物业公司质量环境手册

1、受控状态：分发号：重庆海泰物业管理有限公司质 量 环 境 手rut册HT-QEA-2004版本：A编制： 田 宏审核：赖世瑜批准：何仕荣发布日期：2004年8月1日月1日实施日期：2004年8海瑶物业汕島 A | 'Ji J' K tr- y重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册目 录共2页第1页0. 目0.目录 2标准对照表 4质量环境手册颁布令 7管理者代表任命书 8质量环境方针、目标 9公司简介13质量环境手册更改记录141. 范围 152. 应用 153. 引用标准和术语 154. 质量环境管理体系161616责1919192127282

2、930总要求文件要求 5. 管理职 19管理承诺以客户为关注焦点质量方针和环境方针策划职责、权限与沟通 22管理评审法律法规及其他要求环境因素目标和指标管理方案 306. 资源管海瞬物业imr-:重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册目 录共2页第2页理32资源提供32人力资源32基础设施32工作环境337. 服务实现与运行控制 34服务实现过程与运行控制的策划34与客户有关的过程34设计和开发36采购36生产和服务提供与运行控制36监视和测量装置的控制应急准备和响应398. 测量、分析和改总则41监视和测量41不合格品控制43数据分析44改进44附录1.质量环

3、境管理体系组织机构图47附录2.环境管理体系职台匕 冃匕分配表48附录3.环境管理体系职能分配表49附录4.程序文件目录50l-i %"11i! 0'、重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册标准对照表共3页第1页标准对照表编号目录对照表GB/T-IS09001: 2000GB/T24001 1996 -IS014001: 1996质量管理体系要求章条号章条号环境管理体系要求首页质量环境手册颁布令管理者代表任命书管理者代表5.5.24.4.1组织结构和职责质量、环境方针、目标管理承诺质量方针环境方针公司简介文件更改记录范围范围总则1范围应用应用1

4、引用标准和术语引用标准 术语和定义2323引用标准定义质量官理体系和环境官 理体系质量官理体系44环境管理体系要求总要求总要求总要求总则壬曰二P仃仃.4.2.14.2.24.2.34.4.4环境管理体系文件文件要求质量手册 文件控制4.4.5文件控制记录控制4.2.44.5.3记录管理职责管理职责54.4.1组织结构和职责管理承诺管理承诺环境方针以顾客为关注焦点以顾客为关注焦点4.3.14.3.2环境因素法律和其他要求质量方针和环境方针质量方针环境方针策划策划策划质量目标5.4.14.3.3目标和指标质量官理体系策划5.4.24.3.4环境管理方案海素物业1IA TA.I PM' I&

5、#39;KrlT Y重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00编号目录对照表GB/T-IS09001: 2000GB/T24001 1996-ISO14001: 1996质量管理体系要求章条号章条号环境管理体系要求职责、权限与沟通职责、权限与沟通职责和权限管理者代表内部沟通5.5.15.5.25.5.34.4.14.4.3总要求组织结构和职责信息交流管理评审管理评审管理评审法律法规及其他要求以顾客为关注焦点与产品有关的要求的确定7.2.14.3.3法律与其他要求环境因素以顾客为关注焦点4.3.14.3.2环境因素法律和其他要求目标和指标质量目标5.4.14.3.3目标和指标管理

6、方案质量官理体系策划持续改进5.4.28.5.14.3.4环境管理方案资源管理资源管理64.4.1组织机构和职责资源提供资源提供4.4.1组织机构和职责人力资源人力资源能力、意识和培训6.2.24.4.2培训、意识和能力基础设施基础设施4.4.1组织机构和职责产品实现与运行控制产品实现4.4.6实施与运行 运行控制产品实现的过程与运行 控制的策划产品实现的策划4.4.6运行控制与顾客有关的过程与顾客有关的过程 与产品有关的要求的 确定与产品有关的要求的 评审顾客沟通7.2.17.2.27.2.34.4.6运行控制设计和开发设计和开发4.4.6运行控制质量环境手册标准对照表共3页第2页质量环境手

7、册标准对照表共3页 第2页海泰物业 1' ft 1 B" -il I- - -1' - 1重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册标准对照表共3页第3页编号目录对照表GB/T-IS09001: 2000GB/T24001 1996 -IS014001: 1996质量管理体系要求章条号章条号环境管理体系要求采购采购4.4.6运行控制生产和服务提供生产和服务提供的控7.5.1制生产和服务提供与运行控生产和服务提供过程7.5.2制的确认标识和可追溯性7.5.34.4.6运行控制顾客财产7.5.4产品防护7.5.5监视和测量装置控制监视和测量装置

