浅谈成都商业地产投资分析

1、浅谈成都商业地产投资分析摘要：1978年改革开放以后，中国从计划经济过渡为社会主义市场经济，由 于市场被激发了活力，经济得到前所未有的迅速发展。与此同时，住房制度的改革 也提上了议程，通过试点等方式逐步被实行和推广，并于1998年正式废除城镇职 工住房分配制度。从此，中国房地产市场拉开了飞跃式发展的大幕，经过儿年发展, 房地产业迅速成为中国国民经济的主导产业和支柱产业。房地产业的快速发展， 其市场的迅速繁荣,在促进我国经济增长的同时，也使得房地产投资逐渐成为当 今我国社会最重要的投资渠道之一。商业地产的运行状况不仅影响地区发展状况、 影响消费者的消费结构，还会影响到个人投资问题。尤其是国家对于

2、住宅进行调 控之后，商业地产的价值对于投资者影响越发重要。商业地产投资是如今商业地 产发展迅速的原因之一，随着人们的消费水平和对消费环境的要求不断提高，很 多大型的购物街、广场、写字楼等等商业地产项冃也渐渐变得主流起来。本文试 图基于个人投资者的角度分析商业地产价值。关键字：房地产商业地产投资分析投资目录序言11. 发展环境111经济健康发展112居民消费强劲11.3外商投资活跃21.4旅游持续发展22. 商业地产的投资潜力23. 商业地产的发展现状33. 1写字楼市场33. 2商铺市场54. 商业地产的发展趋势64. 1强化政府宏观调控，积极引导商业房地产市场健康发展64. 2加快商业网点规

3、划法规建设，促进商业房地产市场协调发展64.3着力发展“楼宇经济”，增强商业房地产的经济效益64. 4推动商业房地产开发模式的优化，促进商业与房地产业进一步融合65. 商业地产的经营模式76. 商业地产的投资风险86. 1商业地产风险的特点86. 2商业地产风险的种类87. 商业地产的开发定位98. 结论109. 参考文献11引言近两年成都商业地产发展的状态分析，其增长与住宅增长呈明显差界，甚至 有回落的趋势。商业地产在经过它短暂的“暴利式”疯涨后，在进入到规范、有 序的发展环节时，其矛盾和运营缺点就会集屮暴露出來，在这样的产业背景下, 投资商业地产就需要客观的分析市场的投资潜力和可行性。1.

4、 发展环境近三年来，成都先后被评为“西部商业最佳城市”、“中国最具经济活力城 市”、“中国最佳商务城市”、“中国最佳旅游城市”和“中国商业地产投资环 境最佳城市”，“中国内陆投资环境的标杆城市”等，被国家确定为全国统筹城 乡综合配套改革试验区，大幅度提高了城市发展实力，营造了良好的商业房地产 发展环境。1.1经济健康发展2015年成都经济实现平稳发展。据成都市统计局有关负责人介绍，经初步 核算，成都2015年实现地区生产总值10801.2亿元，比上年同期增长7. 9%,高 于全国1.0个百分点，与全省持平。其中，第一、二、三产业分别实现增加值 373. 2亿元、4723. 5亿元、5704.

5、5亿元,分别比上年同期增长3. 9%、7. 2%、9. 0%。 三次产业结构为3. 5： 43.7： 52. 8o1.2居民消费强劲从国家统计局成都调查队获悉，2015年全市全体居民人均可支配收入28850 元，同比增加2254元，增长& 5%,扣除价格因素实际增长7. 3%o按常住地分, 城镇居民人均可支配收入33476元，同比增加2480元，增长&0%,扣除价格因 素实际增长6. 8%；农村居民人均可支配收入17690元，同比增加1556元，增长 9. 6%,扣除价格因素实际增长8.4%。这意味着，去年成都市城镇居民收入，七 成多都消费了。居民购买力增强，人均消费水平继续上

