北京新城城中村改造实施机制探讨——以昌平老城区城中村为例

1、北京新城城中村改造实施机制探讨以昌平老城区城中村为例北京新城城中村改造实施机制探讨以昌平老城区城中村为例周榕陈志强北京新城城中村现状特征在北京四个新城中,城中村问题较有代表性的是昌平老城区.昌平老城区城中村面积约为44公顷,房屋比拟破旧杂乱,大多是需改造的平房区,下面以昌平老城区为例,-j-北京新城城中村现状特征进行总结分析.:&技肜戊:j,!昌平老城区城中村空间形态以一层平房为主,用地不规那么,根本被包在街区中间,占地面积大小不一,占地少的不到1公顷,多的78公顷.虽然也有很多加建等违章情况,但不如北京中心城城中村严重.造成这种布局形态的原因主要是在20世纪90年代,为改善城

2、中村对城市街道景观的影响及限于财政压力,昌平区提出对旧城进行外包装,也称“街面亮化工程,因此对临街平房进行了拆除改造,建起23层公建,但位于街区里面的村子还保存原来状态.随着城市化加快,城市建设根本从街面逐步向街心展开,逐渐形成了不规那么的空间布局.川地业憾从昌平老城区的用地权属来看(图1),城中村地区土地根本为国有用地,只有少局部为农村集体用地.圈l昌平老城区用地权I盈RESEARCH人il匈I足由于城中村的宅基地被统一征为国有用地时,农民也相应转为城市居民,所以城中村常住人口构成为农居混杂.根据城中村位置的不同,外来人口比例也不同,但外来人口的数量根本为本村常住人口的12倍(在昌平老城区六

3、街,目前共有常住人口2300人,包括农民127人,外来人口有5000人).问卷调查发现,居住在城中村的外来人口年龄普遍在2045岁之间,男女比例大约为2:1,70.1%的外来务工者已婚且有子女.外来务工者中大多数为初中学历,占全部调查人口的48%,这种分布特点不仅是城乡差异的表达,也决定了他们就业能力的局限.他们主要从事的行业为批发,零售,废品收集,建筑业,住宿和餐饮业,制造业,以及交通运输,仓储和邮政业等,根本是以效劳为主的第三产业.卉啦:人新城城中村居民农转非后,政府一般会帮助安排就业,同时.一局部居民也会出租房屋收取租金,俗称瓦片经济(在昌平区六街有30%-40%住户出租房子).但新城城

4、中村房屋租金相对中心城要少得多,用于居住的房屋月租金为100300元/间,临街门脸房较高,月租金约为1000元/间,个别门脸房一年租金可达十几万.村委会会雇一些村民担任本村清洁工或保安,村民从事保洁等的工资收入来自集体物业租金收入.外来务工人员月收入以5002500元居多,收入水-T-相对较低.j赶lj卜惫;矗蠢城中村房子大局部建于20世纪7080年代,结构,材料标准较低.近几年经过环境整治,新城各区县尚未改造的城中村居住环境已大为改善,因此,大局部城中村秩序较为有序,但是排水,垃圾收集,消防,供暖等还有较为突出的问题.如城中村无法引进市政供暖管线,各家还在采用土暖气;城中村街道一般较窄,消防

5、车不能通过,这是城中村消防一大隐患l城中村市政管线都是按20世纪7080年代原村常住人口数计算设计的,因此,目前不仅已出现线路老化现象,且容量也不够使用?31-,由于城中村人口密度较高,传染病也是一个重大隐患.关于社会治安,虽然有些城中村装上摄像头进行监控,还会雇本地居民承当治安工作,但从具体发生的案件看,城中村治安环境还不甚良好.城中村改造面临的问题L变遗意lx,-J于城中村改造,各区县村委会领导和各镇领导都希望进行,原因是:每年都要在环境整治上花费大量财力,人力,但不能治本?市政设施老化和容量不够,消防,卫生,治安等隐患都无法得到根本解决,城中村对城市面貌有较大影响.北京规划建设111衙究