8、的控 制4.5.1监视和测量应急准备和响应预防措施8.5.34.4.7应急准备和响应8测量、分析和改进测量、分析和改进8检杳和纠正措施监视和测量总则总则4.5.1监视和测量监视和测量顾客满意8.2.14.5.1监视和测量监视和测量内部审核过程的监视和测量产品的监视和测量8.2.28.2.38.2.44.5.44.5.1环境管理体系审核监视和测量不合格品控制不合格品控制4.5.2不合格、纠正与预防措施数据分析数据分析4.5.1监视和测量改进环境方针持续改进8.5.14.3.4环境管理方案改进纠正措施8.5.24.5.2不合格、纠正与预防措施预防措施8.5.34.4.7应急准备和响应海泰物业IIA

9、J TAIZETT重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册质量环境手册颁布令共1页第1页质量环境手册颁布令为规范公司物业管理服务行为和环境行为，保证服务质量和环境绩效满足客户及相关方的要求，提高公司的品牌知名度和声誉，依据GB/T19001-2000idt IS09001: 2000质量环境管理体系要求和GB/T24001-1996idtlS014001: 1996环境管理体系 规范及使用指南，结合客户要求、相关方要求和物业管理服务发展的需要，特编制本质量环境手册。本公司质量环境手册的内容包括：a）公司质量环境管理体系的范围；b）对质量环境管理体系程序文件的引用；

10、c）质量环境管理体系过程之间的相互作用的表述。本质量环境手册阐明了公司的质量、环境方针和质量、环境目标，是实施质量环境管理体系的纲领性文件，是公司质量、环境管理工作的基本法规和行为准则，也是公司建立、实施和保持符合GB/T19001-2000idtIS09001 : 2000、GB/T24001-1996idtIS014001 : 1996标准的质量环境管理体系的证实。本手册为A版，经审核批准于 2004年8月1日发布，2004年8月1日正式实施。质 量环境手册经批准生效后，公司各级、各类人员、各部门所从事的各项与质量环境有关的 活动，必须严格遵照质量环境手册及相关文件的规定执行。重庆海泰物业

11、管理有限公司总经理:二OO四年八月一日海泰物业UArrAi j1：!重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册管理者代表任命书共1页第1页管理者代表任命书司属各部门/管理处：公司已正式导入 IS09001: 2000版和IS014001: 1996质量环境管理体系标准，为确保贯标工作的有效进行并满足IS09001和IS014001 : 1996标准要求，特任命赖世瑜同志为公司管理者代表，其职责、权限如下：1、 确保公司质量体系所需的过程，按照IS09001: 2000版质量环境管理体系的要求 得到建立、实施和保持。2、向最高管理者报告质量环境管理体系的业绩和任何改进

12、的需求。3、负责公司质量、环境方针和目标、指标的宣传和贯彻，确保在整个公司内提高全 体员工满足顾客要求、法律法规要求和环境保护的意识。4、有权对公司不符合 IS09001 : 2000版和IS014001： 1996要求的部门权限、职能提请公司管理层讨论调整。5、有权对公司及下属各部门内部组织机构设置、人员配置的增减、调整提出建议报公司总经理批准后执行。6、 负责质量、环境体系文件中质量环境手册、程序文件及有关作业文件的审 核、修改，报总经理批准后组织实施。7、负责就质量环境管理体系有关事宜与外部机构进行联络与合作。为确保公司所建立的质量环境管理体系的正常运行，特任命田宏同志为副管理者代表，在

13、管理者代表离司期间，代行管理者代表的职责。重庆海泰物业管理有限公司总经理：二OO四年八月一日海泰物业iiatta.1 rw«. ricsTr重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册质量/环境方针共2页第1页质量环境方针、目标根据标准关于制定形成文件的质量、环境方针和目标的要求， 在公司总的经营宗旨和方向框架内，经公开征集全体员工意见，公司管理层反复研究讨论，确定了公司的质量、环境 方针和目标，并正式颁布执行。质量、环境方针和目标是实施、 保持和持续改进公司质量环境管理体系的指导原则，也是质量环境管理体系有效性评价的依据。公司各级领导、各部门员工应认真学习

14、、 理解质量、环境方针和目标，并在实际工作中贯彻实施。1、质量方针：客户满意自己满意社会满意质量方针的含义：客户满意：充分识别客户需求，有效控制每一个服务环节， 扩大市场份额为客户提供优 质并超越其期望的服务。自己满意：我们工作标准的建立要高于客户的要求；建立完善的考评体系和激励机制调动员工的工作积极性，充分发挥员工的主动性和创新精神，急客户之所急、 想客户之所想，以确保服务质量的一致性和符合性并达到规定的要求。社会满意：通过提供符合国家法律、法规及环境要求的物业管理服务获得社会的认同，力争成为重庆市工业物业管理优质品牌。2、环境方针本公司把提高企业市场竞争能力，最大限度地减少环境污染，合理利

