某房地产细分市场客户及关键成功因素分析报告

1、机密机密ABC品牌战略规划报告之二品牌战略规划报告之二ABC房地产细分市场客户与关键成功因素分析房地产细分市场客户与关键成功因素分析-1-ABC业已确定了大片土地综合开发战略，并在未来成为优秀的城市业已确定了大片土地综合开发战略，并在未来成为优秀的城市运营商运营商1ABC把未来三年的战略目标确定为各种类型大片土地的综合开把未来三年的战略目标确定为各种类型大片土地的综合开发发2ABC将成为土地综合开发的城市运营商，重点目标是大块土地将成为土地综合开发的城市运营商，重点目标是大块土地综合开发项目，而零星土地开发项目则成为战略补充综合开发项目，而零星土地开发项目则成为战略补充3ABC将充分利用目前土

2、地一级开发的有利时机实现高速发展将充分利用目前土地一级开发的有利时机实现高速发展4ABC将基于上述公司发展战略全面导入品牌战略将基于上述公司发展战略全面导入品牌战略-2-由于产品是品牌的基础，因此在进行品牌战略规划之前，必须首先由于产品是品牌的基础，因此在进行品牌战略规划之前，必须首先对对ABC的产品、细分市场客户进行研究的产品、细分市场客户进行研究ABCABC集团的业务集团的业务大块土地综合开发大块土地综合开发零星土地开发零星土地开发物业管理物业管理ABCABC集团可能的产品集团可能的产品？住宅、酒店、写字楼、住宅、酒店、写字楼、商业物业商业物业物业管理服务物业管理服务-3-目录目录大片土地

3、综合开发产品、细分市场客户及其关键成功因素大片土地综合开发产品、细分市场客户及其关键成功因素零星土地开发产品、细分市场客户及其关键成功因素零星土地开发产品、细分市场客户及其关键成功因素-4-为了研究大片土地综合开发可能做出的产品种类，远迅识别出八种为了研究大片土地综合开发可能做出的产品种类，远迅识别出八种房地产主导功能，并将它们进行组合，理论上可得出房地产主导功能，并将它们进行组合，理论上可得出255种产品种产品主导功能主导功能旅游旅游商业商业商务商务住区住区文化娱乐休闲体育文化娱乐休闲体育产业产业会展会展教育教育将这八种主导功将这八种主导功能进行组合，理能进行组合，理论上可以组合出论上可以组

4、合出255种大片土地开种大片土地开发的产品，其中发的产品，其中大部分是有效产大部分是有效产品形式品形式-5-示例示例两两组合可得出的有效产品两两组合可得出的有效产品居住+商业居住+旅游居住+文娱居住+教育商业+旅游商业+文娱旅游+文娱文娱+教育商务+产业产业+会展三三组合可得出的有效产品三三组合可得出的有效产品居住+商业+旅游居住+商业+文娱居住+旅游+文娱居住+旅游+教育居住+文娱+教育商业+旅游+文娱旅游+文娱+教育商务+产业+会展商务+产业+旅游居住+商业+商务更多重组合得出的有效产品更多重组合得出的有效产品居住+商业+旅游+文娱居住+商业+旅游+教育居住+商业+文娱+教育居住+旅游+文

5、娱+教育商业+旅游+文娱+教育商务+产业+会展+旅游居住+商业+旅游+文娱+教育-6-按照地块所在的区位和项目主导功能的不同，大片土地综合开发目前按照地块所在的区位和项目主导功能的不同，大片土地综合开发目前出现的主流产品有二十五种。其中单一主导功能的有十种出现的主流产品有二十五种。其中单一主导功能的有十种商务商务商业商业旅游旅游文化娱乐休闲体育文化娱乐休闲体育 住区住区高收入阶层高收入阶层中产阶级中产阶级低收入阶层低收入阶层会展会展教育教育郊区郊区城区城区区位区位主主导导功功能能城市住区城市住区1城市中心商务区城市中心商务区2城市中心商业区城市中心商业区3X（非主流）高尚超低密度住区高尚超低密

6、度住区4郊区宜居小城镇郊区宜居小城镇5经济适用房社区经济适用房社区6边缘商务区边缘商务区7旅游小城镇旅游小城镇8产业园产业园9大学城大学城10X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）产业产业城市住区城市住区1-7-复合主导功能的有十五种复合主导功能的有十五种住宅住宅+ +商业商业+ +文娱文娱商务商务+ +商业商业+ +住宅住宅住宅住宅+ +商业商业旅游旅游+ +住宅住宅+ +商业商业商务商务+ +商业商业+ +文娱文娱城区城区区位区位主主导导功功能能建外建外SohoSoho15华侨城模式华侨城模式14世纪城模式世纪城模式13六本木模式六

