从松江新城的建设看新城开发之关键

1、从松江新城的建设看新城开发之关键从松江新城的建设看新城开发之关键20072007年年5 5月月 1国外典型新城开发新思维借鉴（一）国外典型新城开发新思维借鉴（一）英国三代新城得失谈英国三代新城得失谈70年代中期50年代末期60年代中期过于拘泥居住功能，形成卧城隐患强调转移工业的入迁，人为本的初衷被工业尺度所扭曲恢复近人尺度，形成了宜居宜业的丰满体系“居住人居住人”尺度尺度工业尺度工业尺度“社会人社会人”尺度尺度人的基础需要人的基础需要工业异化工业异化人的高层级需要人的高层级需要英国50年新镇开发历程之总结螺旋回归螺旋回归的趋势的趋势第一代新市鎮第一代新市鎮 周边环绕绿地，以限制发展 都市中央为

2、大公园 住宅区密度低 住宅区采用邻里单位划分 功能分区明显第二代新市鎮第二代新市鎮取消邻里单元取消次中心及邻里中心呈长方形的发展人行道与车道部分分离多层的市中心，住宅密度分级工业区分散第三代新市鎮第三代新市鎮 恢复使用邻里单元、次中心的构想 使用大方格之干道系统 以步行者为主要考虑对象 中心恢复集中，功能分区适当模糊化处理q新城应该具有宜居宜业的丰满体功能体系，以此沉淀人口新城应该具有宜居宜业的丰满体功能体系，以此沉淀人口与保持可持续发展，并避免成为主城的附庸体；与保持可持续发展，并避免成为主城的附庸体；q新城不是简单承接主城区的功能外溢，而是为了弥补传统新城不是简单承接主城区的功能外溢，而是

3、为了弥补传统城区缺陷在特色功能上有所提升与升华；城区缺陷在特色功能上有所提升与升华；q将人看作是具有多种需求的社会人，强调以人为本，避免将人看作是具有多种需求的社会人，强调以人为本，避免自自1717世纪来工业凌驾于人性之上的不合理状况；世纪来工业凌驾于人性之上的不合理状况；q追求对于追求对于“田园城市田园城市”（城市村落）精神的回归：将城市（城市村落）精神的回归：将城市的活力带给田园、将田园的宽裕带给城市。的活力带给田园、将田园的宽裕带给城市。国外典型新城开发新思维借鉴（一）国外典型新城开发新思维借鉴（一）英国各界对于新城探索的共识英国各界对于新城探索的共识国外典型新城开发新思维借鉴（二）国外

4、典型新城开发新思维借鉴（二）法国巴黎地区新城概况法国巴黎地区新城概况区域布局：区域布局：巴黎的新城始终是区域城市空间的组成部分，区位选择相对而言靠近巴黎，并且与母城保持着便捷的交通联系；空间组织空间组织：巴黎新城不是在一片处女地开发的，而是在已经半城市化的地域内，利用新建城区的辐射作用，将一定范围内的住宅区、工业区、娱乐区积聚在一起，提高半城市化地区转化，带动其逐步向真正的城市化地区转化；功能组团特征：功能组团特征：巴黎新城一般由中心区、住宅区、工业区和开敞空间组成，一般以地铁站点为中心，呈圈层布局。巴黎新城相对于伦敦新城的不同之处巴黎新城相对于伦敦新城的不同之处新城可以在某些功能上超越母城：

5、新城可以在某些功能上超越母城：新城的发展动力由传统的制造工业向新型技术工业与第三产业转变，商务中心、研发机构、产业园区以及主题公园等新型城市功能空间大量出现，并在新城布局占到越来越重要的地位；新城发展需要新的增长模式新城发展需要新的增长模式：新城增长由外延式扩展向内涵式提高转变，新城规划更加体现对于社会人文和自然环境的尊重，着重强调城市的外部公共空间、文化娱乐设施和城市绿色空间的建造国外典型新城开发新思维借鉴（二）国外典型新城开发新思维借鉴（二）法国巴黎地区新城概况法国巴黎地区新城概况法国各界对于新城的最新共识法国各界对于新城的最新共识以城市的标准建设新城以城市的标准建设新城中国快速城市化的新

6、模式中国快速城市化的新模式新城只有具备大城市的品质才能产生足够的磁力，才能吸引人口、产业的聚集；“聚集新兴的高级产业与功能聚集新兴的高级产业与功能”新城的主导功能新城的主导功能新城与主城的关系应该是相互补充、相互完善，并且在部分核心产业与特色功能上要优于主城，才能保证新城具备自我发展和更新能力；“富有弹性的空间结构富有弹性的空间结构”适应新城建设的高速度适应新城建设的高速度中国新城建设将是一个高速发展的过程，加之成都目前正的产业经济结构与人口构成正处于一个剧烈变动的时期，因而在发展之初的核心任务是制定一个能够适应城市快速发展、并具有弹性的空间规划结构；“变被动经营为主动经营变被动经营为主动经营

