阳澄湖巴城板块研究报告ppt课件

1、阳澄湖巴城板块研讨报告板块地理交通 沪宁高速公路、312 国道、苏州环城高速公路均经此地。 西面挨苏州工业园区的唯亭镇，至苏州市区约40 分钟车程。向东往上海的路程也相当快捷，沪宁高速约50分钟车程 。板块旅游资源n昆山阳澄湖旅游度假中心为省级旅游度假中心，总体规划用地67平方公里，是一个集休闲、度假、美食、康疗等于一体的多功能旅游度假中心。n区内生态环境非常优越，占地3.792平方公里的阳澄湖水上公园，是一个以蟹为中心，以水为脉络的综合性生态公园；绰墩遗址、崇宁古寺、巴城老街等历史文化遗存与星期九生态农庄、万亩葡萄园等生态农业观光区交相辉映。n阳澄湖大闸蟹、清水虾、桂鱼等“一蟹八鲜，构成了特

2、有的美食系列。n总投资超亿美圆的大上海国际高尔夫球度假村会员俱乐部、总投资近十亿元的东方云顶广场、总投资超亿元的上海市阳澄湖度假村等高档休闲、文娱、会务设备，并建有阳澄湖美食一条街n目前该板块曾经成为长三角主要的渡假旅游地域，主要为本区域及周边城市上海、苏州、浙江等地消费群体提供了渡假假休闲场所。 区域在售楼盘汇总案名开发企业工程位置产品形状价钱区间面积段规划户数开盘时间可售套数现场天使湾上海易通房地产开发马鞍山路与环城路交叉处独栋别墅190万/套起价230平方米-330平方米200户09.05.27二期：20套 三期：11拉水城昆山海之舟房地产开发巴城镇民权路1

3、8号别墅、酒店式公寓独栋别墅均价：1.2万/310平方米-410平方米296户09.04.22三期：7套 四期：40套待湖水岸苏州环宇房地产开发巴城镇古城北路东联排、双拼别墅联排起价：5400元/ 双拼起价：6300元/77户08.11.1550伦随园昆山景康房地产开发巴城镇环湖路2388号独栋别墅均价：1.8万元/252平方米-288平方米74户09.01.19一期：24林苑昆山合天房地产开发湖滨路5188号独栋别墅450万-1000万/套275平方米-355平方米09.05.01新盘0512-5701

4、0055湖滨御花园昆山市香溢房地产湖滨路3888号独栋别墅待定09年下半年新域在售楼盘汇总英郡昆山城区房地产开发巴城古城路与城北路交界独栋、双拼、联排别墅待定独栋：240-380 双拼：225联排：200202户09年九月份推出一期15套新府庄园昆山力天投资开展马鞍山路与湖滨路交汇处小高层1.2万-1.6万/一期户型：200-500二期为小户型一期：户09年10月份推出100套大户型及少量小户型一期：100余塘月色昆山兴华房地产开展阳澄湖度假区湖滨北路163号独栋、双拼别墅独栋均价：1万元/ 双拼均价：7

5、300元/双拼：240-335 独栋：460、80074户2021.0774山胜境天元置业巴城镇临湖路88号独栋别墅均价：800万/套300-480二期：43户2021.05.1一期剩余3套； 二期：43套 待定推园昆山通岛置业巴城镇湖滨北路双拼、联排别墅；小高层双拼、联排估计均价6000元/别墅：252-313总户数：820户估计2021年10月一期：47套联排、双拼别域在售楼盘汇总中大易墅江苏中大地产集团巴城镇城北西路4500号独栋、双拼别墅双拼均价：8000元/ 独栋均价：1万元/双拼：198独栋：

6、221-337226户2021.06.25一期：10套二期：40泽园昆山龙宇置业巴城镇湖滨南路680号独栋、双拼别墅双拼：170万元/套起 独栋：230万元/套起247户2021年9月推出3期二期：45套三等待推：82园美墅昆山冠鼎置业开展巴城镇湖滨路于民权路交叉处独栋、双拼别墅8500元/-12000元/独栋：305-508 双拼：230-305户2021.06.08一期、二期：90香园苏州长德置业开展马鞍山西路、阳澄湖公园南侧独栋、双拼别墅独栋均价：14000元/双拼均价：9500元/平米430-66

