关注住宅全装修“一体化”的发展

1、关注住宅全装修“一体化”的发展本文分析了我国住宅全装修“一体化”的现状，指出发 展住宅全装修“一体化”的重要性及提出相关建议。去年我国住宅的装修总量已达到 9000 亿元的工程量， 约占国民生产总值的百分之二的份额之巨。如何使住宅建设 坐到绿色环保、节约能源、低碳经济，走可持续发展道路的 国策大计，是我们每一个公民，尤其是我们住房与城乡建设 管理部门的工作人员应该密切关注的大事。随着社会的飞速发展和人民生活水平的极大提高，人们 对住宅的需求发生了很大的变化，由以前单纯的追求分得 开、住得下，逐渐向重视居住质量、居住环境、居住条件等 方面转变，更加注意住宅的适用性、安全性、耐久性、环保 性和经济

2、性。我国现有的房地产市场中，住宅商品房一直占 有很大的份额，其中毛坯房仍占有主要的份额，这与上世纪 九十年代之前推广的福利分房制度有着直接的联系。随着福 利分房制度的结束，住宅产业化的推进，土建内装一次到位 的全装修住宅已经慢慢取代原有的毛坯房型式。成为住宅行 业的重要开发对象。过去毛坯房作为一种商品，虽然已被广大老百姓所接 受，但是毛坯房必须进行二次装修。大多数人，包括像我们 这样有过装修经验的人群都知道，都有深刻体会：二次装修 既费时又费工，耗钱不说，还可能破坏房屋功能，留下结构 和水、电等安全隐患，这种生产方式与我们当前倡导宣传的 构建和谐社会、环境环保、节约能源，提倡低碳经济的观念 和

3、可持续发展的政策是背道而驰的。1999 年原国家建设部首次提出要 “加强对住宅装修的管 理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修 造成的破坏结构、浪费、和扰民等现象。 ”从这时开始，住 宅全装修提上了我国住宅产业现代化的发展历程，可以说： 全装修成品房是房地产产业成熟的标志，是住宅产业发展的 必然结果。随后这十年中我国又不断建立完善了住宅技术保 障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系和质量控制体系。原 国家建设部在 2002 年进一步给出了全装修住宅的定义： “住 宅装修一次到位是指在房屋交付前，有功能空间的固定面全 部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完 毕，简称全装修住

4、宅。 ”住宅全装修以装修的大批量工业化生产方式取代传统 分散的手工业作业，实现了作业量从住宅现场向工厂的转 移，从而降低了施工现场的污染和浪费。以住宅企业的集团 统一采购部品取代了购房者分散的个体采购方式，实现了装修成本的大幅度降低。完整的住宅销售质量保证体系也为材 料的质量提供了坚实的保证，以标准化、模数化、通用化的 部品生产取代了大量的非标产品和现场加工，实现了以工厂 化加工现场装配为主的现代化施工方式，为施工质量的提高 提供了全面可靠的保障。从土建阶段就介入装修和设备设 计，协调了多个工种之间的矛盾，以全装修房的交房方式全 面取代毛坯房，形成了完整的住宅产品。这种交“钥匙”工 程，符合社

5、会主义多、快、好、省的建设原则，也是广大平 民百姓拍手称快的举措。所以我们说再提倡环保和高效的社 会环境下，提出住宅全装修“一体化”的发展模式并全面推 广实施是有跨时代意义的。据资料介绍，在日本、欧美等发达国家，设备部品以及 内装修一应俱全的集成住宅是商品住宅的普遍标准，住宅内 装修部分和建筑体一样，是作为住宅商品的组成部分一起出 售的，同样受到质保体系的约束。再看我国的全装修住宅的 市场情况，以江苏省为例，江苏省作为我国的经济强省，近 年来房地产发展迅猛，在市场、政策、管理和技术方面都具 备良好的基础，理应在全装修住宅开发方面走在前列。但据 有关统计资料显示， 在省内全装修房较多的南京、 苏

6、州两市， 全装修房所占的市场比例也不过 15%至 20%，与上海市全装 修楼盘已占 70% 的市场份额仍相差甚远。 我们所在的南京地 区是近十年开始逐步实施住宅装修“一体化”模式的，如梅 花山庄的湖畔之星、金鼎湾、紫鑫中华广场、雅居乐等小区 都是成功的佐证。我国幅员辽阔、住宅商品房、经济适用房 的总量巨大，与国外相比，实在到了非推行不可的地步了！ 住宅全装修相对于毛坯房还是一个新兴事物，其本身在 实施过程中也存在诸多的问题。从项目之初的设计环节，到 项目管理、施工、采购、营销策略等不同阶段，都有需要改 进的地方。如果有政策强有力的支持， 有开发商的资金投入， 有消费者对这种省心省力的全装修房不

7、断深入的理解和接 受，这种发展缓慢的势态一定会有很大的改观。尤其是房地 产企业如果将住宅产业传统管理模式中相对独立的市场投 资、土地资源开发、产品设计、建筑建造、原料供应、资金 融通到住宅产品流通、销售、物业管理等各个阶段，以计算 机技术、信息技术、以及网络技术为手段，运用管理集成思 想，在目标、组织、方法等各个方面进行有机集成，就可以 做到全装修住宅的开发规模化、配套化；设计多样化、标准 化；施工机械化、工厂化、装配化；装修部品、构建配件通 用化、系列化；以及管理专业化、规范化、一体化；从而最 终实现住宅全装修系统化。在住宅全装修“一体化”的发展模式中，设计是其中重 要环节之一。设计一体化牵

8、涉到；建筑设计、室内设计、结 构设计、水暖设计、电气设计、部品设计、景观设计、设备 设计以及在建造过程中的施工组织设计等。目前在住宅全装 修推进过程中，设计一体化方面仍存在许多问题，例如建筑 设计与室内设计分家，缺乏连贯性和相互渗透性，设计与施 工脱节、图纸不规范不详细、施工要求难以定量化、业主仍 要做大量的协调性，但是最后的产品往往在视觉效果上、色 彩感觉上、质感上仍不能完全达到设计师的预期效果。当然，围绕住宅全装修“一体化”的推行，还有许多影 响因素。如何进一步优化建筑结构体系，如何实现部品集成 化、如何使设计与施工一体化，如何管理一体化、如何材料、设备采购一体化等多方面均需进一步深入细致的探索研究。时代在飞速发展，社会在大踏步前进，住宅产业要实现 以科技备案型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放型 手工业生产，住宅全装修“一体化”的发展是一种必然的趋 势，是社会工业化的重要内容之一。只有将“一体化”的理 念，切实贯彻到住宅全装修实施工程