XXXX年11月杭州市区房地产市场分析报告_35页

1、2010 年 11 月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场2010年 1 至 11 月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。 2010年 11 月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加， 楼面地价再创新高。 滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜 来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。下沙大学城北板块住宅楼面地价环比 10 月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。申花板块住宅楼面地价比今年3 月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。土地市

2、场在保持总体热度的同时板块出现分化。一手房市场11 月杭州市主城区新房成交 3644套（11 月 13 日、 14 日透明售房网无数据） ， 同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为 21829元/ 平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。11 月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215 套；第二位西湖区成交 744 套；第三位上城区成交575 套；江干区位列四，成交 448套；滨江区成交 176 套；拱墅区成交163 套；成交最少的是之江开发区，只有100 套。据统计，截至11 月 30 日，海运国际成交 505 套写字楼，夺得11 月成

3、交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464 套；紫藤苑成交 215 套，江语海成交 191套，分列三、四位。11 月一手房开盘套数环比10 月基本持平， 据统计 11 月初有 28 个楼盘计划开盘，而 11 月真正开盘的楼盘仅14 个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。 11 月开盘楼盘当月平均销售率为67%， 环比10 月上升 22 个百分点。报纸房产新闻、广告投放情况11 月杭州主流报纸共报道房产新闻 146 次， 平均每天 4.9 次， 环比减少13%；共投放房产广告162 次，平均每天5.4 次，环比减少32%。与 10 月相比， 11 月整版广告所占比例下降了 17 个百分点

4、，跨版广告下降了 4 个百分点，单通广告比例上升15 个百分点，小版面广告比例大幅上升。一、宏观经济数据（一）房产政策1、杭州出台预售资金监管细则杭州市主城区2010 年 11 月 20 日后受理预售的商品房项目，如果没有签订商品房预售资金监管协议，将无法上市交易。继浙江省商品房预售资金监管暂行办法实施之后， 杭州市房管局日前会同中国人民银行杭州中心支行、 银监会浙江监管局联合制定了 杭州市商品房预售资金监管实施细则。据了解， 该实施细则共二十一条， 对商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面都作出了详细的规定。细则要求， 批准预售的商品房建设项目应当全部

5、纳入预售资金监管对象范围。 房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况， 按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象， 在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的 浙江省商品房预售资金监管协议书，明确三方的权利、义务、责任。未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放 商品房预售证 。 预售资金监管银行及资金账户账 号通过透明售房网对外公布， 并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合 同备

6、案系统自动予以提示。细则 规定， 房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时， 应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户， 房地产开发企业不得直接收存购房款。 按揭贷款购买商品房的， 其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户， 并注明用途； 分期或其他付款方式购买商品房的，在签订商品房买卖合同中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。关于预售资金的使用， 细则规定，房地产开发企业申请使用商品房预售资金， 应逐季编制用款计划， 并按计划分次向监管银行提出申请。 用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。 商品房预售所得款项必须

7、用于有关的工程建设， 其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、 销售费、 财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。2、“限外令”11 月 15 日，外汇管理局发布关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 此外在查验资质环节也有更严格的规定。据分析， “限外令”对房产市场影响不大， 因为境外基金一般不会直接在境内买房， 而是

8、通过收购企业股权的形式间接购买物业， 但对少数热衷于在个别城市购房的港台人士有明显的抑制作用。二、杭州市区商业、住宅土地市场信息注：以下土地数据来源于杭州市国土资源局（一）十一月土地成交情况宗地名称土地坐落让面积途总 用 成交价（万元）积率楼总 容病地建筑面 价（兀积（m2）/ m2）得人克成交日期杭杭政储出201056拱墅区（中花单元R21-19 地块）30148宅住125600.3218114 33969州雅 戈尔 置业2010-11-30号有限公司金隅杭政储出201055号拱墅区（半山田园R21-02 地块）71280宅住1330002914329 2566（杭 州） 房地f 发有201

9、0-11-30限公司山杭政储出201054号江干区（民 族大厦地块）6629业商21500310811 88719东诚 基房 地产 开发 有限2010-11-30公司杭政储出201053拱墅区（中花单元R21-17 地块）24308宅住116500.7217751 63065'州雅 戈尔杭2010-11-30号置业有限公司a北海航置业有杭政西湖区（蒋限公储出5住18211C2010-1村单元B-19地司、2010520013宅0600.17196 50241-25块）浙江号嘉和实业有限公司杭州滨杭政江房1储出西湖区（杨7住18270产集2010-1.0 /201051家牌楼A地块）13

