chapter-7-final解析

1、 工商管理学院 张璇CHAPTER 7 LOCATING FACILITIESvLocation decisionsvA hierarchy of decisionsvChoosing a geographical regionvModels for locationvFeasible set approaches vNetwork models 工商管理学院 张璇Learning objectivesv understand the scope and importance of location decisionsv discuss factors that affect the choi

2、ce of location v review some current trends in business locationv describe a hierarchical approach to facility location v discuss important factors in the choice of region to work in v understand infinite set approaches to location, illustrated by the centre of gravity v compare locations using cost

3、ing and scoring models 工商管理学院 张璇 设施决策的重要性设施决策的重要性v“拥有固定的位置比博士学位更重要”谢耳朵Wal-Mart创始人山姆说“连锁超市成功的关键有3个条件，那就是选址、选址、还是选址”当一个著名的房地产经纪人被问及决定财产的三个当一个著名的房地产经纪人被问及决定财产的三个重要因素时说：重要因素时说：“这很简单，区位，区位，区位。这很简单，区位，区位，区位。” 工商管理学院 张璇Facilities location 设施选址v finds the best geographic locations for different elements in

4、a supply chain 为供应链中的不同元素寻找最佳的地理位置v It is needed whenever there are major changes to operations, such as: the end of a lease or tenure on existing premises 当前租约到期 expansion into new geographical areas 扩展到新地区 changes in the locations of customers or suppliers 客户或供应商变化 changes to operations 运营的变化 reor

5、ganisations, perhaps reducing the number of tiers in a supply chain 重组 improved facilities, perhaps introducing new technology 新技术的引入 changes to transport, such as a switch from rail to road 运输方式的改变 changes to the transport network, such as the opening of the Channel Tunnel 运输网络的改变 mergers, acquisit

6、ions or changes of ownership that give duplicate facilities 所有权的合并、获得 工商管理学院 张璇 工商管理学院 张璇 什么是设施选址什么是设施选址v设施选址就是确定在何处建厂或建立服务没施。v它不仅关系到设施建设的投资和建设的速度，而且在很大程度上决定了所提供的产品和服务的成本，从而影响到企业的生产管理活动和经济效益。特别是服务设施选址，直接关系到营业额的多少。 工商管理学院 张璇一、企业选址考虑的因素和步骤一、企业选址考虑的因素和步骤 选址决策包括确定所使用设施的数量、位置和规模。这些设施包括物流网络中的各种节点，如工厂、港口、仓

7、库、零售点和服务中心。v选址决策要考虑的因素v选址问题的分类v选址问题的相关理论v选址的技术与方法v网络整合 中国培训师大联盟 www.china- 工商管理学院 张璇选址决策的因素选址决策的因素v 外部因素 宏观政治、经济因素v 政权稳定、法制健全；v 税收政策、关税、汇率； 基础设施及环境v 交通运输条件、通信设施v 自然环境及社会环境，如劳动力成本、素质等； 竞争对手要考虑竞争对手的布局情况 工商管理学院 张璇v内部因素企业的发展战略劳动力密集型还是高技术类型；连锁便利店还是大型超市等。 工商管理学院 张璇选址问题的分类选址问题的分类按目标分：不同的目标考虑的因素重要性不同v工厂和仓库经

8、济因素；v服务设施（医院、银行等）容易到达；v零售地点因素； 工商管理学院 张璇按设施数量单一选址与多设施选址按可选位置连续选址法与离散选址法按数据的集成程度选址结果是一个城市还是一个街区考虑时间的变化静态的还是动态的 工商管理学院 张璇 Alternatives to locating new facilities选址方案选址方案vExpand or change operations at an existing site 扩张 vA new site 投建新址 工商管理学院 张璇二、二、 连锁企业网点扩张战略连锁企业网点扩张战略1、区域扩张战略 区域扩张战略就是网点空间布局战略。 区域扩