6、RESEARCH而通过对基层村干部和住户的调查,常住人口对城中村改造的意愿不太顺义区改造较早的几个村,根本是采用统一.因为北京早就取消了宅基地分配,所以很多住户都是一大家子挤在一村集体成立股份制公司或住宅合作社自行改造个小院,生活条件比拟拥挤,这局部人愿意拆迁上楼.而房屋位于临街的住的方式,滚动开发,村里安排就业(在2003年户,由于位置较好,一般每年靠出租门面房能有较高租金收入,这局部人一北京市集体土地房屋拆迁管理方法?和2004般不太愿意拆迁.年北京市建设征地补偿安置方法?出台之前,改造I川的啦由于缺乏政府统一指导,为配合拆迁,村委会一是近几年私建越来越多.在昌平六街,以需拆迁面积计,20

7、01年自己制定拆迁方法,由村民代表会决议通过).约为3.2万平方米,2003年为4万平方米,2005年为4.8万平方米,目由于20世纪90年代,拆迁补偿标准较低,很前超过5万平方米.二是在2004年8月31日之前土地可以协议出让,因多村民也希望能上楼改善生活水平,所以比拟此,改造难度较现在要小.而在此之后,开发工程都要通过土地招牌挂配合拆迁工作.当时旧村改造开发与拆迁的建取得,土地价格也水涨船高,人们对拆迁补偿要求也越来越高.因此,一筑面积比为l:1,农民回迁房建设标准也较iN,般开发商都不愿涉足城中村改造工程,长期下去造成恶性循环,就剩下大局部是六层,有的还是四层小洋楼(图2).城中村散落在

8、城市心里,被称为难啃的骨头.通过旧村改造,城市环境改善了,村民生活质城IIl¨改造融资量提高了,集体经济积累也增加了.由于新城城中村待改造面积大,改造拆迁补偿要求高(昌平老城区村委会自主改造方式是特定历史时期和条六街,拆迁补偿款几年前为4000多元/平方米,现在为7000元/平方件下采用的方式,但这种模式受现有政策限制,米),新城容积率受限,开发商资金难以平衡等问题,使得改造资金筹集难以再操作.为此,2007年顺义区授权有旧村成为又一难点问题.以昌平城中村改造为例,初步估算其44万平方米的改造经验的开发公司进行老城区旧村一级开发.城中村改造所需资金接近40亿元,而昌平区一年的财政收入

9、才十几亿元,但自2004年以后,旧村改造本钱越来越高,而假设不能有效筹集资金,那么解决城中村问题将始终是巧妇难为无米之炊且拆迁补偿标准受机场东扩建设影响,人们拆的局面,并且时间拖得越久,问题会越难解决.迁不仅要求货币补偿,还要求实物补偿.经一北京新城城中村改造相关经验级开发公司测算,拆迁和开发的建筑面积比要人嵌式政晰l到达l:6,容积率根本到达2.8以上,才能使资大兴新城通过在集中建设区内几年的开发建设,域中村得到了较好金平衡,改造工作难度很大.的解决.2000年,大兴区成立了政府主导,企业化运作的新城一级开发州J弋一柑蚕会r1改造+-级J1:公司,开始对大兴北区组团进行一级开发.主要工作是在

10、完成征地,拆,立公?迁,七通一平,公共绿地等公益性设施建设根底上,将熟地交给政通州区改造模式与顺义区相似,有的村是府进行上市招牌挂.经过实践证明,大兴模式是比拟成功的,主要表现自己成立开发公司,有的村自投局部资金,利用为以下几个方面.土地资源,联合一级开发公司一起改造(图3).第一,政府主导一级开发,有利于表达政府意志,平衡各方利益关系.通州自己总结的经验:一是完全由开发第二,本着统一规划,统一征用,统转让,统一开发,统一管公司改造,运作时间长,开发本钱高,而且受理原那么进行土地一级开发,提升了区域内土地价值.他人制约,效率不高;二是与一级开发公司合第三,区政府配合一级开发及时出台相关规定,使

11、得农民拆迁工作作,一般由镇政府担保,先跟级开发公司借比拟顺利.钱,由村里先行拆迂,开发公司后期介入征地第四,农民拆迁上楼后全部农转非,政府制定了转非人员就业培训,等工作,这种方式效率较高;三是一村一策改社会保险等实施方案.L#t-,镇政府每月还补贴农民500元/人,切实保造,假设几个村捆绑改造,不仅周期长,而且资护了失地农民利益,维护了社会稳定.金压力太大.第五,统一规划,统一开发,使城中村和白地肥瘦搭配,这样城中村改造实施机制探讨不会出现单个地块开发时开发商挑肥拣瘦的情况.认l城?lf-t第六,土地预储藏.规划区内涉及的村都按征地标准进行储藏,这城中村是城市化快速开展的特有表现,样防止了未来

