第7章房地产评估

1、第七章第七章 房地产评估房地产评估第二节第二节 房地产价格房地产价格及其影响因素及其影响因素第三节第三节 成本法在房地产评估成本法在房地产评估中的应用中的应用第四节第四节 收益法在房地产评估中的收益法在房地产评估中的应用应用第五节第五节 市场法在房地产评估中的市场法在房地产评估中的应用应用第六节第六节 其他方法在房地产评估中的应用其他方法在房地产评估中的应用第七节第七节 在建工程评估在建工程评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述1 1、了解房地产评估的基本内容和特点、了解房地产评估的基本内容和特点2 2、掌握影响房地产价格的各种因素、掌握影响房地产价格的各种因素3 3、了解房地产评估中

2、的一般程序、了解房地产评估中的一般程序4 4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用应用本章学习目的和要求：本章学习目的和要求：第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产及其特性一、房地产及其特性（一）房地产的概念（一）房地产的概念 房地产房地产是土地和房屋财产的合称，通常是土地和房屋财产的合称，通常又称不动产。一般房地产的定义有广义和又称不动产。一般房地产的定义有广义和狭义两种狭义两种狭义的房地产狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质

3、实体和依托于物质实体定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。的权益。土地土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间是指地球陆地表面上下一定范围内的空间建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。物两大类。其他土地定着物其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，

4、或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。受到损害的物。房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。平整程度等。房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益分，包括

5、权利、利益和收益广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。矿藏、森林等自然资源。 房地产的三种形态：土地、建筑物、房产房地产的三种形态：土地、建筑物、房产房地产的分类房地产的分类1 1）按房地产用途分类）按房地产用途分类（1 1）居住房地产；）居住房地产； （2 2）商业房地产；）商业房地产；（3 3）旅馆房地产；）旅馆房地产； （4 4）餐用房地产；）餐用房地产；（5 5）金融用房地产；（）金融用房地产；（6 6）信息用房地产；）信息用房地产；（7 7）办公房地产；）办公房地产； （8 8）娱乐房地产；）娱乐房地产；（9 9

6、）工业和仓储房地产；（）工业和仓储房地产；（1010）农业房地）农业房地（1111）特殊用地房地产；（）特殊用地房地产；（1212）军用房地产）军用房地产（1313）综合房地产）综合房地产 （3 3）熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能）熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建造的土地；直接在其上进行房屋建造的土地；（4 4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，没有达到）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，没有达到交付使用条件的房地产。交付使用条件的房地产。（5 5）现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使）现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可

7、直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的。造的。（二）房地产的特性（二）房地产的特性土地的特性土地的特性 房地产的特性房地产的特性 房地房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。 1.1.土地的自然特性土地的自然特性 （1 1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性） （2 2）位置的不可移动性）位置的不可移动性 （3 3）效用的持久性）效用的持久性 （4 4）效用的差异性）效用的差异性决定决定 2.2.土地的经济特性土地的经济特性 （1 1）用途的广泛性）用途的

8、广泛性 （2 2）供给的稀缺性）供给的稀缺性 （3 3）经济地理位置的可变性）经济地理位置的可变性 （4 4）土地产权的可垄断性）土地产权的可垄断性 3.3.建筑物的特点建筑物的特点 （1 1）建筑物不能脱离土地而独立存在）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2 2）建筑物的使用寿命是有限的）建筑物的使用寿命是有限的 （3 3）建筑物属可再生性社会资源）建筑物属可再生性社会资源 4.4.房地产（不动产）的特性房地产（不动产）的特性（1 1）位置固定性）位置固定性（2 2）供求区域性）供求区域性（3 3）使用长期性）使用长期性（4 4）投资大量性）投资大量性（5 5）影响因素多样性和复杂性）影响因素

9、多样性和复杂性（6 6）保值增值性）保值增值性二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则 1.1.合法原则合法原则：合法取得、合法使用、合：合法取得、合法使用、合法交易、合法处分法交易、合法处分 2.2.最高最佳使用原则最高最佳使用原则：给估价对象带来：给估价对象带来最高价值最高价值 3.3.房地综合考虑原则房地综合考虑原则：房依地建，房荫：房依地建，房荫地价，二者相互依存地价，二者相互依存 4.4.区域及地段原则区域及地段原则：地段差异：地段差异单项选择题 1 1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300300万元，万元，用于商业大楼开发时的价值为用于商业大楼开