9、张战略主要有两种模式： 圈地模式和跳跃模式。 工商管理学院 张璇1）圈地模式）圈地模式v 圈地模式是指连锁企业在一个区域内集中资源开店，将可能开设的门店数量尽量开完，再寻找另外的开店区域，以便充分挖掘该区域的市场潜力，发挥资源整合优势，降低管理成本和后勤服务成本，增大宣传效果，以达到获取规模效益的目的。v 圈地模式的具体操作有两种方式。v 一种是以城市为目标，集中资源再该城市迅速铺开网点，形成压倒式阵势，以吸引消费者注意。这种网点布局战略对消费者相对分散且区域性竞争不明显的便利店。 工商管理学院 张璇v另一种操作方式是连锁企业在考虑网点布局时，先确定物流配送中心的地址，然后以配送中心的辐射范围

10、为半径逐步扩张。这种方式更注重配送中心的服务能力，以求充分发挥配送潜力。配送中心的辐射范围一般以配送车辆每小时6080公里的速度，在一个工作日内可以往返配送中心的距离测算。适用于标准超市。 工商管理学院 张璇圈地模式的优势圈地模式的优势v可以降低连锁企业的广告费用。v可以提高形象上的乘数效应。v节省人、财、物力，提高管理效率。v可以提高商品的配送效益，保证即使送货。v可以充分发挥配送潜力，减少总部的投资压力。 工商管理学院 张璇2）跳跃模式）跳跃模式v 跳跃模式是指连锁企业在当前值得进入的地区或竞争程度相对较低的地区分别开设店铺，即看准一个地方开设一家，成熟一家开设一家，可以同时不断的跳跃式在

11、各区开店。v 采用这种方式的目的一是希望占领某个大区域市场，先不计成本，不考虑一城一池的得失，而先考虑整体网络的建设，对有较大发展前途的地区和位置，先入为主，抑制竞争对手。另一种是希望避开强大的竞争对手，先求生存，再求发展。 工商管理学院 张璇跳跃式模式的优势跳跃式模式的优势v 可以抢占有较高价值的地点，取得先发优势。v 企业优先将门店开设在商业网点相对不足的地区，或竞争程度较低的地区，可以避开强大竞争对手，迅速站稳脚跟。对于刚刚起步的连锁企业尤为重要。v 偏远地区或城市郊区，往往被大型连锁企业所忽略，哪里租金低廉，开店成本低，商业网点相对不足，不能满足当地居民的需要，企业在该地区设店能有效地

12、避开与强大竞争对手的正面冲突，从而形成自己的优势，取得规模效益，以便后来居上。 工商管理学院 张璇跳跃式模式的风险跳跃式模式的风险v 对于那些对物流配送要求较高的连锁企业而言，在缺乏可依赖的社会化配送中心的情况下，采取跳跃式的连锁企业需要充分考虑自己物流配送的能力，如果门店之间跨度太大，企业物流配送跟不上，就难以满足门店配送需要。v 由于不同地区的市场差异性太大，企业难以根据不同市场的要求选择适销对路的商品，无法满足消费者的需要，因而在发展初期难以整合企业资源，这些可能使连锁企业陷于战线过宽带来的陷阱。 工商管理学院 张璇v如果连锁企业设店的区间跨度过大，必然要求更多的权利下放来适应不同市场的

13、需要，而如果连锁企业没有相应的管理控制系统，容易出现一盘散沙状况，比利于树立连锁企业统一形象。v跳跃式对门店管理人员要求较高，在总部后勤服务不到位的地方设店，门店管理人员必须独立处理相关事务，必须具备较高的能力素质，否则会延长门店经营的摸索期或亏损期。 工商管理学院 张璇 地租出价曲线（Bid-Rent Curves）Johann von Thunen认为，经济活动能支付的最高地租是产品的市场价格与运输成本之差，经济活动将根据其支付地租的能力分布在城市中心（或运输枢纽）周围。(operation cost VS logistics cost)离市场的距离地租价格-运输成本=地租奶类市场小麦与谷

14、物蔬菜类选址问题的相关理论选址问题的相关理论 工商管理学院 张璇 Alfred Weber的工业分类根据原材料与成品之间的重量不同，将生产过程分为：失重的，如炼钢；（有无用的副产品）增重的，如罐装饮料；（有普遍存在的原材料）等重的，如装配。生产场地应相应地靠近产地或市场原料产地市场 工商管理学院 张璇五种指向型的工业类型工业指向类型主导因素工业生产特点原料指向型原料产地原料不便于长距离运输，或运输成本较高市场指向型市场产品不便于长距离运输，或运输成本较高动力指向型动力需要消耗大量能量廉价劳力指向型廉价劳动力需要投入大量廉价劳动力技术指向型技术技术要求高 工商管理学院 张璇考虑到运输费率随距离的