10、93宅06005735 177团股1-250.8号份有限公司鲁桂园杭政杭州经济技（香储出6住1126182010-1术开发区（下沙港）2010505711宅4000.8196 39901-25R21-C-03 地块）发展号有限公司、 鹤山 市碧 桂园 物业 发展 有限 公司折杭政储出西湖区（之 江旅游度假区单3商131335江喜来登 '度假2010-1201049元C2-A-16部分507业0007069 07村有 限公1-25号地块）司杭杭政储出下城区（三 塘单元3商614414州创律实业投2010-1201048627业972715091-23FG01-C1/C2-06)限公司杭政

11、杭州经济技龙地产宝储出201047号术开发区（下沙18-A地块）28210业商80000.862916967880）（香港）控股1-232010-1有限公司杭政储出201046号杭州经济技 术开发区（下沙 18-D地块）29617业商700002.31027668120龙地 产）（香 港） 控股 有限 公司宝2010-11-23杭政 储出201045号杭州经济技 术开发区（下沙 18-B地块）26188宅住700002.610281龙地产68（香087 港）控股有限公司宝2010-11-23（二）十一月土地成交价格同比情况i.下沙大学城北板块宗地名称坐落1让面积地用途土 总成交价 （万元）积率

12、楂 霸地 价（元 /平米）总建筑面积（平米）兄得人成交日期杭政储出201050杭州 经济技术 开发区65711宅住114000.82 6196183990壬白桂园（香2010-11-25号（下沙R21-C-03地块）港）发 展有 限公 司、鹤 山市 碧桂 园物 业发 展有 限公 司杭政 储出 201044 号杭州 经济外 开发区 （下沙 R21-C-06 地块）47813宅住62855.52 5258119532.5杭州宋都房地产集团有限公司2010/10/28杭政 储出201043号杭州 经济外 开发区 （下沙 R21-C-05 地块）50340宅住5295752 260100680杭 州宋

13、 都房 地产 集团 有限 公司2010/10/28杭政 储出201042号杭州 经济外 开发区 （下沙46063宅住7265053 257138189浙江保利房地产2010/10/28R21-C-04地块开发有限公司下沙大学城北板块住宅楼面地价环比 10月上涨约18%碧桂园进入杭州下沙板块。ii.中花板块宗地名称土地坐落出让面积地用途土 总成交价（万元）积率楼 前地价 （元/平 米）总 建筑面 积（平 米）克得人期成交日杭政储出拱 墅区（中 花单元3住1221869杭州雅 戈尔2010-12010560148宅5600.3114339置业1-30号R21-19地块）有限公司杭政储出拱 墅区（中

14、 花单元2住1121765杭州雅 戈尔2010-12010534308宅6500.7751630置业1-30R21-17号地块）有限公司杭政西杭州祐储出湖区（省3住1321583MS2010-3201018属塘北A9699宅3000.1953368地有限公-25号地块）中花板块住宅楼面地价比今年 3月上升13%iii. 田园板块宗地名称土地坐落出地让面积用途土 总成交价（万元）积率楼 前地价 （元/平 米）总建筑面积（平米）兄得人成交日期杭政 储出201055号拱 墅区（半 山田园 R21-02 地块）71280宅住13300093229142566金 隅（杭 州）房 地f 发有限 公司201

15、0-11-30杭政储出201024号拱墅区（田 园R21-19地块）116208宅住170000.619143185932.8杭 州紫元 教育投 资后限 公司、 房地产 集团有 限公司2010/5/20杭政 储出200940号拱 墅区（田 园 R21-05 地块）34914宅住66666.02954769828绿 城房地 产集团 有限公 司2009/9/10杭政拱29住531105256浙2009/9储出200941号墅区（田 kR21-18地块）200宅333.81470江西子 房产集 团有限 公司/10杭政储出200980号拱墅区（田 kR21-04地块）55027宅住80046.8137