6、升，社会消费品零售总额 增多。13外商投资活跃从成都市人民政府新闻办公室获悉，2015年成都市外商投资企业主体发 展情况报告日前出炉，全市外商投资企业总量达7091户，投资总额超600亿 美元。外商投资企业户数、投资总额以及注册资木均位于中西部城市第一方阵。 其中，信息传输、软件和信息技术服务等新兴行业持续增长，占外商投资企业总 户数的7. 86%o14旅游持续发展2015年，我市共接待游客1.91亿人次，同比增长2.75%,其中，接待入境 游客230. 14万人次，同比增长16. 35%；接待国内过夜游客5587. 91万人次，同 比增长20. 17%o实现旅游总收入2040. 19亿元，同

7、比增长22.64%。我市旅游共 完成招商签约金额为632亿元，其中都江堰万达文化旅游城项目550亿元，西部 自驾车枢纽屮心项目70亿元，金堂低空旅游项目12亿元。旅游产业拉动和支撑 全市经济发展的作用正日益凸显。2. 商业地产的投资潜力我国商业地产的投资主要集中于35个大中城市，具有很强的聚集效应。但 是这些城市由于经济的发展水平参差不齐，商业地产的发展有很大的差界性。重 庆、成都作为西南区域的经济中心，虽然经济水平稍微偏低,但是市场规模庞大， 经济増长潜力很强，投资潜力不可小觑。商业地产投资潜力是针对从事房地产开发投资商或投资者而言的，它在一方 面强调房地产市场潜在的需求与潜在的供给共同营造

8、的投资空间，另一方面突出 该城市房地产市场投资环境的综合作用。也就是说，这种投资潜力既来自于房地 产市场的成长中萌芽的投资机会，也需要依托健康而有生机的投资环境，主要从 以下几个方面来考虑商业地产的投资潜力。一、市场规模一个有投资潜力的城市，商业地产市场需要有一定的规模。如果城市规模太 小，市场很容易达到饱和，不宜投资者进入。二、竞技水平商业地产受宏观经济的影响很大。城市经济水平越高，经济增长越快，居民 的购买能力越强，对商业地产的需求也就越吒盛。缺乏宏观经济的支撑，商业地 产市场很难长久健康发展。三、市场的增长趋势评价商业地产的投资潜力，必须考虑市场的增长趋势。投资者希望抢先进入 一些发展前

9、景很好的城市，并随着商业地产市场的快速发展，壮大自身的实力。四、市场的风险商业地产投资的资金量大，资产难以转移，投资者对于风险格外的谨慎。因 此投资潜力的评价屮必须包含风险评估。一些城市可能表现出强劲的增长趋势, 但是增长的供给能否被市场消化，是投资者所关心的。3. 商业地产的发展现状近年来，成都市中心城区商业房地产市场取得了较快发展，处于快速成长阶 段。商业房地产因承载业态的不同而呈现出不同的市场特点。3. 1写字楼市场第一、2015年成都主城区写字楼供需市场情况分析。2015年，成都甲级办 公楼市场共有5个项目建成入市，为市场带来约43万平方米的新增供应，推动 全市甲级办公楼市场总存量攀升

10、至约260万平方米。净吸纳量方面，受全国经济 增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响，甲级办公楼市场的净吸 纳量较2014年出现明显回落,仅达约20万平方米。尽管整体市场表现并不理想， 某些大面积租赁成交却显得尤为抢眼，著名案例包括某内资服务式办公室运营商 入驻国际金融中心塔3 （约2.4万平方米），以及某金融企业聚集办公区落户泰 丰国际广场（约1.4万平方米）。此外，仲量联行在第四季度成功为航天科技大 厦引入侠客岛企业联合办公室管理有限公司，租赁面积逾7千平方米。入驻率未明显改善的现象促使大部分业主加大优惠力度，全市平均有效净租 金跌幅加剧。2015年底全市甲级办公楼市场的平均有效