15、增加而增幅下降，如果运输成本是选址的主要因素，则选址就在原料产地或市场。市场原料产地搬运成本搬运成本内向运输成本外向运输成本总成本胡佛的递减运输费率 工商管理学院 张璇v研究一国或一个区域内经济运行的特定规律，生产力布局的特定要求或经济发展的特定模式；v研究确立多层次的经济规划体系，实现地域分工；v使各地人力、自然资源得到充分利用，人尽其才，地尽其利。城市功能分区 政务区、商贸流通区、商务中心区、旅游区、居民居住小区的划分；区域经济学理论 工商管理学院 张璇 1 1、加权平均法加权平均法将要考虑的因素开列出来，然后对可选地将要考虑的因素开列出来，然后对可选地的这些因素进行评分，再按各因素的重要

16、的这些因素进行评分，再按各因素的重要程度的不同加权平均，得到各可选地的评程度的不同加权平均，得到各可选地的评价总分价总分。四、选址的技术与方法四、选址的技术与方法 工商管理学院 张璇v步骤v1）列出影响因素清单，给出度量每一因素优劣的等级和分值。5级评分制。 3级评分制v 2）确定每个因素的权重系数，计算归一化的权重系数。i 工商管理学院 张璇v3）对每一可选地址不同因素评分）对每一可选地址不同因素评分v 4）将各可选地址不同因素的评分分数与）将各可选地址不同因素的评分分数与相应的权重系数相乘，得到各个可选地址相应的权重系数相乘，得到各个可选地址的总分。的总分。ijAijniijAB1 工商管

17、理学院 张璇v 计算3个可选地总评分序号序号因素因素农村农村城镇城镇城市城市权系数权系数1地价地价10(5)15(3)20(1)0.102工资工资200(4)300(3)400(2)0.303折旧折旧30(2)30(2)30(2)0.204运输运输40(2)35(2)30(4)0.205税金税金5(1)5(1)5(1)0.20可定量费用总和可定量费用总和2853854856政府政策政府政策好好中中一般一般0.307市场份额市场份额一般一般中中好好0.408环境条件环境条件好好中中一般一般0.30 工商管理学院 张璇v2、重心法 重心法(The centre-of-gravity method)

18、是一种设置单个厂房或仓库的方法，这种方法主要考虑的因素是现有设施之间的距离和要运输的货物量，经常用于中间仓库或分销仓库的选择。 商品运输量是影响商品运输费用的主要因素，仓库尽可能接近运量较大的网点，从而使较大的商品运量走相对较短的路程，就是求出本地区实际商品运量的重心所在的位置。 工商管理学院 张璇精确重心模型：设有一系列点（Xi，Yi）代表生产地或需求地，各自有一定量的货需要运至仓库（或从仓库运出），问仓库应选在何处？物理模型：(Xi,Yi)Fi 工商管理学院 张璇v在一个平面坐标内标出各个门市的地址再求中心地址 工商管理学院 张璇数学模型：求总运输距离最小，中心地址其中，重心法首先要在坐标

19、系中标出各个地点的位置，目的在于确定各点的相对距离。坐标系可以随便建立。在国际选址中，经常采用经度和纬度建立坐标。然后，根据各点在坐标系中的横纵坐标值求出成本运输最低的位置坐标X和Y： 工商管理学院 张璇数学模型：iiiidRVMinTC其中，TC是总运输成本； Vi是i点的运输量； Ri是到i点的运输费率； di是待定仓库到i点的距离； 工商管理学院 张璇可以得到精确解为：iiiiiiiiidRVdXRVX/iiiiiiiiidRVdYRVY/这里k代表一个代表一个度量因子，将坐标轴上的一单位指标转换为通用的距离单位，如英里等 ：22)()(YYXXKdiii 工商管理学院 张璇v 假设有两

