地产服务投资公司商业计划书PPT学习教案

1、会计学1地产服务投资公司商业计划书地产服务投资公司商业计划书第1页/共64页第一部分 摘要第2页/共64页竞争优势竞争优势l 海航集团的品牌影响力l 广泛的政府资源l 独特的战略定位l 优秀的资本运作能力l 卓越的管理能力l 独具特色的企业文化和凝聚力第3页/共64页业务发展策略地产经纪业务地产资讯业务资产管理业务地产金融业务物业管理业务第4页/共64页项项 目目 地产经纪地产经纪 地产咨询地产咨询 资产管理资产管理 资产管理资产管理 物业管理物业管理 盈利模式盈利模式 提成+酬金 咨询费用 投资+融资 投资+融资 包干或酬金 盈利能力盈利能力 高高高高中进入壁垒进入壁垒 中中高高较低关键成功

2、因素关键成功因素 客户资源及高效的运营模式市场研究专业能力对经济发展及物业的价值判断能力金融工具的运用及对市场的把握专业能力服务理念等第5页/共64页指标2008年2009年2010年2011年2012年合计地产经纪收入0.5135817.5地产咨询收入0.050.30.81.535.65资产管理收入0.31251018.3地产金融收入136101535物业管理收入0.30.81.53510.6营业收入合计2.156.113.324.54187.05营业利润0.862.445.329.816.434.82第6页/共64页资金需求资金需求指标2008年2009年2010年2011年2012年合计

3、投资额10510152060从未来五年资金使用计划表可以看出，公司在2008年投资所需资金约为10亿元人民币。2008年公司资本金为5亿元人民币。我们计划在2008年以出售公司股权的形式引进战略合作者，计划引资4亿元人民币。引资后海航置业控股集团公司持有公司的股权比例约为55.56%，战略合作者持有公司的股权比例约为44.44%。第7页/共64页第二部分 公司介绍第8页/共64页海航集团有限公司海航置业控股（集团）有限公司海航置业地产服务投资公司地产咨询公司地产估价公司地产经纪公司地产金融公司物业管理公司第9页/共64页第10页/共64页海航集团航空运输机场管理旅游服务商业物流业地产业金融服务

4、酒店业地产服务投资公司第11页/共64页商业地产公司海航置业控股集团公司工业地产公司旅游地产公司机场地产公司城市运营公司地产服务公司综合管理部项目拓展部工程管理部计划财务部战略发展部营销策划部第12页/共64页第13页/共64页 公司愿景市场领跑者社会责任感传播者第14页/共64页第15页/共64页2.公司的战略定位服务领先专业能力领先盈利能力领先业务规模领先 海航置业地产服务投资公司定位于房地产服务的领先者，通过依托海航置业控股集团公司，在投资经纪、估价、租赁、物业/资产管理及金融服务等业务的广阔的区域平台上，服务投资者、开发商和业主，成为房地产经营平台、房地流通平台和房地产金融服务平台。为

5、客户提供优质的服务，满足客户多元化的需求，打造国内知名品牌提升专业服务能力，在技术与管理领域建立竞争优势 提升企业管理水平，提高盈利能力，为股东创造最大价值，盈利能力要位居行业前列主要体现在业务发展领域和收入上 第16页/共64页海航置业地产服务投资公司地产经纪公司地产金融公司物业管理公司地产咨询公司综合管理部计划财务部战略发展部项目开发部地产估价公司第17页/共64页1962年生，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司董事长，毕业于中国政法大学，长期从事管理工作，曾在外资企业担任驻华首席代表，具有丰富的管理经验。历任海南航空股份有限公司办公室副主任、计财部总经理、总裁助理、执行副总裁、

6、财务总监，扬子江地产集团董事长，海航酒店集团董事长等职务。1973年生，现任海航置业控股（集团）有限公司总裁。毕业于中国人民大学。长期从事项目管理与企业管理工作，历任海南兴隆温泉康乐园有限公司董事长，海航集团有限公司项目开发管理部总经理等职务。具有丰富的项目运作和企业管理经验。第18页/共64页1968年生，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司副总裁、海航思福汽车租赁有限公司董事长、海南海航饮品有限公司董事长。毕业于荷兰马斯特里赫特学院，于2002年取得工商管理硕士学位，具有丰富的企业管理专业知识和实战经验。1959年生，高级会计师，曾在西安市委财贸部工作，现任海航集团下属海航置业控股