16、9404959杭 州朗诗 置业有 限公司2/12009/1杭政 储出200981号拱墅区（田 kR21-15地块）06024宅住80042.611181163849绿 城房地 产集团 有限公 司2/12009/1本次拍卖的田园板块住宅用地楼面地价相比历史均价下降2.6%iv.蒋村单元宗地名称土地坐落出让面积地用途土 总成交价 （万元）楼地价 积率（元/平米）总 建筑面 积（平 米）兄得人期成交日杭政西湖区西北海航置业有储出201052号（蒋村 单元B-19 地 块）50013宅住180600217.1196105024限公司、浙江嘉和实业有1-252010-1限公司杭政 储出201023号西湖

17、区 （蒋村 新区A-05 地 块）25588宅住7060021379651176浙 江力厦 房地产 开发有 限公司2010/5/18蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%，（三）一至十一月土地成交量腑住吨靠,触腮e诵岫豚剧再煌明言在遑it我%）弹if 1胆泥农怪鲂助眸iiiii加法倒明州熠程明砌库盖1里比J砰评胤 +出aar万团时间成交宗数成交回积（平 米）占全年交易面积百分比2003年1至11月32193376570.15%2004年1至11月57151578086.99%2005年1至2376703796.69%11月2006年1至11月34158739175.21%2007年1至11

18、月87387717994.71%2008年1至11月37142629090.60%2009年1至11月87249581871.72%2010年1至11月60208942492.58%2010年1至11月商业、住宅用地出让面积 2089424平米，同比减少16% 出让总金额4850816万元，同比减少15%2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创 新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登”之江度假村”地块分别刷新杭州 住宅及商业金融用地“地王”记录。（四）一至十一月土地成交结构与价格前辉触鼻如目皿如山RJ0铀心*Wtih日解军:工口用冷机此X戢如知漳匕怵f 臂昵源

19、t-M«M 雕H龄 -*-MMtt类别2010年 1 至 11月同比涨幅普通住宅出让面积1028962 m2-44.14%商业出让面积741725 m242.07%商住出让面积318737 m2141.96%普通住宅楼面地价10810 元/ m217.13%商业楼面地价5516 元/ m2-1.93%商住楼回地侪10707 元/ m2-41.83%2010年1至11月住宅用地累计出让面积同比下降 44.14%,楼面地价同比上升17.13%。其中，11月份拍出的“杨家牌楼”地块创下了25735元/平米的的住宅“地王”新记录，中花板块、下沙大学城板块、蒋村板块住宅用地价格都出现了同比显著

20、上涨。11月，宝龙地产在下沙大学城拿下三块地，使下沙商业用地、住宅用地楼 面地价分别突破10000元/平米。（五）十二月土地出让信息杭政储出201057-58号地块（出让时间：2010年12月7日）地块编号出地块坐落让面积（M2用途金积率； 约地率11月同板块物 业均价估计楼面地价西湖区（青杭政储龙山一期及会出201057所地块），东至号桐坞东路，南、西、北至桐坞村50355商 业金融 业（旅 馆业） 用地1.235%100003000杭政储 出201058 号杭州经济 技术开发区（下 沙 C2-C-3、C2-C-4 地块）， 东至空地，南至 规划绿化，西至 幸福北路规划 绿化，北至德胜 快速

21、路规划绿 化23627商 业金融 业用地4.725%120004000杭政储出201059-60号地块（出让时间：2010年12月16日）地块编号地块坐落出让面积用途笔积率r 约地率411月同板块物估计楼面地价西湖区（紫 金港单元西地 块）,东至浙江 杭政储大学医学中心，出201059南至规划道路， 号西至蓬驾桥港，北至留祥路国 际创业创新街 西区块86197住 宅（设 配套公 建）用 地2.530%2700015000拱墅区（祥 符东单元C2-11 地块），东至规 杭政储划河道，南至石 出201060祥路，西至杭州 号市拱墅区经济发展投资有限 公司，北至规划 红旗路7347商业金融业用地2.

