XXXX岳阳房地产及商业市场分析报告

1、推动中国地产发展与进步 1 PART2 PART2 岳阳岳阳房地产房地产市场分析市场分析 读城读城一、岳阳宏观经济环境 二、岳阳房地产发展情况 三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析推动中国地产发展与进步 2 岳阳岳阳房地产房地产市场分析市场分析 一、岳阳宏观经济环境一、岳阳宏观经济环境 二、岳阳房地产发展情况二、岳阳房地产发展情况 三、住宅市场扫描分析三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析四、商业市场扫描分析推动中国地产发展与进步 3 岳阳为湘北门户，岳阳为湘北门户，区位优越，将成为武汉与长沙之间区域性经济次中心，区位优越，将成为武汉与长沙之间区域性经济次中心，为湖南经济实力最强的地级市

2、。为湖南经济实力最强的地级市。岳阳岳阳湖南湖南 1 1、城市区位、城市区位岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。珠三角经济圈珠三角经济圈长三角经济圈长三角经济圈长株潭城市群长株潭城市群武汉武汉岳阳岳阳推动中国地产发展与进步 4 2 2、城市文化、城市文化为湖南四大城市之一，城市规模仅次于长沙、衡阳，略小于株洲。岳阳岳阳历史悠久，历史悠久，古称巴陵，又名岳州，是一座有着古称

3、巴陵，又名岳州，是一座有着25002500多年悠久历史的多年悠久历史的文化名城。文化名城。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着多年悠久历史的文化名城。岳阳位于湖南省东北部，东接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。推动中国地产发展与进步 5 3 3、城市印象、城市印象岳阳城市湖岸文化浓厚、街道整洁、人文好客热情、生活氛围轻松，岳阳城市湖岸文化浓厚、街道整洁、人文好客热情、生活氛围轻松，是湘北宜居城市是湘北宜居城市巴陵广场巴陵广场岳阳高铁站岳阳高铁站岳阳火车站岳阳火车站巴陵广场城

4、墙巴陵广场城墙巴陵广场文化活动巴陵广场文化活动推动中国地产发展与进步 6 4 4、城市交通、城市交通地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107107国道交汇处，国道交汇处，具有三位一体的组合交通优势，湖南具有三位一体的组合交通优势，湖南3+53+5城市群规划重要的交通枢纽。城市群规划重要的交通枢纽。 1、民航交通：支线机场岳阳机场； 2、铁路交通：京广铁路、武广高铁客运专线、将规划建成岳吉铁路、岳长城际铁路，荆岳岳常岳九铁路、平汨益娄衡城际铁路 ，从而形成“四纵两横”的铁路网络体系。 3、公路交通:京珠高速、107和106国道以及多条

5、省道、沿江公路以及投资20亿建成的国内目前最长的内河公路桥洞庭湖大桥。 4、水路交通：南邻洞庭湖，北接长江，汇湘、资、沅、澧四大水系，现城陵矶港是湖南对外开放的唯一国家一类口岸、湖南省的航运中心 。相关信息来自相关信息来自岳阳市城市整体规划岳阳市城市整体规划2008-2030 2008-2030 0.5小时达长沙，武汉3小时南下达广州5小时北上抵北京 岳阳素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地交通运输条件十分优越。 地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有铁、公、水三位一体的组合交通优势，是中南地区重要的交通枢纽，是湖南省3+5城市群规划经济次中心，属于湖南北上、

6、通江达海的窗口，地理位置十分优越。 推动中国地产发展与进步 7 5 5、行政划分、行政划分岳阳市现辖岳阳市现辖4 4县、县、2 2县级市、县级市、3 3区及区及1 1经济技术开发区，经济技术开发区，本案所属岳阳楼区，本案所属岳阳楼区，是岳阳的政治经济、文化中心。是岳阳的政治经济、文化中心。岳阳市现辖4县、2县级市、3区及岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积1.5万平方公里，2012年末总人口 552万 。岳阳楼区地处岳阳市中心城区，是岳阳的政治、经济、文化中心。全区现辖2个乡、14个街道办事处，15个村、107个社区, 总人口85万人。岳阳中心城区包括岳阳楼区、经济技术开发区。本