7、（集团）有限公司副总裁。于2002年取得西北大学工商管理硕士学位，具有丰富的房地产开发、投融资管理和企业管理经验。1973年出生于湖北，毕业于中国社科院，于1998年取得货币银行专业硕士学位，注册会计师、高级会计师、中级经济师、美国酒店业高级职业经理人，现任海航集团下属海航置业控股（集团）有限公司财务总监、海南海航地产控股（集团）有限公司财务总监、亚太国际会议中心有限公司董事长，历任海航酒店控股集团财务总监、海航酒店控股集团总经理、三亚凤凰国际机场有限责任公司财务总监。第19页/共64页第三部分 地产服务行业分析第20页/共64页第21页/共64页o图图3-2 3-2 房地产业的构成房地产业的

8、构成房地产估价业房地产咨询业房地产经纪业房地产一级市场开发业物业管理业房地产中介服务业房地产投资开发业房地产服务业房地产业房地产二级市场开发业房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。 第22页/共64页o房地产市场客体房地产市场客体o房地产市场主体房地产市场主体 o为市场交易提供服务的中介机构为市场交易提供服务的中介机构 房地产市场基本构成要素第23页/共64页房地产市场是由一个多种要素构成的系统，其中的各个要素之间相互作用、相互联系，从而构成一个完整的房地产市场。 第24页/共64页房地产市场房地产一级市场即土地使用权的出让是指

9、政府垄断土地供给的发行或批发市场房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营市场房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场土地征购市场、土地批租市场房地产转让市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场、房地产信托市场房产租赁市场、房产买卖市场、房产调换市场、房产典当市场、房产按揭市场、房产拆迁市场、房产租售后服务市场、物业管理市场第25页/共64页一级市场二级市场三级市场第26页/共64页第27页/共64页1. 房地产公司感受到的市场压力将逐步转变成地产咨询的现实需求由于市场竞争逐渐加剧、土地投放越来越规范，房地产开发的成本在增加，房地产开发的行业利润将逐渐回归正常水平，因此房地

10、产公司感受到的压力将越来越明显，提升其被忽视的运作能力和运作效率，将成为获取较高的开发利润的主要手段2. 危机并不迫在眉睫，给地产服务公司留出了一定的成长时间尽管已经感受到了市场的压力，但这种压力还没有给企业带来生存的直接危机，这种压力下的相对平静的时间，给地产服务公司留出了一定的成长时间。这种成长的时间对于新成立的地产服务公司将是非常宝贵的。第28页/共64页第29页/共64页第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段房地产投资决策土地开发房地产建设房地产销售房地产租赁房地产抵押房地产交换房地产物业管理o1.物业管理顾问o2.代理物业管理o3.代理房地产交换业务等o1.市场调研、市场预测分析o2.可行

11、性研究、决策咨询o3.提供市场信息等o1.提供房地产交易代理o2.营销策划o3.提供房地产价格评估o4.代办各项权证及手续o5.房地产金融中介服务等o1.代办各项权证及手续o2.代理工程招标投标o3.工程咨询、造价咨询等第30页/共64页o4 4房地产服务可以克服房地产房地产服务可以克服房地产商品的地域性矛盾商品的地域性矛盾o房地产服务房地产服务业的作用业的作用o6 6房地产服务可以促进市场进房地产服务可以促进市场进一步规范和完善，推动整个社会一步规范和完善，推动整个社会经济的发展经济的发展o2 2房地产服务可以有效缓解房房地产服务可以有效缓解房地产市场需求双方的信息不对称地产市场需求双方的信

12、息不对称性性o3 3房地产服务可以降低交易成房地产服务可以降低交易成本，提高房地产市场的运行效益本，提高房地产市场的运行效益o5 5房地产服务机构可以凭借专房地产服务机构可以凭借专有技术提供专业化服务有技术提供专业化服务o1 1房地产服务是房地产经房地产服务是房地产经济运行中的济运行中的“纽带纽带”第31页/共64页2345房地产服务业是房地产业的重要组成部分房地产服务业的发展能推动房地产业的健康发展房地产业的发展是房地产服务业发展的前提与基础房地产业的发展水平决定房地产服务业的发展水平房地产业的发展能够决定房地产服务业的行业内部结构和组织模式房地产业分为房地产投资开发业和房地产服务业，房地产

13、服务业包括房地产中介服务业和物业管理业，因此，房地产中介业是房地产业的重要组成部分。房地产服务业贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供多元化的地产服务。房地产服务业的发展能够达到维护房地产市场公平竞争的市场秩序、促进市场主体之间的交易活动、降低交易费用和提高市场效率、保护市场主体的合法权益、改进市场主体的决策与管理等作用，推动房地产业的健康发展。房地产业的发展是房地产服务业生存与发展的前提与基础。没有房地产业的发展与繁荣，就不可能有房地产服务业的发展与繁荣。房地产业的发展，能够加快房地产业的社会分工与合作，增加对房地产服务业的需求，为房地产服务业的发展带来生存空间

