某酒店投资预算回报分析及项目运营思路范本10

1、酒店项目市场调查报告WORD档可修改12郑州酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的 项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺 畅。1、 项目市场调查根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下：郑州酒店调查表酒店名称 调研项目*国际酒店*酒店*国际酒店*大酒店*酒店区域* 区* 区* 区* 区*区星级等级准五星五星五星准三星准三星营业面积6. 2万平米；28F4万平米；24F4.2万平米;22F1万平米；10F1.2万平米配套设施中餐厅、西餐 厅、日式餐厅、 意大利餐厅；38

2、间KTV包房； 游泳馆；洗浴中 心海港大酒 楼、阳光西 餐厅；游泳 馆；夜总会； 桑拿中心6个不同风格的 餐厅；豪情天地 歌舞剧院、汤城 桑拿中心、游泳 馆、保龄球馆中餐厅；宴会大厅金驼洗浴 广场；中餐 厅；宴会厅客房数400间/套284间/套130间/套60间/套客房价位(标房)门 市 价RMB988现行价RMB598协议价RMB448门市价888现行价666协议价330门市价898现行价449协议价380门市价198现行价178协议价160门市价268现行价214协议价180餐位数/人均消费1700/150200500/1001501200/100150800/5070600/50100婚

3、宴标准1580/桌起1280/桌起1380/桌起698/桌起506/桌起会议设施14间3间6间1间车位配备有停车场/地下门前/地下门前/地下门前泊车有停车场优点建筑大气，装修 豪华，配套设施 齐全，具备五星 级酒店的气质本土企业， 有自己的企 业文化及管 理模式包头地区最早 的五星级酒店性价比较高的酒 店东河区硬 件较好的 酒店缺点硬件绝对五星， 软件有待提高， 简单的退房服 务竟然可以拖 延至半个小时客房设计一 般，配品一 般，面积不 是很大整体装修装饰 过于老化，服务 还停留在国企 老大的观念上客房卫生较差，消 费群体过于单一过于重视 洗浴广场， 因客房过 少，难有作 为2、 项目特点1、

4、项目有利因素(1)主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是*区的地标建筑。(2)交通环境：项目位于*住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥， 距离飞机场更是6分钟的车程(3)市场环境：目前*区高端酒店还是空白2、项目不利因素(1)项目所在区域不是郑州的 CBD,也不是高端消费密集区(2)所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强3、 项目定位结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯 一的时尚精品酒店4、 项目投资及经营方向设想目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型 经济型酒

5、店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统 的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，跳槽”频发因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考 虑的战略问题。在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。 经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的， 一旦市场上出现大量的经济型酒店后， 他们之间的竞争将是相当惨烈的， 道理很简单，经济型酒店

6、 一开始就是以 廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段(受服务内容限制，很有可能是唯一 竞争手段)，结果可想而知。其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限(客房数量受人力成本制约)，绝对利润额不会很高。最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。 举个形 象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店， 所提供的产品和服务都是走 低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任， 就象肯德基 和麦当劳，在目前的中国

7、似乎是地位颇高，但在国外， 象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的 大排档一样，没什么希奇的。那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的梦中情人”呢？如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店 市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但 不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外 贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现 中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分

8、，而国外的社 会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费 意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开 放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的中产阶级”一定会出现在我们的周围。所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的要费目标，重要的是，至少在内蒙，这 样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备掘第一桶金”的潜力，其 次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务， 对人员面对

9、面服务要求不高，使酒店可以有效 地控制人力成本。（1）时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点时尚精品酒店消费群体 的特点：1）出生于上世纪6070 年代的大中城市。2）大部分是独生子女。家境殷实，受到良好的教育，普遍没有吃的经历。日常生活中经常表现出独来独往，表现低调的特性。5）比较自我，在传统人士眼里可能有点自私。消费群体对时尚精品酒 店服务的需求特点简单快速的服务。强调私人空间，不喜欢经常被打扰。喜欢宽畅的住宿空 间。喜欢自己帮助服务，不 喜欢过多的服务语言交流。对不舒适的酒店环境 难以忍受，耐心有限。满足时尚精品酒店设计、 服务和管理服务人员保持适可而止的服务态度，可以不热情，但必须业务

10、熟练，动 作快速准确。简洁、明快、新颖、现代的酒店环境设计，避免 单纯式的豪华。提供大开间式，有隔断 的类套房客房。做到顾客不要求，员工不出现”，尽量少打扰 客人。酒店各种硬件必须万无一失，实现其应有功台匕 目匕。提供自助服务区，如洗衣、简易厨房。很容易接受新事物， 尤其是高科技产品。跟随潮流，但不盲从, 不是简单的追星族”。对互联网高度热衷， 喜欢网络聊天，但现实 中的社交能力有退化趋势。主观意识强，对传统观念有所保留，奉行只 要我喜欢，有什么不可以”的信条。10)消费能力很强，但不喜欢酒店提供各种具有科技含量的设施设备。喜欢每次酒店住宿经历都有新鲜变化。不喜欢在酒店看到每个酒店都有的大路货

11、”不喜欢服务员过于谦卑的服务态度。(10)不过于计较酒店价格，但要求物有所值。(11)喜欢酒店的产品和服提供床头多用途小型电子厂品。全酒店实现无线上网, 客房内配置多个高速网 线接口，包括洗手间。提供酒店所在城市时 尚地图”小册子。客房提供各种时尚杂415 O(10)提供北欧简易风格的 客房家具及装饰。(11)客房配备液晶电视。(12)酒店服务人员的服装外表趋于生活化，点缀设计精巧的配饰。(13)酒店配置24小时精品、个性便利小店，可以.J盲目消费，对自己喜欢 务拥有有别于传统之处。出售有酒店特征的客用品。的事物舍得花大钱，对自己不喜欢的事物可以(14)要求服务人员尽量以很吝啬。平等、生活化的

