深圳商业港隆城项目市场分析报告

1、港隆城项目市场调查报告Q房网商业运营中心项目策划部2016.4工作日志市调商铺租金：面积大小是租金浮动的主要因素建筑面积和套内使用面积要区分开面积越大、租金越低区域经济概况1项目商业市场概况2项目发展建议3现阶段市场租金经济测算4 CONTENTS 目录区域经济概况No.11：区域经济概况西乡街道隶属于广东省深圳市宝安区，原为西乡镇，地处深圳西部、珠江口东岸，与香港相距仅20多公里，总面积106平方公里，其沿珠江片区被规划为深圳西部中心区的重要片区，将承担起中心区的部分功能，有助于加快该地区的旧城改造及环境的提升，从而推动西乡形成新的经济增长极。项目所在位置西乡中心区西乡作为宝安经济重要的增长

2、点，未来的经济市场非常乐观，港隆城作为西乡商圈的代表，在未来的市场发展下，将迎来新的发展机遇。项目商业市场概况No.22.1：项目商业市场概况区域商圈分析为所在商圈具有代表性商业综合体港隆城商圈港隆城是宝安第一家综合型购物中心，面积达7.5万平米的商城，集购物、美食、休闲、娱乐为一体.是天虹关外的第一家店,该店紧邻宝安新城中心，营业面积约20000平方米，是集购物、餐饮、休闲、文化于一体的现代化购物中心。位于深圳市宝安区新安街道宝城5区建安一路与新圳路交汇处，是深圳西部最大的商业综合体。也是宝安新的中心商圈领跑代表。海雅缤纷城商圈创业天虹商圈宝安商圈主要分宝安中心区商圈、西乡中心区、沙井中心区

3、三大商圈，其中西乡中心区最大的商圈就是港隆城商圈。港隆城的消费市场范围也很宽广。项目所在位置2.2：项目商业市场概况客群分析12849115610121313项目商圈辐射范围内小区区位图序号小区名称人口（人）户数（户）1双龙花园14164722怡翠花园216723青春庭园7352454金雅园12644205泰华豪园15755256乐园小区12364107富瑰园22147388河西金晖苑2206259庄边金庄园7421210泰华明珠139246411富东花园3315110312流塘新村6315210013河东村65022014港隆城46501493总计252729099143结论：直接辐射的客户

4、群人数约2.5万，加上往来流动客户群数量能达到10万，商圈的客户群基础十分厚实，消费市场庞大。7通过实地调查项目周边商铺租金水平发现宝民二路沿街的租金在160-200之间，比周边道路如庄边路、富瑰路等支路租金在70-95高出一倍左右，项目周边的市场租金水平还是总体偏下，未来的租金涨幅空间还是巨大的。2.3：项目商业市场概况市场租金水平商铺租金市场调查对象区位图12 3 45678910序号地段名称楼层面积（）租金（元/月）1河西商业城 湘王骨头煲195852河西商业城 新忠便利店152963河西商业城 沙县小吃145894河西商业城 川味乡165925宝民二路Q房分店11101806宝民二路宝

5、悦口腔1不详2007宝民二路东北民俗店15001608富瑰路中原地产分店12101429富瑰路万寿堂12607010富瑰路顺德双皮奶17075项目所在位置2.3：项目商业市场概况市场租金水平序号地段名称业态楼层面积（）租金（元/月）租约年限备注1河西商业城湘王骨头煲餐饮195852位置很靠后、租金8000/月2河西商业城新忠便利店零售15296自有物业、对外租金5000/月3河西商业城沙县小吃餐饮145892租金4000/月4河西商业城川味乡餐饮165922租金6000/月5宝民二路Q房分店服务11101802租金20000/月，港隆城正对面6宝民二路宝悦口腔医疗1不详2005Q房分店旁边，正

6、装修中7宝民二路东北民俗店餐饮15001603租金39600元/月，港隆城商圈附近8富瑰路中原地产分店服务12101422富瑰路端口与宝民路交汇位置9富瑰路万寿堂医疗1260705租金18000/月，有转让费15万10富瑰路顺德双皮奶餐饮170752富瑰路中间位置，转让费5万左右同质化项目星宇时代购物中心贡茶奶茶店餐饮1254802租金12000元/月，大新地铁站商圈中心位置，商场一楼核心地段。星宇时代购物中心新加波妈妈烤包餐饮1245003租金10000元/月，商场一楼出口位置星宇时代购物中心宇轩玉器珠宝2164102租金6500元/月，商场二楼超市收银位置通过比较项目周边不同街道商铺和类比

