当代节能一级流程与运营张世红PPT课件

1、05当代节能流程与运营的目标 专业化、标准化、闭环化、信息化当代节能流程与运营的手段 业务流（一、二、三级流程）、管理流（职责授 权书）、信息流（MPSMPS、MISMIS、MBSMBS）的整合当代节能流程与运营的法则明确的责任分工管理流程与运营( 职责授权书 )标准的操作流程业务流程与运营( 一、二、三级流程 )娴熟的技术配合信息流程与运营( MPS MIS MBS )团结的协调一致简单专注的企业文化第1页/共35页当代节能流程与运营的横坐标为专业职能线，纵坐标为业务职责线。专业职能按照一级流程、二级流程、三级流程分别形成一级专业8个、二级专业30个、三级专业68个业务职责按照房地产开发的进

2、度划分为四个阶段。 当代节能一级流程与运营的专业职能和业务职责 06第2页/共35页八个一级专业四个主体及四个阶段30个节点五个方案、五个计划、五个执行和五个评估五书8次审核会(标准化) 12次审核会(非标准化)07当代节能一级流程与运营：干什么第3页/共35页0830个二级专业、十九个独立主体四个阶段及四个主体121个节点当代节能二级流程与运营：怎么干第4页/共35页09当代节能二级流程与运营：十九个独立主体对应二级节点0-集团研发设计小组 : 4: 4个节点1 1-研发设计院: 11: 11个节点2 2-新动力: 11: 11个节点3 3-成本专业: 9: 9个节点4 4-采购专业: 9:

3、 9个节点5 5-园林部: 6: 6个节点6 6-工程管理专业: 10: 10个节点7 7-经营开发专业: 13: 13个节点二级流程与运营共121个二级节点。8 8-行销专业： 7 7个节点9 9-第一物业： 9 9个节点1010-第一商业: 5: 5个节点1111-第一教育: 4: 4个节点1212-计划预算部: 6: 6个节点1313-计划财务专业: 6: 6个节点1414-人力资源专业: 5: 5个节点1515-信息运营专业： 6 6个节点其余三个独立主体为：16-中南区域公司；17-华北区域公司；18-西北区域公司第5页/共35页1068个三级专业四个阶段及四个主体396个节点当代节

4、能三级流程与运营：怎么能干好作业标准说明第6页/共35页11当代节能三级流程与运营：十九个独立主体对应三级节点三级流程与运营共396个三级节点。0-集团研发设计小组 : 10: 10个节点1 1-研发设计院: 19: 19个节点2 2-新动力: 23: 23个节点3 3-成本专业: 26: 26个节点4 4-采购专业: 25: 25个节点5 5-园林部: 17: 17个节点6 6-工程管理专业: 56: 56个节点7 7-经营开发专业: 46: 46个节点8 8-行销专业： 2626个节点9 9-第一物业： 2727个节点1010-第一商业: 19: 19个节点1111-第一教育: 30: 3

5、0个节点1212-计划预算部: 13: 13个节点1313-计划财务专业: 21: 21个节点1414-人力资源专业: 15: 15个节点1515-信息运营专业： 2323个节点其余三个独立主体为：16-中南区域公司；17-华北区域公司；18-西北区域公司第7页/共35页当代节能一级、二级、三级专业如下12规划设计专业1.建筑结构专业（总平面规划设计、建筑、结构）2.机电节能专业（能源方案运行策略、给排水、暖通、强电、弱电）3.精装修专业（室内设计、家居配饰）4.市政园林专业（市政、园林）五个三专业5.成本专业（成本造价、工程量核算）6.采购专业（战略采购、专项采购）7.园林部（苗圃基地、园林