15、用能源、资源作为理念。为此我们承诺：遵守环保法规，提升环境意识。规范作业流程，推行绿色服务。努力节能降耗，落实环境指标。实施环境控制，持续改进提高。环境方针含义:海泰物业I3AJ-FAI F：-!« I'KISTI重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册质量/环境方针共2页第2页1、严格遵守国家和地方有关环境保护的法律、法规、标准和行业规定。加强员工培训, 提高员工环保意识，掌握环保知识，形成全员重视环保的氛围。2、制定科学、规范的作业流程，使之符合环境保护的标准和要求，加强监督和控制， 推行绿色管理、绿色服务。3、在物业服务的全过程中，坚持节能

16、、降耗、减污、安全的原则，持续地改善环境并努防止污染的发生； 认真识别公司重大环境影响因素，制定管理方案并落实责任制，确保实现环境目标和指标。4、实施并不断加强环境管理与控制，根据法律法规的要求、现存的环境因素以及相关方的要求，每年对环境管理体系、 环境目标和指标进行审核，确保公司环境管理体系有效运行和持续改进，提高环保水平，树立良好的企业形象。重庆海泰物业管理有限公司总经理：何仕荣二OO四年八月一日序号质里目标统计频率统计部门统计方法1客户满意度85%每季度品质管理部每份调查表实得分数合计客户满意度=单份调查表应得分合计2客户投诉回应率 100%有效投诉处理时限不超过 24小时每季度各物管处

17、统计 品质管理部汇总根据客户意见登记表统计3员工培训人均时数年不低于24小时每月统计 每年汇总各部门统计品质管理部汇总员工受训总时数平均受训时二年平均员工总人数年平均员工总人数=每月员工平均总人数 月平均员工总人数=（月初员工总人数+丿4员工年流失率不超过 20%每月统计 每年汇总行政人事部员工年流失率-年流失员工人数/年平均员 年平均员工总人数-每月员工平均总人数 月平均员工总人数-（月初员工总人数+丿5按GB/T19001:2000标准建立、保扌寸和兀善质里官理体系，认证 机构每次审核一次通过品质管理部6截止2004年底至少有一个项目 获得“重庆市优秀物业管理工业 园”称号物管处批准/日期

18、：何仕荣/审核/日期：赖世瑜/制表/日期：黄小兵/序号环境目标目标值（指标）方法措施责任部门/人预1减少资源的消耗1、水、电、气能源 消耗量逐月递减%2、办公纸品消耗量逐月递减1%1、加强对员工的培训，不断提高员工节约能源、资 源和保护环境、预防污染的环保意识；2、尽量使用节能灯具，节约用电，使用场所人离灯 灭；3、节约用水，可循环使用时尽量循环使用，清洗蔬 菜等食品时合理用水；4、规定空调设备开放温度要求及空调开放时的温度 控制要求，注意开关时间并及时关闭电源，可不使用 空调时尽量不使用；物管处 行政人事部 品质管理部5、可米用电子邮件或电子文档传递的尽量米用电子 文档；6、节约纸张，除重要

19、文件皆双面使用，提高再生纸 的利用率。7、水电气能源、办公纸品均以2004年8月的消耗量为计算基数2固体废弃 物回收分 类处理各类可回收利用废弃物的回收率达90%1、制疋固体废弃物分类表；2、设置危险固废、可回收固废、不可回收固废的放 置场所或放置箱及标识；3、严格控制危险废物的流向，并作好登记。物管处行政人事部裸奉物业4 A 1 hl r -i i- h i >重庆海泰物业管理有限公司质量环境手册环境目标、指标及管理方案3防止隔油池污染物溢出隔油池清掏及时率为 100%1、隔油池春、夏、秋季每季清掏一次，冬季每月清掏一次；2、物管处定期对隔油池进行检查，若发现污染物超过警戒线，立即通知

20、保洁服务商组织清掏，并作好记。物管处 行政人事部4杜绝火灾、爆炸事故的发生火灾、爆炸事故发生率控制在零次/年1、定期和重大节、假日前组织进行安全检查，查找、 消除安全隐患；2、严格控制各类化学品，合理使用、保管、存储化 学品。物管处5完善重要环境控制点的管理9月30日前对废气、 废水、固体废弃物 控制点张贴警示标 识按照环境保护图形标志和公司相关规定统一对各废 气、废水、固体废弃物控制点张贴警示标识。行政人事部批准/日期：何仕荣/审核/日期：赖世瑜/制表/日期:黄小兵/海秦物业9*1 U FH* Khri 1重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册公司简介共1页第

