小区停车位的产权归属

1、小区停车位的产权归属住宅小区停车位的产权归属问题，一直是物业管理中矛盾的焦点。房 地产开发商，物业管理公司和小区业主就有关停车位的归属纷争凸 现，各方利害当事人各执一端。本文试着从理论上探讨小区停车位的 产权归属问题。为此问题的改进提供立法参考。2. 小区停车位产权归属的现状二十一世纪的今天，随着市场经济的发展，房地产行业也迅速的 壮大起来，随之便出现了一系列有关房地产的问题， 小区停车位就是 其中的一列。商品房小区停车位产权归属不明，将会使房地产开发商 和小区业主的合法权益处于不明确的状态， 严重损坏了当事人的合法 权益，妨碍着房地产市场的正常发展，给社会经济生活和公共管理带 来诸多的难题。

2、在现今提倡的和谐社会的大前提下， 我们更应该尽快 解决这个难题，从而使得“和谐”落到实处。值得可喜的是，在今年 的两会上，物权法终于被通过。并将于2007年10月1日起施行。 这部法律的出台，给小区停车位产权归属问题指明了方向。物权法 第六章第七十四条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车 库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者 出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的 车位，属于业主共有”。因此，我们需要从现有的规定出发，借助 物 权法理论研究的成果，进一步的推理，来分析小区内停车位的产权归 属问题。所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元

3、。 所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权 和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。在本文中，我们主要论 述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。3. 建筑物区分所有权制度3.1建筑物区分所有权制度为物权中的一种， 并对物权进行概述 要研究这个问题，我们就应先从建筑物区分所有权制度谈起。 建 筑物区分所有权制度是 物权法中的一种。物权是指权利人依法对特定 的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权是一种重要的财产权，与债权、知识产权等其他财产权不同，物 权的客体主要是动产和不动产。物权一词最早起源于罗马法，但其

4、直 到1900年，才由德国民法典第一次在法律上予以正式确认。此 后，许多国家的民法典都规定了物权制度。 物权法随之成为民法的重 要组成部分。（王利明著：民法，中国人民大学出版社2000年6月第1版，第142页）3.2具体概述建筑物区分所有权制度建筑物区分所有权本质上属于一种重要的物权类型，但并非新生的物权概念，远在古代的埃及、巴比伦、希腊的法律中即已有其踪迹。 近现代大陆法系、英美法系各国家和地区，如法国、德国、日本、瑞 士、美国、我国台湾及香港地区等，都制定了有关区分所有权的法律（陈华彬：业主的建筑物区分所有权2005年10月22日新华网）。 建筑物区分所有权制度在德国法上称为“住宅所有权”

5、，法国法中称 为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称 为“公寓所有权”，日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆 学者一般采用了“建筑物区分所有”概念。所谓建筑物区分所有权， 系指根据使用功能， 将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自 使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分， 每一所有人享 有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。 所谓建筑 物区分所有权的客体也就是区分所有权的标的。 建筑物区分所有权是 由共有与单独所有构成的。 因此区分所有权客体也包括两个方面： 即 单独所有部分和共有部分。 单独所有部分主要指通过一定方式而对建 筑物加以区分，

6、 由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独 立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它 们都是区分所有权的客体。（王利明著：民法，中国人民大学出 版社 2000年 6 月第 1 版，第 195 页）那么，小区停车位到底应属于 哪一部分客体呢？由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度， 故 对该问题也无明确的答案。4. 小区停车位产权归属的具体分析4.1 各国立法例中的规定从世界各国立法例来看， 也是各有特色。 如在日本这样一个人多 车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日 本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案， 把停车位分 为地面露天停车

7、位和屋内停车位。 但是，对停车场的产权归属问题并 没有作十分明确的规定。 日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。 而日本学术界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积 的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的， 故建 议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。 而在大陆法系之传统 国家德国，其民法典对停车位问题并没做出规定，而是于1973 年修订住宅所有权法时得到了明确，即该法的第三条第二项“以持久 性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”。亦即地上、地下 之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负