10、发时的价值为500500万元，用于工业万元，用于工业厂房开发时的价值为厂房开发时的价值为280280万元。城市规划确认该土万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300300万元。这体现了房地产评估的（万元。这体现了房地产评估的（ ）。）。 A. A. 供求原则供求原则 B. B. 替代原则替代原则 C. C. 最佳使用原则最佳使用原则 D. D. 贡献原则贡献原则三、房地产评估的目的和价值类型三、房地产评估的目的和价值类型1.单纯的房地产交易 市场价值或非市场价值2.企业价值评估采用成本法涉及到企业中的房地产 在用价值（按房地

11、产对企业作贡献的方式评估其价值）3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准则要求的价值类型评估评估四、房地产评估的程序四、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.1.明确评估对象明确评估对象 2.2.明确评估目的明确评估目的 3.3.明确评估基准日明确评估基准日 4.4.明确评估报告提交日期明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节第二节 房地产价格及其影响因素房

12、地产价格及其影响因素一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性（一）土地价格的特殊性（一）土地价格的特殊性1.1.价格构成的特殊性价格构成的特殊性2.2.价格决定机制的特殊性价格决定机制的特殊性3.3.市场供求关系的特殊性市场供求关系的特殊性4.4.价格呈不断增长趋势价格呈不断增长趋势（二）房地产价格的特性（二）房地产价格的特性1.1.房地产价格构成具有复杂性房地产价格构成具有复杂性2.2.房地产价格具有明显的区域性、个别性房地产价格具有明显的区域性、个别性3.3.房地产价格具有较强的政策性房地产价格具有较强的政策性 天河区房地产成交价格 增城区房地产成交价格我国土地价格的特殊性我国土地价格的特

13、殊性在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。非所有权。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权国有土地使用权二、房地产价格的种类二、房地产价格的种类 （一）土地价格、建筑物价格和房地产价格（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格1.1.土地价格土地价格（1 1）基准地价）基准地价：基本标准价格，政府定期公布：基本标准价格，政府定期公布（2 2）标定地价）标定地价：以基本地价为依据，具体

14、地块某一时期：以基本地价为依据，具体地块某一时期的价格的价格（3 3）出让底价）出让底价：政府拍卖土地使用权的起叫价格：政府拍卖土地使用权的起叫价格（4 4）转让价格）转让价格：土地使用权再转让价格：土地使用权再转让价格（5 5）其他价格）其他价格：抵押价格、课税价格、征用价格：抵押价格、课税价格、征用价格上述（上述（1 1）（）（3 3）属土地一级市场价格，由政府垄断定）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。价。4 45 5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。2. 2. 建筑物价格建筑物价格 不包含其占用土地的价格，现实中不多见3. 3. 房地产价格

15、房地产价格 土地价格和房产价格的统称广州猎德村改造广州猎德村改造2007年年8月，广州市国土房月，广州市国土房管局发布管局发布出让出让公告，将于下月公告，将于下月底公开出让猎德村底公开出让猎德村11万平方米万平方米的商业金融业用地，仅的商业金融业用地，仅交易底交易底价价就高达就高达38.6亿元亿元猎德村的改造计划将于猎德村的改造计划将于2010年完成，其东部拟作为村民的年完成，其东部拟作为村民的安置区，西部拟进行拍卖发展安置区，西部拟进行拍卖发展商业，而南部则建星级酒店商业，而南部则建星级酒店。 （二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价楼面地价土地总价

16、建筑总面积建筑总面积 由：容积率建筑总面积容积率建筑总面积土地面积土地面积 得：楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率 例题例题 天河北路一商业办公用地，净地，容积率等于天河北路一商业办公用地，净地，容积率等于2.02.0，面，面积约积约2 2万平米，成交价万平米，成交价2540025400万。万。 则楼面地价为土地单价则楼面地价为土地单价/ /容积率容积率 （土地总价格（土地总价格/ /土地面积）土地面积）/ /容积率容积率 （2540025400万元万元/2/2万平米）万平米）/2/2 63506350元元/ /平米。平米。小练习 1、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为

