房地产企业政策常见问题汇总

1、房地产企业常见所得税问题汇总 2010.11.30 李伟锋提纲n省局、市局转发31号文补充意见的出发点n核查退税-正确纳税申报n虚假收入-假按揭、其他应付款n预收款都缴税？-定金、意向金n虚假成本-假发票、辅助工程n公共配套设施-义务教育及全体共有n拆一还一、以房还地-城中村改造、老厂拆迁n自有商业的涉税问题n优惠-经济适用房、限价、危改房n营销设施-计入开发成本房地产开发企业纳税申报表的填报299、1081n为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳税申报表填报口径变化，在国家税务总局未明确新的填报口径前，房地产开发企业销售未完工开发产品取得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售

2、收入时，企业所得税季度预缴和年度汇算清缴申报暂按以下口径填报，待国家税务总局明确后，再行调整。n除本填报口径以外，企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）、企业所得税年度纳税申报表（A类）中各行次的填报，仍按照国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知（国税函20081081号）执行。（一）企业取得销售未完工开发产品收入时的填报n1、季度预缴申报时的处理n企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，季度预缴申报时填报在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”。n2、年度汇算清缴申报时的处理n（1）销售未完工开发产品收入

3、额的填报n企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)收入明细表第4行“销售货物”栏及附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。n（2）预计毛利额的填报n企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报n企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税如果会计处理时未计入营业税金及附加

4、等科目核算，季度预缴申报时，其数额在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”栏减除；年度汇算清缴申报时填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第4列“调减金额”。（二）企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报n1、季度预缴申报时的处理n已按照上列第一条第一款调增处理的预计毛利额，季度预缴申报时在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”栏减除。n2、年度汇算清缴申报时的处理n（1）企业所得税年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)收入明细表第4行“销售货物”栏不包括已按照上列第一条第二款第一项处理的销售未完工开发产品的收入额，年

5、度汇算清缴申报时将其填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第3列“调增金额”。n（2）实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报n已按照上列第一条第二款第二项处理的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三纳税调整项目明细表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”。3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报处理n已按照上列第一条第三款处理的营业税金及附加、土地增值税，季度预缴申报时，其数额在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”栏增加；年度汇算清缴申报时填入附表三纳税调整项目明细表第19行“其他”栏第3列“调增金额”。

6、新31号文销售未完工开发产品处理（第八至第九条）销售未完工开发产品处理（第八至第九条）（1）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。）计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 公式：预计毛利额公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入销售未完工开发产品收入预计计税毛利率预计计税毛利率 申报要求：申报要求： 预缴申报：预缴申报： 利润总额利润总额=会计利润总额会计利润总额+取得预售收入预计毛利额取得预售收入预计毛利额-结转销售部分结转销售部分对应的预计毛利额对应的预计毛利额 汇缴申报：汇缴申报： 本年预售收入本年预售收入-本年结转销售的预售收入本年结转销售的预售收入附表一附表一16行行“其他视

7、其他视同销售收入同销售收入” 本年预售收入预计计税成本本年预售收入预计计税成本-本年结转销售的预售收入预计计税成本年结转销售的预售收入预计计税成本本附表二附表二15行行“其他视同销售成本其他视同销售成本 预售收入预计计税成本预售收入预计计税成本=预售收入预售收入（1-预计计税毛利率）预计计税毛利率）待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类表三扣除类40行行“其它其它”调增调减。调增调减。预缴管理预缴管理n1、按照实际利润额预缴的企业，、按照实际利润额预缴的企业，n “利润总额利润总额”行行=会计报表利

8、润总额会计报表利润总额+本本期预售收入预计计税毛利期预售收入预计计税毛利本期结转销售本期结转销售的预售收入预计计税毛利的预售收入预计计税毛利n“累计金额累计金额”列：应以累计数申报，即一列：应以累计数申报，即一季度为季度为1至至3月累计，二季度为月累计，二季度为1至至6月累计，月累计，以此类推。以此类推。 2、申报期限：季度终了后、申报期限：季度终了后15日内日内 3、申报资料：、申报资料： （1）企业所得税月（季）度纳税申报表）企业所得税月（季）度纳税申报表（A类）类） （2）资产负债表（期初期末都填好）、利）资产负债表（期初期末都填好）、利润表润表 （3）由新开工项目的，在开工前将计税）由