21、1页公司简介重庆海泰物业管理有限公司是集合长安三产业优势资源，由长安集团公司投资成立的专业化工业企业物 业管理公司。本公司以工业物业管理和生活后勤服务为主营业务。利用国内外先进管理理念，以专业技术和 实践经验丰富的优秀员工组成核心管理团队，为广大客户（使用人）提供高品质物业管理及后勤保障服务。公司下设机构有：行政人事部、财务部、经营发展部、品质管理部，物管处等八个部门，提供的服务有保安、保洁、绿化、运输、餐饮、物业维护服务等工业物业管理项目。公司部门经理以上管理人员均具有大 专以上文化程度或具有相应专业技术职称。公司以ISO质量环境管理体系为基础，以规范严谨的标准服务作业为手段，以优质服务赢得

22、了客户最大信赖，在保安、保洁、后勤保障方面取得了较大的成就，公司注重管理，追求卓越，争创行业一流，100%做到客户第一，力求成为客户（使用人）的好参谋、好管家、好帮手、好朋友。公司创建之初就注重自身的环境行 为和环境形象，倡导绿色环境，绿色服务、绿色营销，以环境保护为已任，实现企业可持续发展。公司以承接各界工业物业管理、后勤保障服务为发展方向。根据现代化、专业化管理特点制定了严格、规范的标准作业规程，落实层层督查、考核、评审机制，严格按照ISO9001、ISO14001质量环境管理体系标准建立、实施和保持质量环境管理体系。公司地址：重庆科技产业园创业中心综合楼六楼联系人：黄丽云联系电话：传真：

23、邮编：401122海泰鞠亚HAI ； A.I rii'.1重庆海泰物业管理有限公司早节号：0版本/修改状态：A/00质量环境手册质量环境手册更改记录共1页第1页质量环境手册更改记录序号早节及名称页码更改内 容更改单号批准人修订状态禅辜翰业11>! I- k! -I I- H I f重庆海泰物业管理有限公司章节号：1版本/修改状态：A/00质量环境手册范围共1页第1页1.范围公司依据 GB/T19001-2000idtlS09001: 2000 和 GB/T24001-1996idtlS014001: 1996 标准，结合公司实际，建立并实施质量环境管理体系，以达到以下目的：a）证

24、实公司有能力稳定地提供满足客户、相关方和适用法律法规要求的活动和产品（服务）。b）通过质量环境管理体系的有效实施，包括持续改进质量环境管理体系的过程以及保证符合客户与适用的法律法规要求，从而增强客户满意。2. 应用适用范围：本公司质量环境管理体系的范围为公司提供工业物业管理及其配套服务的区域及公司各部门，涵盖公司物业管理及其配套服务，包含了保安消防、保洁、餐厅、交通车等物业管理服务项目。删减说明：本公司建立的质量环境管理体系适用于在公司管辖范围内的所有上述服务项目，由于公司所有服 务项目均按照国家或行业的相关规定及客户要求实施，不存在新服务项目及产品的设计和开发，故删减了设 计和开发。3. 引

25、用标准和术语GB/T19000-2000idtIS09000: 2000质量管理体系一基础和术语GB/T19001-2000idtIS09001: 2000质量管理体系一要求GB/T24050-2000idtIS014050: 1998环境管理体系一术语与定义GB/T24001-1996idtIS014001: 1996环境管理体系一规范及使用指南本手册中的“客户”指接受服务的组织或个人，等同于IS09001: 2000质量管理体系基础和术语中的“顾客”。癱秦物业11重庆海泰物业管理有限公司早节号：4版本/修改状态：A/00质量环境手册质量环境管理体系共3页第1页4.质量环境管理体系本章规定了

26、公司建立、实施和保持质量环境管理体系的总体要求。本章适用于本公司质量环境管理体系和体系文件的控制。本章的归口管理部门为品质管理部。总要求公司按照GB/T19001: 2000和GB/T24001-1996标准要求及公司实际情况，建立质量环境管理体系，编制 适当的文件，加以实施和保持并持续改进，以使质量环境管理体系有效运行。为此，要做到：a）为确保质量环境管理体系的充分性，应对公司质量环境管理体系所需的过程、环境因素、重要环境因 素等进行识别，并根据这些过程对服务质量的影响大小及复杂程度和环境影响程度进行相应的控制；b）应确定过程之间的相互联系、排列顺序和相互作用；c）为使过程和重要环境因素在受