7、本木模式12泰达城模式泰达城模式11产业产业+ +会展会展+ +住宅住宅产业产业+ +住宅住宅商务商务+ +住宅住宅+ +商业商业商务商务+ +商业商业+ +文娱文娱住宅住宅+ +文娱文娱住宅住宅+ +旅游旅游+ +文娱文娱郊区郊区万科东丽湖模式万科东丽湖模式22泰晤士小镇模式泰晤士小镇模式21钱江新城模式钱江新城模式20拉德芳斯模式拉德芳斯模式19加州工业城模式加州工业城模式18安亭汽车城模式安亭汽车城模式17产业产业+ +文娱文娱+ +住宅住宅京津新城模式京津新城模式23综合综合天津老城厢模式天津老城厢模式16综合综合卫星城卫星城25会展会展+ +住宅住宅+ +商务商务张贵庄模式张贵庄模式

8、24商业商业+ +文娱文娱X（非主流）-8-咸水沽镇项目举例咸水沽镇项目举例例如：例如：ABCABC公司目前的天津津南区公司目前的天津津南区咸水沽镇项目，根据地块条件和咸水沽镇项目，根据地块条件和周边环境可能将其定位为：周边环境可能将其定位为：“高高档住区档住区+ +商务商务+ +商业商业+ +文化休闲娱文化休闲娱乐乐”，并形成特色，即是一种产，并形成特色，即是一种产品模式品模式-9-下面对下面对25种主流产品模式做以介绍种主流产品模式做以介绍1、城市住区、城市住区-10-城市住区是指在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区城市住区是指在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区域域模

9、式名称模式名称 城市住区功能定位功能定位 在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区域物业组合物业组合 以住宅为主，配以社区商业、教育、医疗、交通的完备的生活设施目标客户群目标客户群 城市中产阶级和富人特点特点 物业构成以住宅为主，住宅可以是单一类型，但更多的时候是多种形式的住宅并存，以保证项目的市场承载； 对于ABC来说在二、三线城市存在着较大的运营新兴城市住区的机会-11-城市住区举例城市住区举例上海新江湾城上海新江湾城简简 介介 项目名称：上海新江湾城 区位：新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路 开发面积：9.45平方公里 运营商：上海城投、

10、部队定定 位位 上海知识型、生态型城市住区功功 能能 以居住为主，辅带休闲、教育、商务等功能功能分区功能分区 分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识商务6大板块，其中主要功能是居住物业构成物业构成 以中、高档住宅为主体（包括低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住宅和小高层住宅），配以文化中心、体育中心、学校、邻里中心、卫生中心、地区级商业中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服务设施-12-2、城市中心商务区、城市中心商务区-13-城市中心商务区是指在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供城市中心商务区是指在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供高档服务的功能区高档服

11、务的功能区模式名称模式名称 城市中心商务区功能定位功能定位 在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供高档服务的功能区，具有一流的商务环境，是高档商务的象征物业组合物业组合 以高档写字楼为主，以及酒店、商业广场、公寓和完备的商务配套设施目标客户群目标客户群 国内外实力雄厚的大企业特点特点 一般处于城市的中心区、次中心或主干道附近； 通常该城市的经济较为发达，大型企业较多，看中办公区域的品牌感和办公环境的品质感； 对于ABC来说在二线城市存在着一定的该类产品的运营机会-14-城市中心商务区举例城市中心商务区举例华贸中心华贸中心 国华置业（北京国华电力有限责任公司控股的地产公司） 北京CBD，长安街

12、国贸桥以东900米处 目标客户：跨国公司商务活动 产品定位：东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群，国际水准的领先产品 0.3平方公里区位区位定位定位运营商运营商开发面积开发面积-15-城市中心商务区举例城市中心商务区举例华贸中心（续）华贸中心（续）物业构成物业构成开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成写字楼采用国际化办公理念设计，硬件设施完善、先进，并配以一流的物业管理服务机构；商城由新光百货、购物中心、商业街和广场组成，融合了各种业态；酒店包括丽思卡尔顿和JM万豪酒店两家国际酒店联号；此外，还提供国际公寓、商务楼等