11、净租金较2014年底跌幅 达4. 7%,跌至94元/平方米/月。可比项目（指两个比较的吋间段里面均包含的 项目作比较）的租金跌幅更达6. 1%0第二2015年，成都甲级写字楼市场平均租金呈现整体下行趋势，主要原因 包括：新增供应持续放量促使写字楼业主调整租金价格，以及国内宏观经济增速 放缓导致企业控制发展规模和运营成本。截至2015年末，成都甲级写字楼市场 平均租金同比下降2. 0%,至人民币94元每月每平方米。就子市场而言，东大街和大源在市场整体平均租金水平下降的前提下，录得区域平均租金上涨，涨幅分 别为6.9%和13.6%,上涨动力主要来自于新入市优质项目较高的租金价格。第三，空间分布相对

12、集中，空置率在高区位波动。成都市现存的19座甲级写字楼集中分布在锦江区、武侯区、青羊区和天府新区。“两核四区”规划区域图一：甲级写字楼新増供应、净吸纳星及空置率（单位：平方米）600,000500.000(100,000)-400,000300,000200,000100,00020102011202014(200,000)60%50%40%30%20%10%0%一新增供应左抽：争吸纳星（左轴）一空羞车右轴内甲级写字楼存量占市场总存量的78%。人民南路沿线甲级写字楼空置率保持在 5%以下。第四，市场未来供应较大，根据在建项目进度预估，有九个新建甲级写字楼 项目具备入市条件，合计面积约100万平

13、方米。尽管上述部分新建项目将分阶段 投入使用，但大面积的新增供应预计将给市场带來更严峻的挑战。此外，上述新 建项目中有四个位于大源子市场、两个位于金融城子市场，而这两个发展较晚的 子市场目前写字楼存量较高且吸纳能力有限（2014年两子市场合计存量占市场 总存量的35. 2%,合计净吸纳量占市场净吸纳量的13. 2%）,因而在短期到中期内， 子市场乃至整体市场的入驻率及平均租金水平或将受上述新增供应影响出现下 降。2014年10月，四川天府新区正式通过国务院审批晋升为国家级新区，政府 将对新区进行战略性经济结构调整，并从金融投资、产业和土地等三方面给予该 新区政策支持。自2015年起，位于天府新

14、区范围内的成都高新区（南区）将受 惠于这一规划调整的直接利好，通过产业结构优化和加速发展为区内的金融城和 大源写字楼市场提供需求支撑。3. 2商铺市场2015年上半年，成都商铺市场受宏观环境及市场竞争等因素影响，整体空 置率持续小幅上升，而平均租金则于吸纳压力下保持稳定。上半年内，仅有铁狮门晶融汇项目开业，为核心零售区域带来43, 000平方 米新増面积，推动市场总存量半年环比上升1. 2%至3, 754, 266平方米；截至2015 年上半年末，核心零售区域存量上升至905, 686平方米，于市场总存量中所占比 例为24. l%o2015年上半年，各购物中心经营状况呈现愈发明显的“两极化”趋

15、势：在 新开业或经营情况良好的购物中心持续吸引齐类品牌集中进驻之时，于部分购物 屮心内亦录得包括影院、餐饮及服饰等业态的退租案例，导致上半年末市场整体 空置率半年环比上升0. 4%,至7. 5%o截至2015年上半年末，成都购物中心市场首层平均租金与2014年年末基木 持平，为人民币665.3元每月每平方米。目前成都购物中心投资案例较为稀少，但成都作为中国西南地区商业中心的 市场地位口益稳固，包括机构投资者、专业市场经营者等潜在投资主体口趋多元 化，且其对购物中心项目的关注度亦有所提升。据在建项目进度预估，2015年下半年将有5个项目具备开业条件，合计新 增面积681,500平方米，届时将使现