20、个工厂向一个仓库供货，由仓库供应三个需求中心，工厂一生产A产品，工厂二生产B产品。工厂和需求地的坐标、货运量和运输费率见表1，k值取10。v表一 工厂和需求地的坐标、货运量和运输费率 工商管理学院 张璇作业：作业：v 某饮料厂生产汽水,已知该种汽水的柠檬酸浓度和糖精浓度对消费者的购买行为产生决定性影响。经过市场调查,发现消费者对汽水柠檬酸浓度和糖精浓度的偏好组合不同,市场存在5个消费者集群,按每500mL汽水含X单位柠檬酸和Y单位糖精计算,消费者集群偏好中心(Xi,Yi)分别为：(50,45),(30,60),(32,20),(40,30),(20,50)；需求量：W1 = 50,W2 = 8

21、0,W3 = 90,W4 = 30,W5 = 75;不满意率：K1 = 2,K2 = 7,K3 = 5,K4 = 4,K5 = 8。v 企业采用无差异营销战略销售汽水,则按每500mL汽水含X单位柠檬酸和Y单位糖精的组合标准配制汽水,X、Y各为多少时,汽水才能最大限度地满足各个消费者集群的偏好,使得消费者对该汽水的总不满意程度最小？ 工商管理学院 张璇3 盈亏平衡点法盈亏平衡点法v 从成本出发,确定能赢利的生产规模,从而确定地址.可选地固定成本单件成本 A200W5B400W3 工商管理学院 张璇3盈亏平衡点法盈亏平衡点法 工商管理学院 张璇v 厂址1这一方案的总成本线与销售收入直线的交点是A

22、。A点所对应的产量为40万件，说明该方案盈亏平衡时的产量为40万件，也即只有当销售量超过40万件时，厂址1才能盈利。B点是厂址2这一方案的总成本线与销售收入直线的交点。B点所对应的产量为60万件，说明该方案盈亏平衡时的销售量为60万件。v 厂址1的成本曲线为：TC12005Q，其中Q为产量。v 厂址2的成本曲线为：TC24003Q，其中Q为产量。v 图中，C点为两方案总成本曲线的交点，所对应的销量为100万。说明当销量大于100万时，厂址1的总成本大于厂址2的总产本。v 假定：无论厂址选在何处，其产品的售价是相同的，因此，收入曲线相同（对于制造业来说，厂址不影响其销售量）。这样，只要销售量大于

23、60万，两个选址方案都盈利。但要注意，当销售量小于100万时，厂址1的总成本小于厂址2，应选择厂址1。当销售量大于100万时，厂址1的总成本大于厂址2，应选择厂址2。 工商管理学院 张璇v多设施选址（Multifacility location）多设施选址要复杂得多，典型的是仓库的选址问题，包括：v物流网络中应有多少仓库，规模、地址？v客户仓库；工厂（供应商、港口）仓库；v各仓库存放哪些产品？哪些产品应从工厂、供应商或港口直接运送给客户？ 工商管理学院 张璇单设施选址的假设条件v 模型常常假设需求量集中于某一点，实际上需求来自分散于模型常常假设需求量集中于某一点，实际上需求来自分散于一定区域内

24、的多个消费点一定区域内的多个消费点v 模型一般根据可变成本进行选址，忽略了不同地点建设仓库模型一般根据可变成本进行选址，忽略了不同地点建设仓库的资本成本，以及相关的经营成本（如劳动力、库存持有成的资本成本，以及相关的经营成本（如劳动力、库存持有成本）本）v 模型假设运输成本随运距成比例增加模型假设运输成本随运距成比例增加v 模型中仓库与其他网络节点之间的路线为直线模型中仓库与其他网络节点之间的路线为直线v 静态选址假设静态选址假设 工商管理学院 张璇多设施选址v多设施选址可能的布局方案极多，问题复杂。多设施选址可能的布局方案极多，问题复杂。v例如，一家生产工业清洁剂的公司向全国例如，一家生产工

25、业清洁剂的公司向全国2000个县销售产品，使用个县销售产品，使用80个仓库，全国有个仓库，全国有5家生家生产厂，产厂，问可能的工厂仓库客户物流方案？问可能的工厂仓库客户物流方案？v例例 仓库选址问题包括：仓库选址问题包括：v需设置的仓库数量、规模及位置；需设置的仓库数量、规模及位置；v各个仓库负责供应哪些客户，接收哪些工厂和各个仓库负责供应哪些客户，接收哪些工厂和供应商的货物；供应商的货物；v各个仓库的产品库存配置或直接运输等各个仓库的产品库存配置或直接运输等 工商管理学院 张璇求解的方法v精确法能保证得到问题的最优解，但运行时间长，要求的内存空间大，实际情况与假设条件可能有出入。v多重心法首

