复地世茂地产专题研究PPT学习教案

1、会计学1复地世茂地产专题研究复地世茂地产专题研究第1页/共56页第2页/共56页第3页/共56页第4页/共56页世茂公司运营逻辑第5页/共56页世茂概括（2/4）两大模式三大物业组合 产品 客户业务模式发展战略第6页/共56页世茂资本运作世茂概括（3/4）双资本市场运作A股借壳上市H股借壳上市H股红筹上市资产注入酒店分拆第7页/共56页世茂概括（4/4）第8页/共56页解读世茂（1/2）2大物业开发模式定位大型高端物业，形成“滨江”模式+城市CBD综合体模式世茂定位城市核心地段的大型高端物业，打造独特的“滨江”高级公寓模式及城市CBD综合体模式，成为世茂跨地域发展的核心物业发展模式。3大物业“

2、金三角”组合高级景观公寓+高档商场+顶级酒店，世茂已经在上海打造了极为出色的金三角“物业发展模式”1.世茂滨江 2.世茂国际广场 3.世茂艾美五星级酒店世茂以三大物业类型组合运作模式来运营以期规避行业发展的周期性风险。第9页/共56页解读世茂（1/2）资本运作物业模式世茂从北京开发高档外销房到战略性进入上海开发世茂滨江获得巨大成功后，世茂找到了其独特的滨江模式，并开始复制扩张。在获得巨大成功后为了资产的保值而选择持有商业和酒店。而在后续的发展形成城市综合体开发模式，世茂开始清晰地认识到其滨江模式与综合体模式不但得到政府青睐而易于获取土地，并能分享城市化进程带来巨大收益，而恰恰在资本市场上也大受

3、欢迎，同时为公司规避行业周期性风险平衡收益实现可持续发展找到了适合的业务模式。房产开发世茂在房地产开发环节主要通过对接外部国际资源来完成，并“重兵”把关工程质量，但疏于产品的营造。世茂营销出色，善于全球营销。第10页/共56页第11页/共56页财务摘要-资本市场表现（1/2）第12页/共56页财务摘要-资本市场表现（2/2）第13页/共56页财务摘要-资本市场表现（1/7）第14页/共56页财务摘要-资本市场表现（2/7）第15页/共56页财务摘要-资本市场表现（3/7）第16页/共56页财务摘要-资本市场表现（4/7）第17页/共56页财务摘要-资本市场表现（5/7）第18页/共56页财务摘

4、要-资本市场表现（6/7）第19页/共56页财务摘要-资本市场表现（7/7）第20页/共56页实体运营土地储备第21页/共56页实体运营土地性质第22页/共56页实体运营世茂产品第23页/共56页实体运营世茂客户第24页/共56页实体运营土地、产品、客户土地产品绝佳地段+豪华产品客户吸引同类价值客户第25页/共56页实体运营业务模式（1/3）第26页/共56页实体运营业务模式（2/3）打造一个成功滨江模式向二三线城市复制扩张北京早期高级公寓产品亚运花园（1995）紫竹园（1997）华澳中心（1998）御景园（1999）滨江高级公寓模式成型世茂滨江花园（2000）滨江高级公寓模式发展：福州世茂外

5、滩花园（2002）哈尔滨世茂滨江新城（2003）南京世茂滨江新城（2004）高级公寓开发经验上海世茂滨江花园滨江模式复制衍生四江滨江产品闽江、松花江和秦淮河、长江滨江土地属性特点：特点：以上四个楼盘全部为外销房、外销房、户型面积大、精装修、会所户型面积大、精装修、会所，地段都位于市中心；其中御景园相比之前三个楼盘在产品和服务上更加优质，挑高大堂、酒店式管理、名挑高大堂、酒店式管理、名师园林设计师园林设计等为滨江花园的打造奠定了良好的基础。不足：不足：商住两用、塔楼、没有稀缺江景资源。充分利用之前在北京产品的优势，并结合黄浦江黄浦江滨江地块的土地优势，在此基础上进行了改进，不做组团，沿江景排布，

6、板式纯住宅，江景资源稀缺，从而形成了世茂滨江高级公寓模式。该产品系列在地块选择标准上较为严格，以上三个项目具备稀缺江景资源，分别为闽江、松花闽江、松花江和长江、秦淮河江和长江、秦淮河，依托世茂滨江成功的运作，将这些成功经验复制到二三线城市，同时更多地结合国际顶尖资源，打造区域标杆产品。第27页/共56页实体运营业务模式（3/3）n07年上半年世茂酒店带来的收入比例同比大幅增加07年上半年商业地产带来的收入比例同比增大，住宅：商业地产接近9：1第28页/共56页实体运营进入城市第29页/共56页实体运营世茂房地产组织架构第30页/共56页实体运营世茂房地产组织架构世茂股份（）控股专业经验丰富 国

7、际化背景政府/金融/银行关系背景专业团队项目开发拿地、融资便利第31页/共56页世茂运营产品开发特点*第32页/共56页世茂运营商业与酒店第33页/共56页第34页/共56页世茂资本市场的发展历程第35页/共56页资本运作买壳“万象集团” 登陆A股 建立融资平台第36页/共56页资本运作A股公司培育项目 产权转移私人公司第37页/共56页资本运作资产重组背景世茂房地产世茂股份世茂国际1 1、资产周转率低、资产周转率低囤积大量土地，酒店与商业物业项目多投入大2 2、现金流不足、现金流不足商业与酒店业务投入大回报慢，现今制作能力不足3 3、财务数据难以支撑进、财务数据难以支撑进一步融资一步融资1

8、1、边缘化、边缘化逐步边缘化，五大项目，仅有南京和昆山两个项目，其余开发完毕。2 2、土地储备少、土地储备少世茂股份权益建筑面积不到80万平米1 1、亏顺状态、亏顺状态自2005年以来，定位国际业务，经营不理想，2006年亏损亿2 2、融资功能丧失、融资功能丧失长期徘徊在1港元下方，融资功能丧失。2007年4月宣布私有化三大上市公司运作陷入困境 融资乏力第38页/共56页资本运作剥离商业资产 注入世茂股份第39页/共56页世茂目前股权结构及业务架构第40页/共56页世茂实体与资本市场发展路径第41页/共56页第42页/共56页n发展战略：滨江高级公寓+高级酒店+高档商场的多元化发展战略n运作隐忧：许世茂一股独大，垂直决策国际化团队与中国本土团队的文化差异摩擦世茂研究要论第43页/共56页世茂未来发展第44页/共56页世茂竞争分析SWOT第45页/共56页世茂与万科比较第46页/共56页3、世茂通过多元物业规避行业周期性风险，万科可以考虑适合自身特点规避行业周期性风险的物业组合或者产品组合世茂启示第47页/共56页第48页/共56页