7、项目所在地为岳阳楼区北部。 （数据来源：岳阳政府网站（数据来源：岳阳政府网站 ）推动中国地产发展与进步 8 6 6、人口分布、人口分布岳阳岳阳城市化率城市化率20302030年实现年实现70%70%以上，以上，将建成区域性大城市，市区人口将建成区域性大城市，市区人口未来未来1515年将增长近年将增长近8080万，城镇人口达万，城镇人口达435435万。城镇化带来的人口转移，万。城镇化带来的人口转移，为房地产发展带来巨大机遇。为房地产发展带来巨大机遇。2012年，岳阳市年末总人口552.31万人；城镇人口256.08万人，岳阳市中心城区人口95万。 岳阳人口基本以5-6的增速增长；中心城区的增长

8、速度受人口自然出生率及城市化进程的影响，速度更快。远景规划：近期（2015年）市域总人口570万人，城镇人口315万人，城镇化水平55%；中期（2020年）市域总人口590万人，城镇人口355万人，城镇化水平60%；远期（2030年）市域总人口620万人，城镇人口435万人，城镇化水平70%。（数据来源：（数据来源：岳阳市国民经济统计资料岳阳市国民经济统计资料及及 岳阳市城岳阳市城市整体规划市整体规划2008-2030 2008-2030 ）推动中国地产发展与进步 9 7 7、城市经济、城市经济岳阳岳阳GDPGDP保持快速增长，保持快速增长，20122012年年GDPGDP总量突破总量突破22

9、002200亿元大关，增长近亿元大关，增长近14%14%，排全省第，排全省第2 2，房地产发展却远落后经济发展的速度，未来市场潜力大房地产发展却远落后经济发展的速度，未来市场潜力大从2008年至今，岳阳市GDP快速增长，年增长率基本保持在14%以上，2012年受全国经济下滑影响较小，GDP突破2200亿元大关；岳阳市宏观经济目前仍处高速发展阶段。经济总量在全省排名稳坐第二。 近5年来产值连续保持快速增长。增长12.2%，远高于同期全国GDP7.8%的增长。居民收入继续提高，2012年，全市城镇居民人均可支配收入22110元，比上年增长13%。农村居民人均纯收入8326元，比上年增长17.8%

10、。推动中国地产发展与进步 10 8 8、产业结构、产业结构20122012年全市二、三产业产值占年全市二、三产业产值占GDPGDP的的88.3%88.3%，工业及服务业成为经济，工业及服务业成为经济支柱，支柱，随之催生大量产业就业人群，随之催生大量产业就业人群， 带来带来巨大的巨大的购房置业需求购房置业需求第一产业产值占GPD比重逐年下降，反映城镇化率的逐年提高。近5年二、三产业产值占GDP比为82.8%、85.1%、86%、87.9%、88.3%，这说明工业、服务性行业稳定发展，相应的就业人群逐年增加。产业结构继续得到改善，2012年二、三产业的产值增幅均高于同期全市GDP增幅，城镇综合经济

11、实力快速增加。（数据来源：岳阳市统计局）（数据来源：岳阳市统计局）推动中国地产发展与进步 11 6 6、居民收入情况、居民收入情况（数据来源：岳阳市统计局）（数据来源：岳阳市统计局） 9 9、居民收入、居民收入居民收入持续增长，促进居民消费不断提升，居民收入持续增长，促进居民消费不断提升，对生活环境的要求随之提高，对生活环境的要求随之提高，改善居住环境的需求是房地产发展的机遇改善居住环境的需求是房地产发展的机遇2012年，岳阳市城镇居民人均年可支配收入达22110元，增长13%；2008-2012年连续5年来，岳阳市城镇居民人均年可支配收入的增幅均在13%以上，预计2013年将突破25000元

12、。2012年，岳阳市城镇居民人均年可支配收入居湖南全省第四，仅次于长沙、株洲、湘潭。推动中国地产发展与进步 12 南面生态宜居区域南面区域山水资源极为丰富，岳阳最宜居区域，先岳阳主要的大盘，别墅盘集中在此区域。 10 10、2008-20302008-2030城市规划城市规划城市呈现城市呈现“东拓北进南移东拓北进南移”发展趋势发展趋势。据规划，城区将由据规划，城区将由主城区及君山、主城区及君山、云溪、路口城区四区构成，云溪、路口城区四区构成，项目处项目处老城区旧改板块，将成为地产老城区旧改板块，将成为地产发展的热点区之一。发展的热点区之一。高铁、政府、新区武广高铁岳阳站的开通，岳阳各级政府机关

