房地产营销策划方案之海南儋州市场调研简报

1、 20112011年年9 9月月1 1日日海南儋州市场调研简报海南儋州市场调研简报Part1 Part1 城市概况概况城市概况概况 儋州市城市总体概况儋州市城市总体概况城市总体概况城市总体概况城市发展规划城市发展规划城市宏观经济城市宏观经济 儋州市是海南省土地面积最大、人口最多的县级市，是海南省经济第三大市，与海口、三亚成三足鼎立之势。儋州市陆海交通发达、环岛西铁路、环岛高速公路横穿市境，海运可直抵东南亚和祖国各沿海城市。 儋州市具有丰富的自然资源和旅游资源。曾被评为“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国卫生城市”、“全国文明示范市”。 儋州市位于海南岛的西北部，濒临北部湾，位于东经109.

2、5，北纬19.5，陆地面积3265方公里。儋州市距省会海口130公里，距三亚294公里。 儋州市辖17个镇：那大镇、和庆镇、南丰镇、大成镇、雅星镇、兰洋镇、光村镇、木棠镇、海头镇、峨蔓镇、三都镇、王五镇、白马井镇、中和镇、排浦镇、东成镇、新州镇。境内有10个国有农场：国营西培农场、国营西华农场、国营西庆农场、国营西流农场、国营西联农场、国营蓝洋农场、国营新盈农场、国营八一农场、国营龙山农场、国营红岭农场。 根据2010年第六次全国人口普查数据，儋州市共有常住人口93.2362万人，其中城镇人口45.1636万人，城镇人口比重48.44%。公路：公路：儋州市公路干线网由两横两纵呈“井”字型分布，

3、再辅以两条省道连线。“井井”字型的二横：字型的二横：西线高速公路和225国道海榆西线，大致呈东西走向。“井井”字型的二纵：字型的二纵：那大美扶至洋浦公路及乌石至那大公路和白沙至洋浦春兰公路，大致呈南北走向。2010年儋州市基本实现路路通村村通。海路：海路：洋浦港、白马井对越边贸口岸，可以和广西北海、钦州、香港、越南以及东南亚通航。铁路：铁路：粤海铁路贯通儋州市，在那大、八一设有两个站点。航空：航空：西部民用机场正在筹建中。 水资源： 儋州市水资源丰富，多年平均降雨量为1815毫米，年地表径流量18.9亿立方米。人均拥有水量约2500立方米，约为全国人均水量的1.18倍。地下水动储量11.46亿

4、立方米，理论可开采量2.24亿立方米。河流天然总落差643.8米，最大天然落差180.7米。可利用落差391米，电能理论蕴藏量1.43万千瓦（未含过境河流南渡江、文澜江和珠碧江）。 海涂资源：儋州市滩涂138329亩，30%适用于浅海养殖。滩涂上繁育着丰富的浅海生物资源，如：文蛤、贻贝、牡蛎、毛蚶、泥蚶和青膏蟹等。新英、海头和排浦等港湾的滩涂还生长着4668亩儋州松涛天湖茂盛的红树林。 生物资源： 儋州市动、植物种类繁多，据初步统计，市内植物有644种，隶426属128科。其中珍贵本材树种有青梅、母生、坡垒、银珠、油楠、花梨、白格、红本罗、苦梓等20多种。热带经济作物主要有橡胶、胡椒、咖啡、香

5、茅、油棕等。野生动物主要有野猪、金钱豹、果子狸、水鹿、猕猴等，其中水鹿、猕猴、穿山甲、蟒蛇等10余种，被列为国家保护的珍稀野生动物。海产资源主要有红鱼、石斑鱼、马鲛鱼、乌鲳、海鳗、海鲶、五刺银鲈、马六甲鲱鲤等鱼类600多种及贝类、澡类等100多种，其中白碟贝是生产名贵珍珠的贝类，洋浦至排浦一带海域初省水产厅划为白贝类自然保护区。 矿产资源：东成乡、长坡镇一带分布着褐煤，储量约1.58亿吨。长坡镇拥有28.3亿吨的油页岩储量。花岗岩主要分布于海头、南丰、兰洋、那大等镇，储量约100亿吨。光村镇、松鸣乡，拥有储量约0.85亿吨的石英砂。侨植、八一农场等分布着石灰石，储量约2.3亿吨。重晶石主要分布

6、于兰洋镇，储量约42万吨。钛矿主要分布于排浦至海头一带海滩、陆地，储量约16万吨。 儋州市有悠久的历史文化，得天独厚的生态资源，旅游资源十分丰富。目前全市已开发和待开发的生态旅游景观和人文景观共28处之多，有堪称世界温泉奇观的蓝洋冷热泉；热带珍奇植物宝库海南热带植物园；国家级文物保护单位东坡书院；云浮月沉，鹭飞鱼跃云月湖；号称“陆地海洋”的全国十大水库之一松涛水库；珍鸟朝阳鹭鸶天堂等等，还有一批正在或尚待开发的景区（点），如蓝洋温泉国家森林公园、蓝洋观音洞、八一英岛山石花溶洞、鹿母湾瀑布、龙门激浪等。 东坡书院东坡书院松涛水库松涛水库石花水洞石花水洞Part1 Part1 城市概况概况城市概况