9、新开工项目的，在开工前将计税成本对象报税务机关备案成本对象报税务机关备案二、年度汇算清缴二、年度汇算清缴（一）年度申报资料：（一）年度申报资料：1、房地产开发企业计税成本对象备案报告表（对、房地产开发企业计税成本对象备案报告表（对09年新开工的项目，或以前年新开工的项目，或以前未向税务机关备案的成本项目基本情况）未向税务机关备案的成本项目基本情况） 2、企业所得税年度纳税申报表（、企业所得税年度纳税申报表（A类）；符合关联业务往来报告表要求的需报类）；符合关联业务往来报告表要求的需报送附表十二送附表十二3、房地产开发企业和项目基本情况及开发经营业务年度结算表：、房地产开发企业和项目基本情况及开

10、发经营业务年度结算表：（1）房地产开发企业预（销）售情况统计表房地产开发企业预（销）售情况统计表（2）房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（开发期分摊）房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（开发期分摊）新新（3）房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（成本对象分摊）房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（成本对象分摊）新新（4）房地产开发企业成本对象计税成本计算明细表房地产开发企业成本对象计税成本计算明细表（5）房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表自动汇总自动汇总（6）房地产开发企业预提费用明细表（计提）房地产开发企业预提费用明细

11、表（计提）新新（7）房地产开发企业预提费用明细表（结算）房地产开发企业预提费用明细表（结算）新新4、在年度纳税申报时，企业须出具对完工产品实际毛利额与预计毛利、在年度纳税申报时，企业须出具对完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告额之间差异调整情况的报告 （1）预计毛利率与实际毛利率差异报告表（表格填写）预计毛利率与实际毛利率差异报告表（表格填写） （2）毛利率低于）毛利率低于25%附书面情况说明附书面情况说明5、财务报表：、财务报表：（1）资产负债表；）资产负债表；（2）利润表；）利润表；（3）营业费用明细表；）营业费用明细表；（4）管理费用明细表；）管理费用明细表；（5）财务费

12、用明细表。）财务费用明细表。6、税务机关批复、备案事项的确认通知书；、税务机关批复、备案事项的确认通知书；7、中介机构涉税鉴证报告；、中介机构涉税鉴证报告；8、税务机关要求报送的其他资料（其他纳税调整、税务机关要求报送的其他资料（其他纳税调整项目明细表纸质报送）。项目明细表纸质报送）。9、对年度预缴率低于、对年度预缴率低于70%的需附书面情况说明的需附书面情况说明（二）网上申报要求：（二）网上申报要求：1、企业所得税年度申报表（、企业所得税年度申报表（A类）类）2、房地产项目结算表：、房地产项目结算表：房地产开发企业预（销）售情况统计表房地产开发企业预（销）售情况统计表房地产开发企业成本对象计

13、税成本计算明细表房地产开发企业成本对象计税成本计算明细表（分别计税成本对象填列）（分别计税成本对象填列）房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表3、财务报表：、财务报表： 资产负债表资产负债表 利润表利润表 营业费用明细表营业费用明细表 管理费用明细表管理费用明细表 财务费用明细表（财务费用明细表（09年新增）年新增）网上申报对网上申报对08年期末计税成本、期末预售帐款等内年期末计税成本、期末预售帐款等内容进行监控容进行监控 n（三）申报的期限：（三）申报的期限：n正常经营：年度终了后正常经营：年度终了后5个月内汇算清缴，个月内汇算清缴，结清应缴应退税款。结清应

14、缴应退税款。n年度中间终止经营活动的，自实际经营终年度中间终止经营活动的，自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理汇算止之日起六十日内，向税务机关办理汇算清缴。清缴。n企业在申报前需将纸质资料报送税政科进企业在申报前需将纸质资料报送税政科进行审阅后才能进入网上申报。行审阅后才能进入网上申报。n三、结算表填报口径三、结算表填报口径n四、项目结算要求四、项目结算要求n开发企业某一开发产品销售基本结束时，开发企业某一开发产品销售基本结束时，向主管税务机关报告，税务机关对此项目向主管税务机关报告，税务机关对此项目销售情况、销售成本、尾盘统计，对其实销售情况、销售成本、尾盘统计，对其实际毛利率、纳税