17、1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？ （三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等（四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格三、房地产价格的构成三、房地产价格的构成（一）土地取得成本（一）土地取得成本土地取得成本土地取得成本= =购置土地应支付的价款购置土地应支付的价款+ +税费税费 （1 1）通过征用农地取得土地）通过征用农地取得土地 土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出让金。土地取得成本包括：农地征用费

18、和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和土地出土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。让金标准计算。（2 2）通过城市房屋拆迁取得土地）通过城市房屋拆迁取得土地 土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。土地取得成本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金标准计算。土地出让金标准计算。（3 3）通过市场交易取得土地）通过市场交易取得土地 土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费（手续费、契土地取得成本包

19、括：土地价款和买地缴纳的税费（手续费、契税等）。税等）。土地取得成本可按实际支出额或通过与类似土地进行比较分析土地取得成本可按实际支出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。后确定。（二）开发成本（二）开发成本开发成本可分为开发成本可分为土地开发成本和房屋建造成本土地开发成本和房屋建造成本两部分，是在两部分，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。具体包括：金等。具体包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费公共配套设施

20、建设费、其他工程费和税费（三）管理费用（三）管理费用管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。（四）资金成本（四）资金成本以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算投资以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算投资利息。利息。（五）销售税费（五）销售税费包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费（六）开发利润（六）开发利润四、影响房地产价格的因素四、影响房地产价格的因素（一）一

21、般因素（一）一般因素 1.1.社会因素社会因素 2.2.经济因素经济因素 3.3.政策因素政策因素（二）区域因素（二）区域因素 1.1.商业繁华度商业繁华度 2.2.道路通达度道路通达度 3.3.交通便捷度交通便捷度 4.4.设施完善度设施完善度 5.5.环境质量状况环境质量状况 6.6.规划限制规划限制对于不同用途的区域，以上因素的影响程对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。度、影响方向等会有区别。（三）个别因素三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响因素，具体可分为影响土地的个别因

22、素与影响建筑物的个别因素。响建筑物的个别因素。 1.1.影响土地价格的个别因素影响土地价格的个别因素 2.2.影响建筑物价格的个别因素影响建筑物价格的个别因素 举例：政策对房地产的影响举例：政策对房地产的影响 土地政策土地政策 例如，从例如，从20072007年年1 1月月1 1日起，新批准新增建设用地日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费标准在原有基础上将提高一倍土地有偿使用费标准在原有基础上将提高一倍 利率利率 利率上升将引起房地产供给和需求下降，引起价利率上升将引起房地产供给和需求下降，引起价格下降格下降 提高贷款购房者成本，提高房产开发成本提高贷款购房者成本，提高房产开发成本 首付首付

23、 税收税收 房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税 举例：交通便捷因素对房地产的影响举例：交通便捷因素对房地产的影响 例：广州市珠江新城旅客自动输送系统（简例：广州市珠江新城旅客自动输送系统（简称称APMAPM）线路总长）线路总长3.88km3.88km，全部为地下线路，全部为地下线路，共设共设9 9座车站和一座车场，分别为赤岗塔站、座车站和一座车场，分别为赤岗塔站、海心沙站、广州歌剧院站、双塔站、中央广海心沙站、广州歌剧院站、双塔站、中央广场站、市民广场站、天河南一路

24、站、体育中场站、市民广场站、天河南一路站、体育中心站、林和西站、赤岗塔车场心站、林和西站、赤岗塔车场 例：番禺石壁广州新火车站例：番禺石壁广州新火车站第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 评估价值重新购建价格建筑物贬值评估价值重新购建价格建筑物贬值 二、适用对象和条件二、适用对象和条件 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；有交易案例的公益性房地产； 无需计算损耗的新建房地产。无需计算损耗的新建房地产。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评

25、估中成本法的操作步骤 新开发土地价格取得待开发土地的成本新开发土地价格取得待开发土地的成本+ +土土地开发费地开发费+ +管理费用管理费用+ +资金成本资金成本+ +税费税费+ +开发利润开发利润（一）估算取得待开发土地的成本（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。取决于土地使用权是如何取得的。1.1.从农村征地取得土地从农村征地取得土地1 1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。2 2）支付给政府的土地