13、完备的商务配套服务功能功能集办公、购物、休闲、居住等为一体的现代都市中心顶级商务综合区长安街超大型国际商务生活城中之城-16-3、城市中心商业区、城市中心商业区-17-城市中心商业区是指在城市中心或次中心的以现代商业为主的功能城市中心商业区是指在城市中心或次中心的以现代商业为主的功能区区模式名称模式名称 城市中心商业区功能定位功能定位 在城市中心或次中心的以现代商业（包括购物、休闲娱乐等）为主要功能的综合区，围绕其一般形成规模较大的商圈物业组合物业组合 以现代化的购物、办公、酒店、公寓、餐饮娱乐等大型商业物业为核心，周边通常有中高档集合住宅区目标客户群目标客户群 以城市中中高收入的居民为主特点

14、特点 通常为旧城改造项目； 通常需要一个较大体量的旗舰物业支撑； 着力诉求一种现代都市生活方式； 对于ABC来说在新兴城市存在着一定的该类产品的运营机会-18-城市中心商业区举例城市中心商业区举例崇文门新世界系列项目（旧城改造项目）崇文门新世界系列项目（旧城改造项目） 北京崇文新世界房地产发展有限公司（香港新世界集团与北京市崇文区城市开发公司合资公司） 北京的城市中心区，商业欠发达但有潜力，旧城改造项目 产品定位：城市中心的商住综合区 1.3平方公里区位区位定位定位运营商运营商开发面积开发面积崇文门崇文门 新世界系列项目新世界系列项目-19-城市中心商业区举例城市中心商业区举例崇文门新世界系列

15、项目（续）崇文门新世界系列项目（续）物业构成物业构成预估建筑总面积约360万平方米，目前开发了200多万平米，包括商业综合体、酒店、住宅、写字楼等，具体项目包括新世界中心、新世界万怡酒店、正仁大厦、新阳商务楼、新成文化大厦等商业/写字楼项目以及新世界家园、新景家园、新怡家园、新裕家园等住宅项目。其中新世界中心是集商场、办公、太华公寓、酒店、娱乐餐饮等为一体的大型综合公建，已经成为北京市零售购物总汇之一 功能功能集购物、居住、办公、餐饮休闲娱乐等为一体的现代都市中心商住综合区通过新世界参与旧城改造和进行一系列的开发活动，激活了崇文区经济，目前已经形成了“崇文区商圈” 开发过程开发过程1993年“

16、新世界”与崇文区签订旧城改造项目合同及全面合作协议；1995年崇外大街70米道路拓展大市政改、扩建工程开始，新世界出资12.9亿元，施工外带拆迁,把崇外大街从25米拓宽到70米，此后开始建设新世界中心等项目，2000年广安大街磁器口至幸福大街北口800米道路大市政拆迁工程，新世界出资5.8亿元，随后开始开发正仁大厦等项目，目前已在崇文区开发项目超过九个-20-4、高尚超低密度住区、高尚超低密度住区-21-高尚超低密度住区是高尚超低密度住区是在城市郊区内开发的面向高收入阶层的高尚住区在城市郊区内开发的面向高收入阶层的高尚住区 在城市的郊区，自然环境优美，景观怡人，交通便利 别墅风格多样化，满足不

17、同品位人群 高尚、品位、低密度、生态、卓尔不群 追求高品位生活和舒适居住环境的高档收入阶层 独栋别墅为主，辅之相关配套模式名称模式名称功能定位功能定位物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点 高尚低密度住区 面向高收入阶层的高尚低密度住区-22-此类模式的典型代表此类模式的典型代表格拉斯小镇格拉斯小镇 山东鲁能集团下属的北京海港房地产开发有限公司 机场路杨林出口东6公里，北京顺义温榆河畔、老河湾内。紧邻京顺路、京承高速、机场高速，可瞬刻畅达首都机场或市内中心商务区 6大别墅分区和一个小镇中心。5万平方米的小镇中心包括了五星级酒店、商业街、国际学校、高尔夫学院等完善的配套设施，将成为中央别墅

18、区的配套中心 约2.67平方公里区位区位物业构成物业构成运营商运营商开发面积开发面积-23-格拉斯小镇的定位和特色格拉斯小镇的定位和特色 高收入阶层的高尚第二居所 创造中国新镇示范标准定位定位特色特色 2条河（温榆河、老河湾） 3公里长休闲主题公园 5公里长绿化带运动主题公园 6条道路与外界便捷连通，距机场高速路仅10分钟车程，距CBD中央商务区仅25公里，快速到达机场及商务核心 9个俱乐部营造格拉斯小镇高尚气韵 12万平方米小镇中心既满足小镇居民日常所需，又营造小镇和谐氛围 5000亩鲁能地产别墅群（优山美地、格拉斯小镇）分列机场路两翼、温榆河畔，成就京城第一生态别墅区 8家国内顶尖的国际学

