅主要采用的结构形式、空间形式以及造价有所了解。二、 实习主要内容：对以下不同类型的住宅进行参观一、 不同种类1、别墅；2、传统商品房；3、跃层；4、 错层；5、 复式；二、不同空间大小1、小户型公寓2、大户型家庭式住宅三、实习总结（可另附报告）：见附件1实习成绩评定： 指导教师签名： 年月日附件1上个学期的实习参观实习让我了解

2、到了不同类型、不同用途的建筑物的一些基本知识。而这个学期学的是房屋建筑学，这次调研活动我们也主要是对居住性建筑住宅进行了研究，通过五一成都房交会这一媒介，参观了部分公寓，也对它们有了一定的了解。1、 首先是对不同类型住宅的一个介绍。1.1别墅由于各种原因我们并没有机会能够参观成都在售的别墅，但我觉得别墅是一个很重要类型，所以也就只能大致简略地讲讲我所知道的。首先，别墅按照类型分为以下5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅和空中别墅。独栋别墅顾名思义就是一栋单独的别墅，占天占地，私密性比较强，一般房屋周围有面积不等的绿地、院落，价格也是最贵的；图表 1 联排别墅外观联排别墅一般由几栋或者

3、由十几栋小于5层的低层住宅并联组成，前后有自己的独立花园，另外还有专用车位或者车库，被称为Townhouse;双拼别墅则是由两个单体别墅拼联组成的单栋别墅，增加了住宅采光面，通风也比较好。叠拼别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑。它的独立面造型比较丰富，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式、跃式住宅。图表 4 联排别墅客厅图表 2 叠拼别墅外观在这里我想举的例子是学校不远处的城南逸家。每次路过看到那些房子都觉得真是不错。而它们卖的主要

4、是独栋、联排、叠拼、双拼四种类型的别墅。主要是以联排和叠拼为例，从下面图一图二可以看出联排别墅带有独立花园，而叠拼则直接面道路，外观上看联排和叠拼相差不太多。由于没有实地考察过根据图三图四我也看不出来联排和叠拼内部有什么太大的区别，在这里也不多说了。 图表 3 叠拼别墅客厅 1.2传统商品房商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。一般我们见到的商品房大都是开发商设计成住宅小区。在我眼中，普通的商品房大概就是一套

5、设计的规整平凡的简单的将空间用墙面和门分隔出一个个不同功能小空间的套房。在这里我以万科金域名邸这个主打低密居所,宜居生态地产,投资地产的2期S型三房双卫户型为例进行介绍。假如作为买家我买一套房子，需要关注什么呢？当天去买房的时候，我们第一个去的是万科，在没有太多准备的情况下迷迷糊糊被拉到了售楼部。售楼小姐问了我们两个问题：第一个是我们想要买大概多大的房子；第二个是我们的心理价位是多少。很基本的两个问题，我们却支支吾吾没有答上来，但众所周知，万科的服务在业内确实是一流的，她们还是对我们做了详细的介绍并带我们去看了样板间。一路上从而得知，为了自己的口碑万科的一直都是售卖精装房，同时他们走的是中高端

6、路线，价格相对成都普通商品房而言较贵，这个在后面也会详细比较。图表 5 小区周边交通简图作为购房者，我们需要关注的信息除开价格、房屋大小两个最基本的因素外，还包括环境、政策、质量三个大点。环境指的是小区周边环境如交通、容积率、绿化率、地理位置等和人文素质环境如小区住户类型；政策指的是国家的购房政策以及开发商优惠政策；质量包括硬件和软件实力，硬件如房屋设计、房屋基本水电设施以及小区娱乐休息场所是否合理完善等，软件则是指小区物业服务等是否做好。下面我将详细阐述万科金域名邸相关方面做得如何。首先，在环境方面：小区的容积率是2.6；绿化率是47%；虽地处三环以外，但交通确是“四横四纵双地铁”，四条大街