26、使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。2.2.从城镇出让取得土地从城镇出让取得土地1 1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。2 2）支付给政府的土地使用权出让金。）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本（二）估算土地开发成本 1.1.基础设施建设费基础设施建设费 2.2.公共配套设施建设费公共配套设施建设费 （三）估算管理费用（三）估算管理费用（四）估算资金成本（四）估算资金成本注意：（注意：（1 1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2 2）计

27、息基础土地取得成本）计息基础土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +管理费用管理费用 （3 3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（五）估算税费（六）估算投资利润（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费、土地开发费、管理费用之和，利润率的基数可以是土地取得费、土地开发费、管理费用之和， 也可以是开发后土地的地价。也可以是开发后土地的地价。 例题例题 某地块面积为某地块面积为80,00080,000平方米，是通过城

28、镇土地出让而取得的，平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为出让金为2020万元万元/ /亩，拆迁费亩，拆迁费3030万元万元/ /亩，开发费亩，开发费3 3亿元亿元/ /平平方公里，其他费用（包括税费）方公里，其他费用（包括税费）5 5万元万元/ /亩，土地开发周期亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%40%，目前市场上，目前市场上地产开发的投资报酬率为地产开发的投资报酬率为10%10%，年银行贷款利率为，年银行贷款利率为6%6%，试评，试评估该土地经开发后的价格。估该土地经开发后的价格。1.1.估算土地取得成本估算土地取得成本 土

29、地取得成本出让金拆迁费土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/ /亩亩750750元元/ /平方米平方米2.2.估算土地开发成本估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3亿元亿元/ /平方公里平方公里5 5万元万元/ /亩亩 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米1亩=666.67平方米3.3.估算资金成本估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：发成本分阶段均匀投入，则： 资金成

30、本资金成本750750 （1 16%6%）2 21137537540%40% （1 16%6%）1.5 1.5 1137537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65113.05113.05元元/ /平方米平方米4.4.估算开发利润估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10% 112.5112.5元元/ /平方米平方米5.5.计算土地价格计算土地价格 土地单价土地单价750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.551,350.55元元/ /平方米平方米 土地总价

31、土地总价1,350.551,350.5580,00080,000108,044,000108,044,000元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。 四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本新建房地产价格土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建建筑物建造成本造成本+ + 管理费用管理费用+ +资金成本资金成本+ +销售税费销售税费+ +正常利润正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本新建建筑物价格建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +资金成本资金成本+ +销销售税费售税

32、费+ +开发利润开发利润（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1.1.勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费 2.2.基础设施建设费基础设施建设费 3.3.建安工程费建安工程费 4.4.公共设施建设费公共设施建设费 5.5.其他工程费其他工程费 6.6.开发过程的税费开发过程的税费（三）估算管理费（三）估算管理费（四）估算资金成本（四）估算资金成本（五）估算销售税费（五）估算销售税费 1.1.销售费用销售费用 2.2.销售税金及附加销售税金及附加 3.3.其他销售税费其他销售税费（六）

33、估算开发利润（六）估算开发利润 五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤注意注意: :土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损值减损 旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧全部合理成

34、本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。有房地产的贬值。建筑物贬值购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格（一）估算重新构建价格（一）估算重新构建价格 1.1.估算重新构建价格的思路估算重新构建价格的思路 可采用可采用房地分估房地分估的方式。的方式。 土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。正法等方法。 注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) (1) 复原重置成本（复原重置成本（Reproduction costReproduction cost） (2)

35、 (2) 更新重置成本（更新重置成本（Replacement costReplacement cost）复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。重置成本适用于一般建筑物。 2.2.建筑物重新构建价格的估算建筑物重新构建价格的估算 （1 1）单位比较法）单位比较法 （2 2）分部分项法）分部分项法 （3 3）工料测量法（工料估算法）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用。该种方法评估中一般较少用。 （4 4）指数调整法）指数调整法 单项选择题单项选择题1 1、待估建筑物帐面原值、待估建筑物帐面原值1

36、00100万元，竣工于万元，竣工于20002000年底，年底，假定假定20002000年的价格指数为年的价格指数为100%100%，从，从20012001年到年到20052005年的价格指数每年增长幅度分别是年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%11.7%、17%17%、30.5%30.5%、6.9%6.9%、4.8%4.8%，则，则20052005年底该建筑年底该建筑物的重置成本最有可能是（物的重置成本最有可能是（ ）元。）元。 A. 1048000 B. 1910000 A. 1048000 B. 1910000 C. 1480000 D. 19100000 C. 1480000 D.