14、。房地产业的发展水平越高，房地产在国民经济中所占比重越高，房地产业的产业链条就越长，产业分工就越细，对房地产服务的需求种类和需求量就越多，从而推导房地产服务业的发展空间和发展水平。房地产业的发展将决定房地产服务业的行业内部结构，如房地产咨询服务业、房地产经纪代理业、房地产估价服务业、房地产信托保险业等行业内部结构。同时，房地产业的发展也将决定房地产服务业的市场组织模式。1第32页/共64页房地产服务是房地产市场的有机组成部分房地产服务是连接房地产市场供求双方的桥梁和纽带房地产服务是推动房地产市场顺利升级的重要力量123第33页/共64页政府开发商消费者消费者一级市场二级市场三级市场出租、出售土

15、地出让出租、出售第34页/共64页第四部分 竞争优势分析第35页/共64页第36页/共64页序号序号框架协议框架协议合作方合作方涉及的合作项目涉及的合作项目项目进展情况项目进展情况1天津市武清区人民政府双方将在首都第二机场、航空、物流、酒店旅游、商贸、新农村、商业地产等产业领域展开全方位、多层次合作。2008年1月19日，海航集团与天津市武清区人民政府在广州签署了战略合作框架协议。2大连市人民政府与大连市政府在航空运输、航运物流、机场建设、酒店、旅游等方面的深入合作。2008年1月11日，海航集团与大连市人民政府在新国宾馆签署了战略合作框架协议。目前，集团内部已经成立了与大连市政府全面合作项目

16、组，主要负责合资组建“东北亚航空公司”、新开航线补贴、税费减免的落实等合作事宜。3广州市白云区人民政府双方将在航空服务基地、航空食品基地、酒店旅游、商贸物流、商业地产等产业领域展开全方位、多层次合作。2007年12月7日，海航集团与广州市白云区人民政府在广州签署了战略合作框架协议。4洋浦经济开发区管理局海流及港口项目、航空设备仓储维修中心、酒店及周边地产开发项目、免税品配送中心项目、信托业务项目2007年12月20日，已与洋浦经济开发区管理局签订战略合作框架协议。5保定市人民政府开发建设保定民用机场，发展保定航空运输业和物流产业，开发保定酒店旅游产业、房地产业、金融、商业等。目前分解保定项目的

17、合作框架协议，并将该项目移交给成员企业推进。6合肥市人民政府与合肥市政府结成全面战略合作关系，在航空，机场、物流、酒店等领域开展合作协议签署完毕。与合肥市政府结成全面战略合作关系，在航空，机场、物流、酒店等领域开展合作。7上海市闵行区人民政府合作发展航空运输、物流、航运等现代服务产业，并在酒店旅游、商业百货等相关服务经济领域开展全方位、多层次合作根据合作协议与闵行区政府尽快建立工作沟通机制，推进各个重点合作项目。表4-1 海航集团已签署和房地产业有关的战略框架合作协议一览第37页/共64页1房地产经营平台通过区域市场的研究、地产项目的评估与选择、地产公司内部管理咨询等业务的拓展与深化，将逐步形

18、成房地产经营所必须的全部能力。通过对房地产公司业务经营过程中各项职能的部分或全部承担，最终成为房地产的经营平台，部分或全部地接受房地产公司的委托，完成相应的房地产经营业务或部分业务，而房地产公司将逐步成为房地产投资公司。2房地产流通平台房地产流通平台是提供给各类开发商、房屋出售者展示和销售各种地产产品的平台。3房地产金融服务平台公司将同保险公司、信托公司、房地产投资基金等金融行业合作，通过项目运作和资本运作，为海航置业控股集团公司提供盈利平台和融通平台，成为海航集团产业资本和金融资本的转化器，并在房地产信贷和房地产金融产品业务领域为其他房地产开发商和市场提供房地产金融信贷产品，提供房地产金融服

19、务。 第38页/共64页经济平台流通平台金融服务平台第39页/共64页第40页/共64页业务拓展能力资源有效整合能力低成本融资能力管理与协调能力品牌扩张与经营能力独特的企业文化盘活被重组资产文化先行-通过对被重组公司领导和员工的培训、交流等方式，将海航的企业文化进行传输 并购与整合能力扭亏增盈实现被重组资产增值第41页/共64页第42页/共64页第43页/共64页o企业管理理念企业管理理念 诚信 业绩 创新 o企业目标企业目标 至诚 至善 至精 至美 o企业理念企业理念为他人做点事为社会做点事 o企业宗旨企业宗旨 大众认同 大众参与 大众成就 大众分享 内修中华传统文化精粹 外融西方先进科学技