7、0131户2021.04.2240院昆山四季房地产开发巴城镇马鞍山路与古城路交界处联排别墅均价7000元/199-320一期：328户2021.05.140512-57981555秦泓花园苏州秦泓房产巴城镇马鞍山路与环城路交汇处独栋、双拼别墅均价：8500元/280-310292户2021.05.03三期：10套 四等待推：100余域工程主力面积对比分析该区域主力面积在198-800之间，面积跨度比较大，而200-300之间的同类别较多。该区域板块，从面积段分布来看，适宜投资自住。区域工程主力总价对比分析：从对比列表中可以看处，该板块

8、主力总价虽然跨度比较大。但总价集中在200万-450万量比较多，降低了该板块别墅投资市场门槛。该板块所面对的客户群体更加广泛，同时竞争相对比较猛烈，工程之间总价差别不大。板块别墅市场客源分析板块客户分布比例：本地自住客户占45%包含苏州区域、外来自住10%、自住投资客户40%、其中外来占30%，主要集中在上海，上海客户约占70%。上海客户置业目的：投资、自住占60%，旅游度假30%、养老5%、其他5%重点工程分析工程称号工程称号玉林苑地理位置地理位置巴城镇湖滨路5188号投资商投资商昆山合天房地产投资开展销售销程性质工程性质自住、投资占地面积占地面积总建筑面积总建

9、筑面积容积率容积率建筑形状建筑形状独栋别墅规划套数规划套数开盘时间开盘时间2021.9月去化套数去化套数未开盘销售均价销售均价450万-1千万/套可售套数可售套数未开盘可售面积可售面积交房时间交房时间装修情况装修情况毛坯工程环境分析n交通：沪宁高速公路、312 国道、苏州环城高速公路均经此地；n文娱设备：大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、托普软件园等，同时与市区相联的景观大道马鞍山路及其沿线的大学城、体育馆、高速路等艰苦投资工程占地3100 亩的生态公园；n小区依湖而建，阳澄湖光尽收眼底，自然生态，自在生活苏式园林建筑风格，庭院落落。工程规划、物业配套分析n工程

10、由阳澄湖玉林苑、会所和假日酒店组成。该案依湖阳澄湖而建，自然生态，自在生活的苏式园林建筑风格，庭院深深，移步换景，该案采用新型地源热泵系统，环保、节能，科技与温馨完美结合。n该案一期估计今年九月开盘。 n周边配套：大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、大学城、体育馆、以及占地3100 亩的生态公园；n工程内部配套：大型会所、管家酒店式物业配套。工程去化分析n该工程现处于客户积累期，原估计今年5月开盘，由于其客户积累数量缺乏，推迟至9月份开盘。该工程现阶段积累客户主要是苏州、昆山客户为主以及部分外地投资客。该工程前期推行较少，导致累积的外地客户较少。估计其去化周期会较

11、长。重点工程分析工程称号工程称号英郡地理位置地理位置巴城镇古城路与城北路交叉处投资商投资商昆山城区房地产开发销售销程性质工程性质自住、投资占地面积占地面积120000 总建筑面积总建筑面积51000容积率容积率0.43建筑形状建筑形状独栋、双拼、联排别墅规划套数规划套数202开盘时间开盘时间2021.09去化套数去化套数未开盘销售均价销售均价独栋：300万-450万/套双拼：180万-250万/套联排：120万-160万/套可售套数可售套数估计推出51套可售面积可售面积交房时间交房时间2021.01装修情况装修情况毛坯工程环境分析n该工程在阳澄湖与傀儡湖双湖之间,

12、 苏州绕城高速巴城出口,城北路与马鞍山路交通干道,交通便利。700亩的星期九农庄集休闲、生态、文娱、餐饮于一体。提供一系列完善的根底生活、文娱配套实施；n内部配套：大型会所、健身房、根底生活商业配套。工程物业配套分析n该案总建面积约为5万平米,以经典英式风情打造原味立体庭院别墅-超大面宽与8米挑高空间,环景下沉式庭院、双主卧、双车库；同时，社区还配备约2500多平米的多功能邻里中心以及400多平米的会员中心。n共202户，其中独栋别墅面积240-380平米，双拼225平米，联排200平米左右，每种户型均有相应面积的露台和花园赠送。估计09年9月份开盘推出51套196-380的独栋、双拼及联排别