7、环绕，在一号线世纪城附近，不久后地铁五号线也将经过，周边娱乐医疗生活设施如医院、公园、购物中心等都很完善；至于小区住户素质问题，由于万科一般做中高端客户人群，在均价一万多每平的房价面前，一定程度上也筛选下来很多经济实力不够的人，也代表了小区住户大都是中高收入人群，素质大都不会很低。图表 6 S型平面图其次，这套S型房建筑面积为85，平常标准总价103万，均价一万二每平，若考虑到政策方面：如3月31日，出台的房产政策显示首套房（由公积金贷款）由原来的3成首付变成2成；二套房由原来的6成首付变成4成；同时现在的购房贷款利率6.55%变为5.09%，买万科这套房，我们如果首付总价的30%，也就是大约

8、28万，三十年还贷款，每个月要还大约3736元；房地产商为了吸引更多的购房者，往往也会打出很多优惠的口号，尤其是在房交会期间，优惠力度可以说是更大，万科房交会期间优惠12.2%后的总价为91万元，而平常可能只会优惠1.5%左右，这些都是吸引我们出手买房的要素之一。图表 8 婴儿房图表 7 书房（可改为次卧）最后则是关于房屋质量方面：硬件设施上，实地考察时我们发现，这套“小三房”面积虽然很小，但样板房确实精装修得不错，和下面户型图没有太大出入，房屋设计得比较别致，玄关处面积比较小，但房子却巧妙地在其中设置了一个鞋柜和衣柜，既节省了空间又很美观实用；餐厅与客厅连通，但面积狭小，若房间人多则显得不够

9、用；客厅旁是一个景观阳台，正对小区中庭，景色优美，由于是落地玻璃窗设计，采光也很好；厨房是L型设计，联通了一个生活阳台放置洗衣机；虽然是双卫设计，大卫生间比较暗，同时我个人认为中间那个小的卫生间有点多余，而且太小了，可以考虑将其与旁边书房打通，可增加使用面积布置为一个客卧；次卧和书房都是朝东开窗户早起有东晒的缺点；根据这些解析可以看出这套房屋是一套空间利用率很高，采光、通风也还不错的户型；买房时若是买精装修房，可能都会很顾虑商家装修的质量问题，但至少在看样板间，看到万科所用装修材料公布板后，我还是挺信赖的；小区的物业费是3元每平每月，相对来说比较高，但保安、保洁各方面都做得很好。万科金域名邸项

10、目主打的是创造低密居所,宜居生态地产，投资地产。综合上述各种评定，若手中有资金，刚就业不久工作也还稳定，可以考虑买一套房自住，或留作以后投资，或租出去，不过若是租出去的话就没有必要买精装房了，可以考虑在差不多的地段买一套清水房简装修。以上就是我以万科金域名邸S户型购房者的角度的看法。1.3跃层除了万科金域名邸，另外一个我们看的建筑类型是跃层设计，开发商是安坚商贸，小区名为会所金澜苑，该楼盘位于武侯区二环到三环之间，附近的街区都比较老旧，周围有小学有公园，教育配套、交通配套、生活配套方面都很完善，小区容积率是3.34，绿化率是32%,相比较之前万达小区环境没有那么好，容积率过高。而这次楼盘他们主

11、打的是51-191平米的套一、套二、套三和90平米左右跃层户型以及部分底跃、顶跃等多种户型。我们当时去看的则是其中的约九十平的跃层设计房屋，户型有两种，一种是A1-3和D1-4，两者没有太大区别，我主要是想要介绍一下A1-3跃层户型。图表 9 周边环境跃层一般是一套住宅占两层楼房，上下层不通过公共楼梯连接，而是通过一个室内私有楼梯连接，也可以看为是一套层高超过五米七八的房子将其分隔开来，也可以看做是将复式设计的房子客厅上方全封起来。当然，金澜苑这套户型我们去看的时候客厅上方是没有封的，若客户有需求才会在后面封上。一般来说，跃层的好处就是私密性非常强，我们可以将客厅、厨房、餐厅、客卧设置在一楼，