12、语言、态度服务顾客。(11)等级观念较淡薄，喜欢被平等的对待及对待(15)模糊员工岗位等级，尽别人。量给予服务人员现场决 策权。(16)服务员应经常接受现 代知识培训，拥有一定的时尚品位。(17)提供时尚品牌洗漱 用品。：12)追求享受，不喜欢严(12)要求酒店提供综合娱客房内提供多用途格区分工作、休闲、娱乐、工作等功能的客房等打印机、电脑。(19)可以高速上网的，时乐”的界限，对SOHO、产品和服务。瑜珈、SPA等新兴生活(13)提供融合(FUSION)尚舒适的小会议室。休闲方式比较喜欢。东西方文化的餐饮服务。酒店配置兼顾正餐、13)比较接受西方文化,(14)要求酒店有放松身酒吧服务的，具有

13、融合风但同时又是对其保持心的服务场所格的餐厅。定敌意的民族主义者。(21) 提供瑜珈、SPA等配套服务场所。(2)时尚精品酒店的基本特征。根据上面的描述，我们可以把这样的酒店具体化，比较全国酒店市场目前的状况，基本可以 得出以下框架。特征特征项目描述特征项目框架理由1、酒店H址1、市中心或接近市中心1、可以使酒店尽可能靠近城市最有活力的地区，利用周边资源提高顾客满意度。2、客房 "量2、120-150 间左右2、控制客房数量可以有效节余人力资源，且可以使顾客享受相对宽裕的酒店环境。3、客房英式3、新型客房3、主题客房， 房一主题。家具家私要有颠演性、创造性。注重本土文化元素，设施设备

14、体现高科技， 注重设计的元素，追求特别的感觉，让人感觉很有味 道。4、配套“施4、多功能餐厅、24小时精品便利小店及其它4、其中最关键是要有多功能餐厅提供从早餐直到酒吧等全时段服务，其次是要有 24小时便利小店 满足需求,客房内不再设置小吧,以上配套设施必 须酒店自己经营。5、酒店当次5、接近四星，具备一点五星气质5、突出酒店的客房功能，超越一般四星级客房产 品服务水准，在设计细节上强调时尚元素。6、人员H置6、尽里宿减，接近经济型酒店6、人员配置可以尽量精减的前提是酒店面对的目标市场不需要过多的人员服务， 接受用硬件替代软件的事实。7、客房主宿率7、80%左右7、参考目前包头四、五星级酒店6

15、0-70%的住宿率，故住宿率应在 80% 左右。8、平均 上价8、230元以上8、参考目前包头四、五星级酒店 330-500元以上的平均房价区间，故平均房价应至少在 230元以上。9、客房 g置9、具有精品、时尚、商务特点9、整合各种商务科技用品，笔记本电脑、MP3、CD音乐播放器、打印输出、网线以及客房手机充电器等 都能立即连接；可升降调整的人体多功能座椅，体贴 工作辛劳的商务客；37英寸数码液晶电视，搭配DVD 家庭剧院，笔记本电脑画面力切换到液晶电视上，或 用随身携带的音乐播放器连接到 5.1声道环绕音响，享 受绝佳的影音效果。具备打印、复印、扫描功能的多 功能事务机24小时待命.10、

16、酒店报务10、个性化服务，尊贵管家服务10、服务是精品酒店的灵魂。提供直接参观客房， 房间内登记；还可以提供会员退房免查房服务。附表一：项目投资预算（不含土建装修）项目投资预算一览表项目类别备注预算资金空调大楼总面积30000平米，空调占总面积的70% 一平米约200元约420万电梯载重一顿，标准配置，含电梯内装潢酒店图纸显示共 7部电梯约210万家电类客房电视约150台，（37 口寸）每台约5000元，电脑、小冰箱、保险柜等约100万家具家何客房140间*10000元/间；餐饮大厅4000元/套*20套；、各办公室、公共区、休闲区、健身房约160万厨房设备灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、

17、冷库等约50万消防系统酒店面积约20000平米，消防系统均价按照建筑面积计算约200元/平米.约400万弱电系统电话、监控、网络、软件、有线电视（包括材料、线材、设备、工费）约150万锅炉燃油、燃气两用1.5吨，加压力泵、水箱、工费约30万杂项餐具、垃圾桶、布草车、标牌类、清洁器具、低值易耗品约50万I布草类客房床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、枕芯一备一；另各备100件；餐饮底台布一备一，面台布一备三：浴巾、面巾、地巾一备三；窗帘按实际尺寸丈量为准约50万其它类印刷品、服装、工艺绿植等约30万项目总计投入预算为：1650万元附表二：酒店运营收支预算（不含折旧）酒店客房运营收支预算客房

18、140间经营一般经营良好经营优异年入住率率50%60%70%年平均房价200元240元280元人员工资（占营业收入）8%8%8%水电燃气（占营业收入）8%8%8%营业税（占营业收入）5%5%5%低值易耗（占营业收入）10%10%10%管理费（占营业收入）4%4%4%营销广告费（占营业收入）3%3%3%其 他（占营业收入）2%2%2%客房年营业额511万736万1002 万客房利润率60%60%60%客房年利润307万442万601万第原4段超搐餐饮运营收支预算餐饮总餐位600个，其中宴会餐位400个，散台包房为200个，宴会 毛利率为60%,零点（散台包房）毛利率为 50%,根据不同营业情况作以下预算：零点（散台、包房）经营一般经营良好经营优异上