13、入迁，岳阳向东发展趋势明显，经开区成为城市发展热点之一。旧改、新城规划推动传统老城区，加大旧城改造力度，并进行重新整合规划发展一个现代化产业新城。推动中国地产发展与进步 13 项目处于项目处于“第三产业聚集区第三产业聚集区”是岳阳市区的行政、经济、交通、服务和旅游中心推动中国地产发展与进步 14 11 11、城市发展总结、城市发展总结城市交通系统发达，区域位置优，发展潜力大交通咽喉，城际规划完善，机场、铁路、水运三位一体人口规模较大，规划人口大城市岳阳人口552万，省内排名第五，岳阳市规划为湖南100万人口大城市产业人群基数大，人均收入全省第四，消费力强劲岳阳人均收入22110元，人均收入全省

14、排名第四经济总量全省第二，经济增长强劲2012年GDP突破2200亿大关，年均增长13%以上推动中国地产发展与进步 15 岳阳岳阳, ,一个湖南经济最强劲的地级市，一个湖南经济最强劲的地级市，一个美丽的一个美丽的滨水之城滨水之城。推动中国地产发展与进步 16 岳阳岳阳房地产房地产市场分析市场分析 一、岳阳宏观经济环境一、岳阳宏观经济环境 二、岳阳房地产发展情况二、岳阳房地产发展情况 三、住宅市场扫描分析三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析四、商业市场扫描分析推动中国地产发展与进步 17 1 1、固定资产投资、固定资产投资20122012年岳阳固定资产投资达年岳阳固定资产投资达1168.11

15、1168.11亿元，亿元，全省排名第二全省排名第二；同比；同比增长增长35.5%35.5%，增速处全省前列。，增速处全省前列。推动中国地产发展与进步 18 2 2、房地产投资、房地产投资20122012年岳阳房地产投资达年岳阳房地产投资达102.06102.06亿元，亿元，占整个固定资产投资的占整个固定资产投资的8.7%,8.7%,同比增长同比增长1.7%,1.7%,房产投资处于较低水平，行业泡沫小房产投资处于较低水平，行业泡沫小2012年全市完成房地产投资102.06亿元，增长1。7%，近5年来均保持连续的增长势头。2012年岳阳市房地产投资居全身第四位，仅次于长沙、株洲、郴州。 数据来源：

16、湖南统计局、岳阳统计局数据来源：湖南统计局、岳阳统计局推动中国地产发展与进步 19 2012年全市房屋施工面积1112.42万平米，增长明显，其中新开工面积425.8万平米， 竣工面积302.24万平米。全市商品房销售面积持续增长，2012年销售400万；2013年1-5月，销售面积92.98万。 数据来源：岳阳市统计信息网数据来源：岳阳市统计信息网 3 3、开工、竣工、销售、开工、竣工、销售20122012年岳阳年岳阳商品房新开工商品房新开工425.8425.8万万，竣工，竣工302.24302.24万；销售面积为万；销售面积为400400万，万，20132013年年1-51-5月，岳阳市区

17、尾盘为主，仍销售月，岳阳市区尾盘为主，仍销售9393万，万，需求旺盛需求旺盛。推动中国地产发展与进步 20 4 4、商品房价格、商品房价格20122012年，岳阳商品房销售均价连涨四年，年，岳阳商品房销售均价连涨四年，达到达到33243324元元/ /，约为，约为0909年的年的2 2倍；倍；20132013年年1-51-5月，岳阳市主城区多为尾盘，成交以县区为主，因此拉月，岳阳市主城区多为尾盘，成交以县区为主，因此拉低全市均价至低全市均价至31733173元元/ /。2009年，受国际金融危机冲击，房价下跌11.5%；2010年，岳阳房价上涨最快的一年，房价上涨40.8%；2011年，“国八

18、条”面世，岳阳房价的爆发式上涨势头得到抑制，仅上涨14.87%；2012年上涨11.13%，房价增幅回到合理水平；2013年，新“国五条”横空出世，受其影响，1-5月市区无新盘推出，成交以县区为主，致使全市销售均价下跌4.5%。数据来源：岳阳市统计信息网数据来源：岳阳市统计信息网推动中国地产发展与进步 21 5 5、土地供应、土地供应20122012年年6 6月至月至20132013年年5 5月市本级商住用地供应共月市本级商住用地供应共2525宗，面积宗，面积共共83.883.8万；万；20132013年全年计划出让土地年全年计划出让土地120120万，土地供应充足万，土地供应充足数据来源：岳