16、有市场存量达到440余万平方米，半年环比 增长18. 2%o其中绝大部分的新增供应位于日前需求活跃度较低的非核心零售区 域，由此或将于短屮期内推高市场整体空置率。2015年下半年成都中高端购物中心将继续优化品类结构，因而对于品牌的 甄选将更加谨慎；然而日趋激烈的市场竞争或致使部分空置率较高而客流量较少 的项目继续面临招商困境。因此，市场内各购物中心经营分化现象将进一步凸显。下半年内，市场整体平均租金预计将进一步下调，主要原因在于绝大部分新 增供应位于非核心零售区域，其显著低于平均水平的租金将对整体市场形成拖累; 然而就核心零售区域而言，尽管其平均租金水平或将受到区域内新增供应影响， 但跌幅将小

17、于市场整体水平。4. 商业地产的发展趋势随着城市经济的快速发展，成都市中心城区商业房地产市场处于快速发展阶 段，逐步进入从量上扩张到量、质同步提升的关键发展期。4.1强化政府宏观调控，积极引导商业房地产市场健康发展。商业房地产的市场供给结构不能搞平均主义，也不能仅仅根据土地获得的难 易程度来确定，社区型商业房地产的分布也要有其覆盖面，因此应根据人口、交 通、商业氛围等要素来调控商业房地产的供给节奏。对于“两轴四片”区域应集 中发展，其中定位西部乃至全国的商业（含商务）片区，应由市级部门牵头打造； 对于根据城市规划、商业网点规划等必须建立的商业房地产项目，而暂时又无建 设可能的，应通过规划预留土

18、地。4. 2加快商业网点规划法规建设，促进商业房地产市场协调发展。2008年4月2 0,国务院公布了城市商业网点条例（征求意见稿）， 条例突破了以往商业网点管理只管经营不管规划建设的情况，实现了商业网点规 划与城市规划的对接。成都市、区两级将加强组织领导，统一制定全市性的商业 网点规划，切实做到城市规划与商业网点规划的衔接。4.3着力发展“楼宇经济”，增强商业房地产的经济效益。楼宇经济作为城市经济发展中一种新型的经济形态，已成为推动现代服务业 发展的重要载体和破解土地制约、培植新税源和新经济增长点的重要手段。商业 房地产的未来发展将高度重视楼宇经济的打造，通过合理规划发展各商圈的商务 功能，引

19、导楼宇经济集聚发展对于能够给城市经济发展带来贡献的重点企业，通 过信贷支持、税费补贴、租金补贴等措施积极引进，培育商业房地产的有力需求 支撑。4. 4推动商业房地产开发模式的优化，促进商业与房地产业进一步融合。只有商业和房地产业的有机结合，才能最终实现商业房地产的可持续发展。 商业房地产开发模式的优化实质上就是商业与房地产业的融合。应鼓励商业企业 和房地产企业在开发初期牵手，形成“地产大鳄” + “商业巨头”的商业地产开 发模式。鼓励统一运营，提高商业房地产市场竞争力。运营管理是商业地产收益和物业价值提升的源泉，一是要积极引导开发商对 经营要素进行有机整合，维护物业业权的统一，实现“四个统一”

20、，即统-招商 管理、统一营销管理、统一物业服务、统一监督管理。对于重点商业房地产项目 可在土地出让时增加附加条款，要求开发商必须在一定时间内持有单一业权，同 时给予一定的优惠条件，鼓励统一业权。二是通过建立健全专业化的商业物业服 务资质评审制度，提升商业房地产物业服务水平，提高成都市商业房地产的市场 竞争力。5. 商业地产的经营模式商业地产目前存在的三种模式：第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形 成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，日的是什么呢？日 前是通过产权形成z后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资, 这个金融市场一般来说有多

21、次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资; 第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每 次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。第二种叫“只售不租”，这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产 逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总 价高、利润率及开发风险较高、投资冋收期长”等特点，使有能力全额购买商业 地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金 积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面 临两难局而。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资