27、控状态下运行并达到预期的目标、指标，公司应确定控制所需的必要的准则和方法；d）确保可以获得必要的资源和信息，以支持对这些过程的运行和监视；e）监视、测量和分析这些过程，必要时规定对过程和环境表现进行监视、测量和分析的方法，以了解过 程实现策划结果的能力及其实现的程度以及环境目标、指标、管理方案的完成情况，并通过分析对过程、环 境绩效采取必要的措施，以实现持续的改进；f）对物业管理服务过程中的外包过程，如交通运输等服务过程，制定外包服务控制程序，规范对外包过程的控制。文件要求总则公司质量环境管理体系文件包括：a）形成文件的质量、环境方针、目标；b）质量、环境手册；c）形成文件的程序；d）为确保过

28、程有效运行和控制所需的文件（以下称支持性文件），如作业指导书、工作规范、服务规范、 管理规定等；e）外来文件（法律、法规、标准、上级文件等）癱秦物业11 4.重庆海泰物业管理有限公司早节号：4版本/修改状态：A/00质量环境手册质量环境管理体系共3页第2页f）质量记录（一种特殊类型的文件）422质量环境手册a）为了规定公司的质量环境管理体系，特编制本质量环境手册；b）质量环境手册对质量环境管理体系的范围做出说明；c）本质量环境手册由品质管理部组织编制，管理者代表审核，总经理批准后实施，作为实现公司质量、环境方针、目标和指标而开展的所有活动的纲领；d）质量、环境手册各章节中对各项活动的主要职能部

29、门、职责和权限、控制要点、质量环境管理体系过 程之间的主要关系进行规定和阐述，如需更具体的控制要求需要用文件加以规定，予以明确；e）质量、环境手册作为公司质量环境管理体系文件的一部分，采取与其他质量环境管理体系文件相同的方法对其进行控制。文件控制公司编制文件控制程序，对质量环境管理体系所要求的文件予以控制，包括适当范围的外来文件（如 相关的法律、法规和服务标准）以确保：a）文件在发布前由授权人批准，批准前须由主要执行的职能部门和相关部门审核，确保其充分和适当；b）在文件发布后发现不适用及每次内部审核或质量环境管理体系范围、客户要求、相关方要求、法律法 规和标准、公司组织架构、部门职能分配等发生

30、变化时，需对文件进行评审，必要时依据评审结果修改文件， 并再次经过授权人批准后发布；c）品质管理部门编制文件清单，记录文件的名称、编号、版本、发行日期等内容，以识别文件的现行修改状态；d）品质管理部确保与质量环境管理体系相关的各部门均能及时得到有效版本的文件；e）文件（包括质量记录）可按如下媒体形式保存：纸张、磁盘、光盘、电子媒体等。应保持文件的清晰， 易于识别，并方便检索；f）确保相关适用的外来文件在使用前的确认，按规定范围分发记录，并跟踪其修订状态；g）所有作废的文件应及时撤离现场，定期销毁或加盖“作废”印章予以保留。质量记录的控制公司编制记录控制程序，以提供服务和质量环境管理体系有效运作

31、的证据，和开展数据分析，提 供持续改进机会的依据。癱秦物业11 4.重庆海泰物业管理有限公司早节号：4版本/修改状态：A/00质量环境手册质量环境管理体系共3页第3页品质管理部负责记录控制的归口管理。4.243 记录控制包括以下内容:a）所有记录（包括书面记录、软盘、录像带或电子媒体的记录）应标明记录的顺序码；b）规定记录的保存期限和保管部门，确保适宜的贮存环境，防止丢失、损坏和毁损；c）各种记录填写应真实、完整，保持清晰，易于识别和检索；d）各种记录的更改应按照文件控制程序的要求实施，使记录格式的更改处于受控状态。 相关支持文件文件控制程序记录控制程序海泰胸业1 4 D « i i

32、 k- i i- h. i i-重庆海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手册管理职责共13页第1页5.管理职责本章规定了总经理对建立、实施和改进质量环境管理体系的承诺，明确增强客户满意为目标，制订质量方针、环境方针的原则和要求，对实现质量目标、环境目标、指标和管理方案所需资源和对质量环境管理体 系策划，定期进行管理评审，以确保质量环境管理体系的持续适宜性、充分性和有效性。本章适用于公司最高管理者对质量环境管理体系的管理。管理承诺本公司领导通过以下活动，对建立、实施和改进质量环境管理体系的承诺提供证据。a）通过培训或会议等各种方式，向全体员工传达满足客户及相关法律法规要