13、墅。n星期九庄园，提供休闲、文娱、生态、餐饮等一系列生活配套实施。英郡在农庄设有专属果园、专属马厩、专属游船、自留地，英郡业主，即可享用田园般的生活。n内部配有大型会所、健身房、根底生活商业配套。工程去化分析n该案现处于客户积累阶段，由于其产品方式多样，包含：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，客户可选择性强。现客户积累较好，估计在9月份会推出51套独栋、双拼、联排的组合产品。n假设该案仅限于本地客户而进展推行，其后期去化将很困难。重点工程分析工程称号工程称号华府庄园地理位置地理位置马鞍山路与湖滨路交汇处投资商投资商昆山力天投资开展销售销程性质工程性质旅游自住、投资占地

14、面积占地面积131333总建筑面积总建筑面积196999.5容积率容积率1.5建筑形状建筑形状小高层规划套数规划套数336户开盘时间开盘时间2021.03去化套数去化套数35套销售均价销售均价200万-450万可售套数可售套数103套可售面积可售面积近4万方交房时间交房时间2021.12装修情况装修情况精装月去化量月去化量7套工程环境分析n华府庄园位于由阳澄湖、巴城湖、鳗鲡湖、傀儡湖、矫城湖所环抱的阳澄湖休闲度假区地段。n沪宁高速、苏州绕城高速、苏昆太高速、苏嘉杭高速合围，十五分钟内可以经绿茵夹道的马鞍山西路直达市区，或由苏州绕城高速到达苏州。n华府庄园地势高低起伏，每幢建筑都有重重的林荫掩映

15、，常绿乔木、落叶乔木、灌木、草本植物、地被植物、水生植物组成六重绿化体系。工程规划、物业配套分析n该案建筑风格为欧洲古典主义建筑风格。整个工程地势高低起伏，呈现立体式的绿化表达，每幢建筑都有重重的林荫掩映，常绿乔木、落叶乔木、灌木、草本植物、地被植物、水生植物组成六重绿化体系，景观绿化非常优美。n产品方面：精装修入户大堂，私家专属电梯;中西双厨、中西餐厅；超大面宽客厅，双主卧设计，；双厅或7.8米非凡尺度英伦宫廷客厅，层高： 3.3米；超大主卧，7.5-9.0米阔绰空间；卫生间，男女主人更衣室，书房雪茄房。n周边配套：阳澄湖旅游度假区；n内部配套：大型商业、有超市、餐厅、酒吧、咖啡厅、休闲茶座

16、、商务中心、洗浴中心、SPA,KTV,棋牌室,桌球室等。工程去化分析n一期第一批推出的38套房源，已去化35套。剩余房源面积较大，总价较高；n该案现阶段开场积累一期剩余100套房源客户，估计在今年9月推出。该案主要客户集中在苏州、昆山本地及外地投资客户，外地投资客户上海客户占50%，购房目的为投资、旅游自住；n该案后期推行去化还是主要以外地客户为主。重点工程分析工程称号工程称号荷塘月色地理位置地理位置阳澄湖度假区湖滨北路163号投资商投资商昆山兴华房地产开展销售销程性质工程性质养身休闲占地面积占地面积54000总建筑面积总建筑面积23000容积率容积率0.4建筑形

17、状建筑形状独栋、双拼别墅规划套数规划套数74开盘时间开盘时间2021.05去化套数去化套数15销售均价销售均价200万-750万/套可售套数可售套数20可售面积可售面积交房时间交房时间装修情况装修情况毛坯月去化量月去化量5工程环境分析n荷塘月色，位于阳澄湖度假区，临水而建，周围阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖五湖环绕。白墙灰顶、花窗格、景墙等典型的江南传统建筑；n阳澄湖度假区，提供一系列生活文娱配套设备；n苏州绕城高速、沪宁高速，30分钟到苏州。至上海一个半小时。n 工程规划、物业配套分析n该案采用现代化的建筑资料和设计技法，表达江南传统民居的神韵。白墙、灰顶、花窗格、景墙等典型的江南传