6、样板间）工程管理专业8. 工程技术专业（建筑结构、机电节能、精装修、市政园林）9. 里程碑计划专业（工程质量、工程进度、工程造价、文明施工、工程图纸资料）行销客服专业15. 行销专业（市场研究、策划推广、销售执行）16. 客服专业（销售支持服务、客户关系管理、客户服务运营）17. 物业专业18.资产管理专业（资产策划定位、资产经营）19. 企业文化与品牌专业（CIS管理、媒介传播、企业文化）计划财务专业20. 计划预算专业（预算评估、预算模型、预算控制）21. 财务专业（会计核算、税收核算）22. 金融专业（金融信贷、金融资本）23. 法务专业（法务专业）24. 审计专业（审计专业）人力资源专

7、业25. 绩效薪酬专业（绩效、薪酬）26. 职业生涯专业（招聘、 同合与培训、职业规划）27. 行政服务专业（行政支持、综合服务）信息运营专业28. 信息运营专业（运营管理、IT管理）29. 信息技术专业（软件开发、软件实施）30. 档案管理专业（档案管理、工商管理）经营开发专业10. 项目拓展专业（项目甄选、土地整理）11. 规委报批（规划审查、专业审查）12. 国土报批（土地利用）13. 计划报批（开发计划）14. 建委报批（开发建设、市政）第8页/共35页13产、供、销产产规划设计专业、工程管理专业（还包括：经营开发专业、计划财务专业、人力资源专业、信息运营专业） 规划设计图纸：出图、翻

8、图、套图、审图 生产基地：进入施工现场前的生产加工（总成化生产） 施工现场：进入施工现场后的生产组装（总成化组装） 标准化组 新动力 供供五个三专业五个三专业在完成集团所有的相关专业总包和各专项分包等的战略采购和专项采购供应后，其它专业进行生产、销售。五个三专业主要包括成本、采购、工程量的核算、计划预算等。五个三专业成本和采购中规划设计专业和项目管理专业负责技术标工作，五个三专业负责经济标的工作。销销行销客服专业 行销体验 物业或运营公司：客户服务第9页/共35页14专业职能专业职能YX业务职责业务职责可研阶段可研阶段前期阶段前期阶段开发阶段开发阶段使用阶段使用阶段规划设计规划设计专业专业五个

9、三五个三专业专业工程管理工程管理专业专业行销客服行销客服专业专业其他四其他四个专业个专业 非标准化标准化产品线Z产供销 新动力新动力建筑科技建筑科技规划设计 施图 组纸 、 手 册能源方案、运 实行 施策 与略 运 营 监 控项目开 项盘 目 入 伙工程管理专业五个三专业规划设计专业工程管理专业五个三专业规划设计专业行销客服专业工程管理专业招标 生采 产购 基 造 地 价 咨 询 参与规划 施设 工计 管 工 理 程 移 交第10页/共35页15四个阶段：地产项目开发依照1.3获取项目、1.15获取建筑工程施工许可证，集团研发设计小组召开项目第七次审核会、1.28集团研发设计小组召开项目第十次

10、审核会可以划分为四个阶段：可研阶段、前期阶段、开发阶段、使用阶段口诀：可研三点三次会，点四进入最可贵，前期到达一一五，四次会议须到位开发就到一二八，三次会议认真抓，使用阶段两重点，两点两会不拖拉第11页/共35页可研阶段可研阶段区域公司依战略，甄选项目首次会。集团同合提方案，项目小组来承办。成立公司订五书，三会完成取项目。16第12页/共35页前期阶段前期阶段项目开动签合同，环评能评办立项。总平单体审定表，用地国土取两证。方案复函办计划，五个计划修五书。样板间、出四图，搭建过程说清楚。取得规证出桩图，出图套图和审图。定总包，翻套图，施工许可七次会。17第13页/共35页开发阶段开发阶段专项招标

11、进开发，预售许可五执行，物业运营须入伙，十八节点才可行。工程管理土护降，项目来到正负零，实楼搭建样板间，主体结构亦封顶，二次结构装机电，综合管线正式通，市政园林和配套，毛坯竣工备案清，精装交楼是关键，九项验收须完成。整改销项百分百，项目入伙十次会。18第14页/共35页使用阶段使用阶段使用阶段两重点，人力资源一条线。九十天内五评估，流程运营靠实践。19第15页/共35页四个主体20可研阶段：集团研发设计小组组长是项目可研阶段的控制人，各区域公司总经理是项目可研阶段责任人，项目研发设计小组组长（兼项目公司总经理）是项目可研阶段执行人，可研阶段3次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核