12、将一些私人性的如主卧、书房等设置在二楼，这样动静分区也更加的明确。图表 11 二层平面图图表 10 底层平面图右图是其底层设计图，优点前面也已经提到过了，具体到户型来看，设计最不好的地方就是它的厨房、卫生间和入室阳台这三个连在一起的地方了。为什么这样说呢？首先不得不提到这个小区整体单元设计了，单元和单元之间连接的非常紧密，中间有一个室内天井采光，但仍就非常黑，尤其是一些位置不是特别好的房间。而恰好卫生间这几个地方采光和通风都是最差的，而且空间非常狭小，没有平面图上面开起来那么宽泛，不过在底层只有五十平米不到的地方设计了设计这么多房间也还算空间利用率比较高了吧。 相比较而言我就更喜欢楼上的安排了

13、，而且那块未封顶的空间自由利用度也比较大，可以让住户自由地选择是否封顶。若是封顶则相当于多出来十几二十平的空间，更实惠；若是不封顶，则会使得客厅上不空间更开阔，舒适。图表12 跃层户型的单元间采光天井、厕所、厨房1.4错层和复式接下来我想说的就是关于错层和复式的户型，之前老师上课也给我们说过跃层错层、复式和LOFT具体的区别和联系，我觉得很有意思。不过去房交会时我们就只看到了金澜苑有跃层的户型在卖，实际上那也算一个小面积的复式了。具体他们之间有什么区别呢？我觉得跃层大概就是将上下层完全分隔，而只用室内楼梯联系；复式就是上下层未完全分隔，而是处于一个空间内，层高或许没有跃层的高；错层就是室内高低

14、错落有致，在不同的分区有不同的高度平面，显得很别致。这些都是现代比较流行的住宅户型，也更加的有美感和层次感，较之传统的商品房多了几分趣味。2、在我看来，房屋其实可以简单的分为两种，一种是大户型，一种是小户型。那多小算小户型，多大算大户型呢？是否小户型就一定是一居室呢？其实这些都是我之前比较疑惑甚至说是有认识误区的地方。实际上一般来说一居室在60平米以下，二居室在80平米以下，三居室在100平米以下都算是小户型。比如我最开始介绍的万科S型“小三房”也算比较大的是小户型。2.1 小户型在这里我将举一个二居室的小户型公寓为例。该小区名叫邦泰华府公馆，开发商为四川邦泰置业有限公司。楼盘位于位于天府新区

15、，双华路五段，附近有天府大道、剑南大道及华府大道等“五纵三横”立体交通网。交通体系较为完善，公交等乘坐较为方便。项目周边生活配套、娱乐配套设施也都比较完善。小区的容积率是2.99，不算特别高但也是有点拥挤的。图表 13 两室两厅户型图A2户型建筑面积约为63，实得面积约为73，共有两室、两厅、一卫，面积较小，为典型的经济小户型，首付仅需9.2万，剩余房贷可分20年还清，每月月供为1500元，适合刚刚工作，经济实力不足的年轻群体。通过实地样板间观察，我们发现这套房子总体来看还不错，但厨房和卫生间的设计就有点差强人意了，尤其是厨房，采光不是很好，只能通过小小的生活阳台采光通风；两间卧室面积都是堪堪10平米，不能摆放过多家具；就餐区显得有些简陋，景观阳台如果面对的是小区风景比较好的地方的话那景色也还是不错的。总体来看房子设计比较紧凑、局促，若是对生活品质，对生活空间要求不高的话，在这个价位上房子也算可以入手的。当然，我们还需要意识到一点，那就是购买小户型房屋，不仅前期投入少，后期如物业费、水电、暖气上都会节约很大一笔钱，而且若是自主装修时空间利用得当，设计简洁明了，还是很时尚、精巧的。