37、19100000（二）估算建筑物贬值（二）估算建筑物贬值 1.1.建筑物贬值的概念和原因建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值实体性、功能性、经济性三种贬值 2.2.建筑物贬值的估算方法建筑物贬值的估算方法 （1 1）年限法（直线法）年限法（直线法） 建筑物贬值率建筑物贬值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物总经济寿命建筑物总经济寿命100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物总经济寿命建筑物总经济寿命100% 已使用年限应采用已使用年限应采用“有效年限有效年限”， 缺陷：建筑物经济寿命难以预计缺陷：建筑物经济寿命难以

38、预计 注意：土地使用权年限的影响注意：土地使用权年限的影响 （2 2）观察法（评分法）观察法（评分法）成新率结构部分合计得分成新率结构部分合计得分G+G+装修部分合计得分装修部分合计得分S+S+设备部分合计得分设备部分合计得分B B （3 3）成新率折扣法）成新率折扣法 （4 4）销售资料法（市场法）销售资料法（市场法) ) （5 5）资本化收益法（租金损失法）资本化收益法（租金损失法）课堂练习1： 某专用仓库，总建筑面积某专用仓库，总建筑面积65006500平方米，建成于平方米，建成于19901990年年1010月底，寿命月底，寿命6060年，为钢筋混凝土结构。年，为钢筋混凝土结构。经调查了

39、解，目前类似建筑物建造价格为经调查了解，目前类似建筑物建造价格为12001200元元/ /平方米，而层高比评估对象高平方米，而层高比评估对象高1010厘米，估计影厘米，估计影响造价响造价5%5%。类似试评估该仓库于。类似试评估该仓库于20082008年年1010月月3131日日的价格。的价格。 建筑物的评估价格重新构建价格损耗额建筑物的评估价格重新构建价格损耗额 采用市场比较法计算重新构建价格采用市场比较法计算重新构建价格1200120095956500650074100007410000 采用年限法计算损耗率采用年限法计算损耗率18/60=0.318/60=0.3 则评估值则评估值=7410

40、000 =7410000 （1-0.31-0.3）=5187000=5187000 例题例题 某钢筋混凝土某钢筋混凝土5 5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分8080分，装分，装修部分修部分7070分，设备部分分，设备部分6060分。再经查得出修正系数分。再经查得出修正系数C C0.750.75，S S0.120.12， B B0.130.13，成新率（成新率（80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13）10010010010076.276.2在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新

41、率。在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 例题例题 某套住宅重新建造价为某套住宅重新建造价为300000300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为体项目观察，确定其成新率为8080，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不

42、足。经分析和估测，决定在成新率的基础作小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作1010的减价修正。的减价修正。 V V3000003000008080（1 11010）3000003000007272216000216000（元）（元） 第四节第四节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤 常用计算公式常用计算公式（复习（复习P42P42页）页）： a a年净收益年净收益 r r折现率折现率二、适用对象和条件二、适用对象和条件适用对象适用对象：有收益或有潜在收益的房地产评估，如：商场、餐：有收益或有潜在收益的房地产评估，如：商场、餐馆

43、、商务楼、住宅等；馆、商务楼、住宅等；前提条件前提条件：房地产收益和风险都可以预期和量化。：房地产收益和风险都可以预期和量化。nrraP)1 (11三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益的估算净收益的估算 净收益是指除去各种费用后的收益。净收益是指除去各种费用后的收益。 必须是必须是客观净收益客观净收益，而非实际净收益。因此需通，而非实际净收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。过计算客观总收益和客观总费用来获取。 潜在毛收入：充分利用、无空置状态下可获得的收入。潜在毛收入：充分利用、无空置状态下可获得的收入。具体估算可以分为具体估算可以分为出租型、直接经营型出租型、直接经营型

44、、自用型自用型进行。进行。净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用空置烂尾楼 （二）资本化率的估算（二）资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）。实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 求取方法：求取方法： 1.1.市场提取法（市场法）市场提取法（市场法） 寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率（表资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率（表7-17-1） 2.2.累加法累加法 资本化率资本化率 无风险报酬率无风险报酬率+ +风险报酬率风险报酬率