19、阳市国土资源局数据来源：岳阳市国土资源局推动中国地产发展与进步 22 数据来源：岳阳市国土资源局数据来源：岳阳市国土资源局 6 6、土地成交、土地成交20122012年年6 6月至月至20132013年年5 5月共成交土地月共成交土地2323宗，面积宗，面积72.572.5万，主要集中万，主要集中在南湖及冷水铺路两侧；在南湖及冷水铺路两侧；房地产一级市场供销两旺房地产一级市场供销两旺推动中国地产发展与进步 23 岳阳岳阳房地产房地产市场分析市场分析 一、岳阳宏观经济环境一、岳阳宏观经济环境 二、岳阳房地产发展情况二、岳阳房地产发展情况 三、住宅市场扫描分析三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分

20、析四、商业市场扫描分析推动中国地产发展与进步 24 1 1、市场板块划分、市场板块划分岳阳房地产市场可划分为四大板块，其中南湖板块和经开区为目前岳阳房地产市场可划分为四大板块，其中南湖板块和经开区为目前市场热点，市场热点，城北板块为价格低洼，属政府旧改规划重点片区城北板块为价格低洼，属政府旧改规划重点片区开发区板块开发区板块均价均价45004500南湖板块南湖板块均价均价50005000市中心板块市中心板块均价均价50005000城北板块城北板块均价均价43004300城北片区将建设成为洞庭湖畔、东风湖岸蓝环绿抱、宜居宜憩、环境优美的滨水新区。本项目位于城北板块，属政府重点规划区域之一。推动中

21、国地产发展与进步 25 2 2、区域在售项目总览、区域在售项目总览目前在售项目多达目前在售项目多达8989个，个，3030万方以上仅有万方以上仅有4 4个，个，与本案同级规模竞争较少。与本案同级规模竞争较少。推动中国地产发展与进步 26 2 2、区域在售项目总览、区域在售项目总览推动中国地产发展与进步 27 项目选取原则：项目选取原则：同区域、同地段、同等规模且对本案同区域、同地段、同等规模且对本案有所借鉴意义的项目有：有所借鉴意义的项目有：备注：岳阳其它在售项目情况见报告附件。市场典型项目分析市场典型项目分析推动中国地产发展与进步 28 东湖帝景东湖帝景地址：地址：枫桥湖路与得胜北路交汇处总

22、建筑面积：总建筑面积：6.8120万容积率：容积率：3.53绿化率：绿化率：31.5%物业类型：物业类型：商业、住宅建筑风格：建筑风格：欧式园林风格：园林风格：欧式园林推动中国地产发展与进步 29 主力户型主力户型90-12090-120平米二房、三房为主，纯粹板楼，舒适性强平米二房、三房为主，纯粹板楼，舒适性强两房两厅约两房两厅约91913+1 3+1 户型约户型约128128 户型配比户型配比户型方正，功能齐全主卧次卧均空间较大，起居从容南向双阳台，生活舒适动静未分区超大入户花园，可更改为卧室4.2米开间客厅连接超大观景阳台，观景采光俱佳动静分区，干湿分离，居住舒适公用卫生间、餐厅偏小推动

23、中国地产发展与进步 30 区域区域价值价值物业物业服务服务东湖帝景东湖帝景园林景观园林景观产品产品价值价值物业物业服务服务配套配套价值价值核心卖点核心卖点 区域：区域：距步行街走路仅8分钟，坐拥不可复制的城市核心，傲立于老城市中心 园林：园林：精心打造堪比艺术珍品的中央水景园林，并融现代人文风格。 配套：配套：拟配置大型超市、高级餐饮、银行、娱乐休闲等。步行10分钟步行街购物，周边学校，医院，酒店，娱乐等配套齐全。 产品产品：创意户型设计，实用性强推动中国地产发展与进步 31 地址：地址：枫桥湖路与得胜北路交汇点东侧总建筑面积：总建筑面积：21万容积率：容积率：2.19绿化率：绿化率：46%物

24、业类型：物业类型：板楼,板塔结合,高层建筑风格：建筑风格：欧式新古典园林风格：园林风格：欧式风情主题园林 枫桥尚城枫桥尚城推动中国地产发展与进步 32 主力户型主力户型以三室为主，户型布局合理，实用性强以三室为主，户型布局合理，实用性强2 2室室2 2厅约厅约 93933 3室室2 2厅约厅约128128空间布局合理，无过道浪费，功能齐全客厅连接阳台，观景采光俱佳主卧带独卫、次卧带阳台，居住舒适公用卫生间未功能分隔空间尺度适宜，生活从容宽阔客厅与主卧共享花园阳台，生活舒适方正厨房带生活阳台，生活便利公用卫生间过小 户型配比户型配比推动中国地产发展与进步 33 区域区域价值价值物业物业服务服务枫

