建筑设备第十章

1、 第十章第十章 建筑设备设施维护与管理建筑设备设施维护与管理 学习目标学习目标 掌握建筑室内外给排水系统的维护与管理 熟知给水泵房、燃气供应系统的维护与管理 了解消防系统与防排烟系统的管理与维护 掌握采暖系统的运行管理与维护 熟知空调系统、建筑供配电系统的管理与维护 了解建筑供配电系统、电气照明常见故障与维护 一、一、 建筑给水排水系统的维护与管理建筑给水排水系统的维护与管理 建筑给水排水系统能否正常运行，将对人们的生活、生产和安全产生重要影响，掌握给水排水系统的日常维护与管理工作，就能够尽量减少故障概率，确保供水安全、排水畅通、排放达标。 （一）（一） 给水系统的维护与管理给水系统的维护与管

2、理 1加强档案资料管理、完善规章制度加强档案资料管理、完善规章制度 在给水系统的维护与管理过程中，应对有关施工图纸、给水工程竣工验收资料、给水设施设备资料和系统加压及运行记录等给水系统资料进行归类，并妥善保管。 2给水系统常见故障的处理给水系统常见故障的处理 给水系统常见故障处理方法如下： （1）水质污染。 （2）给水龙头出流量过小或过大。 （3）管道和器具漏水。（4）屋顶水箱溢水或漏水。 （二）（二） 排水系统的维护与管理排水系统的维护与管理 1排水系统的日常维护排水系统的日常维护 日常维护排水系统时，首先要加强档案管理工作，对排水系统的各种档案资料进行归类并妥善保管，如排水系统设计图纸、安

3、装要求、竣工验收资料、排水试验记录等，以便在系统出现故障时，及时查资料，及时检修，减少故障损失。 2室内排水系统的管理内容室内排水系统的管理内容 教育小区居民不要把杂物投入下水道，定期对排水系统进行养护与清通；定期检查排水管道是否有生锈或渗漏等现象，发现隐患及时处理；定期检查和清扫室外排水沟渠中的淤泥和杂物，检查楼板、墙壁、地面等处有无滴水、渗水、积水等异常现象。 3室内排水系统常见故障处理室内排水系统常见故障处理 排水系统堵塞是室内排水系统常见的故障。排水系统堵塞会造成排水不畅，严重时会在地漏、水池、便器等处溢水。 二、二、 给水泵房的维护与管理给水泵房的维护与管理 给水泵房负担整个建筑的生

4、活和生产用水，一旦出现故障，将带来很多不便，也会造成经济损失和不良社会影响，因此，必须做好泵房的维护与管理工作。 （一）（一） 泵房的运行管理泵房的运行管理 泵房的运行管理包括以下几方面。 1、对于水泵及其自控装置应进行定期检修，检查电线是否老化损坏，水泵零件是否磨损，变频系统是否正常，清除事故隐患，同时对水泵和电动机还应定期清洗加油。 2、泵房及地下水池的全部机电设备由机电人员负责管理、监控；建立值班制度，每个班次都要认真做好值班记录。 3、泵房的机电设备定期保养、维修，及时检查，发现故障苗头和隐患应及时加以解决。生活水泵的开关位置与操作程序应标明，并以书面形式贴在墙上；保证生活水泵正常运转

5、，要制定定期检修保养计划。 （二）（二） 水池、水箱的保养水池、水箱的保养 1准备工作准备工作 为确保水箱水质符合标准，泵房里的水池、水箱要定期（三个月）进行清洗，要求清洗水箱的工作人员要具有卫生防疫部门核发的体检合格证，并在停水的前一天通知用户，以求得业主的理解和支持；关闭水箱进水阀门，安排临时水泵、排风设备、胶皮管、水桶、铁锤及清洁用工具，打开水箱人孔盖。 2清洁水箱清洁水箱 当水箱水位降低到一半以下时，将待洗水箱出水阀门关闭，打开水箱底部排污阀进行排污，要有至少两名清洗人员，清洗结束后，关闭水箱排污阀，打开进水阀开始蓄水，达到一定水位后，打开出水阀，将水箱人孔盖盖好并上锁。 （三）（三）

6、 水泵的保养与维护水泵的保养与维护 水泵经常处于运转状态，常因种种故障使水泵不能正常工作。离心式水泵常见的故障、发生的原因及处理方法如下。 1水泵空转不上水 2水泵不出水或水量过少 3水泵运行中突然出现停止出水 4水泵轴承过热 5水泵运转振动及噪声过大 （四）（四） 泵房设备的维修与更新管理泵房设备的维修与更新管理 1定期维修 2设备更新 三、三、 消防系统与防排烟系统的管理与维护消防系统与防排烟系统的管理与维护 消火栓、消防卷盘、供水闸阀、消防水池、水箱、气压水罐等相关的消防系统和防排烟系统在完工投入使用以后要按要求对系统进行管理与维护的工作。 1消火栓给水系统的管理与维护消火栓给水系统的管

