土地增值税政策讲解与实例解析

1、土地增值税政策讲解与实例解析纳税调整范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 同时满足三条件：国有 转让 收入1、国有 2、转让 转让标志：产权转移转让无产权地下车库（位）征收土地增值税房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。 大连地税局公告2014第1号视

2、同转让： 非直接销售确认收入预征土地增值税房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照通知第三条第一项执行。 大连地税局公告2014第1号3、收入（1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。（2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（土增税细则第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同

3、类房地产的市场价格或评估价值确定。 国税发2006187号第三条第一款（4）继承、赠与土地增值税计算征收土地增值税计税依据增值额增值额=收入额扣除项目金额税率设置四级超率累进税率应征税款=增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。共同成本费用分摊方法（一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比

4、例，计算确定清算项目的扣除金额。（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。 大连地税局公告2014第1号房地产开发成本房地产开发企业拆迁补偿费扣除房地产开发企业实际发生的拆迁补偿费可以在计算土地增值税时扣除，但应提供真实发生凭据。（一）房地产开发企业与动迁公司签订协议（合同），由动迁公司负责拆迁的，房地产开发企业应向税务机关提供双方签订的协议（合同）、发票、支付凭证、动迁公司支付明细及被

5、拆迁人签收凭据等。（二）房地产开发企业直接与被动迁人签订拆迁补偿协议的，应向税务机关提供拆迁（回迁）合同，被拆迁人是单位的，还需提供支付凭证及拆迁补偿发票；被拆迁人是个人的，还需提供签收花名册或签收凭证等。 大连地税局公告2014第1号公共配套设施认定房地产开发企业确认公共配套设施的扣除金额时应提供有效证明。（一）政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划，却实际建造的，需提供有效证明。（二）允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准，实际测绘面积同政府规划面积不一致的，应提供有效证明，按实际面积扣除。（三）产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套

6、设施，应有移交手续，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。1.产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与相关部门的移交手续：公共配套设施为幼儿园、学校的，企业应提供与县级（含县级）以

7、上教委签署的交接协议；公共配套设施为居委会的，企业应提供与所属街道签订的交接协议；公共配套设施为人防工程的，企业应提供人防工程证、大连市人民防空（民防）办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。3.公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的，企业应进行书面说明。4.公共配套设施（会所、物业经营用房等）用于经营的，原则上不予扣除。 大连地税局公告2014第1号开发间接费：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。关于售楼处、样板间等成本费用的扣除问题：售楼处、样板间等成本费用的扣除若售楼处、样板间等是企业开发产品

8、的一部分，则其成本费用（包括装修费）可计入房地产开发成本进行扣除；房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除；售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 大连地税局公告2014第1号3、房地产开发费用：是指有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用的扣除（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金

9、额之和的5%计算扣除。据实扣除利息的终止时间为企业按规定首次开始清算的上个月。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 （三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。集团内部统借统还的借款利息扣除对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，应按国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第三条第二项的规定，按“取

10、得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。大连地税局公告2014第1号土地增值税计算征收类型【案例】某房地产企业发生如下经济业务：（一）土地取得： 2008年1月与国土部门签订国有土地使用权出让合同，合同约定：（1）土地出让面积30，000平方米；（2）土地出让价格10，000万元。（二）开发建设：（1）2009年开始并完成自有土地的三通一平，发生开发成本500万元；（2）2010年获得工业厂房项目立项，规划许可用地面积15000平方米，工业厂房后续投入开发成本1000万元。（三）转让房地产：（1）2008年12月31日转让土地5000平方米，转让收入2000万元

11、；（2）2009年12月31日转让土地10000平方米，转让收入5000万元：（3）2010年12月31日整体转让工业厂房在建项目，转让收入9000万元。 【案例】纳税人土增税申报情况 税务机关土增税审核情况项目金额一、转让收入16000二、扣除项目金额15566（一）地价款10000（二）开发成本1500（三）开发费用1150（四）转让税费616（五）加计扣除2300三、增值额434四、增值率2.79%五、应征税款130.2项目生地熟地在建项目合计一、转让收入20005000900016000二、扣除项目金额1685.343666.67869414046.01（一）地价款1666.67333

12、3.34500010000（二）开发成本020013001500（三）开发费用00630630（四）转让税费18.6793.33504616（五）加计扣除04012601280三、增值额314.661333.333061953.99四、增值率18.67%36.36%3.52%五、应征税款94.4040091.8585.68土地增值税的计征类型（以扣除项目组成不同区分）财税字【1995】061号一、转让土地 （一）转让生地：支付地价+交纳规费+转让环节税费 （二）转让熟地：支付地价+交纳规费+开发成本×（1+20%）+转让环节税费二、转让存量房 （一）按评估价：实际支付的地价+交纳规费