25、桥尚城枫桥尚城园林景观园林景观产品产品价值价值物业物业服务服务配套配套价值价值核心卖点核心卖点 区域：区域：城北片区，临东风湖，属政府规划区域 园林：园林：精致的欧式风情六大核心景观组团，与235棵40参考年原生香樟树交相辉映，营造公园式美宅 配套：配套：社区规划有风情商业街、品牌幼儿园等高端配套。距泰和沃尔玛与步行街两大商圈步行仅十分钟，周边东方红小学、岳阳楼小学、市一中、二中等名校环绕 产品产品：户型空间布局合理，无浪费空间推动中国地产发展与进步 34 恒大名都恒大名都地址：地址：南湖风景区德胜南路与求索路交汇处总建筑面积：总建筑面积：24万容积率：容积率：3.27绿化率：绿化率：35%物

26、业类型：物业类型：商业、住宅建筑风格：建筑风格：欧陆新古典园林风格：园林风格：欧式园林推动中国地产发展与进步 35 主力户型主力户型舒适性三房为主，超大景观八角窗设计舒适性三房为主，超大景观八角窗设计私家花园入户，将自然移入室内，健康舒适4.2米面宽大客厅直通景观阳台，尊崇尽显超5米面宽豪华主卧，带衣帽间、卫生间、270飘窗和超大观景八角窗，极致奢享公用卫生间位置不佳，影响起居的安静与私密户型：三房二厅约户型：三房二厅约153153入户花园带工人房，餐厅带大阳台，奢享豪门盛宴4.1米面宽主卧，带衣帽间、卫生间、超大观景八角窗，尊崇尽显独立书房带飘窗，彰显名门风范公用卫生间位置不佳，影响起居的安

27、静与私密户型：四房二厅约户型：四房二厅约162162 户型配比户型配比推动中国地产发展与进步 36 地段地段价值价值物业物业服务服务恒大名都恒大名都园林景观园林景观品牌品牌价值价值物业物业服务服务配套配套价值价值产品价值产品价值核心卖点核心卖点地段：地段：属于南湖片区，目前岳阳规划中的热点区域。园林：园林：拥18000亩南湖无敌景观，870亩金鹗山公园和16万南湖广场；4.5万皇家园林，名胜古迹与欧陆风情交相辉映。配套：配套：一站式滨湖BLOCK街区，包括2万滨湖商业、1.5万恒大商业剧场，还享3.7万城市广场；5200超五星级豪华会所、室内游泳池、健身房、乒乓球室、棋牌室、钢琴室、台球室、儿

28、童活动中心等配套；名牌贵族幼儿园。品牌：品牌：恒大品牌价值产品：产品：超大景观阳台设计，健康舒适推动中国地产发展与进步 37 怡禾新天地怡禾新天地地址：地址：建湘路康岳花园站（原毛巾厂）总建筑面积：总建筑面积：36万容积率：容积率：3.35绿化率：绿化率：28%物业类型：物业类型：商业、住宅建筑风格：建筑风格：新现代主义园林风格：园林风格：现代园林推动中国地产发展与进步 38 主力户型主力户型9090平米两房为主，户内有花园设计平米两房为主，户内有花园设计2+12+1户型约户型约93933+13+1户型约户型约118118户内大花园设计，可改儿童房或多功能间全明设计，动静分区，实用紧凑主卧转角

29、凸窗设计，空间及观景角度更加宽阔餐厅采光较差，空间较小户内大花园设计，可改儿童房或多功能间南北通透，双向采光动静分区，设计合理，实用紧凑双卫设计，主卧未带独立卫生间，主人生活舒适度下降 户型配比户型配比推动中国地产发展与进步 39 地段地段价值价值怡禾新天地怡禾新天地产品产品价值价值物业物业服务服务配套配套价值价值核心卖点核心卖点 地段：地段：位于岳阳市建湘路康乐花园站，步行至沃尔玛购物广场仅需10分钟 配套：配套：周边餐饮、娱乐、休闲、购物、医疗卫生设施齐全，生活一步到位，自身配有智能化物业系统，生活安全便利 产品：产品：有实力开发商打造的品质楼盘。推动中国地产发展与进步 40 凯旋城凯旋城