33、求的重要性，树立和增强全员的质量、环境意识；b）制订质量方针、环境方针和确保质量目标、环境目标、指标的实现；c）为质量环境管理体系的建立和实施提供指导和框架；d）确定组织结构；e）主持管理评审，执行管理评审控制程序的规定；f）为质量环境管理体系的建立、实施和改进提供必要的资源支持（包括人、财、物、技术等）并确保资 源的获得。以客户为关注焦点公司的成功取决于理解并满足客户及其他相关方当前和未来的需求和期望，并争取超越这些需求和期望,总经理应以实现客户满意为目标，为此应做到：a）通过市场调研、预测、分析、客户满意度的测量或与客户直接沟通的方式，确定客户的需求和期望；b）将客户的需求和期望转化为具体

34、的要求，包括对服务、过程和质量环境管理体系等方面的要求；c）客户的需求、法律、法规及强制性的国家和行业标准的要求会随时间而修订，因此公司转化的要求及已建立的质量环境管理体系也应随之更新，以确保客户的要求得到持续的满足。质量方针和环境方针总经理以“八项质量管理原则”为基础，结合公司的实际情况，并考虑相关方的要求，制定质量方针和环境方针并形成文件，传达到全体员工。质量方针应确保：a）与公司的宗旨相适应;海泰胸业1 4 D « i i k- i i- h. i i-重庆海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手册管理职责共13页第2页b）适合公司的服务性质和规模;c）

35、对满足要求和持续改进质量环境管理体系有效性的承诺；d）为制定和评审质量目标提供框架和基础，便于质量目标分解和实现；e）在制定和实施过程中，与管理、执行、验证和服务实施人员等各层次的员工充分沟通达到上下理解一 致并坚决执行；f）在管理评审时对其实施情况及是否持续适宜进行评审。532环境方针应确保：a）对法律法规和组织应遵守的其他要求的承诺；b）对持续改进和污染预防的承诺；c）应体现公司的经营思想；d）为建立和评审环境目标和指标提供框架；e）应体现公司的活动、服务的性质、规模和环境影响，适用于本公司服务活动中的环境管理和控制；f）环境方针应形成文件，传达到全体员工，并应考虑相关方的要求。方针的传达

36、和贯彻5.3.3.1 途径公司通过培训、信息交流、板报、小册子等方式传达到全体员工。5.3.3.2 实施公司通过制定质量目标和环境目标与指标以及管理方案，在过程控制和运行控制中得到贯彻和实施。5.3.4 方针的评审当出现以下情况时，应对方针进行评审：a）管理评审时；b）组织的活动、产品或服务发生变化；c）法律法规及有关标准发生变化；d）相关方提出新要求。方针的修订和改进a）公司应营造一个激励改进的氛围与环境；b）通过数据分析、内部审核等做出适当的改进措施;海泰胸业1 4 D « i i k- i i- h. i i-重庆海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手

37、册管理职责共13页第3页c）实施纠正和预防措施等实现改进;d）在管理评审中评价方针的适宜性和有效性，需要修改时，由总经理进行修订和发布。策划541质量目标、环境目标a）总经理负责组织制定公司总的质量目标、环境目标，各部门根据公司总质量目标、环境目标的要求， 分别制定部门的质量目标和环境目标，报品质管理部汇总审核，分管领导批准，确保为实现质量目标、环境 目标而进行的相关活动能受到充分的控制；b）质量、环境目标应建立在公司质量、环境方针的基础上，其内容尤其是对持续改进的承诺应与质量、 环境方针保持一致；c）质量、环境目标应具体可测量、可检查或能判定，具有阶段性，经过努力后可实现；经分解后，在相 关

38、层次上质量、环境目标应该定量；d）公司质量、环境目标和分解目标应定期进行测量。公司质量、环境目标完成情况按照质量、环境目标 统计频率的要求进行统计，对质量、环境目标完成情况应进行统计和分析，对影响质量、环境目标完成的原 因及时采取预防措施。542质量环境管理体系策划为确保公司质量、环境方针的有效贯彻和质量、环境目标的实现，公司总经理必须对质量环境管理体系 进行整体策划。质量环境管理体系策划内容应包括识别并确定质量环境管理体系主过程下的相关子过程（常规的） 根据所确定的子过程策划其活动顺序和相互作用，规定控制准则和方法，配备满足要求的资源，建立信息渠 道，对过程实施监控，保证过程在受控状态下运行