18、统建筑符号。打造“新苏式院落大宅，浓缩中式别墅精华。n该案总体规划74户独栋、双拼别墅，面积从240-335、460、800经典苏式大宅，留待您亲鉴。 n周边配套：阳澄湖旅游度假区商业设备配套、阳澄湖水上风情园、大上海高尔夫球场、水上公园等生活文娱休闲配套设备；n内部配套：会所工程去化分析n该案与今年5月推出35套独栋与双拼别墅。去化了15套，剩余20套。虽然经过前期大量的客户积累，但是该工程所处位置离阳澄湖度假区相隔一段间隔。其地理位置在该板块中，客户认可度不高，尤其投资客户。购买的客户中本地客户占80%。n该案总价范围：200万-750万，对比于阳澄湖板块其他工程，价钱差别不大。相比与其他

19、工程在板块中d 优越性，其位置较差。价钱将决议去未来的去化速度及去化周期。重点工程分析工程称号工程称号中大易墅地理位置地理位置巴城镇城北西路4500号投资商投资商中大集团销售销程性质工程性质投资自住占地面积占地面积180000总建筑面积总建筑面积65000容积率容积率0.36建筑形状建筑形状独栋、双拼别墅规划套数规划套数226户开盘时间开盘时间2021.12去化套数去化套数65套销售均价销售均价160万-350万/套可售套数可售套数35套可售面积可售面积交房时间交房时间2021.12装修情况装修情况毛坯月去化量月去化量8.1工程环境分析n中大易墅地处阳澄湖旅游度假

20、区内，占据阳澄湖、傀儡湖别墅生活圈，上海到达昆山巴城出口的第一站。工程1小时车程到达上海内环。距苏州绕城高速公路巴城出口，仅5分钟车程。n18万平米水景，将人、水、庭院完美交融，20000景观内湖，1700m的外围三面环水的天然水岸；实现岛屿生活。 工程规划、物业配套分析n该案总占地面积：18万，总建筑面积6.5万，规划户数：226户。n产品形状：四大系列；12大户型：198湖景水岸双拼、221-235风格独栋、252-263情境独栋、320-327奢华独栋。n景观设计：18万平米水景，将人、水、庭院交融；20000景观内湖；1700m的外围三面环水的天然水岸；3500m的内湖水岸实现0.36

21、超低容积率的浪漫岛屿生活。n周边配套:阳澄湖度假旅游区、蟹舫苑、大上海高尔夫球场、宝曼酒店 ；n内部配套：会所工程去化分析n该案2021年12月推出60套双拼别墅，共去化50套，今年5月该案推出二期40套独栋房源，至今已去化15套。n该案双拼总价在155万-200万之间；独栋总价在220万-350万之间。n该案去化速度普通，该案双拼工程主要购买群体以昆山当地客户主，占90%以上。独栋工程购买群体包括：昆山当地占30%、上海客户45%、其他25%。上海客户购房动机为投资自住为主。重点工程分析工程称号工程称号湖滨御花园地理位置地理位置湖滨路3888号投资商投资商昆山香溢房地产销售销售0512-57

22、108111工程性质工程性质投资自住占地面积占地面积214763总建筑面积总建筑面积101595容积率容积率0.47建筑形状建筑形状别墅规划套数规划套数开盘时间开盘时间估计2021.10去化套数去化套数销售均价销售均价独栋均价暂定：1.5万元/可售套数可售套数可售面积可售面积交房时间交房时间装修情况装修情况毛坯工程环境分析n工程紧临湖滨路，处于阳澄湖旅游度假中心、间隔阳澄湖最近仅15米元，n水上公园、酒店、度假村、学校；城北路、古城路、马鞍山景观大道，3分钟直达巴城镇中心，15分钟直抵昆山市区。n周边交通：苏昆太高速、沪宁高速、G312国道、沪宁铁路规划中、京沪铁路、苏州环城高速及苏州轻轨3号线唯亭站等，一小时内到上海、苏州与周边千灯、锦溪、周庄等江南古镇。工程规划、物业配套分析n该案规划占地面积21万平米，总建面101595，52.4%的绿化率，直面阳澄湖景。n周边配套：阳澄湖旅游度假中心、水上公园、酒店、度假村、学校；驱车3分钟可到达巴城镇中心，银行、超市、邮局、医院公建配套齐全。n内部配套：会所、健