浅谈房地产项目成本管理论文

1、浅谈房地产项目成本管理论文房地产项目一般具有建设周期长、投资数额大、产品价值高且 经营风险大的特点， 近年来房地产企业普遍认识到加强成本管理的重 要性，成本管理是项目开发过程中贯穿全方位、全过程，有计划的、 组织的、协调的管理过程， 是房地产开发过程中的一项重点工作，合 理的成本管理思路和方法，对有效控制成本 , 发挥成本效用，保持竞 争优势起到至关重要的作用。一、房地产行业成本基本定义1. 房地产项目成本，是指为开发一定数量的产品所支出的全部 费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配， 最终计算出开发项 目总成本和单位建筑面积成本的过程。2. 房地产成本管理，是房地产企业对项目投资实施全过

2、程有效 的成本管理与控制过程，是项目管理的重要组成部分。二、房地产项目成本管理的特点 房地产项目成本管理是通过对投资估算、预算、招标采购、合 同、合同执行管理的一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。无论 是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段、结算阶段，都 应该把项目成本控制在预定的限额内， 随时纠正偏差， 保证项目顺利 实施，达到房地产企业的利润最大化。三、房地产项目成本管理普遍存在的现状分析1. 缺乏全面规范的目标成本管理体系。有些房地产企业没有建 立规范的项目目标成本、 责任成本和动态成本跟踪体系， 不能全面动 态的对成本进行纠偏， 就更无法保证在项目实施时将成本控制在可接 受的

3、范围内。2. 缺乏成本管控的重点。有些房地产项目的成本管理只注重管 控成本的绝对发生额即“显性成本”，而未把握住成本管控的重点 : 整个开发经营活动的真实本质即“隐形成本”。3. 缺乏“事前”的成本管控。有些房地产项目的成本管理通常 只注重项目建设阶段的 “事中”成本管控，而不注重项目决策、 设计、 招标、合约等前期阶段的“事前”成本管控。因此，缺乏全面成本管 理的意识， 不能在深度和广度上挖掘降低成本的潜力， 最终将影响成 本管理的效用。4. 缺乏全员成本管理意识。有些房地产企业员工认为成本管理 仅是成本管理人员的工作职责， 其他员工对于怎样控制成本等问题也 无力过问，导致成本意识淡漠，缺乏

4、全员参与、全员责任的成本管理 意识，没有充分发挥全员成本管理的主动性和能动性。四、如何解决现状，做好房地产项目成本管理的方法1. 以目标成本管理为方法(1) 制定科学的目标成本。 设定科学的目标成本， 明确目标成本 形成的核心环节，对目标成本进行管控，实现目标成本的流程优化。 针对项目开发的设计、发包、施工、竣工结算及其他各环节提出具体 的技术 *施办法。(2) 进行目标成本分解。 按规范的成本结构树进行分解， 以确定 目标成本为基础 , 为目标成本管理提供标度 , 具有承上启下的作用。 将 确定的目标成本按照一定的要求， 采用一定的形式和方法， 进行科学 的划分、分解和展开， 并在执行过程中

5、把实际结果与目标进行对比分 析，找出差距，分析原因，制定改进措施。2. 以全过程成本管理为主要方式。全过程成本管理是在项目实 施过程中的管理，项目的成本是随设计方案、市场情况、施工现场等 情况的变化而发生变化的， 在整个过程中， 必须时刻关注项目的全过 程成本情况，对一切可能影响项目成本的因素进行预测、 监控和管理。(1) 加强对房地产项目的投资决策和设计环节的管理。 一是投资 决策阶段的成本一般只占项目投资总额的百分之几或千分之几， 但其 中工作质量的优劣对项目投资总额影响程度则达 60%以上。因此一个 项目能否开发成功， 必须要提高投资决策的质量。 二是设计阶段是房 地产项目成本管理的关键

6、与重点。 因此，在设计阶段就要有成本控制 意识，合理科学的设计，实施限额设计，可降低工程造价10%以上。(2) 加强对房地产项目的招投标阶段的管理。 招投标是有效实行 项目管理和控制工程造价的核心。通过招投标：可引进竞争机制，降 低工程建设成本。在招标过程中成本管理， 应注意以下几方面的内容： 招标工作应遵循公开、公平、公正、诚信的原则。做好招标文件的编 制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值 的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、 评价，然后编制招标文件。 合理低价中标，目前以工程量清单计价报 价与合理低价中标为主要的中标方式。合理低价，是指在保证

7、质量、 工期前提下的合理低价。 作为房地产企业应杜绝绝对低价中标， 来避 免投标单位恶意竞争。(3) 加强对房地产项目施工阶段的成本管理。 工程项目施工阶段， 由于工程设计已完成，工程量已具体化，且签订了工程承包合同。这 一阶段影响工程投资额度约为 5%?10%，节约投资的可能性很小，但 却有大量资金的投人， 因此，房地产企业要加强工程施工现场的管理， 杜绝浪费。(4) 加强房地产项目竣工结算阶段的有效管理。 本阶段是工程成 本管理的最后一个阶段， 是反映建设项目实际造价和投资的成果阶段， 必须予以高度重视，严格把关。依据合同条款约定，按图纸审核工程 量，避免重复、 _误计算，严格执行合同约定的价款进行计算。落实 设计变更及签证，严控文件的合理、合规性。做好结算完成后的成本 后评价工作，累积相关数据信息，为后期项目做重要的参考依据。目前，房地产行业正逐步进人成熟期，集中化、专业化、精细 化的要求也在不断的提升， 更要求地产企业要做