15、水平进行整体结算、综合际毛利率、纳税水平进行整体结算、综合评价和全面评估，并对尾盘进行跟踪管理。评价和全面评估，并对尾盘进行跟踪管理。（2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。纳税所得额。 与原规定差异：只要符合完工条件，即应转销售，与原规定差异：只要符合完工条件，即应转销售，年度申报时作纳税调减年度申报时作纳税调减（3）征管要求：）征管要求： 年度申报时，出具报告年度申报时，出具报告完工产品实际毛利与预完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况；税务机关需要的

16、其他相关计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关资料。资料。 （4）计税毛利率）计税毛利率:A.一般商品房：一般商品房：25% B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于5%24收入范围销售收入视同销售租赁收入代收款投资性房地产或固定资产(09后取消）非货币交易债务重组股权投资25 房地产收入分析-定金和意向金定金和意向金一、收入的范围及收入确认时间一、收入的范围及收入确认时间 （一）收入的范围（一）收入的范围 第六条第六条 企业通过正式签订企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地产预房地产预售合同售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。所取

17、得的收入，应确认为销售收入的实现。 注意有三点注意有三点 1 1 新税法下，税法上新税法下，税法上不存在预售收入的问题不存在预售收入的问题。 收入在收入在完工前完工前取得时，按取得时，按预计毛利率预计毛利率征税；征税； 收入在收入在完工后完工后取得时，按取得时，按实际的毛利率实际的毛利率征税。征税。 2 2 按按预售合同预售合同所取得的收入，应作为正式收入作所取得的收入，应作为正式收入作为业务招待费和广告费及业务宣传费的基数！为业务招待费和广告费及业务宣传费的基数！ 3 3 未签订合同未签订合同取得取得定金和意向金定金和意向金作为预收款，暂不征作为预收款，暂不征税。税。（1）会所、物业管理场所

18、、电站）会所、物业管理场所、电站等公共配套实施的处理（第十七条）等公共配套实施的处理（第十七条）n分别二种情况进行处理：分别二种情况进行处理：A.作为公共配套设施计入开发产品计税成本：作为公共配套设施计入开发产品计税成本： 符合下列条件之一：符合下列条件之一： 非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位 B.应单独核算其成本（自用按建造固定资产除外）应单独核算其成本（自用按建造固定资产除外） 符合下列条件之一条件：符合下列条件之一条件： 营利性营利性 产权归企业所有产权归企业所有 未明确产权归属未明确产权归属 无偿赠与地方

19、政府、公用事业单位以外的其他单位无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位 应视同销售应视同销售（2）邮电通讯、学校、医疗设施）邮电通讯、学校、医疗设施等公共配套实施的处理（第十八条）等公共配套实施的处理（第十八条）n应作为计税成本对象单独核算成本。应作为计税成本对象单独核算成本。n合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理： 经济补偿经济补偿-建造成本建造成本调整当期应纳税所调整当期应纳税所得额得额成本对象总成本（计税成本）成本公共配套设施费n第三十三条：n企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。n应注意：新

20、规定！单独转让应视为无成本处理。n问题：人防？ 立体车库？ 半地下车库？n在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定补偿标准的面积不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除? n“国税发国税发200931号文件号文件”第七条规定，企业将开发第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权的非货币性资产

21、等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。润）的实现。n房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费拆迁补偿费”计入开发成本；如计入开发成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑：一方面按照考虑：一方面按照31号文件规定确定视同销售收入，另号文件规定确定视同销售收入，另一方面其成本按照实际发生的拆迁支出、建安支出等

22、确定。一方面其成本按照实际发生的拆迁支出、建安支出等确定。 31房地产收入分析-非货币资产交易非货币资产交易例题例题 吉祥公司以开发产品换取如意公司的办公楼一幢。开发产品的成本为吉祥公司以开发产品换取如意公司的办公楼一幢。开发产品的成本为500500万元，公允价为万元，公允价为900900万元。假设该交易不具有商业实质。万元。假设该交易不具有商业实质。 会计分录：会计分录： 借：固定资产借：固定资产办公楼办公楼 500500 贷：开发产品贷：开发产品 500500 原税法规定原税法规定 （1 1）视同销售行为。收入为视同销售行为。收入为900900万元，成本为万元，成本为500500万元。万元