7、概况儋州市城市总体概况儋州市城市总体概况城市总体概况城市总体概况城市发展规划城市发展规划城市宏观经济城市宏观经济规划目标：规划目标：面向东南亚、背靠北部湾，服务全省、辐射海南西部的中心城市。规划层次：规划层次：市域城镇、中心城区市域城镇：市域城镇：规划人口150万人中心城区：中心城区：包括那大城区和滨海城区，规划人口为70万人，规划面积为135150平方公里。城市性质：城市性质：面向东南亚的航运枢纽和物流中心，环北部湾地区新兴城市，国家重要的能源和临港工业基地、海南省西部中心城市和旅游服务基地。市域城镇空间结构：市域城镇空间结构： “两翼双城”“两翼”：即西北滨海部发展翼和东南内陆发展翼。“双

8、城”：即那大城区和滨海城区，那大城区是东南内陆发展翼的中心城市；滨海城区是西北滨海部发展翼的中心城市。中心城区空间结构：中心城区空间结构：那大城区那大城区那大城区采用组团式空间结构发展形态，分为那大中心组团、两院科研教育区、兰洋温泉度假区和西联产业区四个规模不等、职能有别、相互联系、互为依存的功能片区。滨海新城滨海新城滨海新城远景构想空间结构为“一心三叶”。一心为滨海新城海湾绿心，三叶为北部洋浦产业组团、滨海综合服务组团+南部旅游组团和新英湾东部组团。交通发展战略：交通发展战略： 建设联系那大、滨海两城区的城市快速路系统和那大“两横两纵”和滨海城区“一环两横两纵”的结构性干道系统，提高城市道路

9、可达性。 强化城市公共交通系统，到规划期末，力争城市公共交通占客运交通分担率达到35%，快速公共交通和轨道交通占城市公共交通的25%。 优化静态交通设施布局，合理确定停车供应结构比例，细化停车地区差别供应。形成以配建停车为主体、以路外公共停车为辅助、以路边停车为补充的格局实现停车供需平衡。交通发展目标：交通发展目标：（1）建立海、陆、空交通相结合的完善对外交通体系；（2）打造畅达的中心城区与乡镇交通；（3）缩短那大城区与滨海城区两个城区之间的时空距离。Part1 Part1 城市概况概况城市概况概况 儋州市城市总体概况儋州市城市总体概况城市总体概况城市总体概况城市发展规划城市发展规划城市宏观经

10、济城市宏观经济三、城市宏观经济三、城市宏观经济 地区生产总值和三产比例地区生产总值和三产比例 2010年儋州市实现生产总值1145904万元，比上年同期增长11.9 。其中，第一产业增加值612880万元，比上年增长7.5%；第二产业增加值148545万元，比上年增长15.9；第三产业增加值384479万元，比上年增长17.8。三次产业结构比例为53.5:13.0:33.5 。三、城市宏观经济三、城市宏观经济 财政收入财政收入 2010年，儋州市地方财政一般预算收入达51362万元，比上年增长52.0。从财政收入情况看，增值税收入3723万元，比上年增长2.8；营业税收入11342万元，比上年

11、增长56.2;个人所得税收入1723万元，比上年增长57.9;企业所得税收入2766万元，比上年增长117.5；城市维护建设税收入1897万元，比上年增长27.4；非税收入11986万元，比上年增长39.6%。 2010年，儋州市共完成全社会固定资产投资390266万元，比上年增长67.8%。从分行业上看，农业项目共完成投资29365万元，占城镇固定资产投资的9.3%；工业项目共完成投资85132万元，占城镇固定资产投资的27.0%；第三产业项目共完成投资200365万元，占城镇固定资产投资的63.6%。三、城市宏观经济三、城市宏观经济 财政收入财政收入三、城市宏观经济三、城市宏观经济 居民收

12、入与消费水平居民收入与消费水平 2010年，儋州市城镇居民人均可支配收入达14245元，比上年增长12.7%；全年农村居民人均纯收入5481元，比上年增长11.5% ；城镇居民人均消费支出10687.7元，比上年增长15.2%；农民人均生活消费支出2593元，增长14.4%。 儋州市社会消费品销售总额稳步提升，从2007年起，社会消费品销售总额年增长率近20%。2010年，儋州市社会消费品销售总额超30亿元，达到31.01亿元，较2009年增长18.26%。三、城市宏观经济三、城市宏观经济 居民收入与消费水平居民收入与消费水平 儋州房地产市场概况儋州房地产市场概况土地市场概况土地市场概况房地产

