签定购房合同须知

1、签定购房合同须知以下是关于签定购房合同须知，供大家学习参考！购房之前签订的合同，一个非常重要的一点，在你定下 这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签 订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一 个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充 分的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过 程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关 证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同 时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使 用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可 证，最重要的一

2、个就是北京市商品房的销售或者预售许可 证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在 售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看 到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售 许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许 可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可证的 号，是不是跟审批的范围相一致。再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注 页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上 会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房 地产开发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售 的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间

3、的授权书等。第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携 带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外 地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有 营业照的复印件等等。第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人， 也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签 订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护 人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每 一条需要注意的问题，向你做事一个介绍。购买合同的条， 项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同

4、中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比 如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需 要做的跟条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的 机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可 证是否一致。在某些情况下，在开发商签合同之前，看不到 销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的 地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这 样的情况，可以上网查询，有一个北京房地产的网站，在里 面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看 到销售许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证 件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。第三，就是买售人所购

5、房屋的基本情况，合同的第三条 是买售人的基本情况，对商品房的基本坐落，房屋的用途、 结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔 细的核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般 来说，现在如果我们购买的是期房，现在的面积只是一个合 同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸 做一个预测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分， 也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是 套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积 相当于地毯面积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊 公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积的规定，比如 说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、

6、电梯井、垃圾井、消防控 制室、消防通道、变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯 工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用房。分摊 的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外 墙，外立面墙体投影的一半，不应该进入的包括仓库、机动 车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独 使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商 在大堂里做的销售中心等。第三，为多栋房屋服务的管理用 房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的 物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说 明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积 的数额，但是在合同的附件二，应该有一

7、个房屋面积分摊的 说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照 这个表，北京市规定应该在各区县国土资源和房屋管理局批 准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是 按照建筑面积结算，第二按照套内面积结算，第三按照套即 单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用种，但也有开 发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以 使用，看你具体选择的项目以及开发商与你协商的结果。第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较 关注的，也是交货结算过程中，买房人和开发商容易产生争 议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让 客户来选择

8、，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选 择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接 受的一个误差比例， 也就是说正负3%超过此比例的购房人 可以选择退房，开发商应退还房款以及利息， 你也可以接受。第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：种，一次性付款一般情况下，在你 签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开发 商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留 左右的房款，在正式交房之后给予付款，这也是一种保障。 第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样， 也就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比 例进行付款，如果选择

9、这种付款方式，需要注意的是把每一 次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成 的进度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指 商业贷款或者公积金等。对于选择商业贷款和公积金的付款 方式，您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在 北京市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应 该超过30天，也就是说你从签订正式购房合同之日起，提 供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半 月左右，应该可以批下来，所以在约定付款方式的时候，您 要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积 金的方式，在约定的时间里款

10、没有到开发商的帐上，按照合 同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更 加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指 定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能 够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果 你没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及 开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的 第九条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就 是说他的违约期限、违约金的比例及天数，应该要与购房合 同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约 定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约

11、期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销 售人员会告诉你什么时候会竣工，最后的交付期限应该以合 同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人 提供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验 收，由建委备案的一个文件，同时应该提供住宅质量保证书 以及住宅使用说明书等。30第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七 条平等之外，还应该注意到比如说您租的房子到期了，或者 说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说 天违约金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比 例。第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我

12、们 购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面， 开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有 权选择退房。第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开 发商把这个楼建好了，你看起来可以住可以收了，就达到了 可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京 市的相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资 质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供 实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅 使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收 楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。第十二条，产

13、权及相关证件的保证，开发商要向购房人 没有其他的纠纷，北京在这方面的管理还是比较严格的，在 开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押 的，你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只 有经过债权人同意，开发商将这套房子的抵押权做了撤销， 这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法 的开发商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷 的可能性，还是比较少的。第十三条，出卖人关于装饰的违 约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约 定标准交房的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过 程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补你的损失，建议 你跟开发商谈，赔偿双倍

14、的差价。第十五条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一 般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证 你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以 及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之 后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规 定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商 跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约 定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼 书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地 上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时 间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的 使

15、用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的， 在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交 房，应该承担逾期交房的相关责任。第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况， 可以选择退房或者违约金。 按照现行商品房销售规定， 在60 天内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如 果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机 关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处 理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房， 如果选择退房，操作起来有

16、一定困难，比如说你已经入住了， 因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你 因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认 这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商 工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是 说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题， 在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例 来支付违约金。第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该 按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。第十七 条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所 在楼宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区 的命名权，后两项的

17、命名权，一般是出卖人报房管局进行批 准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员 会或者是业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用 权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大多数的项目，北 京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买 房做居住，对一些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中 产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进 行填写。第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的 解决方式。是合同里你可以选择由仲裁委员会仲裁，第二依 法向人民法院起诉，这两条各有优势，建议按照自己的情况 进行选择，如果是仲裁，需

18、要注意的是需要把仲裁委员会的 全称写清楚，才能在法律上生效。仲裁的优点，因为仲裁委 请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专 业性非常强，而且是一仲终举，直接进入生效时间，可以在 时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的费用可能比较高。 第二条， 通常我们选择向人民法院起诉，你到开发商所在的区级人民 法院起诉，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用 比较低廉。第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商 品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副 本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人 应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正 本应该交银行来收押。

19、在整个的合同最后一条，是做预售登 记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件 一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用 坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积 的标尺。附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面 积的说明需经房管局审核备案，会盖一个章。附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房 的外墙、内墙、顶棚、阳台、电梯、通讯、电视频道、保卫 设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房 屋，对于装修材料的价值和品牌， 一定要在合同中约定清楚， 必要的时候，一定要标明不低于样本间的标

20、准。附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较 详尽的，购房人为了保护自己的合法权益，还可以根据实际 的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条 款不宜过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条 款，如果条款很多的话，那你一定要仔细审核。对于我们前 一阵子，包括媒体提供的有一个 204条的补充协议条款，对 你购房的各方面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程 中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在其中选择一些您 认为非常重要的与开发商进行协商。下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房， 因为工程质量不合格，不能通过验收，或者逾期交房日期超 过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商 退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他 损失。在补充条款中您可以跟开发商约定，如果因上述原因 造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭 方式过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用 面积产生纠纷是最多的，很多客户都会提出质疑。在合同条 款中，为了避免将