30、地址：地址：文化艺术会展中心南面总建筑面积：总建筑面积：30万容积率：容积率：3.49绿化率：绿化率：35.2%物业类型：物业类型：商业、住宅建筑风格：建筑风格：欧陆风格园林风格：园林风格：欧式园林推动中国地产发展与进步 41 主力户型主力户型123-147123-147平米三室为主要户型，超大阳台设计平米三室为主要户型，超大阳台设计二房二厅约二房二厅约8989三房两厅约三房两厅约127127各区域合理分隔，自然从容多阳台设计，通透视野餐厅、厨房、客厅连接巧妙动静不分区，干湿不分离南北通透，全明设计，通风采光俱佳户型方正，功能合理分布，动静分区主卧套房设计，起居舒适私密次卧开间偏小 户型配比户

31、型配比推动中国地产发展与进步 42 区域区域价值价值物业物业服务服务凯旋城凯旋城园林景观园林景观规模规模优势优势物业物业服务服务配套配套价值价值核心卖点核心卖点区域：区域：属于经开区，目前政府热点关注区域园林：园林：大型休闲广场、花坛、台阶、雕塑、植被、喷泉、流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林。大型中心园林景观、休闲景观走廊等配套：配套：坐拥南湖、珍珠山公园，近邻第十五中学、珍珠山小学。社区有商业广场、社区商业街、室外游泳池、社区会所、儿童乐园、幼儿园和多达1230个的地下停车空间规模：规模：总建筑面积近30万平方米，绿化率42%。称是岳阳东部第一个真正意义上的大型现代化居住社区。推动中国地产发展

32、与进步 43 中建中建岳阳中心岳阳中心地址：地址：巴陵中路与建湘路交汇处东南角总建筑面积：总建筑面积：15万容积率：容积率：3.88绿化率：绿化率：30%物业类型：物业类型：商业 公寓 住宅 综合楼建筑风格：建筑风格：新古典主义园林风格：园林风格：贵族园林推动中国地产发展与进步 44 主力户型主力户型100-120100-120平米的三房，超大赠送面积平米的三房，超大赠送面积2+12+1户型约户型约102102三房两厅约三房两厅约119119灵动2+1，买两房享三房完美动静分区，干湿分离4.2米客厅开间，南北双阳台，采光充足内观景阳台空间较小，其位置较难改装出入门超宽客厅设计，尊尚居住空间豪华

33、主卧，配卫生间、衣帽间，彰显主人尊贵身份入户花园，双景观阳台，双卫设计，主卧未带独立卫生间，主人生活舒适度下降 户型配比户型配比推动中国地产发展与进步 45 地段地段价值价值中建岳阳中心中建岳阳中心品牌价值品牌价值物业物业服务服务配套配套价值价值物业服务物业服务核心卖点核心卖点地段：地段：地处传统繁华正中心巴陵路与建湘路交汇处，紧邻岳阳未来花板桥步行街配套：配套：金鹗山公园、南湖公园、大型图书城、新华书店、市七中、十二中学、五里中学、市一院、市妇幼保健医院、湘岳医院等优质城市资源簇拥环抱。小区内部环境优雅，拥有小区配套幼儿园、停车位840个物业：物业：由多种物业形态构成，是目前唯一位于岳阳城市

34、中心的综合体品牌：品牌：由世界500强中建公司打造，品牌实力强劲推动中国地产发展与进步 46 洞庭湖国际公馆洞庭湖国际公馆地址：地址：南湖风景区黄沙湾居委会总建筑面积：总建筑面积：300万容积率：容积率：1.13绿化率：绿化率：39.69%物业类型：物业类型：商业、住宅、别墅建筑风格：建筑风格：地中海风格园林风格：园林风格：欧式皇家园林推动中国地产发展与进步 47 主力户型主力户型以二房、三房为主，布局紧凑，赠送面积小以二房、三房为主，布局紧凑，赠送面积小二房二厅约二房二厅约88.588.5三房二厅约三房二厅约128.5128.5户型方正，布局紧凑双阳台与飘窗设计，通风采光良好入户门直对卫生间

35、门，形成门冲餐厅、厨房部分空间小，较拥挤双阳台设计，生活阳台和景观阳台的功能分离布局紧凑实用南北通透，干湿分离，动静分区赠送面积小，得房率不高 户型配比户型配比推动中国地产发展与进步 48 地段地段价值价值物业物业服务服务洞庭国际公馆洞庭国际公馆园林景观园林景观风水风水价值价值物业物业服务服务配套配套价值价值物业服务物业服务核心卖点核心卖点地段：地段：地处南湖片区，风景秀丽，属政府热点规划区域园林：园林：拥18000亩南湖无敌景观；自身打造为欧式皇家园林。配套：配套：社区配有五星级园林式度假酒店、城市生态体育公园、大型水上娱乐主题公园等物业：物业：是一个集旅游、度假、休闲、娱乐、居住于一体的大