12、可能出现的私搭乱建现象为后期征地扫清障碍.对纳入不应片面强调城中村种种不利因素,而应站储藏的规划区外农村用地,今后按新农村标准进行建设.在历史角度,辩证地对其评价.因此,城中村IlIIjl义嵌¨墨公rJlj收逃和I收Jf=_l=l改造不仅是改善城市面貌的需要,如不对本顺义区政府曾在20世纪90年代早期提出逐步改造老城区旧村的工作地城中村现状和规划进行深入研究,贸然对安排,因此,老城区城中村改造动手更早.域中村整体拆建,有可能造成社会不稳定,甚112北京规划建设腐义区席碱中村农民回迂罄通州区改造后的农民回迂接于低本钱住房大量减少造成打工人口流影响本地经济开展.成立统一的城中村改造管理机

13、构城中村改造整治是一项系统工程,涉及-,人口,政策,产业,财政,规划,管理.多问题,需要各职能部门协调与合作,因各新城应成立专门的城中村改造领导办:,由政府和各委办局领导共同组成,建立:工作机制.各新城还应成立代表政府的.开发公司,统筹协调新城土地一级开发城区更新改造工作.对城中村划定红线范围对新城城中村划定红线范围,确定边界量,纳入各新城土地储藏中心统一管理.一过程中,对城中村认定的起始时间很,各新城务必要做好相关政策的制定和工作,明确自某时间起的建筑可认为合在该时间后增加的建筑,拆迁补偿中将成认.为此,各新城应做好城中村查违制作,一旦发现要坚决制止并限期撤除.编制统一的城中村改造规划各新城

14、应统一组织编制城中村改造规划,城中村整治和改造.城中村改造规划应城中村(包括城乡结合部)改造总体规划RESEARCH纲要,改造方案和改造专项规划.总体规划纲要根据各新城经济社会开展方案确定域中村改造指标,统筹,协调各城中村改造方案.改造方案可由各新城根据各自情况编制,并对各镇城中村及其他可开发用地统筹安排,确定可捆绑开发和改造的工程.专项规划编制应在新城街区控规指导下,由各镇级政府组织编制.专项规划需要研究确定城中村改造模式,改造策略,改造影响,改造目标,功能定位,土地利用,建筑强度,绿地系统,公共设施,交通市政配套设施及城市平安设施等各规划控制要求,预留产业用地,用于解决部份原住户的就业安置

15、和生活保障.报批城中村改造工程之前,要同时依据专项规划和街区控规深化落实规划方案.制定专项规划技术标准城中村改造专项规划的局部控制要求与国家及北京市城市规划的规范和标准不适应,因此,需要对城中村改造专项规划制定专门的技术参考标准,来标准专项规划编制的原那么,内容,深度,改造模式,成果形式等内容,并为不同改造模式的规划指标确定提供技术指导.建立专项规划审批制度对城中村改造专项规划需要建立严格审批制度.例如,北京市2005年4月针对中心城内需要环境整治的l71个城中村公布了加快城中村整治工程审批工作的方法,明确规定了城中村改造专项规划的审批主管部门,审批程序和报批材料.对纳入改遣范围的城中村制定单

16、独优惠政策城中村改造不能完全依靠政府,应尽量利用市场力量,鼓励多方参与.为此,政府应做好政策引导和宣传工作,针对城中村改造制定涉及土地,市政,融资等多方面优惠政策.通过这些优惠政策,可吸引有关企业投资城中村改造工程.此外,城中村改造还必须调动原居民参与改造的积极性.城中村改造会触及到群众既有利益,因此,政府应做好原居民拆迁补偿,户籍转变,再就业,社会福利,产业分红等相关政策的制定和宣传工作,要尽量为原居民利益着想.要考虑外来打工人口问题外来打工人口在城市化建设中承当了重要角色,是现代化城市不可或缺的成员.因此,在城中村改造方案中需要结合产业分析安排一局部廉租房.深圳的作法是,在没有产业,以居住为主的地区,都