26、先任意选取N个位置，再在N个位置附近组成N个群落，再将位置设为群落的重心，连续这个过程，直到不再有变化。 工商管理学院 张璇 P-中值方法(P-median Approach)v在P-中值问题中，已知一系列的需求点及其需求量，要选择p个仓库的位置，并且决定每个仓库服务的范围。v这里选址位置只能在有限(m)个已知的地点中选取，从每个候选地址到需求地的运输费用也是已知的。 工商管理学院 张璇v一种方法是贪婪取走启发式方法：（1）假设m个候选地址都建有仓库，将每个需求点指派给距离最近的仓库；（2）试验每一个仓库，如果取走，成本将增加的数量，将增加量最小的仓库取走，将它原先服务的需求点重新按距离最近的

27、原则指派仓库； 重复（2）直到仓库数目为p。 工商管理学院 张璇服务选址考虑的因素则是如何方便客户，如急救中心、消防中心、银行、废品回收中心、派出所、超市等。一个典型的问题是覆盖问题：对于一系列已知需求的需求点，确定数量最少的一组服务设施来满足所有这些需求点的需求。 工商管理学院 张璇一家连锁零售商准备在郊区的商住区中开设一批连锁便利店，郊区中各商住区分布如图所示。零售商希望任一住区中的居民可以在20分钟之内到达一家，问应开设几家门店，各位于什么地方？ 123846572010151010302515205102015 工商管理学院 张璇将每个备选地点所能服务的住区列出 备选地点服务范围11，

28、2，421，2，3，4，531，2，342，4，5，652，4，5，7，864，6，774，5，6，7，885，7，8 问题等价于找出第二列中最小的集合数，使它们的并能够“覆盖”所有的点，例如一个可行的解是2，7。 工商管理学院 张璇v动态仓库选址需求和成本模式会随时间变化，今天最优的方案明天可能不是最优的。通常有几种方法：1.使用现期条件和未来几年的预期情况找出仓库的最佳位置；2.按照当前的最优情况进行网络布局。在新的一年到来时，根据实际情况找出新的布局，如果效益的增加大于搬迁成本，则考虑搬迁；3.根据将来的效益及搬迁成本情况，找出最优的布局路径。 工商管理学院 张璇v动态规划介绍一个小游戏

29、桌上有30根火柴，两个人依次从中拿取，每次拿取的数目必须是1、2或3。谁拿了最后一根，就算输了。问：如果你先拿，如何保证你赢？ 工商管理学院 张璇43213215123929301 工商管理学院 张璇最短路的另一种解法A12C52D63F12E22H3I34G54J22M22N4P1K2L5O2BStartEnd 工商管理学院 张璇关键思想从A到B的最优路径满足以下条件：路径上任意一点到B的子路径是该点到B的最优路径。SA=min1+SC, 2+SDSC=min5+SE, 2+SF; SD=min6+SF, 3+SG; SE, SF 和 SG未知 ，但是可以根据SH, SI , SJ 和SK

30、算出；SH, SI , SJ 和SK未知 ，但是可以根据SL, SM和 SN 算出；SL, SM and SN未知 ，但是可以根据SO, SP算出； SO 和 SP 是已知的。 工商管理学院 张璇例，根据未来五年的需求预测，利用重心法得到仓库最优选址点分别为A、B、C、D和E点，每年的利润折现值（第n年的利润/(1+r)n）(千美圆)如下表所示：第一年第二年第三年第四年第五年A194356.1623.2671.11336B176.5372743.47501398.2C172.3344.7836.4862.21457.6D166.7337.6756.1973.31486.6E159.4303.4

31、715.5892.81526问应如何为仓库选址？ 工商管理学院 张璇假设从一个地址搬到另一地址均需耗费100千美圆。资金成本为每年20%我们从第五年年初开始计算，假设年初选在A点，则不同的方案可以得到不同的利润：AA：1336AB：1398.2-100/(1.2)4=1350.2AC：1457.6-100/(1.2)4=1409.2AD：1486.6-100/(1.2)4=1438.2 AE：1526-100/(1.2)4=1477.8这样，我们算得最佳方案为AE，同理算得BE，CE，DD，EEAEBECEDDEE1477.81477.81477.81486.61526 工商管理学院 张璇再考