36、型旅游综合项目，属岳阳高档楼盘之一。风水：风水：位于风景秀丽的南湖度假风景区湖滨片区，是个风水宝地推动中国地产发展与进步 49 中航翡翠湾中航翡翠湾地址：地址：岳阳大道 狮子山路往南约200米总建筑面积：总建筑面积：34.6万容积率：容积率：1.79绿化率：绿化率：35.05%物业类型：物业类型：别墅、住宅建筑风格：建筑风格：简约欧陆园林风格：园林风格：欧式园林推动中国地产发展与进步 50 主力户型主力户型以三室、四室为主，方正户型，全明设计，实用性强以三室、四室为主，方正户型，全明设计，实用性强三房二厅约三房二厅约1161163+13+1户型约户型约141141方正户型，功能布局清晰完善卧室

37、全朝南飘窗，居住舒适客厅直通南向景观阳台，采光观景俱佳西侧次卧与厨房门冲，舒适度降低南北通透，采用全明设计，通风采光极佳动静分区，干湿分离主卧套房设计，带转角飘窗，起居舒适私密北侧阳台改房后，餐厅稍显局促 户型配比户型配比推动中国地产发展与进步 51 地段地段价值价值物业物业服务服务中航翡翠湾中航翡翠湾园林景观园林景观品牌品牌价值价值物业物业服务服务配套配套价值价值产品价值产品价值核心卖点核心卖点地段：地段：位于岳阳国家级经济开发区，未来中央生活区(CLD)核心位置，升值潜力很大园林：园林：以“石”，“湾”，“绿”，“水”为意境元素，结合现代艺术营造打造“南湖之钻”的居住品质。配套：配套：北接

38、城市主干道岳阳大道，东临地标性建筑会展中心；西拥1380亩国家级珍珠山公园，南望18000亩南湖盛景。产品：产品：欧式风情湖景高层豪宅，户型全明设计，南北通透、景观开阔品牌：品牌：由国有企业中航地产精工打造推动中国地产发展与进步 52 通过对整个岳阳房地产典型项目分析，通过对整个岳阳房地产典型项目分析，我们得出市场有以下特征：我们得出市场有以下特征：推动中国地产发展与进步 53 容积率多在3.0以上，高层是供应主流，多层和小高层占比非常小。 项目规模普遍偏小，多在15万方以下。容积率多在容积率多在3.0-4.03.0-4.0之间，以高层为主；整个房地产市场建筑面积在之间，以高层为主；整个房地产

39、市场建筑面积在2020万方以上的项目仅万方以上的项目仅8 8个。个。目前大规模社区成为市场稀缺资源。目前大规模社区成为市场稀缺资源。 1 1、规模特征：、规模特征：推动中国地产发展与进步 54 市场上有现代、简欧、地中海等建筑风格，市场上有现代、简欧、地中海等建筑风格，异域风格较受欢迎，但建筑异域风格较受欢迎，但建筑细节有待提升。细节有待提升。东湖帝景巴陵尚都富川鸿景园凯旋城新辉华府中建岳阳中心 2 2、风格特征：、风格特征：推动中国地产发展与进步 55 市场上园林风格以欧式和现代风格为主，但实景的呈现与规划存在一定市场上园林风格以欧式和现代风格为主，但实景的呈现与规划存在一定的差距，的差距，

40、多数楼盘不太注重园林的打造，市场上缺乏水景主题园林。多数楼盘不太注重园林的打造，市场上缺乏水景主题园林。枫桥尚城东湖帝景凯旋城洞庭湖国际公馆 3 3、园林特征：、园林特征：推动中国地产发展与进步 56 整个市场户型供应以三房为主，占比整个市场户型供应以三房为主，占比50.57%50.57%，其次为两房其次为两房24.77%24.77%、四房、四房12.78%12.78% 4 4、产品特征：、产品特征：推动中国地产发展与进步 57 中航翡翠湾5050及以下及以下70709090110110130130150150170170190190210210230230250250一房二房三房四房复式27