22、525%140006000业均价(M2（六）历年十二月商业、住宅土地出让状况时间不数占地面积（itf）总建筑面积（nf）占全年土地父易量百分比2010年12月41675264053337.42%2009年12月25983964247809428.28%2008年12月6147934634694.9.40%2007年12月22164397908285.29%2006年12月21523189134439824.79%三、杭州市区一手房市场信息（一）H一月一手房日成交价量时间序列时间预定量（套）成交量（套）成交均侪（兀/ 平米）2008 年11月12661876145952009 年11月28815

23、426167072010 年158636442182911月2010 年10月97930072308711月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据）, 同比减少32.84%,环比上升21.18%,平均每日成交130套。成交均价为21829 元/平米，同比上升30.66%,环比下降5.45%。11月的预定高峰出现在11月16、17日，分别有202套和220套预定，主 要原因是中海紫藤苑开盘，16日预定149套，17日预定127套，成交均价在16500 兀/平米左右。11月成交高峰出现在11月23日、24日，分别达到了 340套和312套，主 要原因是海运国际单身公寓

24、在 23日、写字楼商铺在24日被中亚商务有限公司整 体收购。其中，精装修（5000元/平米）单身公寓的均价在30000元左右，商铺 的均价在19500元/平米左右，写字楼的均价在16000元/平米左右。（二）十一月一手房成交历史数据比较板懒搦颤辅房酸籁i(w纲版2010年11月杭州主城区一手楼盘成交量继续回暖，高于07、08年，低于09年，总体成交表现温和上行2007 年2008 年2009 年2010年H比重一月成交量占全年6.44%8.09%7.93%历年T比涨幅 ,月成交重环-7.46%37.64%-8.17%21.18%历年T(元/平米一月成交均价 )14788145951670721

25、829历年T环比涨幅一月成交均价4.80%-5.25%13.57%-5.45%历年一至T量占全年占比一月成交94.22%90.73%90.02%全年成交量（芸）390712320166139全年成交量涨幅-40.62%185.07%（三）十一月各城区一手房成交情况口X炫怎一尊定瑞卒精彳需痣唯 m 嗨 第T题下好意好F虹S +酸城盘时间区楼盘房源开盘预定含预1111中心市 大家武林府湖港澜96544均价（元/+成交定销售率户型平米）5500031)19000(%)(14+190-28高层(0+4（平米）58)80-120 方脸趣 畔期 F区HE区 碱 由区佗哥是庄不宓11月杭城商品房成交区域第一

26、是下沙开发区，共成交 1215套；第二位西湖 区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区 成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有 100套。据统计，截至30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成 交第二名是泡澜山，成交464套；紫藤苑成交215套；江语海成交191套。（四）十一月新开楼盘销售情况山花园洋房145-17011月6日1溪坤和和家 园6031000(0+29)48%178-19011月7日沙< 和达城9616000(0+60)62.50%85、114、 13911月8日力西龙筑品金座12826000(0+

27、46)36%46、14511月12日墩中海紫藤苑30017000(0+215)72%74-13911月13日江二钱塘 梧桐燕庐11817000(15+77)78%8611月13日沙一 保、利江语海24516000(1+191)78%8311011月17日丰新苑7216000(0+48)67%88、106、11811月17日力西雅戈 龙 尔御西湖6240000(1+57)93.50%88-16911月20日花中甘顺上尚庭20024000(0+39)18.50%90-18011月23日滨星汇江荣邸20716800(148+18)80%8711月27日市远中心洋.杭州10040000(6+15)20

28、%225-235大运河商务区11月28日墩一 金地自在城20019000(160+1)80%88、110、122、148合计2428163067%11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划 开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名 城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为 67%环比10月上升22个百分点（五）十一月各城区各物业类型成交情况渤* 趣E 壬甩 二疑 再睡 不愿 强取 2谑一 魏威1 一尊蜘漫 一回避 一箫叫 一号镶第 +践脚（六）各城区各物业类型时段比较4月新政、之，刖4月新政 后5月6月7月8月9月10月11月住宅

29、日均成交 套数185.832.318.614.660.397.2145.980.588.3非住 宅日均成 交套数45.833.41432.316.818.947.416.541.9住宅 成交占总 成交比例80.32%49.18%57.03%31.13%78.18%83.72%75.48%82.98%67.84%非住 宅占总成 交比例19.68%50.82%42.97%68.87%21.82%16.28%24.52%17.02%32.16%一手 房总成交 均价195121920523733212162038920614231412308721829非住 宅成交均 价192661677318374