7、项目的租金价格，得出商铺租金价格的高低取决于地区及商圈商业发展水平、人群、品牌感召力、楼座位置、商铺区位等因素。项目的商铺基准租金价格需要依以上数据为依据，预估测算出当今市场价格。项目发展建议No.3解决方案发现问题通过现场调研发现以下问题：通过成功案例验证得出以下建议：1：广告规划无序2：广场布置互动性弱3：停车场出入口无明显标识4：电梯、楼层引索简单5：商家装修规格不统一6：公共区域VI不明确7：功能区导示不显眼1：物业优化建议1.1：宏观建议（外部整体优化）1.2：微观建议（内部细节优化）3：人流动线优化3：项目发展建议现场调研案例验证1外立面广告优化广告位置：橱窗、电子大屏幕、大幅玻璃

8、幕墙、立壁灯箱广告、门主广告、出入口地面贴、楼顶广告牌等。2广场装饰布置优化3停车场广告布置优化广告位置：地下停车场壁灯广告，人行出入口广告灯箱、电梯。楼梯引索灯箱广告等。3.1：项目发展建议物业优化建议宏观建议广告位置：外部广场促销区、广场灯杆挂旗、广场旋转灯珠、电子大屏幕、广场自动售货机、休闲区太阳伞、广场地面贴、广场指示牌。绿化带霓虹灯广告等。广告位规划原则：昭示性、美观性重新规划外部整体形象，根据目标消费群的感观心里需求，改变建筑物的单调的外立面，营造不同区域的独特环境的设计，把各样的娱乐化融合到购物消费体验中，使情景主题商场更具有生动的形象性、情趣性和概念性，使人们在购物消费的同时，

9、体验着商场与众不同的文化营销，从而流连忘返。3.1.1：项目发展建议外立面广告优化次入口主入口侧立面侧立面项目建筑外立面的广告位置放置零乱，并没有统一规划，多个主题LOGO在一定程度上让客群降低辨识度和认可度，对项目品质的提升有阻碍影响，唯一的电子显示屏在次入口，主入口没有明显的入口标识，也影响商场的整体形象，建议在尽量维持现状的情况下微调广告位的位置，达到有序，简洁。整个港隆城项目仅仅在高层住宅顶处有个LOGO，应该在外立面广告上有所体现，让港隆城引导其他品牌，有利于市场对整个商业综合体的认可度和客户辨识度，促进项目自身的形象推广与品牌塑造。次入口主入口侧立面3.1.1：项目发展建议案例：海

10、雅缤纷城通过高空多个显目海雅缤纷城LOGO增加消费者认可感和自身辨识度，也提升项目的品质。广场使用灯柱挂旗进行宣传，建筑外立面广告仅用规则好的空间安放广告位，不影响建筑整体风貌，给人一种有序、简洁感觉。3.1.2：项目发展建议广场装饰布置优化主广场主广场后广场项目前后广场除了建筑外立面的广告没有其他形式进行宣传推广，因此应在广场上运用其他广告形式布置一些相适应的推广模块会给项目增加一定的人气。在市政设施不允许变动的前提下，调整人流动线，节点位置增加装饰性道具，有利于商场与客群之间的互动性，娱乐性。3.1.2：项目发展建议案例：海雅缤纷城外部广场建立促销区、广场灯杆挂旗、休闲区太阳伞、广场地面贴

11、、广场指示牌等硬质广告有利于提升商场的形象和品质。增加商场与客群的互动性，引导消费者进场。3.1.3：项目发展建议停车场广告布置优化后广场主广场地下停车场引导牌并没有统一，用花箱直接分割人车道一定程度上影响着外场的人流动线，使用其他形式的分割物如花岗岩雕塑、铁柱等距分割、软性分割的形式保障安全的同时也不影响外场的人流动线。行车道无明确的导视路线，跟整个商场档次不相适应，地下停车场电梯、楼层可以放置商场索引牌。3.1.3：项目发展建议案例：海雅缤纷城停车场的广告放置也是商场档次形象的一种体现，能够细致的营造出精致的商业服务氛围，良好的商业氛围有助于消费者的认可度和舒适度。1电梯、楼层引索优化要明