41、0270290290及以上及以上滨水新境界新辉华府 凯旋城洞庭湖国际公馆全城热恋中央公园恒大名都巴陵壹号佳汇华庭上东一城锦绣华城巴陵尚都碧水香樟中建岳阳中心怡和新天地富川鸿景园东湖帝景枫桥尚城二房面积以二房面积以80-9580-95为主，为主，三房面积以三房面积以100-130100-130为主为主，四房面积区间四房面积区间115-180115-180。 5 5、面积特征、面积特征：推动中国地产发展与进步 58 城中板块和南湖板块价格较高，高端楼盘均价已达到城中板块和南湖板块价格较高，高端楼盘均价已达到55005500元元/ /。本项目所处城北板块均价本项目所处城北板块均价43004300元元

42、/ / 全市低端项目单价基本在4000元/以下，中端基本在4000-5000元/，高端5000元/ 以上，总价区间基本在30-70万之间，之中40-50总价分布最多，而高于60万总价市场接受度有所下降。 区域分布而言，城北板块价格与市其他板块相比价格稍低；市中心板块均价全市最高； 南湖区几个优质盘价格也达到了全市均价的高端水平。 6 6、价格特征：、价格特征：推动中国地产发展与进步 59 社区配套单一，几乎所有楼盘的配套都为商业 社区运动健身配套非常稀少，仅少数大盘配有会所、运动场地、泳池等。 多数楼盘设有幼儿园配套，全部楼盘都没有小学、中学配套在售项目配套多以社区商业和幼儿园为主，在售项目配

43、套多以社区商业和幼儿园为主，会所、泳池成为稀缺配置，会所、泳池成为稀缺配置，本项目可酌情选配本项目可酌情选配 7 7、配套特征：、配套特征：推动中国地产发展与进步 60 岳阳岳阳房地产房地产市场分析市场分析 一、岳阳宏观经济环境一、岳阳宏观经济环境 二、岳阳房地产发展情况二、岳阳房地产发展情况 三、住宅市场扫描分析三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析四、商业市场扫描分析推动中国地产发展与进步 61 1 1、岳阳商圈格局分析岳阳商圈格局分析 岳阳传统商圈，以步行街商圈为核心。 其他商圈虽多，但是大多功能单一。 目前，天伦金三角已正式投入运营，花板桥步行街正在建设，未来中央商圈逐渐成形。以传统

44、商圈为核心，以传统商圈为核心，向多核商业发展，各个商圈呈围和式分布向多核商业发展，各个商圈呈围和式分布，其中，其中东茅岭东茅岭- -步行街中心商圈为城市商业价值的核心步行街中心商圈为城市商业价值的核心岳阳市区主要商圈分布岳阳市区主要商圈分布东茅岭东茅岭- -步行步行街商圈街商圈汴河街商圈汴河街商圈泰和商圈泰和商圈美食街商圈美食街商圈花板桥商圈花板桥商圈南湖商圈南湖商圈推动中国地产发展与进步 62 2 2、岳阳商业租金分析岳阳商业租金分析 岳阳店铺租金以东茅岭岳阳店铺租金以东茅岭- -步行街商圈为最高，其它商圈租金适中，但商业步行街商圈为最高，其它商圈租金适中，但商业市场并不景气，说明市场并不景

45、气，说明岳阳商业已趋于饱和岳阳商业已趋于饱和。汴河汴河街街东茅岭东茅岭- -步行街步行街泰和商圈泰和商圈花板桥商圈花板桥商圈南湖商圈南湖商圈美食美食街街东茅岭地下步行街负2层已停止运营，原有店主搬至负1层零时铺位。据咨询店主获悉，地下步行街运营不景气。步行街苏宁电器人流非常少。花板桥商圈的天伦商业广场，人流很少，临街部分店铺仍未营业。推动中国地产发展与进步 63 3 3、东茅岭、东茅岭- -步行街（重点商圈）分析步行街（重点商圈）分析 东茅岭商圈业态东茅岭商圈业态涵盖了购物涵盖了购物+ +休闲休闲+ +娱乐娱乐+ +餐饮餐饮等行业。以步行街为中心的等行业。以步行街为中心的百货商圈，商业形态主要

46、以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%70%武商百货武商百货康星百货康星百货新城百货新城百货光宏广场光宏广场世纪星大厦世纪星大厦百盛百盛左岸名品左岸名品东茅岭东茅岭- -步行街商圈主要商业分布步行街商圈主要商业分布东茅岭东茅岭- -步行街商圈，是岳阳目前最主要，也是最大步行街商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。的商圈。业态构成：业态构成：东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。商业形态涵盖了服装、鞋类、餐饮、专业市场、银行、百货、珠宝、电影院、书店、美容。主要客群：主要客群：该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消