45、 3.3.排序插入法排序插入法 该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投该方法是通过收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资收益率的大小排队，制成图表，根据经验判断待估房地产的资资收益率的大小排队，制成图表，根据经验判断待估房地产的资本化率应落的位置。本化率应落的位置。（三）收益期的确定 单独评建筑物单独评建筑物建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命单独评土地单独评土地土地使用权年限土地使用权年限（1 1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。建筑物经济寿命部分的价值。（2 2）假设未来收益无

46、限期。但是在计算净收益时应扣除建筑）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。物的折旧费和土地费用的摊销。用以下两种方法之一：土地使用权年限，可采建筑物经济寿命期。地使用权年限确定收益土地使用权年限，据土建筑物经济寿命房地合一单项选择题 1、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价值最有可能为（ ）元。 A. 8500 B. 12631 C. 72369 D. 12369 2、待估地产年总收入18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于（ ）万元。 A. 110 B. 61 C.

47、80 D. 49四、收益法的派生方法四、收益法的派生方法（一）土地残余法（一）土地残余法在房地合一产生净收益中，在房地合一产生净收益中，扣除归属于建筑物的净收益扣除归属于建筑物的净收益，得到，得到归属于土地的净收益，再用土地的资本化率进行资本化，从归属于土地的净收益，再用土地的资本化率进行资本化，从而确定土地价值的方法。而确定土地价值的方法。其中，其中，L L为土地价值；为土地价值；a a为房地合一产生的净收益；为房地合一产生的净收益；B B为建筑物为建筑物价值（是采用收益法以外的方法求得）；价值（是采用收益法以外的方法求得）； r rB B为建筑物资本为建筑物资本化率；化率；r rL L土地

48、资本化率；土地资本化率；d d为建筑物折旧率。为建筑物折旧率。即：即：土地净收益土地净收益L Lr rL L房地合一净收益建筑物净收益房地合一净收益建筑物净收益房地合一收益（建筑物收益折旧）房地合一收益（建筑物收益折旧） a-B a-B (r(rB B+d+d) )LBrdrBaL)( 例题例题 在一幅在一幅3000m3000m2 2的土地上建有建筑面积为的土地上建有建筑面积为2000m2000m2 2的房屋，的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为根据成本法，建筑物的现行价格为2000200012001200240240（万（万元），该建筑物尚可使用元），该建筑物尚可使用2020年，还原利率年

49、，还原利率1212，土地的还，土地的还原利率为原利率为1010。假定该房地产以每月每平方米。假定该房地产以每月每平方米100100元的租金元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的标准出租，使用面积为建筑面积的6060，不含折旧费的年，不含折旧费的年租赁费用为租赁费用为7272万元。根据土地残余法确定土地的价格。万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1 1）计算房地合一纯收益）计算房地合一纯收益 1001002000200060601212720000720000720000720000（元）（元）（2 2）计算建筑物的纯收益）计算建筑物的纯收益 240240（1212+1/20+1/20）40.

50、8040.80（万元）（万元）（3 3）计算属于土地的纯收益，由（）计算属于土地的纯收益，由（1 1）- -（2 2）得）得 727240.8040.8031.2031.20（万元）（万元）（4 4）土地的价格为：）土地的价格为：31.231.21010312312（万元）（万元） 单方土地价格为：单方土地价格为：3123123000300010401040（元（元/m/m2 2）（二）建筑物残余法（二）建筑物残余法 在房地合一产生净收益中，在房地合一产生净收益中，扣除归属于土地的净收益扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再用建筑物的资本化率进行资得到归属于建筑物的净收益，再用建

51、筑物的资本化率进行资本化，从而确定建筑物价值的方法本化，从而确定建筑物价值的方法)()(drrLaBBL若纯收益若纯收益a a不含折旧，则：不含折旧，则：注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。土地的最佳使用不能严重背离。BLrrLaB)(（三）收益倍数法（三）收益倍数法 以评估对象房地产一年的某种收益的一定倍数来估算以评估对象房地产一年的某种收益的一定倍数来估算房地产价值的方法房地产价值的方法 例例 某砖混结构二层住宅，宅基地面积某砖混结构二层住宅，宅基地面积200200平方米，房屋建筑平方米，房屋建筑面