32、虑第四年年初，如果仓库在A点，则可以算出各种方案的累计利润：AA-AE：671.1+1477.8=2148.9AB-BE：750-100/(1.2)3+1477.8=2127.8AC-CE：862.2-100/(1.2)3+1477.8=2240AD-DD：973.3-100/(1.2)3+1486.6=2402AE-EE：892.8-100/(1.2)3+1526=2360.9这样，我们算得最佳方案为AD-DD，同理算得BD-DD，CD-DD，DD-DD，EE-EEAEBECEDDEE1477.81477.81477.81486.61526 工商管理学院 张璇再考虑第三年年初，如果仓库在C点

33、，则可以算出各种方案的累计利润：CA-AD-DD：623.2-100/(1.2)2+2402=2955.8CB-BD-DD：743.4-100/(1.2)2+2402=3076CC-CD-DD：836.4+2402=3238.4CD-DD-DD：756.1-100/(1.2)2+2459.9=3146.6CE-EE-EE：715.5-100/(1.2)2+1418.8=2064.9这样，我们算得最佳方案为CC-CD-DD，同理算得AC-CD-DD，BC-CD-DD，DD-DD-DD，EC-CD-DDAD-DDBD-DDCD-DDDD-DDEE-EE2402240224022459.92418.

34、8 工商管理学院 张璇XP1(X)P2(X)P3(X)P4(X)P5(X)AAA3719.7AA3525.1AC3169AD2402AE1477.8BBB3717.5BB3541BC3169BD2402BE1477.8CCC3755.4CC3583.1CC3238.4CD2402CE1477.8DDD3720.3DD3553.6DD3216DD2459.9DD1486.6EEE3659.2EC3500EC3169DE2418.8EE1526最后我们可以算得最优方案是：前三年在C，第四年年初搬往D，第四、五年留在D。 工商管理学院 张璇模块二模块二 网点选址分析网点选址分析v网点选址分析包括以下

35、两个内容： 一是分析商圈，确定有价值的开店区域； 二是分析新开商店的具体位置，找出最具有吸引力的地点。 工商管理学院 张璇一、一、 商圈分析商圈分析v商圈也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。即来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。v商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈。成熟商圈是指早已成形的比较固定的商业区域，一般不受个别门店开设的影响；未成熟商圈是指尚未成型的商圈，某一门店的进入会对其范围大小产生一定的影响。 工商管理学院 张璇商圈的组成商圈的组成v 一般由三部分组成：主要商圈、次要商圈、边际商圈。v 主要商圈是指最接近门店并拥有高度顾客群的

36、区域，通常门店的5570的顾客来自主要商圈。v 次要商圈是指位于主要商圈之外，顾客密度较稀的区域，约包括门店1525的顾客。v 边际商圈是指位于次要商圈之外的区域，再次商圈内顾客分布最稀，门店吸引力较弱，规模小的商店在此区域几乎没有顾客。 工商管理学院 张璇v商圈的分析，是指连锁企业对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的因素进行实地调查和研究分析。v商圈分析有大环境和小环境之分，大环境分析确定该区域有没有设店价值，小环境分析确定该区域吸引目标顾客的最佳地点。 工商管理学院 张璇商圈分析应考虑的因素商圈分析应考虑的因素v市场潜力分析 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买

37、力。其中购买力指数尤其应引起重视。 购买力指数A50B30C20 其中A为商圈内可支配的收入总和；B为商圈内零售总额；C为具有购买力的人口数量。 工商管理学院 张璇v竞争状况分析 考察一个地区的竞争状况，应着重分析现有商店的数量、规模、新开店的速度、各商店的优势和劣势，近期与长期的发展趋势以及商圈饱和度。v商圈的饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算和测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某各地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此的开店。 工商管理学院 张璇v商圈饱和度（IRS）（CRE）/RF 其中C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额