12、准通过后开展工作。前期阶段：各区域公司总经理是项目前期阶段控制人，项目公司总经理是项目前期阶段责任人。前期阶段4次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。开发阶段：各区域公司总经理是项目开发阶段控制人，项目公司总经理是项目开发阶段责任人。开发阶段3次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。使用阶段：物业公司项目服务中心总经理或运营公司项目总经理是项目使用阶段的责任人，项目公司总经理是项目使用阶段的执行人。第16页/共35页四个阶段四个阶段执行人执行人责任人责任人控制人控制人核算人核算人可研阶段项目研发设计小组（兼项目公司总经理）区域公司总

13、经理集团研发设计小组造价咨询组责任人前期阶段项目研发设计小组组长项目公司总经理区域公司总经理造价咨询组责任人开发阶段项目研发设计小组组长项目公司总经理区域公司总经理造价咨询组责任人使用阶段项目公司总经理物业公司服务中心总经理或运营公司总经理集团研发设计小组造价咨询组区域公司负责获取项目，按照战略地图和标准化在区域范围内甄选项目，整合资源，发现机会，实现土地储备目标；项目公司为项目流程与运营的唯一责任主体，负责实现项目流程与运营是十四项指标；集团研发设计小组负责1212次会议，对一级流程与运营1212个节点进行管理与支撑。21四个主体第17页/共35页规划设计专业五个三专业经营开发专业工程管理专

14、业行销客服专业计划财务专业人力资源专业信息运营专业五个方案概念设计方案和里程碑方案表成本概算和战略采购方案表协助完成概念设计方案和里程碑方案表客户定位方案表风险预控方案表人力资源方案表流程与运营报告表五个计划方案设计、扩初设计和里程碑计划表成本预算和战略采购计划表协助完成方案设计、扩初设计和里程碑计划表行销客服计划表人力资源计划表五个执行施工图和四图执行表成本预算和战略采购执行表里程碑执行表行销客服执行表人力资源执行表五个评估竣工图评估表成本结算和战略、专项采购评估表里程碑评估表行销客服评估表人力资源评估表可研阶段、前期阶段以规划设计专业为主，工程管理专业为辅；开发阶段以工程管理专业为主，规划

15、设计专业为辅；使用阶段以行销客服专业为主，工程管理专业、五个三专业为辅。22五个方案、五个计划、五个执行、五个评估第18页/共35页计划预算书计划预算书绩效任务书绩效任务书职责授权书职责授权书作业标准书作业标准书职业生涯开发与管理报告职业生涯开发与管理报告书书23五书第19页/共35页24非标准化十二次审核会非标准化十二次审核会12次审核会：集团研发小组开会（详见12次审核会作业标准说明），并出审核意见，报董事长核准；第20页/共35页标准化八次审核会标准化八次审核会8次审核会：集团研发小组开会（详见8次审核会作业标准说明），并出审核意见，报董事长核准；第21页/共35页当代节能一级流程与运营

16、30个节点251.1.集团研发设计小组组长是项目可研阶段的控制人，各区域公司总经理是项目可研阶段责任人，项目研发设计小组组长（兼项目公司总经理）是项目可研阶段执行人，可研阶段3次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。各区域公司依据战略地图和标准化，对拟定的项目形成甄选项目信息表后10天内，集团研发设计小组召开项目第一次审核会：甄选项目审定表1.2.在1.1节点完成后10天内，集团研发设计小组负责成立项目研发设计小组，项目研发设计小组成立后10天内，由集团研发设计小组组织对项目研发设计小组进行同合，在同合期间集团研发设计小组组长协调各专业提出项目五个方案，项目研发设

