无效的房地产交易合同的处理

1、无效的房地产交易合同的处理一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据房屋买卖合同有效还是无效，主要从以下三个方面进行审查：（一）买卖双方事人的主体资格是否合法审查内容有：出卖人是否有民事行为能力，是否房屋所有人，是个人所 有还是共有，如果是共有，还要查明其他共有人是否同意卖；如果出卖人 不是房屋的所有人，则要查明其对出卖的房屋是否有法定的或委托的处分 权等。对于买受人则要审查是否有权买，如依照法律规定，机关、团体、 企业、事业单位非经所在地县以上人民政府批准不得购买城市私有房屋； 而农民则除法律，法规另有规定外，一般不许购买城市私有房屋；等等。（二）买卖双方的意思表示是否真实房屋买卖合同应是双方

2、当事人意思表示真实， 一致的民事法律行为，意 思表示是否真实一致主要看：一方对他方是否有欺诈，胁迫，隐瞒或者乘 人之危使对方在违背真实意思情况下进行买卖行为：代理人是否未经授权 或超越授权范围以被代理人名义进行房屋买卖行为；合同是否显失公平等。（三）是否符合法律的规定二、无效的房地产交易表现形式（一）违反法律、政策的房地产交易违反法律是指违反宪法，民法通则和其他各种法律、行政法规以及 相应的地方性法规，规章等。违反国家政策的房屋买卖，是指国家法律虽无明文规定，但国家政策已 作了明确规定，当事人违反国家政策的房屋买卖。在国家进行住房制度改 革的过程中，有关的重大决策，有时是先制定政策，经过一段实

3、践，再将 执行政策的成熟经验条文化和规范化，上升为法律规范。所以在确认无效的房屋买卖时，除以法律为基本依据外，还必须以国家 政策为重要依据。违反法律和国家政策的房屋买卖主要有以下几种情形：1法的目的。2卖公有住宅。34承租人没有放弃优先购买权的情形下，出卖人将房屋卖给其他人。5犯原产权单位优先购买权的规定所进行的房屋买卖。6（二）买卖双方当事人没有买房屋的主体资格所进行的房地产交易主要包括以下几种情况：134效，但被代理人事后追认的，则为有效。56（三）规避法律的房地产交易1指双方当事人以规避法律为达到白己的某一目的， 而共同实施的虚假的 房屋买卖。如为逃避债务而进行的所谓房屋买卖。2指双方当

4、事人为了规避法律而实施的以一个表面的房屋买卖而掩盖另一真实的民事法律行为。（四）买卖双方意思表示不真实的房地产交易主要指一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背其真实意 志的情况下所进行的房屋买卖；同时也指一部分意思表示有瑕疵的房屋买 卖。具体包括以下几种情形：1指一方当事人采用隐瞒真实情况或捏造事实等欺骗手段， 致使对方当事 人发生错误而同白己进行的房屋买卖。其特点是一方进行欺诈确实出于故 意，另一方同意进行房屋买卖是上当受骗的结果。指当事人一方用可能实现的使对方的名誉或其他利益受损失的行为相 要挟，迫使对方同意与其进行房屋买卖。3指当事人一方利用对方处于困难境地或迫于经济上的急需而

5、进行的房 屋买卖。这种交易违背了民法上的等价有偿的原则，也不符合另一方当事 人的内心真实意愿。4是指一方当事人对行为的性质，对方当事人以及其他重大问题生产了错 误认识而进行的房屋买卖。如将房屋租赁理解为房屋买卖。或者相反都是 对行为性质的重大误解。5是指一方当事人利用对方没有经验或其他有利地位，致使双方进行的买 卖活动明显不合理，从而使对方遭受损失的房屋买卖。（五）违反法定形式的房地产交易1对此应根据当时的具体情况来确定。对于历史上遗留下来的房屋买卖纠 纷，必须分析买卖手续不完备的原因，并考察其履行情况。对已经履行又 无其他违法行为的，就应该承认其有效。并令其补办房屋买卖手续。如果 双方既无书

6、面合同，又没有可靠的证人、证据，一般应认定其买卖关系无 效。2在1987年12月17日国务院发布施行城市私有房屋管理条例之前， 由于各种历史原因，许多房屋买卖并没有到房管机关办理批准手续，对此，必须求取实事求是，具体问题具体分析的态度对待。最高人民法院在1984年9月8日下达的关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见 第56条 作出规定：“买卖双方白愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用 和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买 卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”对于条例发布施行之后，如何运用意见第 56条的规定问题， 最高人民法院于1987年12月作出了关于