13、市场概况房地产市场概况一、土地市场概况一、土地市场概况 土地供应量土地供应量儋州2011年度国有建设用地供应计划表单位：公顷 2010年儋州市供应土地27宗，共298.97公顷，其中招拍挂出让17宗204.90公顷；土地出让金收入12.4亿元，商业住宅用地出让价格由2009年的19.88万元/亩上升到56.79万元/亩，增长幅度高达186%。 2011年儋州市计划供地524.58公顷，较2010年298.97公顷增长了75.46%。部分成交土地地价一览表部分成交土地地价一览表 2010年儋州市土地出让主要集中在那大城区、北部新区和滨海新区三大区域。那大城区住宅用地出让价格为40万元/亩左右；那

14、大北部新区住宅用地出让价格为70万元/亩左右；滨海新区土地出让最多，住宅用地出让价格基本保持在35万元/亩左右，但也有高达81.9万元/亩的单宗土地出让。二、房产市场二、房产市场 房屋销售面积房屋销售面积 2010年儋州市房屋销售面积为13.66万平方米，较2009年12.4万平方米增长10.16%。二、房产市场二、房产市场 楼市主要板块楼市主要板块滨海新区那大城区那大主城区那大城北新区滨海新区楼盘均价在6000元/平左右城北新区楼盘均价为4500元/平左右主城区楼盘均价在5000元/平左右儋州楼市区块主要楼盘情况一览楼市特点楼市特点 1、商品住房成交主要集中在那大城区和滨海城区，单价大部分集

15、中在4000元/平方米6000元/平方米之间。其中滨海新区拥有海景概念，价格相对较高，达到6000元/平米左右。 2、近几年，儋州楼市开发了一些高品质楼盘，国内知名开发商，如恒大，也开始逐步入驻。而受海南建设国际旅游岛概念的影响，儋州市海景别墅建设发展迅速。 3、市场供应以80130平方米的户型为主力。 4、随着2010年儋州市关于滨海新区和那大城区总体规划方案的公布，拉动了新的需求，滨海新区和那大城北新区的房地产市场快速发展，城市房地产市场进入新的发展格局和周期。三、主要楼盘楼盘之一：在售楼盘楼盘之一：在售楼盘海南恒大名都海南恒大名都 楼盘位置：楼盘位置：海南省儋州市兰洋北路开发商：开发商：

16、儋州恒大滨海投资有限公司占地面积：占地面积：12.673万 容积率：容积率：2.5建筑面积：建筑面积：3.2万产品类型：产品类型：普通住宅,商铺,商住开盘时间：开盘时间：2011年1月29日交付时间：交付时间：2012年9月物业管理：物业管理：金碧物业有限公司海南分公司在售价格：在售价格：均价5300元/ 海南恒大名都位于儋州市城北新区，西临文化北路。项目周边交通便利，拥有海榆西线高速公路、粤海铁路、洋浦港等构成的密集水陆交通网。周边配套设施齐全。恒大名都项目总占地面积约190亩，总建筑面积约32万平方米，其中商业面积达2.22万。项目产品包括中高层、高层，其中以高层产品为主。社区配套有高级会

17、所、商业街、医疗保健站等。 楼盘之一：在售楼盘楼盘之一：在售楼盘海南恒大名都海南恒大名都 楼盘之二：在售楼盘楼盘之二：在售楼盘蓝岛蓝岛滨海温泉小镇滨海温泉小镇楼盘位置：楼盘位置：海南省儋州市白马井滨海新区开发商：开发商：海南正诚投资有限公司 所属片区：所属片区：滨海新区占地面积：占地面积：20万 建筑面积：建筑面积：3.79万容积率：容积率：3.24 户数户数：900产品类型：产品类型：普通住宅,公寓开盘时间：开盘时间：2011年1月17日 交付时间：交付时间：2011年11月12日在售价格：在售价格：均价6280元/平米 蓝岛滨海温泉小镇地处滨海新区核心组团，是滨海新区首家海景现房发售的温泉

18、社区。占地2万平米，分二期开发。一期共有11栋住宅公寓，二期为一栋25层高层海景多功能大厦。小区户型面积从30-90，四楼以上全海景观，以“时尚休闲、度假养生”理念打造的蓝岛滨海温泉小镇，配置景观会所、风雨连廊，火山岩泳池、滨海商业风情街区等高端配套，汇集人文风情景观，折射滨海小镇特色。楼盘之二：在售楼盘楼盘之二：在售楼盘蓝岛蓝岛滨海温泉小镇滨海温泉小镇楼盘之三：在售楼盘楼盘之三：在售楼盘古盐田高尔夫俱乐部古盐田高尔夫俱乐部 盐田高尔夫俱乐部位于海南省西部，距离洋浦经济开发区、洋浦保税区约5公里。项目三面环海，拥有海南最具规模的红树林生态。沿海岸线，海水与绿树相融。项目规划用地156万平方米，总容积率为0.15，总建筑面积为23.5万平方米，绿化率达到70%。项目主要由18洞林克斯风格高尔夫球场、大型水上高尔夫练习场、马球俱乐部、SPA会馆、高级会所、超星级酒店、艺术度假村以及若干个与高尔夫球场穿插布局的别墅组团组成。 楼盘位置：楼盘位置：儋州市三都镇盐田村半岛开发商：开发商：国