17、计小组组长负责完成项目五个方案后10天内，集团研发设计小组召开项目第二次审核会：项目五个方案审定表1.3.在1.2节点完成后30天内，由项目研发设计小组负责成立项目公司并完成项目公司五书。项目公司成立后90天内，项目研发设计小组组长依据项目五个方案和项目公司五书开展获取项目工作，在获取项目前20天内，集团研发设计小组召开项目第三次审核会：获取项目审定表.成立项目公司、完成项目公司五书、集团研发设计小组项目第三次审核会：获取项目审定表（120天，可研第150天内）第22页/共35页26当代节能一级流程与运营30个节点1.4.各区域公司总经理是项目前期阶段控制人，项目公司总经理是项目前期阶段责任人

18、。前期阶段4次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。在获取项目后10天内，项目公司责任人完成项目开动会审定表，国有土地使用权出让合同审定表后，项目公司责任人宣布项目开动。项目开动会审定表、国有土地使用权出让合同审定表，宣布项目开动（10天，前期第10天)1.5.在1.4节点完成后30天内，项目公司责任人获取环境评估报告和合理用能评估报告、获取项目核准获取环境评估报告和合理用能评估报告、获取项目核准（30天，前期第40天)1.6集团研发设计小组召开项目第四次审核会：总平面和单体方案设计审定表（40天，前期第50天）集团研发设计小组召开项目第四次审核会：总平面和单体方

19、案设计审定表（40天，前期第50天）1.7.在1.6节点完成后60天内，项目公司责任人获取建设用地规划许可证和获取国有土地使用权证 获取建设用地规划许可证、国有土地使用权证（60天，前期第110天)1.8.在1.6节点完成后60天内,项目公司责任人获取总平面规划设计方案复函和获取政府发改委商品房屋开发投资计划表 方案复函、商品房屋开发投资计划表（60天，前期第110天）第23页/共35页271.9.在1.6节点完成后30天内，项目公司责任人和项目研发设计小组完成项目总平面和单体扩初设计后10天内，项目公司责任人完成项目五个计划和修订项目公司五书后10天内，集团研发设计小组召开项目第五次审核会：

20、项目五个计划审定表、修订项目公司五书审定表 集团研发设计小组项目第五次审核会：总平面和单体扩初设计审定表、项目五个计划审定表、修订项目公司五书审定表（50天，前期第120天)1.10.在1.9节点完成后30天内项目公司责任人和项目研发设计小组组长完成三个样板间施工图和四图的审图（三个样板间是指：设计体验样板间和体验中心、施工工艺样板间、材料部品样板库）三个样板间施工图和四图的审图（30天，前期第120天）1.11.在1.10节点完成后60天内，项目公司责任人和项目研发设计小组完成三个样板间搭建，及时发现在搭建过程中三个样板间施工图和四图存在的问题 三个样板间的搭建（60天，前期第180天）1.

21、12.在获取项目后180天内项目公司责任人获取建筑工程规划许可证。在1.9节点完成后30天内项目公司责任人和项目研发设计小组组长完成标准化单体桩基图审图 获取建筑工程规划许可证、完成标准化单体桩基图审图（30天，前期第180天)当代节能一级流程与运营30个节点第24页/共35页281.13.在完成1.12节点后30天内，项目公司责任人和项目研发设计小组依据项目标准化36条、50条、100条、200条完成标准化施工图套图、审图后10天内，集团研发设计小组召开项目第六次审核会：三个样板间验收审定表、施工图审定表 集团研发设计小组召开项目第六次审核会：三个样板间验收审定表、施工图审定表（40天，前期

22、第180天)1.14.在完成1.13节点后30天内，根据施工图和项目五个计划完成总包招投标后10天内项目公司责任人组织总包中标仪式后30天内完成施工图总包翻图、套图、四图和图纸的下发、培训等 总包招投标、总包中标仪式、总包翻图、套图、四图和图纸的下发培训等（70天，前期第180天)1.15.在1.14节点完成后30天内，项目公司责任人获取建设工程施工许可证后30天内，根据项目五个计划和施工图，在完成开工前各项准备工作的同时，集团研发设计小组召开项目第七次审核会：项目开工审定表，项目公司责任人宣布项目开工 获取建设工程施工许可证，集团研发设计小组召开项目第七次审核会：项目开工审核表、宣布项目开工