12、确显示有商铺的位置图和层楼的人流动线图。2商家装修风格统一优化3公共区域VI统一优化企业标志设计、标准字体、标准色、造型（吉祥物）、象征图形、基本要素组合规范都应统一。3.2：项目发展建议物业优化建议微观建议广商家商铺的装饰风格不能偏移商场主题风格，做到“大同中有微细”。内部细节规划原则：人性化、便捷性4功能区导示（休息区、卫生间、育婴室）优化商场配套功能区标识要显眼，要有功能区达到线路图，合适布置休闲区来聚集人流。要在各个楼层、功能区域、主要通道，建立明显的导向系统，让顾客可以有目的的、有效的选择消费区域，很容易就能买到自己所需要的物品。着重优化信息到达率、人流集中地段、引导人流动线、强化室

13、内空间布局等，有利于整体的商业氛围提升。扶梯处楼层索引图主入口、中庭垂直观光电梯没有很明确的楼层商铺具体所在区位图没有合适的促销区域，人行导向不明显，中庭广告排列凌乱，无凸显点和聚焦点没有楼层商铺索引图，可以增加广告灯箱3.2：项目发展建议内部细节优化商家装修风格公共区域VI统一公共走廊、人行通道展示区、功能区3.2：项目发展建议内部细节优化商家装修风格相差太多，过于分散一定程度上降低商场整体的档次和形象。人行通道引导性不够细致，竖向指引更好些，出入口没有商铺楼层索引指示。大空间空置不利集聚人气，可以选择摆放楼层相符合的装饰造型.3.2：项目发展建议案例：海雅缤纷城每个扶梯口有对应楼层的索引图

14、，位置图非常清晰，便于消费者寻找。每个楼梯口显眼位置都有灯箱广告牌。每个展示区装修风格与周边相统一，相互单独展示。观光垂直电梯旁、中庭有专用促销区域，产品展示区。3.2：项目发展建议内部细节优化中庭放置条幅广告也是宣传的一种有效方式。电梯处的广告壁灯。产品展示区能提升商业氛围。灯光在商场具有人流导向作用。3.3：项目发展建议人流动线优化人流动线优化设计原则1、注重内外沟通，脉络清晰 2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系 3、避免盲区和死角问题 4、合理设置宽度根据设计原则结合项目现状人流动线优化建议多主力店原则，将主力店设置于中心的两端，设置多个出入口，全方位引导人流，商场与公交站融为一体

15、。建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力 空留出一定空间作为商品展示区，专有促销区域。巨大的卡通公仔摆在广场路口，将人流引向购物中心自动扶梯口设置引导性广告，引导人流按照其指示的向走 发挥街铺的聚客作用，做开放式街铺，营造商业气氛 顶楼设置特色化，将电影城、玩具反斗城、儿童乐园、美食广场等安排在商场的顶楼，行程吸引人流的磁极复合型项目属于复合型人流动线类型，人流动线可以根据项目的具体情况需求吸收各种人流动线的优势，选择主力店的位置，让人流动线更加灵活多变。1L人流动线示意图主力店主力店中庭主力店主力店3.3：项目发展建议1L人流动线优化自由流动线，人流动线没有固定流向，可以多线路，

16、多方向自由选择，尽管商业区域的面积被充分利用,但从购物体验的角度，1L的人流动线尚有改善的空间，也有利于提升商业坪效。主力店主力店主力店主力店4L人流动线示意图3.3：项目发展建议4L人流动线优化环岛式人流动线，以中影南国为主力店，但全程教育及网鱼网咖作为次主力店经济集聚作用较弱，且整个商场东西两侧均有独立电梯楼梯通道，难以有效带动局部人流及促成整体人流环线的形成。主力店主力店主力店5L人流动线示意图3.3：项目发展建议5L人流动线优化单通道人流动线，且无品牌主力店进驻，难以提升楼层人流到访量。如不调整业态定位，则亟需引入大型主力餐饮进驻，提升楼层人流到访与局部商业价值。基于市场租金的经济测算

17、No.4租金水平类比法：是以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。针对港隆城商业租金价格的预估，我司所有租金价格计算都基于现有市场租金水平的基础上选用以下方法计算：4：现阶段市场租金经济测算外部因素决定基准租金价格内部因素决定租金浮动区间租金水平类比法测算方法：租金水类比法序号地段名称业态楼层面积（）租金（元/月）租约年限备注1河西商业城湘王骨头煲餐饮195852位置很靠后、租金8000/月2河西商业城新忠便利店零售15296自有物业、对外租金5000/月3河西商业城沙县小吃餐饮145892租金4000/月4河西商业城川味