39、。对过程的策划原则包括但不限于：a）根据过程对服务质量和环境的影响程度及其相互作用，策划过程控制的准则和方法，编制质量环境管 理体系的操作规程、服务提供规范，按批准的程序文件对过程实施控制；b）根据需要配备资源，建立信息传递渠道，对过程进行监控和检查，确保过程在受控 状态下有效运作；c）通过检查、测量、监督评定、审核等活动对过程实施测量、控制和分析。当出现不合格或异常时，采取必要的措施，保证实现所策划的结果，并做到持续改进。542.2 公司按三个层次建立文件化的质量环境管理体系，这三个层次分别是：质量环境手册、程序文件、海泰胸业1 4 D « i i k- i i- h. i i-重

40、庆海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手册管理职责共13页第4页部门工作手册。542.3 公司承接新的项目时，将针对项目特点，以及公司质量、环境目标和质量环境管理体系的要求，对项目进行策划，包括确定项目的质量、环境目标、组织机构、分配职责、配备资源、对服务实现过程和环境 绩效实施控制等。编制投标书和项目实施方案，对常规的过程，可直接引用原有的体系文件，对特定的过程 需另外加以描述。542.4 当公司有重大经营方针改变、市场目标调整、组织结构变化或其他原因可能导致质量环境管理体系 的变更时，公司总经理须组织质量环境管理体系的重新策划。对质量环境管理体系重新策划并进行变更

41、时， 须对变更的内容进行评审，必要时确定过渡期，确保质量环境管理体系的完整性和协调一致性。542.5 根据公司承接项目的性质和特点，当项目的部分工作须进行外包时，首先评价外包方，在评价合格 的基础上确定合格外包方，签订外包合同，并按合同和公司相关规定对其过程实施控制，对其环境绩效施加 影响，确保满足质量、环境目标及相关要求。职责、权限和沟通职责和权限总经理a）制定公司的质量、环境方针确保质量、环境方针在组织内得到沟通和理解，以及对组织重大事项进行 决策，确保组织的宗旨与方向保持一致；b）确保在组织的相关职能和层次上建立质量、环境目标，质量、环境目标包括满足服务要求和节约能源 资源的内容；c）确

42、保对质量环境管理体系进行策划，以满足质量/环境方针、质量/环境目标及质量环境管理体系的要求；d）确保在对质量环境管理体系更改进行策划和实施时，保持质量环境管理体系的完整性；e）任命管理者代表及各部门负责人，实施分级管理，确保组织内的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通；f）确保在组织内建立适当的沟通过程并确保对质量环境管理体系的有效性进行沟通；g）负责定期对质量环境管理体系进行管理评审；h）创造并保持员工充分参与实现公司目标的工作环境；i）确保质量环境管理体系所需过程得到建立、实施和保持，以增强客户和相关方满意为目标；海泰胸业1 4 D « i i k- i i- h. i i-重庆

43、海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手册管理职责共13页第5页图5-1质量管理体系运行模式图释：卜增值活动 信息流图5-2环境管理体系的运行模式海秦胸业1 a D X i 1 1 卜 h i !重庆海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手册管理职责共13页第6页j）确保在整个组织内提高满足顾客要求和环境保护的意识;k）批准质量环境手册、程序文件；I）主持新项目的开发，批准新接项目的投标方案，审批所有经济合同。5.5.1.2 管理者代表a）负责确保质量环境管理体系所需过程得到建立、实施和保持，确保在整个组织内提高满足客户要求和 环境保护的意识；b

44、）负责组织识别、评价环境因素及重要环境因素并审批；c）负责环境目标、指标的评审和修订，并监督完成情况；d）领导公司的内部审核，向最高管理者报告质量环境管理体系的业绩和任何改进的需求；e）确保组织在各部门和相关职能上建立质量、环境目标；f）收集和分析质量环境管理体系运行的相关数据，检查和督促质量、环境目标的完成情况；g）负责质量环境管理体系运行的有效监视、控制及持续改进；h）代表公司就与质量环境管理体系有关的事宜负责外部联络。5.5.1.3 行政副总经理a）负责行政人事部和品质管理部工作的监督、检查、指导；b）协助总经理做好管理评审及对重大管理项目的合同评审；c）负责公司员工年度培训计划执行情况

45、的监督和各部门年终考评和日常工作抽检；d）负责公司人力资源开发、劳动工资管理，招聘部门经理，保证用人质量；e）负责检查和监督公司质量、环境目标、管理方案的完成情况；5.5.1.4 项目副总经理a）负责分管各物业管理处的服务提供和运行管理；b）负责监督各管理处的服务提供活动及质量环境管理体系运行控制情况和环境绩效，协调内部关系事务,收集内外部信息并及时作出处理，确保为客户及相关方提供满意的服务；c）负责各管理处领班及领班以下人员的任用；d）负责督促相关部门及时处理客户、相关方的要求、投诉和抱怨信息；e）定期与客户单位及相关方沟通，增强了解，确保客户单位的良好关系。总经理助理1 4 1 Ji 1I