23、。 （2 2）办公楼账面价值为）办公楼账面价值为500500万元，计税基础为万元，计税基础为900900万元。万元。办公楼每年折旧会计与税法差异应纳税调整！办公楼每年折旧会计与税法差异应纳税调整！ 处置时账面价值与计税基础的差异应进行纳税调整！处置时账面价值与计税基础的差异应进行纳税调整！32 房地产收入分析-拆迁还建收入拆迁还建收入 对于房地产企业以商品房为代价，换入其开发土地的行对于房地产企业以商品房为代价，换入其开发土地的行为，其会计与税法处理为：为，其会计与税法处理为： 以还建商品房视同销售，且以视同销售价作为土地成本处以还建商品房视同销售，且以视同销售价作为土地成本处理。理。 （十一

24、）转为自用开发产品折旧的扣除（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第二十四条）（第二十四条）n可扣除折旧可扣除折旧实际使用累计超过实际使用累计超过12个月个月n不得扣除折旧不得扣除折旧实际使用累计未超过实际使用累计未超过12个个月又销售月又销售（十二）业务招待费、广告费、业务宣（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除传费的扣除n2008年年1月月1日以后日以后销售未完工开发产品取得的销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。宣传费的基数。（在操作上统一按新文件执行，省局申报监控）（在操作上统一按新文件执行，省局申

25、报监控）n开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。提业务招待费、广告费和业务宣传费。n（结合附表三和销售预售统计表再讲解操作）成本对象总成本（计税成本）成本公共配套设施费（两种情况）n第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定

26、进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 相关扣除项目的规定转为自用折旧n第二十四条 ：n企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 事后调整！n思考：自用部分应否从计税成本中扣除？经济适用房经济适用房n1、定义：政府提供政策优惠，、定义：政府提供政策优惠，限定限定套型面积和销售价格，套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，按照合理标准建设，面向城市低

27、收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。具有保障性质的政策性住房。n2、按、按3%经济适用房适用计税毛利率申报纳税，需报送经济适用房适用计税毛利率申报纳税，需报送资料：资料：（1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；（2）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；（3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；（4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；资格证明；（5）列明该项目的）列明该项目的省、市、县

28、级省、市、县级人民政府关于经济适用住人民政府关于经济适用住房建设投资计划；房建设投资计划； （6）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证号码、）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；积、单价、销售金额）；（7）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。限价房和危改房限价房和危改房 按按3%限价房和危改房预计毛利率申报纳税，需限价房和危改房预计毛利率申报纳税，需报送资料：报送资料：（1）国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同和政

29、府主和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；文件；（2）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；（3）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。经济适用房、限价房经济适用房、限价房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求n一般商品房小区一般商品房小区配套建设配套建设经济适用住房、经济适用住房、限价房和危改房的，应限

30、价房和危改房的，应分别核算分别核算销售收入，销售收入，分别计算预计利润；不能分别核算的，一分别计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。律从高适用计税毛利率。n对经济适用房、限价房和危改房项目对经济适用房、限价房和危改房项目配套配套建设建设的的商铺、车库、车位商铺、车库、车位等未完工产品取等未完工产品取得的收入，不得按得的收入，不得按3%计税毛利率执行。计税毛利率执行。40 房地产企业售楼部扣除分析开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 关于售楼部的模式及涉税处理分析 售楼部4 临时设施3 配套设施2 自建出租1 商品房41 四、成本对象的支出内容(六)开发间接费。 售楼部可能有四种存在形式，下面讨论涉税处理： 1 以商品房作为售楼部，商品房装修直接进“开发成本”。 2 在楼盘外的地方自建售楼部出租。 作为自建固定资产，折旧和装修费计入“销售费用”中。 对于土地增值税而言，上述两费计入“销售费用”，不能享受加计20%的扣除优惠！ 3 以配套设施作为售楼部，按第十七条 配套设施的规则