38、；FR为某地区经营同类商品商店营业总面积。v该指标越高，说明饱和程度越低，门店成功的可能性较大。v例如，某地区潜在顾客为4万人，每人每周平均购买50元，该地区现有经营该类商品的营业面积为5万平方米，则： IRS4000050/5000040 工商管理学院 张璇v商圈的饱和程度只是从定量角度说明某一地区经营某类商品的同业竞争程度，而没有考虑原有商店，尤其是信誉好、知名度高的老字号商店对新的竞争对手的影响，且计算资料不易准确获得，因而新设商店为了作出正确的决策，必须根据具体情况具体分析。 工商管理学院 张璇3）基础条件分析）基础条件分析v区域内基础条件为门店的正常运作提供了基本保障。连锁企业需要相

39、应的物流配送、交通、通讯等基础条件。此外，还与区域内软性基础条件有关，如包括供应链发达程度、政策和开放程度、相关法律和执行情况。 工商管理学院 张璇商场潜量竞争程度供应链政策开放指标可支持超市盈亏平衡的总营业面积连锁超市的数量、竞争对手实力行业饱和度全国性品牌数量、超市商品的来源与渠道长度零售业开放程度、投资环境平价、法律规范重要性选择市场潜量的的城市重点进入选择竞争程度相对较低的城市发展供应链的发达程度配送价格区域市场新进者确定自建或是并购权重40302010 工商管理学院 张璇二、二、 地点分析地点分析 地点分析是在确定值得进入的商圈内寻找一个最佳的位置，以吸引目标顾客前来购物。一般要考虑

40、以下内容：v业务类型与地点类型的匹配性 地点类型主要有三类：第一类是孤立店型，第二类是经规划的购物中心，第三类是自然形成的商业中心。 工商管理学院 张璇（1）独特型连锁企业）独特型连锁企业v通常拥有与产品或服务相联系的高质量形象。顾客从较远的社区被吸引而至，原因是产品或服务具有独特型和竞争者数量少。一个社区内，这种产品或服务选择的余地通常较小，而且，该类型的产品或公示常常具有较高的声望。v这种类型的门店无论设在哪里，都能吸引顾客。 工商管理学院 张璇（2）竞争型连锁企业）竞争型连锁企业v 竞争型连锁企业提供与商圈其他企业相同或相似的产品或服务，这样，便利程度便成为决定企业选址的主要因素。便利食

41、品店、冰淇淋店、快餐店、多纳饼店和药店，这些不同的商店均属于竞争连锁企业。他们常常位于商圈内，集中于自然形成的商业中心，购物中心，一般商业区或办公区、工厂附近等交通繁忙和消费者几种的地区。v 这类企业通常是价格竞争和便利导向型的，应该尽量避免直接竞争者。 工商管理学院 张璇（3）比较型连锁店）比较型连锁店v 化妆店、家俱装修公司、鞋店、体育用品店、五金店、花店、电子产品店、计算机店、机车修理店、机车用油中心、印刷中心、旅行、娱乐和休闲等公司是比较型连锁企业。v 比较型连锁企业常常沿商业区分布，位于购物中心或临街道的路口。因此，这种类型的商店选址有两个关键点：靠近竞争者，以便顾客进行比较；向顾客

42、提供有效帮助，解释自己产品或服务的优点和价值。 工商管理学院 张璇2）客流分析）客流分析v客流是商店经营成败的关键因素，一家商店若要获得成功，必须有足够的顾客来源。v大型商店往往会有专程前来购物的本身客流，而小型商店职能分享别人的客流或吸引其他目的的有客。此时截流能力是关键。v截流能力是指街区到处流动的顾客的能力，可以通过评级确定。 工商管理学院 张璇v 一个购物中心或自然形成的商业中心，都有一个客流最高的具体位置，这个位置通常都是一家或一家以上的核心商店。这一区域通常称为顶级地段，评级100。其他位置的评级是根据顶级地段确定的，评级为60的地段吸引的客流相当于顶级地段的60。v 位于顾客常行

43、走路线上的商店截流能力较强，位于购物中心核心商店之间的店铺也能从来往与他们之间的顾客获益。v 还要结合行人的年龄结构、职业特点、高峰士气和稀薄时期、流动的目的等，以便针对型地进行选址，抓住真正的目标顾客。 工商管理学院 张璇3）竞争对手分析）竞争对手分析 一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，该门店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，增强信誉，否则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。竞争对手分析内容：v竞争店与新开设店的距离及地理优势；v竞争店的销售规模与目标定位；v竞争店的目标顾客层次特点；v竞争店商品结构和经营特色；v竞争店的实力和管理水平。 工商管理学院 张璇4）交通便利