8、担。（参 见陈华彬著：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社 199 5 年版，第 169 页。）同样，在另一个传统大陆法国家法国，在其1950 年的都市计划法当中也规定了“居住区域与停车区域得为分 别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。 与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区， 1991年 4 月台湾 内政部'营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室 兼停车空间，应视为公共设施'，不准登记为个人私有，也不准分 割零售”。（林永订：论地下室停车位的所有权与使用权 ，载军 法专刊第 5 期。）该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部 分。对

9、此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权 而单独登记， 也可作为共有部分进行专有使用。 这是主要大陆法国家 和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国不无借鉴之 处。4.2 对我国住宅小区四种停车位的产权归属的讨论目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式： 第一种是住宅小 区地面停车位； 第二种是住宅小区地下停车位； 第三种是楼房首层架 空停车位； 第四种是楼房屋顶平台停车位。 对于这四种停车位的物权 归属，我们将逐一讨论：一、住宅小区地面停车位： 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表， 以划线分割方式标明 的停车设施，是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意的。 房地产开

10、发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后， 并办理了 初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按 份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。 由于地面停车位是直 接设置在小区土地表面的停车设施， 也就是直接设置在房屋单元所有 人按份共有的土地表面上。 实际上地面停车位的房地产权就是土地使 用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成， 不具备建筑物所要 求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能 够成为所有权的客体， 而只能被视为土地使用权的客体。 （陈华彬著： 现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社 1995 年版，第 10 4页。）因此，住宅小区地面停

11、车位的房地产权由小区房屋单元所有 人共同拥有。 关于它的使用， 有学者认为该种使用权所产生的收益必 须归全体区分所有人享有。 结合我国实际， 应当由地面停车位的使用 人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构） 交纳使用费或租金， 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。 因此，无论是开发商 还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位， 而必须在得到业 主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约 定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后， 才能设立和运营这种地面停车位。（杨明：小区停车位究竟属于准， 载搜弧焦点房地产网。）否则，将构成无权处分的侵权行为。

12、二、住宅小区地下停车位：所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停 车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很 多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。在我国现行的房地产 行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下 是不计算建筑容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面 积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋 中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。）， 即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建 筑物便成了不分摊土地使用

13、权面积的部分。依据“ 物权法”理论，计 算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从 物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。所以，住宅小区地下停车位的 产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。 初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权， 其 法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车 位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处 分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主 大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，

14、用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服 务的物业公司交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地 方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设 用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位， 并和地上建筑物一 样要计入整个宗地上的建筑面积。 因此，该种停车位可拥有独立的产 权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也 可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。 此种地下停车位开发商 有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位 使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。三、楼房首层架空停车位：所谓楼房首层架空层停车位，是

15、指将建筑物地面上的第一层架空 而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层楼房 架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应 的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车 位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同 享有。四、楼房屋顶平台停车位：所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的 停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议， 有学者认为 其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体 区分所有人共有。而依我的看法，我认为应属于由最高一层的区分所 有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。 因为

16、当业主购买了此房 屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当于房屋的附属 部分，也由最高一层的区分所有人所有了。同理，开发商和物业公司 都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征 得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一 定的看管费用。4.3当今社会中，小区停车位产权归属出现的问题上述论述只是对小区停车位的各种不同形式的产权作出了不同 的分析，但在实际生活中，作为消费者的人们却常常会碰到不同的情 况：在物权法没有正式出台前，消费者在购置商品房时，经常会 遇见商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物面积时，开发商在买卖合同中约定“停车位的产权属于房地产开发商”这样 类似的条款。当消费者作为买卖合同中的弱势群体时， 很多人并不知 道这类条款是无效的。其实这类条款是违反了法律的强制性规定的。在当前的房地产法律制度之下，这样的停车位是不能依法取得 预售 许可证或者是房地产证的。在实际买卖中，房地产开发商往往 在合同中