30、193891751116598157252010119687住宅成交均价19573217182777123310215852118524653232362310411月由于海运国际被整体收购，非住宅物业成交占比大幅上升。其中写字楼203套，均价在16000元/平米左右；精装修（5000元/平米）单身公寓263 套，均价在30000元左右；商铺39套，均价在19500元/平米左右二次调控以来一手住宅价格基本稳定块才新 政前4 胡日 均成 交套 数新 政后4 月日均 成交套 数5 月日均 成交套 数6月日均 成交套 数7月日均 成交套 数8月日均 成交套 数9月日均 成交套 数10 月日均 成交套

31、 数11 月日均 成交套 数江(±1宅非4宾.062.77；4.16T3.47 J4.16T5.65 T2.60 J1.03 ；2.54T区宅住13.655.31 ；0.90.43 ；1 T0.81 J2.47 T9.45 T3.75；墅(±:宅非1 洪 .242.69T1.06；1.83T1.13 ；1.42 T1.03 ；3.03 T1.75；区宅住5.411；11.39 T0.83 ；1.23T5.61 T15.03 T3.71 J4.07T干(i1宅非31.827T2.52J15.33 T3.19 ；4.55 T6.30 T3.61 J6.36T区宅住45.592.

32、85 ；2.26；7.03T19.16T17.68；43.40 T19.10；9.64；城住一宅非1上.290.77 J0.87T8.07T3.87 ；1.48,1.27 ；0.81 J18.86 T区宅住4.060.54 J0.29；0.63T0.71 T0.39,3.20 T0.84 ；1.68T湖区1住宅西非1.470.31 J1.16T0.27；0.61 T1.03T0.73 ；1.00 T2.46T宅住22.414 J2.52J1.53T16.39 T35.87 T40 J23.城区住宅非2 F 4.6562 J18.1 J3.67、3.02.32 ；2.84T17113.r宅住3.

33、473 J2.21 ；7、0.99.81 T7 J3.8I26.70 T沙开 发 区住宅F非2.062 J1.62J0.40.20.97T1.68T10121.r宅住77.2415J19.，4J0.81.57T11.39 T32.29 T50 J25.J江开住宅之非2.765 J0.10.19T3、0.00.58T6J0.2I1.23 T发区宅住16.291 J2.35J0.3 7、0.10.65T0.71 T6.20 T18.24.90 J11T2.81.41 ；6 J7.46.52 ；0 J3.88.24 ；9T15.35.58；11T0.30.19 ；4；5.43.48 ；3；生w七塞注

34、MZ1E工肝/星三:在案蟀iJiiE tt滥翼块板新政前4月成 交均价新政后4 月成交 均价5月成交 均价6月成交 均价7月成交 均价8月成交 均价9月成交 均价10月成交均价11月成交 均价Ct住 滨宅非1392613065；15972 T26234 T14415；10583；14137 T1596716937 T江区宅住1834422466 T20997；19013；16214；19087 T20188 T27669T22095；墅拱住非1705318181 T22182 T21554；24523 T26187 T17897；2038233897 T区宅T宅住3248730762；3320

35、6 T32374；33238 T34311 T32056 Jc2964431990 T干区住 江 宅非2149221782 T23644 T23200；28282 T17847；20826 T22193T18149；宅住1832222523 T18191 ；17671 J14804；23122 T28727 T2256421339；城区住 上宅非1930513702；16841 T8254；9948T14547 T15585 T33161T21323 J宅住3924732169 J36250 T55716T47740；42249；43702 T4356148404 T湖区住 西宅非134391

36、5184 T13240；18581 T30796 T22352 J21306；c25386T21620 J宅住2316423023；20012；25464 T27952 T22360；25684 TL 29835T25823 J城区住 下宅非2114611349；17612T12913；10830；16127 T15198；15949T20150 T宅住1846315192；14190；14022；19762 T18535 J20888 T1808829996 T下非11169899971031371341141沙 卜住0835发住区7214非之主江2755宅ZT发住区068668 T08；1

37、68 T75 T17；6T30 T17T 56；5155 86；16075 T13925719114978；80；14812613613823 T 81T4931138129128131251416608 T32 J 24；65 J25421816522117596675；72；79；43T19；54 T55 T00 T195219下沙开发区是11月成交最多的城区。11月3日开盘的龙湖港澜山，当天预 订超过8成，预订金额超过9亿。龙湖港澜山MOCO1 17000元/平米，公寓均 价18000元/平米，花园洋房均价25000元/平米，11月共成交464套，销售成 交率达到85% 11月6日正式开始销售的和达城8号楼因内