20、术 第44页/共64页第五部分 公司发展策略第45页/共64页n主要是指海航置业控股集团公司及其控股子公司 n为母公司所开发的项目提供优质的经纪服务和物业服务等，以保证客户的满意，同时，通过经营与服务保证公司物业的增值；n通过优质的物业管理提供良好的客户平台，维持母公司与重点客户的良好关系；n为母公司的各类地产开发业务提供良好的咨询服务和物业管理服务；n提升公司的整体品牌形象，支持公司业务的整体发展。o内部客户n主要为中小型房地产公司公司的外部目标客户主要是中小型房地产公司，选择这样的客户为目标客户是因为：目前中国的房地产公司中，中小型房地产公司占绝大多数；中小型房地产公司的能力与运作效率相对

21、较低，提升的空间与愿望都比较大；中小型房地产公司限于自身的资源（如人才缺乏等），将部分工作外包更符合其利益；中小型房地产公司多是地域性公司，向外扩张的需求与能力之间存在较大差距，需要地产服务公司的合作。 o外部客户第46页/共64页第47页/共64页东北华北华东华南西北西南第48页/共64页这一层次主要包括作为中国经济增长火车头和发动机的珠三角、长三角、京津环渤海地区，其中以北京、上海、广州、深圳地区为重点发展的一线城市，四个城市在2008-2012年规划期内仍然是业务发展重点，主要是营业额、利润和现金流。第一层次：重点发展区域第二层次：新兴区域第三层次：未来发展的培育区域这一层次主要包括京津

22、环渤海地区的天津、东北地区的长春、西部的甘肃、重庆和西安、西南地区的昆明，重点是品牌知名度和市场占有率。在2008-2012年规划期内，要将其中的3-4个城市培养成为重点发展区域。这一层次主要包括珠三角的珠海、长三角的杭州、苏州和无锡、京津环渤海地区的大连和青岛、东北地区的沈阳和哈尔滨、西部的成都、华中三角区的武汉和长沙。重点是对当地的中小型房地产企业提供全方位的地产服务，成为公司地产服务业务长期发展的支撑力量。2008-2012年规划期内，重点工作是完成对这些区域的研究、论证，不失时机地切入，形成海航置业地产服务投资公司的全国性战略布局。第49页/共64页1234通过收购其它机构正在管理的物

23、业，利用公司自身的优秀管理方式和资本运作等方式回笼资金，等待物业升值后再出售管理权以获得投资收益；通过收购具有升值潜力、资金链断裂的中小型房地产中介服务机构，扩大业务发展规模，获得投资收益；通过投资房地产上市公司一级市场、二级市场股票，直接或间接控制房地产上市公司，获取证券市场的收益；通过收购壳公司实现间接上市。投资策略1.投资策略第50页/共64页股权出让借壳上市战略引资资产证券化IPO地产投资基金第51页/共64页o业务发展策略o地产经纪业务o地产资讯业务o资产管理业务o地产金融业务o物业管理业务代理企业顾问估价项目管理及开发建筑顾问投资代理投资者顾问咨询结构融资资产融资财务顾问资本运作咨

24、询物业发展服务物业管理第52页/共64页时间：2012年以后时间：2010年-2011年时间：2008年-2009年o第一阶段：培育三项重点业务o第二阶段：五项业务全面开展，确立行业内的领先地位n公司在第三阶段要形成独立开发房地产项目的能力，建成并强化三个平台，逐步向全国各地区扩张。强化与客户的合作关系；加强品牌建设，形成强势品牌；强化业务间的支撑关系，进一步形成整合优势。o第三阶段：建成并强化三个平台n公司力争在未来几年内形成58个稳定的合作伙伴，五项业务同时开展，并形成成熟的服务能力。其中，每项业务形成23个工作团队或小组，培养或引进能统管房地产经营全过程的核心人员，形成至少10个稳定的合作伙伴。n公司通过稳固原来的合作关系，逐步实现业务之间的整合，形成相互支撑关系，大力拓展公司的业务发展。n重点培育三项业务，即：房地产经纪业务、房地产金融服务业务和物业管理业务n通过与母公司海航置业控股集团的良好的合作关系，利用海航集团的品牌优势，发展新的合作关系，迅速建立起公司的品牌与声势，将公司的品牌建设与客户的品牌建设相结合，利用客户的品牌建设自己的品牌，利用成功的项目建设自己的品牌。第53页/共64页第六部分 财务分析项项 目目地产经纪地产经纪地产咨询地产咨询资产管理资产管理地产金融地产金融物业管理物业管理盈利模式盈利模式提成+酬金咨询费用投资+融资投资+融资包干或酬金盈利能力盈