52、积面积240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元，土地还原利率为元，土地还原利率为8 8，建筑，建筑物还原利率为物还原利率为1010，建筑物评估时的剩余使用年限为，建筑物评估时的剩余使用年限为2525年，年，用残余法评估该住宅建筑物价格。用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入年房租总收入4800480012125760057600（元）（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）房租损失准备费（以半月租金计）24002400（元）（元）房产税（按年租金的房产税（按年租金的1212计）计）5760057600121269126912（元）（元）土地使用税（每年按每

53、平方米土地使用税（每年按每平方米2 2元计）元计）2002002 2400400（元）（元）管理费（按年租金管理费（按年租金3 3计）计）57600576003 317281728（元）（元）修缮费（按年租金修缮费（按年租金4 4计）计）57600576004 423042304（元）（元）保险费每年保险费每年576576（元）（元）年总费用年总费用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年总纯收益年总纯收益576005760014320143204328043280（元）（元）另运用市场比较法

54、求得土地价格为每平方米另运用市场比较法求得土地价格为每平方米12001200元，则土地总价为：元，则土地总价为： 12001200200200240000240000（元）（元）归属于土地的年纯收益为：归属于土地的年纯收益为： 2400002400008 81920019200（元）（元）故归属于建筑物的年纯收益为：故归属于建筑物的年纯收益为： 432804328019200192002408024080（元）（元）建筑物折旧率建筑物折旧率1/251/251001004 4建筑物价格建筑物价格2408024080（1010+4+4）1 11/1/（1+141+14）2525 =172000=1

55、720000.96220.9622165498.4165498.4（元）（元）建筑物每平方米价格为：建筑物每平方米价格为： 165498.4165498.4240240689.58689.58（元）（元）参见参见P197P197，例，例7.37.3或或 例例 某房地产公司于某房地产公司于20062006年年5 5月以出让方式取得一块土地月以出让方式取得一块土地5050年年使用权，并于使用权，并于20082008年年5 5月在此地块上建成一座钢混结构的写月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米字楼，当时造价为每平方米3,8003,800元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为6060

56、年。年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,8004,800元。该大楼元。该大楼总建筑面积为总建筑面积为12,00012,000平方米，全部用于出租。据调查，当地平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.52.5元，空置率在元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%3.5%，维，维修费为建筑物重置价的修费为建筑物重置价的1.5%1.5%，房产税为租金收入的，房产税为租金收入的12%12%，其，其他税为租金收入的他税为租

57、金收入的6%6%，保险费为建筑物重置价的，保险费为建筑物重置价的0.2%0.2%，资本，资本化率确定为化率确定为6%6%。试根据以上资料评估该写字楼在。试根据以上资料评估该写字楼在20112011年年5 5月月的价格。的价格。1.1.估算年有效毛收入估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%）9,855,0009,855,000元元2.2.估算年营运费用估算年营运费用（1 1）管理费：）管理费： 年管理费年管理费9,855,0009,855,0003.5%3.5%344,925344,925元元（2 2）维修费：）维修费： 年

58、维修费年维修费4,8004,80012,00012,0001.5%1.5%864,000864,000元元（3 3）保险费：）保险费： 年保险费年保险费4,8004,80012,00012,0000.2%0.2%115,200115,200元元（4 4）税金：）税金： 年税金年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元（5 5）年营运费用：）年营运费用： 年营运费用年营运费用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,9003,098,0253,098,025元元

59、3.3.估算净收益估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4.4.计算房地产价格计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元元5.5.评估结果评估结果 经

60、评 估 ， 该 写 字 楼 房 地 产 在经 评 估 ， 该 写 字 楼 房 地 产 在 2 0 1 12 0 1 1 年年 5 5 月 的 价 格 为月 的 价 格 为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。作业第作业第1 1题题 1、房地产的总使用面积为、房地产的总使用面积为1万平方米，月万平方米，月租金为租金为7元元/平方米。预计年房租损失费为年平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的预期租金总收入的5%，房产税为年预期租，房产税为年预期租金总收入的金总收入的12%，管理费、修缮费为年预，管理费、修缮费为年预期租金总