23、（60天，前期第210天)当代节能一级流程与运营30个节点第25页/共35页291.16.各区域公司总经理是项目开发阶段控制人，项目公司总经理是项目开发阶段责任人。开发阶段3次审核会，经集团研发设计小组控制人审批，集团董事长核准通过后开展工作。在1.15节点完成后30天内，项目专项采购组完成各专项招投标工作。各专项招投标（30天，开发第30天）1.17.在1.16节点完成后30天内，项目公司责任人完成项目销控表、项目行销客服六个一工作和项目五个执行、修订项目公司五书后10天内，集团研发设计小组召开项目第八次审核会：项目开盘审定表，项目五个执行审定表，修订项目公司五书审定表。在获得项目预售许可证

24、后10天内，项目公司宣布项目开盘 集团研发设计小组召开项目第八次审核会：项目开盘审定表，项目五个执行审定表，修订项目公司五书审定表，宣布项目开盘（40天，开发第70天）1.18.在1.17节点完成后30天内，项目公司责任人完成与物业公司或运营公司签订项目入伙审定表。项目公司责任人出现质量问题、延误接管验收工作，将受到物业公司或运营公司的经济处罚。据此物业公司或运营公司开始项目入伙的各项准备工作。 签订项目入伙审定表（30天，开发第70天）当代节能一级流程与运营30个节点第26页/共35页301.19.在项目土方、支护、降水和地基处理完工并基槽验收后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成

25、项目地基验槽 项目地基验槽（10天,开发第N天）1.20.在项目达到正负零后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成基础结构验收，基础结构验收（10天，开发第N天）1.21.在项目单体施工达到正负零以上二层后90天内，完成实楼设计体验样板间、施工工艺样板间搭建后10天内，集团研发设计小组召开项目第九次审核会：实楼样板间审定表集团研发设计小组召开项目第九次审核会：实楼样板间审定表（10天，开发第N天）1.22.在项目结构封顶后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成主体结构验收 主体结构验收（10天，开发第N天）1.23.在项目二次结构、屋面工程、外立面安装、机电安装完工后10天内，

26、集团研发设计小组组织工程管理中心完成二次结构、屋面工程、外立面安装、机电安装竣工验收 二次结构、屋面工程、外立面安装、机电安装竣工审定表（10天，开发第N天） 当代节能一级流程与运营30个节点第27页/共35页311.24.在项目燃气、热力、自来水、雨污水和外电源等竣工并通水、通电、通气后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成燃气、热力、自来水、雨污水和外电源等竣工验收 燃气、热力、自来水、雨污水和外电源等竣工审定表（10天，开发第N天）1.25.在项目市政园林和其他配套设施竣工后10天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成市政园林和其他配套设施竣工验收 市政园林和其他配套设施竣工审

27、定表（10天，开发第N天）1.26.对于毛坯房交楼项目，在项目客户入伙前60天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成毛坯房竣工验收，在项目客户入伙前30天内，项目公司责任人获取毛坯房竣工验收备案表。 获取毛坯房竣工验收备案表（30天，开发第N天）1.27.对于精装修交楼项目，在客户入伙前240天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成毛坯房竣工验收。在精装修项目客户入伙前60天内，集团研发设计小组组织工程管理中心完成精装修竣工验收。在精装修项目客户入伙前30天内，项目公司责任人获取精装修竣工验收备案表、完成精装修缺陷反馈表 获取精装修竣工验收备案表、精装修缺陷反馈表（30天，开发第N天） 当代节能一级流程与运营30个节点第28页/共35页321.28.在项目客户入伙前60天内，项目公司责任人依据物业接管验收作业标准说明完成与物业公司的接管验收工作，填