13、+重置成本价×成新 度折扣率 +转让环节税费 （二）按发票额：发票额×（1+持有年度× 5%） +转让环节税费三、转让增量房： 支付地价+开发成本+开发费用+转让税费+加计扣除（一）预征：分类预征 （二）清算： 1、查实征收 2、核定征收 （1）大核定：按收入额定率征收 （2）小核定：核定收入金额、核定扣除项目金额公寓等房产适用的政策土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目，且容积率为1.0（含）以上的，可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策。转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率纳税人转让坐落于大连市

14、行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。大连地税局公告2014第1号土地增值税征管土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税纳税期限确定土地增值税申报及缴纳期限，应按中华人民共和国土地增值税暂行条例第十条、大连市土地增值税征收管理暂行办法（大政发199594号）第十五条的规定执行。（一）房地产开发企业预征土地增值税时，应于收到房款的次月，按实际收到款项申报缴纳预征税

15、款。（二）房地产开发企业在土地增值税清算期间取得转让房地产收入的，应按规定预征税款。（三）房地产开发企业在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，企业应于房地产销售合同签订次月，按照合同约定金额缴纳土地增值税，具体计算办法应按通知第八条规定执行，应区分普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅计算应纳税额。（四）合同约定纳税人分期取得转让房地产（非房地产开发项目）收入，纳税人应于取得第一笔收入七日内，到主管税务机关，按合同约定的全部收入金额计算缴纳土地增值税。 大连地税局公告2014第1号开发项目税款清算土地增值税清算管理规程第三条：“所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清

16、算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为”。申报资料：1、土地增值税清算表及其附表 2、房地产开发项目清算说明3、相关表、证、单、书4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告 5、对涉及减免税的房地产开发项目，还应随申报表报送土地增值税减免税申请表纳税人在规定期限内不进行清算申报及提交清算资料 房地产开发企业未按照规定期限向主管税务机关报送土地增值税清算资料，经主管税

17、务机关责令限期报送，逾期仍不报送的，实施土地增值税清算检查，并按中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则的相关规定进行处理。 大连地税局公告2014第1号清算单位的确定【案例】某企业以8，500万元的价格（含契税）取得32，000平方米的土地使用权，整个项目发生房地产开发成本17，500万元，无法提供金融机构贷款凭证。 开发九栋商品房，其中： 1-6#楼为住宅，占地面积12，800平方米，可售建筑面积48，000 平方米； 7-9#楼为非住宅，占地面积19，200平方米，可售建筑面积20，000平方米。 开发产品全部售出，取得房地产转让收入44，000万元（其中普通住宅25，000万元，非住宅

18、19，000万元。缴纳转让税费2464万元（其中普通住宅1,400万元，非住宅1064万元），已预征土地增值税1450万元（其中普通住宅500万元，非住宅950万元）。纳税人申报情况：项目普通住宅非住宅合计一、转让收入25000.00 19000.00 44000.00 扣除项目金额21875.8514384.0036264.00（一）地价款3400.00 5100.00 8500（二）开发成本12352.95 5147.05 17500（三）开发费用1575.30 1024.70 2600（四）转让税费1400.00 1064.00 2464.00 （五）加计扣除3150.60 2049.4

19、0 5200三、增值额3121.15 4614.85 四、增值率14.27%32.08%五、应征税款01384.4551384.455六、已征税款5009501450七、补退税款-65.545税务机关审核情况：项目普通住宅非住宅合计一、转让收入250001900044000二、扣除项目金额25258.83511005.16536264（一）地价款600025008500（二）开发成本12352.955147.0517500（三）开发费用1835.295764.7052600（四）转让税费140010642464（五）加计扣除3670.591529.415200三、增值额-258.8357994

20、.835四、增值率72%五、应征税款02647.682647.68六、已征税款5009501450七、补退税款1197.68分析: 税务机关处理1、 “*”项目的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均体现为一个开发项目，纳税人主张的“成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产”缺乏事实依据。政策依据（1）国税发2006187号第一点：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。（2）土增税规程第二十一条第五款：“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。土地增值税的清算

21、单位土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的建设工程规划许可证确定的分期建设项目作为清算单位。 大连地税局公告2014第1号核实建成产品【案例】某项目建设开发商业地产，总建筑面积120，000平方米，其中停车场建筑面积18,000平方米（不得销售），公共配套设施建筑面积3，400平方米（已移交）。预售许可证标注建筑面积98，600平方米。已销售面积98，600平方米，取得收入128，000万元。整个项目发生扣除项目金额97，000 万元。已预征土地增值税 6400万元。纳税人申报情况： 税务机关审核情况：项目金额一

22、、转让收入128000二、扣除项目金额97000三、增值额31000四、增值率31.96%五、应征税款9300六、已征税款6400七、补退税款2900项目金额一、转让收入128000二、扣除项目金额82025.73 三、增值额45974.27 四、增值率56.05%五、应征税款14288.42 六、已征税款6400七、补退税款7888.42 分析：税务机关处理该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。公式：1、单位开发产品成本费用或扣除项目金额=总成本费用或总扣除项目金额÷开发产品总可售建筑面积2、已售开发产品成本费