44、性）交通便利性v交通是否便利，地理位置是否优越，也是选择店址的一个重要因素。v注意路障、步行街、物流配送、停车场。 工商管理学院 张璇5）城市发展规划6）周围环境：异种连锁业的聚集、有竞争关系的连锁店的集聚、有补充关系的连锁业的聚集、多功能聚集。要注意有益聚集和有害聚集。同时还要注意周围环境如建筑、治安、卫生等情况的分析。7）物业本身。注意物业成本、物业面积与形状与开店设计思路基本要吻合。 工商管理学院 张璇模块三模块三 选址程序与选址技术选址程序与选址技术赛百味“PAVE”方案vP就是人口，必须要求附近具备一定数量的居民或是流动人口。vA是容易接近性，即容易达到，交通便利。vV是可见性，是不

45、是能够被路人一眼看到；vE是顾客的有效消费能力。 工商管理学院 张璇一、一、 资料搜集与分析资料搜集与分析v公开信息渠道v市场调研公司v政府部门和有关专家v房地产等相关行业v实地调查 A.试买调查 B.观察访问 C.小组面谈 D.电话调查 E.邮寄问卷 工商管理学院 张璇二、二、 确定备选店址确定备选店址v图上作业 绘图技术显示出一个宣纸员的专业水平，对人们达成共识非常重要。好的图示应将该商圈中所谓竞争对手和位置标出来，并显示出这些位置的交通状况，有助于判断哪里的条件最具竞争力。发现被现有竞争者忽略的区域。 工商管理学院 张璇选址的方法选址的方法v三个条件：收入40000元、户数2000/平方

46、公里、年人口增长至少2。v把现有竞争对手的开设地点和可供开店的地点也绘成图 工商管理学院 张璇v对手跟进 注意风险：一是租金风险；二是任何对手的选址都不可能完美，盲目跟进也可能会犯陷入者同样的错误。v现场考察 工商管理学院 张璇三、评估备选店址三、评估备选店址1.多因素分析法v首先确定影响门店位置的各种因素及其重要程度。v然后对各个备选店址进行评分；v最后确定最佳店址。 工商管理学院 张璇2.效益评估法 A.拟开门店营业潜力 计算时要考虑商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新开商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。例如：新开超级市场的商圈有三层，第一层主要商圈内的居民户数20

47、00户，第二层即次要商圈内的居民户为4000户，第三层边际商圈内居民户数为6000户，假定平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元。 工商管理学院 张璇首先计算居民支出总额v主要商圈居民支出总额5002000 100万元v次要商圈居民支出总额5004000 200万元v次要商圈居民支出总额5006000 300万元 工商管理学院 张璇v根据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30，在次要商圈为10，在边际商圈为5，则： 主要商圈购买力1003030万元 次要商圈购买力2001020万元 边际商圈购买力300515万元该新开店营业潜力估计额302015 65万元 工商管理学院

48、张璇B.开店投资与经营费用预测开店投资与经营费用预测v开店前期投资预估，包括： 一是设备，如冷冻冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。 二是工程。包括内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。 三是商业建筑和停车场费用。尤其是自己物业的一定要在前期工程中考虑。 工商管理学院 张璇v开店后经营费用 一是固定费用。是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出。如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等； 二是变动费用。是指随销售额的变化而变化的费用。如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。 工商管理学院 张璇3）比较评

49、估法）比较评估法v也称类比法。是将备选门店的各类因素与参考门店进行比较而得出形影结论的评估方法。v采用这种方法时，先要确定一个参考标准。再根据参考门店的时机数据估算拟开门店的未来销售业绩和经营成本，从中得出投资回收期的长短。 工商管理学院 张璇比较评估法的步骤比较评估法的步骤v在目前的已开设门店中确定门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开设门店比较接近的门店做参考标准；v把参考门店的商圈范围划分成几大区域；v用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额；v用各区域的估算销售额除以其人口数量，算出各区域的人均支出。 工商管理学院 张璇v用参考门店的人均支出估算值