22、金 无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金 压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决 自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼 都采用只租不售或租售并举的方式入市。第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业岀租； 另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一 楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那i层销售价 格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重 要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，

23、为了沃尔玛价 值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合 呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资 本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。6. 商业地产的投资风险商业地产项目的运作，涉及到物业的销售、租赁以及经营等各方面，必须考 虑到多方面因素，认识商业地产风险的特点和种类，对进一步的风险分析显得尤 为重要。6. 1商业地产风险的特点项目风险是指与可以实现的项目执行水平有关的。存在显著不确定性的影响。 风险分析是对风险的辨识、估计和评价做岀全面的、综合的分析。商业地产开发 项目风险管理是在商业地产开发过程屮对可

24、能出现的风险进行识别、分析，采用 合理经济的手段对风险加以防范和处理.以最小成本获得最大安全保障的种譬 理活动。应在主观上尽可能做到有备无患，或在无法避免时也能寻求切实可行的 补偿措施.从而减少意外损失或进而使风险为我所用。商业地产企业风险的特点包括：商业地产行业风险复杂多样。不同于一般住 宅开发和商业经营；企业管理内容涉及商业和地产两个行业和多个经营阶段；跟 政府部门合作多，不可控因素多。合作企业多，协调和统一管理有难度；商业物 业销售和租赁方式特殊技巧和手段要求高；商业物业建设和运行需要巨额资金， 胜资还教风险高；回报形式组合多样.收益的风险评估难度高；在商业地产的产 业链中.涉及利益方众

25、多；蔷要有复合行业经验的高素质人员，存在人员能力风 险等方面。6. 2商业地产风险的种类任何一个项目都不是孤立存在的，必然受用边环境的影响，因此按照项目与 其所处环境的关系。由大到小将项目投资风险分为宏观环境风险、行业风险和项 目自身风险三类。宏观环境风险包括政治稳定、宏观调控政策、国民经济增长、利率变化、通 货膨胀以及社会进程中的城市化等诸多风险因素。经济发展过快容易产生投资过 热风险，经济发展过慢又容易产生投资不足；每当经济过热或失控时我国一般都 是先压缩固定资产投资规模，实行停建或缓建措施，致使工程工期成本和贷款利 息增加：我国利率上升吋，开发商开发成本增加，同时市场需求降低，将会增加

26、商业地产商的风险。行业风险包括市场供隶风险，地产价格带来的购买力风险，同业竞争风险, 原材料价格上涨风险，商铺销售价格下跌风险、投机炒作风险、土地供应风险等。 商业地产商品的价值受供求影响的幅度很大。当供给过剩或是有效需求不足时。 都将使开发商不能将物业顺利推出；由于成功的商业地产利润宰极高，各大地产 企业和投资信托基金等多种类型的实体，纷纷把目光投向商业地产这块蛋 糕。 项目自身风险包括地质状况、地震、水灾、火灾等自然风险，工程技术、 质量及内部经营的管理风险.财务融资风险，对原有房屋的拆迁风险。以及投资 者预测错误.投资地点即区位、方式、类型选择失误的策划风险等。由于商业地 产财务风险过大

27、，没有考虑自身实力。盲目承担大型项目.将会导致资金链断裂 而停工。7. 商业地产的开发定位简单地说，定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁*使用？严 格地说，项冃定位就是通过市场调杳研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕 这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。本定义具有如下特 点： 定位建立在市场调查研究的基础上。优势企业家也会根据自己的判断定 位，而且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业，一个项目做砸 了，全盘皆输。所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事 物发展态势。市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果 的正确选择。定位

28、的核心是确定功能。例如，建筑性质是什么？有何用途？如果我们定位 方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸 市场、百货商场还是专业性市场？定位是系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形彖, 以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效 能 商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服 务定位和技术定位。例如，功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定 位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定 位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象; 服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店按照星级标 准提供服务。如此等等，说明定位的内容非常丰