7、理与维护 消火栓在使用过程中应防止系统锈蚀、碰伤或损坏，应保持干燥、清洁，并且隔一段时间进行一次全面检查维修 2自动喷水灭火系统的维护与管理自动喷水灭火系统的维护与管理 在使用自动喷水灭火系统的过程中，应对系统所用的水源和水压、消防水泵的工作情况等进行日常检查，保证火灾发生时系统能正常运行。 3防排烟系统的管理与维护防排烟系统的管理与维护 防排烟系统的维护包括灰尘清理、巡回检查、仪表检验和系统检修。 四、四、 燃气供应系统的维护与管理燃气供应系统的维护与管理 （一）（一） 室内燃气系统维护与管理的内容室内燃气系统维护与管理的内容 以下为室内燃气系统维护与管理的具体内容。 （1）燃气设施的检查和

8、报修 （2）燃气设施的保养和维修 （4）室内燃气设施的安全管理 （二）（二） 室内燃气管道及部件的维护室内燃气管道及部件的维护 室内燃气管道及部件的维护内容如下： （1）室内燃气管道的外观检查 （2）室内燃气管道漏气的检查和处理 （3）燃气表的养护 （三） 室内燃气安全 1室内燃气作业的注意事项和安全措施 2用户使用燃气的注意事项 五、五、 采暖系统的运行管理与维护采暖系统的运行管理与维护 （一）（一） 采暖系统的试运行与调试采暖系统的试运行与调试 采暖系统正式运行前要进行水压试验，水压试验合格方可进行试运行与初调节。 1采暖系统的试运行与初调节 2采暖系统的运行调节 （二）（二） 采暖系统的

9、常见故障与处理采暖系统的常见故障与处理 1采暖管道的泄漏 2采暖管道的堵塞 3上层散热器过热、下层散热器不热 4上层散热器不热 5各立管上散热器的温度差别太大 6一组散热器单片散热器片不热 （三）（三） 采暖系统的维护管理采暖系统的维护管理 1室外管网的维护室外管网的维护 室外管网应定期检查修复变形的管道支架；修复保温层，减少热量损失和防止管内水冻结；防止管道因热应力和压力过大使管道破裂。 2室内管网的维护室内管网的维护 定期检查管道连接处，检查各种阀门和连接管件是否泄漏，发现泄漏要及时关闭阀门， 排出系统内的水，以便及时维修。 3热源的维护热源的维护 锅炉房是城镇供热系统的热源，是供热系统的

10、中心，也是日常维护的重点；热力站是建筑小区的热源，它直接影响到小区的采暖效果。 4用户管理用户管理 用户管理指对用户室内散热设备运行情况的检查、维护、采暖费用的收取以及对用户设备使用的指导。 六六 空调系统的维护与管理空调系统的维护与管理 （一）（一） 空调系统的运行管理空调系统的运行管理 空调系统的运行管理主要是对系统的运行进行调节。空调系统要全年运行中，室内本身的热、湿负荷是变化的，室外的气象参数一年四季也大不相同，空调系统不可能都按满负荷运行，为保证室内温、湿度的要求，必须根据负荷的变化进行运行调节。 （二）（二） 空调系统的维护空调系统的维护 空调系统的维护主要包括空调机房和设备、制冷

11、机房和设备的维护，维护的主要内容包括灰尘清理、巡回检查、仪表检定和系统检修四个方面。空调系统灰尘主要来源于新风、漏风、风管内积尘以及回风从室内带出来的灰尘等，运行人员要进行清理，防止空气污染。 （三）（三） 空调系统常见故障与排除空调系统常见故障与排除 空调器在使用过程中常出现一些故障，其原因多数为操作调整不当和安装不合理所造成，也有少数是产品质量问题。 七七 建筑供配电系统的管理与维护电气照明建筑供配电系统的管理与维护电气照明常见故障与维护常见故障与维护 （一）（一） 建筑供配电系统的管理建筑供配电系统的管理 1配备专业的管理人员 2建立供电设备档案 3明确供电系统的产权分界 4供电系统管理 5供电设备运行中的巡视管理 6发电机房管理 7配电房管理 8配电室交接班管理 （二）（二） 建筑供配电系统的维护建筑供配电系统的维护 建筑供配电系统维护，是指为保证物业建筑供配电系统的正常运行而对供配电设备设施的维护和供配电线路的维护。 1供配电设备设施的维护 2配电线路的维护 八八 电气照明常见故障与维护电气照明常见故障与维护 电气照明常见故障有很多，如灯不亮、灯突然熄灭、灯泡破碎、拉线开关的拉绳磨损、灯泡离易燃物距离太近、日光灯整流器声音增大、闸刀开关合闸后产生火花、熔断器烧坏、漏电开关跳闸等。在实际中大部分的故障是需要进行故障分析和检查才能进行修复，故障分析与