7、如何具体运用最高人民法院关 于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第 56条规定的批复。该批复 明确：“我院意见第56条规定的精神只适用于解决条例实施前的 历史遗留问题，条例实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照条 例的规定办理。”这里指的条例的规定，其主要内容是指办理房屋买 卖没有办理合法手续前一方翻悔的，一般应认定买卖关系无效。三、无效的房地产交易的处理根据构成要件的不同，无效的房屋买卖，可以分为绝对无效房屋买卖和 可以撤销的房屋买卖两类。对于无效房屋买卖的处理，包括无效房屋买卖所引起的财产后果的处理 和无效房屋买卖中的违法行为的处理两个方面。无效房屋买卖引起的财产后果，应按以下不同情况

8、处理。（一）返还原房屋如果一项房屋买卖被确认为无效，原房屋仍存在，原房屋所有人要求返 还的，应将原房屋返还给原房屋所有人。如果原房屋已不存在或者已被第 三方合法取得，不能返还时，可以用赔偿损失的方法抵偿。（二）收归国有对于房屋买卖双方恶意串通，而损害国家、集体或者第三人利益的；或 者私白买卖房屋，转手倒卖牟取暴利的；或者伪造证据， 倒卖他人房屋的, 应当追缴对方取得的财产，收归国家所有。对于这种民事行为不仅因其违 法而归于无效，并且还应追缴其非法所得归国家所有。（三）赔偿损失根据有关法律规定，行为被确认无效后，应当根据过错程度，赔偿受害 人的损失。如民法通则第六十一条规定：民事行为被确认无效或

9、被撤 销后，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应 当各白承担相应的责任。”1方赔偿因其过错而遭受的经济损失。实施违法行为的当事人除将其从对方 取得的财产和利益返还对方外，还应当向对方赔偿因此所遭受的经济损失。2“应当各白承担相应的责任”即根据各白过错的大小，致害的多少、而承担应负的责任。至于无效房屋买卖中的违法行为，应根据违法行为性质和情节的不同，分别处理，对情节严重的移送公安司法机关处理需要注意是，在处理无效的房屋买卖时，要注意保护善意有偿购买的第 三人的利益。这主要在两种情况时要注意：11988年最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）第89条中规定：

10、“在共同共有关系存续 期间，部分共有人擅白处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意， 有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失， 由擅白处分共有财产的人赔偿。”这条规定也适用于共同共有房屋的部分 共有人擅白出卖共有房屋的情况。“善意”“有偿”是指第三人在主观上没 有过错，即对部分共有人擅白出卖的是共有房屋这事实不知情，而在客观 上所出的买房公款是比较公平合理的。 又根据最高人民法院1984年关于 贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第 59条的规定：“部分共有人未 取得其他共有人同意，擅白出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方（即 第三人）如不知情，买卖关系是否有效应

11、根据实际情况白理。”在实践中保 护善意有偿买房的第三人的合法利益时，应将这两项条款结合起来运用。在买方是善意有偿取得该共有房屋，过错完全在卖方，而且买方已交付全 部或大部分房款，并已实际占有，使用、管理了该房屋，又无其他违法行 为，如果否认买卖关系则显失公平的情况下，则可认定买卖关系有效。对 因此而给其他共有人造成的损失。由擅白出卖共有房产的人赔偿。2效外，买受人在一般情况下，都应返还原房屋。但如果同时具备以下两个条件时，可以不须返还原房屋。（1）被出卖的房屋属于无主房屋，并且已经 超过规定期限仍无人认领；（2）买受人必须是善意取得，即买受人不知道也 不可能知道出卖人为非房屋所有人而购买房屋。非法的房屋买卖原则上应 返还房屋，但是如果非法转卖使原房屋已不存在，就要采取赔偿价金的方 法处理。如果买受人是善意取得房屋，所有人只能向出卖人请求返还，再 由出卖人负责追还房屋；出卖人还应当向卖受人退还房屋的全部价金，并 赔偿由此而造成的损失。如果买受人是恶意取得（即买受人明知