7、”完善规划与经营的经验完善规划与经营的经验坚持城市规划与城市经营相结合，变被动经营为主动经营，利用生态环境、基础设施的建设与资本运作推动区域的发展，并进而快速提升区域的土地价值。对于国内新城建设的启示对于国内新城建设的启示国内新城开发的关键国内新城开发的关键q 传统文脉传统文脉& &兼容并收兼容并收 在文脉统合和文脉并置之间取得最优权衡，以取得空间风貌有机的多样性在文脉统合和文脉并置之间取得最优权衡，以取得空间风貌有机的多样性区域核心资源与文化符号的提炼与运用，原居民生活方式的保护与提升区域核心资源与文化符号的提炼与运用，原居民生活方式的保护与提升拿来主义的适当改进拿来主义的适

8、当改进q 在经济发展与环境保护之间取得权衡在经济发展与环境保护之间取得权衡水系水系废物处理和循环利用废物处理和循环利用主动式的生物多样性保护主动式的生物多样性保护q 人为造城人为造城& &人气养城人气养城 宜居功能与特色产业的有机结合宜居功能与特色产业的有机结合 文化基因的导入和培育，重点人群的聚向营销文化基因的导入和培育，重点人群的聚向营销 完备的公共服务设施与公众参与氛围完备的公共服务设施与公众参与氛围q 大城市运营观大城市运营观 后期的有序推广与招商后期的有序推广与招商 市场攻关手段的运用市场攻关手段的运用 促进土地增值的开发策略促进土地增值的开发策略阿特金斯在松江新城的

9、实践（一）阿特金斯在松江新城的实践（一）ATKINSATKINS的主要贡献的主要贡献q总体规划、交通规划q控制性详细规划q城市风貌设计q土地价值研究q两条河景观设计q交通枢纽规划设计q1平方公里英式风貌小镇设计总承包q泰晤士小镇景观设计q现场设计监理q项目实施顾问及海内外营销策略q品牌项目设计80100万人口万人口n特色风貌区的设立与国外友好城镇的达成，对于树立区域的差异化形象举足轻重特色风貌区的设立与国外友好城镇的达成，对于树立区域的差异化形象举足轻重. .松江新城分两期开发，一期规划建设面积松江新城分两期开发，一期规划建设面积36平方公里，规划人口平方公里，规划人口30万人。其中位于高速公

10、路北侧的万人。其中位于高速公路北侧的22.4平方公里是全部新建的核心区。平方公里是全部新建的核心区。n新城采取了组团式的总体布局，大致以中央十字绿化带为轴，北有占地新城采取了组团式的总体布局，大致以中央十字绿化带为轴，北有占地4600亩的高等教育园区亩的高等教育园区松江大松江大学城，以及轨道交通枢纽站；南是占地学城，以及轨道交通枢纽站；南是占地39万平方米的行政中心；西南将建成万平方米的行政中心；西南将建成1平方公里的风貌高档住宅区；平方公里的风貌高档住宅区；东部有生态环境优越的景观河道东部有生态环境优越的景观河道阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新

11、城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（一）（一） 定位定位 建设一个水景花园城市建设一个水景花园城市阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（一）：定位于一个水景花园城市（一）：定位于一个水景花园城市松江新城愿景松江新城愿景SongjiangSongjiang - The Vision - The Vision 规划结构图规划结构图 Planning StructurePlanning Structure地块及控制指标地块及控制指标阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新

12、城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（二）（二）土地价值分析是城市规划经济内涵的定量解释，是对规划预期地价（土地未来发展溢价）的研究土地价值分析以规划内容和开发模式为依据，是基于规划条件下关于土地开发成本和土地市场价值的综合分析地价指数地价指数q 源于欧美小城镇开发中土地价值评估的理念源于欧美小城镇开发中土地价值评估的理念 q 描述了各开发地块的相对比价关系描述了各开发地块的相对比价关系 q 既可为项目开发提供规划概念和营销策略制定的依据，又可为土地开发和既可为项目开发提供规划概念和营销策略制定的依据，又可为土地开发和q 土地经营提供指导土地经营提供指导q 实现土地资源合理、优化的利用实现

