物业工程管理部管理制度范本4.doc

1、物业工程管理部管理制度范本4第一节物业工程管理部管理制度范本第一章总则为进一步规范工程管理部的日常管理， 明确各岗位职责，落 实责任，现根据中华人民共和国建筑法、建筑工程监理与相 关服务收费管理规定制度本制度。第二章概述1目的为了保证设备正常运行，规范所辖物业项目内的工程验收工作，为了不影响物业管理范围内业主及租户的正常生活2适用范围凡是物业管理范围内的所有设备及公司内部成员都适用本 制度。第三章巡视检查管理1巡检人员应有高度的工作责任心，按照规定的时间、路线 和项目要进行巡视检查。凡监视项目随时观察、一般项目普查、异常情况重点检查。2巡查时要带好必要的工具并做好巡查记录，巡查时应注意 人身和

2、设备的安全，发现重大问题立即汇报。3巡查人员必须执行巡查签到规定，并按时在设备签到表上 签到。4要对各楼层供水系统每天巡查一次，巡查维护内容包括上 下水是否通畅，是否正常，水质情况是否正常。5装置漏水，立即设法制止漏水。若不能制止时应立即通知 维修抢修中心，在抢修人员到达前必须尽量控制现场，防止范围扩散。6对供水系统应检查电机是否运转正常，运行时是否有异 音，接地线是否牢靠，机械温度和轴承温度是否正常。7.发现设备仪表、电流表、电压表等有缺陷或设备安全指示 灯有损坏，应及时调整或更换，保证设备元部件在完好状态下运行。8对备用设备安检时，每月测试绝缘电阻一次，并填写好记 录，保证设备的备用作用。

3、9. 巡视检查高压设备时，应遵照电业安全工作规程中关于 “高压设备的巡视”规定的条文办理。10. 巡视人员做好巡视记录，发现问题及时上报设备管理主 任处理，主任无法处理或遇到重大设备问题，要及时报告公司主管领导。11. 巡视检查中遇有严重威胁人身和设备安全的情况，应按 事故处理的有关规定处理，并向上级汇报。12. 设备巡回检查的执行情况由设备科考核，考核结果纳入 各车间经济责任制。13. 主管每周对巡视检查情况进行抽查，发现问题应追究相 关人员的责任。第四章设备维护保养管理1. 应对设备进行统一编号，并由专人负责。2. 应按照设备保养说明书，并参照国家标准制定设备保养周 期、项目及标准。3.

4、应合理拆卸、组装所有设备，防止人为损坏。4. 设备的日常维护保养主要是对设备实施清洁、紧固、调整、 润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。5. 设备入库保管前，应清除所有设备表面的灰尘、污物和锈 斑；更换已损坏或影响性能的零部件；对损坏严重或无法修复的设备应作报废处理。6设备应根据品种、型号、规格分别保管，并应有明显标记7设备应存放在清洁、干燥、通风良好和远离热源的地方。 在泥土地上存放时，应避免与地面直接接触，注意防止鼠、蚁危害。8上下水管道发生故障必须急修时，由专业人员负责，要随 叫随到进行抢修并定期维护。化粪池由专人定期清掏，进行保养。9供水系统损坏时，应先切断电源，并作及时维修处理和

5、上 报有关领导。争取把损失财产降到最低限度。10. 设备维修工要对维修器材，工具经常性维修养护，熟练 掌握其性能。接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。11. 在进行电气维修时，维修人员应戴好安全防护用品，配 备绝缘良好的电工工具。要按要求做好保证安全的组织和技术措施。12. 维修时需进入办公场所时必须穿鞋套，并使用礼貌用语， 争得业主同意后方可进入维修。13. 维修时要注意保护室内设施，维修完毕要清理现场。让 业主或租户在报修单上签字确认并询问是否还有其他需要帮助的事项。14. 在维修的过程中，用料要坚持节约原则，不许私自拿料 送人或自用，一经发现停止其工作，并扣发当月工资。

6、15般情况下，尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须 带电作业时，应装隔音挡板，并有专人监护。16. 通过检查设备各部位的清洁与润滑，空运转检验各系统 安全装置，确保设备运转正常后方可投入使用。17. 每一次维修保养需填好设备维修保养记录，及设备管 理台账，并定期上交。18. 设备保养时若发生重大隐患，应及时报告并采取相应措 施，尽快修复设备，以保障设备正常运行。19. 应根据报修单，安排人员对维修服务进行回访，征询改 进意见和建议，核对是否收费情况。20. 各级管理人员每月要跟踪工程设备运行保障和养护过 程，当场发现问题应当场解决。严格检查运行保障和养护工作质量，对技术操作人员要进行现 场讲评

7、。第五章接管验收管理1包括物业管辖区内房屋装修及工程项目的验收，验收人员 由施工队、管理处、工程部共同组成。验收合格后，由三方签字盖章方有效。2可分部、分项、分专业按国家规范进行质量检查对照验收。3. 施工单位应在验收前将编好的全部竣工文件及绘制的竣 工图，提供给物业单位，审查确认后，方可施工。4保证施工人员按图施工，确保施工过程中不损坏和污染公 共设施公共区域，并认真做好相关记录。5施工工程中须动火作业的，必须坚守监理人员的监督制 度，施工负责任需现场监督。6施工过程中需用电时，应经工程管理部审核定价后，方可 使用。7装修施工用电不得超过住宅单元的装表容量，严禁擅自乱按、乱拉电源线，否则造成

8、的切后果由业主承担。8装修过程中不得随意改变窗户、阳台=进户门的色调，不得改变阳台的用途。9监理员在监理过程中若发现有重大违纪事件须及时向工 程管理部经理或总经理反映，并协助相关工作人员对违纪事件进行处理。10. 施工过程中要注意垃圾袋装化，清运费用由业主或施工 单位承担。11. 竣工验收时，须由项目经理在工程竣工前三天通知监理 员进行竣工工程初检，合格后于竣工日再次验收。12. 倘若工程规模大，可按单项工程竣工验收。13. 验收人员对验收工程中发现的一般性问题及时处理或执 罚，处理结果与业主或施工单位发生分歧的，可交工程管理部经理直至质管副总协商处理。14 .每个工程竣工完毕三日内，验收人员

9、需将工程验收记录 交由工程管理部经理，做结算依据。15. 对工程施工的各环节作出全面评价，形成经验收组人员 签署的工程竣工验收意见。16. 施工单位与验收方不能形成一致意见时。应当协商提出 解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。17工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工 验收报告。并向工程所在地县级以上建设行政主管部门或者委托的工程质量监督机构备案。18. 验收合格后才能结清工程款。19. 若验收不合格要对施工单位提出整改要求的工程予以注 明，并约定期限整改，整改合格后再按以上程序进行复检。第六章工程管理部人员值班管理1. 值班人员必须坚守岗位，如有特殊情况需请假，严禁擅自 离岗。2. 应按工程管理部规定的值班表轮流值班，不得迟到、早退。3. 值班人员应严格按照操作规程进行操作，熟悉配电设备状 况及安全注意事项。4. 值班人员应密切注意电压表、 电流表、功率表的指示情况， 确保各种仪表灵敏可靠，严禁变压器空开超载运行。5要经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停 电状态