46、 f- I I重庆海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手册管理职责共13页第7页a）分管经营发展部；b）负责对外项目的拓展及招投标工作;c）参与供应商的评审工作；d）参加供应商的合同评审与权属范围的合同签署，在环境保护方面对外包方施加影响。5.5.1.6 财务部a）编制财务计划，作好预决算工作，监督检查公司的财务收支情况，监督资金和资产的安全运行。定期 向总经理汇报财务收支情况，对总经理负责；b）监督经济合同的执行情况；c）审查公司经营管理和投资方案的效益，确保环境管理方案的资金供给；d）负责公司内部财务工作的控制和协调，对各项目的财务收支、成本核算、资金使用和财务管

47、理等进行 监督检查；e）负责公司资金平衡，掌握和监督资金的合理使用；f）定期检查固定资产和流动资金，协调搞好资金盘点工作；g）监督采购活动及库房的管理；h）负责物业管理及配套服务费用的催收及结算工作；5.5.1.7 经营发展部a）接受总经理助理领导，全面负责项目的市场调研、项目的承接和招投标工作；b）以增强顾客满意为目标，监督各部门按照服务合同的要求确保客户的要求得到确定并予以满足；c）负责制定项目的经营方案，按照公司经营方针完成招投标任务；d）负责与客户有关的合同及协议的评审和签订，收集客户在环境保护方面的相关要求；e）服务外包项目的招标，外包合同的签订和在环境保护方面对外包方施加影响，与供

48、应商签订环保协议。5.5.1.8 品质管理部a）负责公司IS09001: 2000质量、环境体系文件的建立、贯彻实施和管理；b）负责年度内部审核计划的编制和内审活动的归口管理；c）参与公司的管理评审，做好问题的跟踪处理工作；d）负责编制公司年度培训计划，并组织实施；e）负责对各部门的绩效考评；海秦胸业1 4 D « i i k- i i- h. i i-重庆海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手册管理职责共13页第8页f）跟踪客户单位重大投诉，督促相关部门进行整改；g）负责对各服务项目的客户满意度和相关方进行调查和监督管理;h）负责所使用的监视和测量装置的控

49、制及环境绩效的监控；i）负责本部门标识及可追溯性的管理；j）负责相关外包服务的监督检查和相关服务的客户意见的收集及处理；k）负责公司质量、环境目标和服务质量、环境绩效相关数据的收集和分析；l）汇总环境因素，组织有关人员评价重大环境因素，组织环境目标、指标和环境管理方案的制定、分解、 检查与实施；m）协助各管理处确定潜在事故和紧急情况；n）负责对关键岗位人员进行培训和考核，提高环保意识，清楚所属管理区内的环境因素及有关规定。5.5.1.9 行政人事部a）负责公司行政事务管理，审核公司对外发文、组织召开行政例会，协调各部门对内关系事务、处理对 外公共关系事务；b）负责对公司各部门的后勤管理工作进行

50、监督 检查；c）负责公司人力资源开发、招聘员工、劳动人事、人员考评及保证用人数量和质量；d）负责员工工作牌、工作服及劳动保护用品的日常管理；e）负责公司后勤保障物资采购活动的控制和供方的评价；f）负责公司工作环境的监控和管理及内部沟通的组织和协调；g）负责公司内部和外部信息的沟通，以提高质量环境管理体系的有效性；h）负责全公司岗位职责制度的建立和不断完善；i）配合公司各管理处的应急准备和响应计划的制定及可行时的应急演练；j）负责公司安全、环保及工作环境的监督检查；k）负责采购不合格品的控制和不合格服务的对内、对外协调处理。5.5.1.10 管理处a）负责物业管理辖区内保安、保洁、餐饮、交通车等物业设施设备及消防管理工作的计划安排、监督检查和改进；b）负责所使用的公司基础设施和客户提供的设备、设施的管理及日常维护保养;海秦物收1 4 I 11 i i-:- i i-i i-重庆海泰物业管理有限公司早节号：5版本/修改状态：A/00质量环境手册管理职责共13页第9页c）负责管理处工作手册、礼仪培训和相关工作环境的管理;d）负责保安、保洁、消防工作质量检查和监督，并对不合格服务采取纠正措施；e）负责外包服务的监督检查和相关服务的客户意见收集及处理；f）负责指导、监督管理辖区的安全防范工作并按照消防法规、要求组织实施消防安全检查；g