安永地产市场定价思路工作程序(清风出品)

1、安永地产市场定价思路工作程序 安永地产市场定价思路工作程序之相关制度和职责，安永地产市场定价思路程序定价的程序和步骤选择房地产定价目标;选择房地产定价策略;选择房地产定价方法;决定楼盘的平均单价;决定楼层垂直价差;决定楼层水平价差;选择楼盘付款方式；. 安永地产市场定价思路程序 1.定价的程序和步骤 选择房地产定价目标；选择房地产定价策略;选择房地产定价方法;决定楼盘的平均单价;决定楼层垂直价差；决定楼层水平价差;选择楼盘付款方式;选择楼盘调价策略。 2.定价目标利润最大化;市场占有率最大化；树立良好的企业形象；加速资金周转。 3.定价策略 静态定价策略(根据溢价水平的高低分): 银子卖出金子

2、价:通过赋予楼盘一些高层次、高品质的元素,对楼盘的包装，大量的新闻炒作 赢得消费者的认可;金子只卖银子价:降低售价,提高资金周转速度;金是金,银是银,一定 要卖个实价；看上去是金子却卖银子价。 动态定价策略:包括低开高走策略和高开低走定价策略。 低开高走策略：价格有计划定期提高。优点:便于快速成交,促进良性循环;每次调价能使顾 客感受到房地产在增值，给前期购买者以信心,从而进一步形成人气,刺激潜在购房者购房; 便于日后价格控制;便于加快资金周转。缺点:首期利润不高;楼盘形象难以提升。适用范围：产品的均好性不强,又没有什么特色；楼盘的开发量相对较大;绝对单价过高,超出当地主 流购房价格；市场竞争

3、激烈，类似产品过多。调价技巧：始终保持有一定数量好的房源；价格 控制关键是调幅要小,调价频率要频;掌握执行控制的适当时机。高开低走定价策略。优点: 便于获取最大的利润;容易形成先声夺人的气势,给人以楼盘高品质的展示;后续消费者会感 到一定的实惠。缺点:价格高，难以聚集人气,难以形成“抢购风”，楼盘营销有一定的风险 ;对前期消费者不公平,对发展商的品牌有一定影响;日后的价格直接调控余地少。适用范围 :具有创新性独特卖点;产品综合性能上佳,功能折旧率缓慢。实际上无论是高开低走,还是 低开高走,都不是绝对的,因为销售过程中的价格变化十分微妙。一般可采取“低-高-低”的价格变化节奏。 稳定价格策略。

4、4.定价方法 成本导向定价法:按开发成本和人为订立的利润比率确定价格;竞争导向定价:以企业所处的 行业地位和竞争定位制定价格；需求导向定价:以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承 受能力为依据,按照有效需求来制定房地产价格。 5.均价的确定 方法一、评估得分法;方法二、最大假想竞争比较法。 6.垂直价差 垂直价差是指同一栋建筑物中同一朝向不同楼层间的价格差距,通常以每平方米的单价差额表示。影响垂直价差幅度的因素:楼层数量,市场状况,目标客户的购房习惯。 商铺、地下停车位的定价方式:附近商铺的开店率高，商业气氛已经形成，则价差的倍数大； 开店率低,商业气氛还未形成,则价差的倍数就小;附近行业结

5、构偏重于零售、服务等行业, 则价差的倍数就大,反之则较小;楼盘所在的位置商业规模大,则价差倍数就大;规模小则价差倍数就小。 地下室不计容积率,其价值主要视当地停车场车位的行情而定。 .水平价差水平价差:是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差距;影响水平价差的因素:朝向、采光、私密性、景观、格局。 .付款方式：一次性付款、银行按揭、分期付款。 9.价格调整策略 调价的前提：面临强大的竞争压力;楼盘成本费用发生改变;产品需求出现变动;销售中的心 理战术;营销策略的改变。调价的时机：选择时间有两个标准:销售期和销售率。销售期通常 为4-8个月,因此销售两个月左右即有调价的必要;销售率达到三成时即可调价。当然,销售期和销售率要同时考虑。 直接的价格调整,即:房屋价格的直接上升或下降。基价调整:即对一栋楼的计算价格进行统 一的上调或下降。差价系数的调整:根据实际销售情况，对原先所设定的差价体系进行修正, 将好卖单元的差价系数调高，不好卖的单元的差价系数调低,以均衡各种类型单元的销售比例 ,反映市场对不同产品需求的强弱反映。付款方式的调整,付款方式不同其房价在时间上的折 让也不同,通过调整付款方式来调整价格是较为隐蔽的。价格折扣：