13、土地资源合理、优化的利用阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（三（三）：）：土地价值研究土地价值研究土地出让策略的研究土地出让策略的研究 出让时机的选择出让时机的选择 出让节奏的控制出让节奏的控制 出让次序的把握出让次序的把握 分期出让规模的研究分期出让规模的研究 分期现金流的良性循环分期现金流的良性循环土地出让价格策略的研究土地出让价格策略的研究 建立地价指数体系建立地价指数体系 建立出让地价系统建立出让地价系统 地块编号地块编号用地面积用地面积（公顷）（公顷）容积率容积率建筑规模建筑规模（公顷）（公顷）综合

14、评价分综合评价分值值指标法系数指标法系数N-1R28.30.4512.74832348.9102.2N-3R32.50.4514.6373.82398.590.9N-4R31.80.4514.3164.92063.8279.9N-5R27.20.4512.2464.91765.2879.9N-9R22.40.4510.08611366.475.1N-10R19.70.458.8760118273.9N-11R49.40.4522.2362.43082.5676.8N-34R66.90.4530.1181.25432.28100.0N-35R30.40.4513.6878.82395.5297.

15、0N-12R, N13R33.10.826.4870.22323.6286.5N-14R, N1614.10.811.2869.5979.9585.6N-17R, N32R29.80.823.8473.12178.3890.0N-18RC, N-19RC, N-31RC11.90.9911.7876.2906.7893.8N-21RC, N-22RC,N-23RC, N-24RC15.30.9915.1574.11133.7391.3N-25C, N-26C, N-27C, N-29C, N-30C21.41.0722.9077.51658.595.4N: 27块可转让用地（434.2公顷）4

16、34.2250.3071.8931216.2288.5阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（三（三）：）：土地价值研究土地价值研究。 阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（四（四）：）：城市风貌控制导则城市风貌控制导则公共开放空间分级公共开放空间分级 grade for public open space 岸线控制岸线控制建筑形态建筑形态 architecture shape水体形态水体形态 water body shape照明

17、控制照明控制 lighting control阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（四（四）：）：城市风貌控制导则城市风貌控制导则居住区中心公共广场居住区中心公共广场 阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（四（四）：）：城市风貌控制导则城市风貌控制导则堤岸形态人工规整堤岸型自然野趣型自然与人工结合型生态湿地型保留水田型堤坝岛屿型阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的

18、十一个“故事故事”（四（四）：）：城市风貌控制导则城市风貌控制导则阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（四（四）：）：城市风貌控制导则城市风貌控制导则城市中心湖泊阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（四（四）：）：城市风貌控制导则城市风貌控制导则建筑形态照明照明 lightinglighting阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（四（四）：）：

19、城市风貌控制导则城市风貌控制导则居住区内支路居住区内支路照明照明阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（四（四）：）：城市风貌控制导则城市风貌控制导则阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（五（五）：）：一平方公里英式风貌小镇一平方公里英式风貌小镇风貌小区的两大功能风貌小区的两大功能成为舒适的理想居住区域成为舒适的理想居住区域 to build as ideally comfortable residential area成为松江新

20、城极富特色的游览区成为松江新城极富特色的游览区域域 to build as most attractive tourism area in Songjiang风貌小区的六大要素风貌小区的六大要素 自由的、尺度亲切的空间结构自由的、尺度亲切的空间结构 flexible, close scale of open space 各种特色的广场各种特色的广场 all types of square 步行商业街步行商业街 walking commercial street 低密度住宅低密度住宅 low FAR residential building 多种建筑形式及材料多种建筑形式及材料 many bui

21、lding types and materials 乡村风格的环境景观乡村风格的环境景观 countryside landscape阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（五（五）：）：一平方公里英式风貌小镇一平方公里英式风貌小镇规划结构与总平面图阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（五（五）：）：一平方公里英式风貌小镇一平方公里英式风貌小镇阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个

22、与松江新城的十一个“故事故事”（五（五）：）：一平方公里英式风貌小镇一平方公里英式风貌小镇上海泰晤士小镇上海泰晤士小镇2006.10.20 2006.10.20 开镇开镇阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（五（五）：）：一平方公里英式风貌小镇一平方公里英式风貌小镇阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（六（六）：）：张家浜、沈泾塘河道景观设张家浜、沈泾塘河道景观设计计堤岸结构堤岸结构 bank structurebank structure阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（六（六）：）：张家浜、沈泾塘河道景观设张家浜、沈泾塘河道景观设计计标志性建筑物及重点雕塑小品标志性建筑物及重点雕塑小品 阿特金斯在松江新城的实践阿特金斯在松江新城的实践ATKINSATKINS与松江新城的十一个与松江新城的十一个“故事故事”（六（六）：）：张家浜、沈泾塘河道景观设张家浜、沈泾塘河道景观设计计总平面总平面 master planmaster plan阿特金斯在松江新城的实践阿特金