18、乡餐饮165922租金6000/月5宝民二路Q房分店服务11101802租金20000/月，港隆城正对面6宝民二路宝悦口腔医疗1不详2005Q房分店旁边，正装修中7宝民二路东北民俗店餐饮15001603租金39600元/月，港隆城商圈附近8富瑰路中原地产分店服务12101422富瑰路端口与宝民路交汇位置9富瑰路万寿堂医疗1260705租金18000/月，有转让费15万10富瑰路顺德双皮奶餐饮170752富瑰路中间位置，转让费5万左右4：现阶段市场租金经济测算项目周边各大零售底商的租金水平根据实地调研，统计得出项目周边不同街区底商的租金价格水平，运用租金水平类比法计算出项目区域基准租金水平。本项

19、目平均租金推算如下：商铺街道序号商铺位置面积业态平均租金1宝民二路街铺280餐饮1802庄边路街铺64餐饮903富瑰路街铺180医疗95合计121由项目所在街区的平均租赁水平推导出本项目的基准租金为：（180+90+95）/3=121（元/）4：现阶段市场租金经济测算123测算方法：租金水平类比法预估租金商铺最终的市场租金价格在基准租金价格上依商圈规模、人流动线、品牌业态、面积、地理区位、管理水平、交通环境等多种因素而定。4：现阶段市场租金经济测算项目地段名称业态楼层面积（）租金（元/月）租约年限备注西乡天虹购物广场西乡地铁站A出口鸡翅包饭餐饮B2(负二楼）155801租金8700月，地铁A出

20、口核心位置西乡地铁站A出口CC鲜榨果蔬吧餐饮B2(负二楼）355711租金20000/月，地铁A出口核心位置西乡地铁站A出口茶大爷餐饮B1(负一楼)105001租金5000月，楼梯出口、天虹超市入口处西乡地铁站A出口MC手工蛋糕餐饮184751租金3800/月，大门入口核心位置西乡地铁站A出口怡名媛美甲服务2702572租金18000/月，2L楼梯核心位置西乡地铁站A出口玛丹美甲服务3301602租金4800元/月，天虹三楼内衣区大益广场西乡大道贡茶奶茶店餐饮1104001租金4000元/月，沃尔玛超市门口旁位置西乡大道自然堂化妆品美妆173601租金2500元/月，超市里面入口位置西乡大道品

21、牌特卖场服装1183502租金6300元/月，超市外入口位置西乡大道变靓嘀美妆B1(负一楼)801252租金10000元/月，广场底铺，正在装修西乡大道花卉店花卉1451782租金8000元/月，超市隔壁，七天酒店下面星宇时代购物中心大新地铁站C出口贡茶奶茶店餐饮1254802租金12000元/月，大新地铁站商圈中心位置，商场一楼核心地段。大新地铁站C出口新加波妈妈烤包餐饮1245003租金10000元/月，商场一楼出口位置大新地铁站C出口宇轩玉器珠宝2164102租金6500元/月，商场二楼超市收银位置项目周边各大类比项目的租金水平通过选取本项目周边具有可比性商业物业的租金进行比较分析，测算

22、本项目平均租金价，主要从以下几个要素进行比较：（外部因素比较）整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 商业前景比较因素权重%可类比项目本项目西乡天虹购物中心商铺前海星宇时代购物广场街铺大益广场商铺整体区位2016171012商业氛围1514131112商业属性1513121112周边配套1514151013交通条件108856商业前景108757规模主题108758展示条件54423合计100858359734：现阶段市场租金经济测算 通过选取本项目周边具有可比性商业物业的租金进行比较分析，测算本项目平均租金价，主要从以下几个要素进行比较：（内部因素比较）内部装饰 建筑外观 物业管理 硬件设施 商家品牌 人流动线 套内面积 功能区域比较因素权重%可类比项目本项目西乡天虹购物中心商铺前海星宇时代购物广场街铺大益广场商铺内部装饰2017151116建筑外观1513131113商家品牌1514121012硬件设施1514131013物业管理109767人流动线109757套内面积109757功能区域54423合计100897868784：现阶段市场租金经济测算根据可比项目租金，通过比较法进行租金测算，得出项目参考租金，如下表：指标 参照项目本项目 西乡天虹购