19、校，专注培养小镇居民子女的高贵气质-24-5、郊区宜居小城镇、郊区宜居小城镇-25-郊区宜居小城镇是指地处城市郊区的生态环境好、配套完备、交通郊区宜居小城镇是指地处城市郊区的生态环境好、配套完备、交通便利、适宜居住的小城镇便利、适宜居住的小城镇模式名称模式名称 郊区宜居小城镇功能定位功能定位 地处城市郊区的生态环境好、配套完备、交通便利、适宜居住的小城镇物业组合物业组合 以舒适型住宅为主，教育、医疗、日常购物等各种生活配套设施完备 环境高度的绿色性、生态性、环保性 建筑及景观格调具有高尚品位目标客户群目标客户群 高收入的白领、中产阶级及富裕人士，他们渴望郊区田园自然的生活环境特点特点 通常选址

20、于经济发达的大城市郊区； 城市里高收入的白领、中产阶级及富人较多； 该地自然风光优美，生态良好，往返城区的道路通畅，交通便利； 着力诉求一种远离闹市、绿色自然、有品位的居住环境和小镇生活方式； 对于ABC来说在二线城市存在着一定的该类产品的运营机会-26-郊区宜居小城镇举例郊区宜居小城镇举例祈福新村祈福新村 祈福集团，是以房地产综合开发为主导产业、以超前、人性化、国际化、可持续发展为核心理念的多元化企业集团 位于广州市近郊番禺区钟村镇 目标客户：中产阶级以上人士及海外人士 产品定位：城市近郊的、低密度生态环保的、配套完备、交通方便的高尚国际文化型住区 5平方公里区位区位定位定位运营商运营商开发

21、面积开发面积-27-郊区宜居小城镇举例郊区宜居小城镇举例祈福新村（续）祈福新村（续）物业构成物业构成祈福新村1991年至今建成并售出住宅超过4万套，现已拥有10万常住居民，是全国规模最大的高尚住宅区，其特点为大环保、大配套、大交通。生态环保是其最大特点，绿化及休憩面积广达75%，树木种类超过130 种。共植有树木40万棵、花卉65万棵及绿篱80万棵，草地及护坡草地、乔木林、灌木林是遍布屋邨祈福新村物业以各种形式的住宅为主，配套设施先进而齐全，包括3所高质素学校、三甲标准的祈福医院、4间国际星级标准的酒店、4个大型主题俱乐部、7个会所，此外还有银行、邮电局、派出所、消防局、大型现代化肉菜市场、超

22、市、200多间店铺的大型商场、快餐店、食街等交通方面，设有多线巴士线，穿梭行走小区每个区域及各个娱乐设施，并自设车队每日900多班次往返广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带-28-6、经济适用房社区、经济适用房社区-29-经济适用房住区是经济适用房住区是在城市郊区开发的面向低收入阶层的以居住为主导在城市郊区开发的面向低收入阶层的以居住为主导功能的居住社区功能的居住社区 一般在城市的近郊区，交通等基础设施比较完善 一般为城市收入较低的阶层 以中低档住宅为主，辅之其他满足基本的生活、购物、娱乐等的物业类型 经济、适用、满足居住基本需求、政府优惠政策模式名称

23、模式名称功能定位功能定位物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点 经济适用房住区 面向城市低收入人群的以居住功能为主的经面向城市低收入人群的以居住功能为主的经济适用住区济适用住区-30-此类模式的典型代表此类模式的典型代表天通苑天通苑 北五环至六环，昌平区立水桥以北1.5公里。附近有轻轨铁路和地铁5号线，交通便利区位区位开发面积开发面积物业构成物业构成运营商运营商 占地8平方公里，总建筑面积800万平方米，其中经济适用房建筑面积572万平方米 北京顺天通房地产开发有限公司 以经济适用房多层、高层塔楼为主，辅之以学校、医院、文体中心、商业等配套设施天通苑社区图-31-7、边缘商务区、边缘商务

24、区-32-边缘商务区是指地处城市边缘的以商务办公为主要功能的综合区边缘商务区是指地处城市边缘的以商务办公为主要功能的综合区模式名称模式名称 边缘商务区功能定位功能定位 地处城市边缘的以商务办公为主要功能的综合区物业组合物业组合 以写字楼为主，酒店、公寓、餐饮、银行、邮政、停车场等配套设施完备 环境绿色生态，舒适性高 能为企业提供个性化的便利服务目标客户群目标客户群 追求舒适办公环境或低成本办公的企事业单位特点特点选址于经济发达的大城市边缘，去往中心区的交通便利城市内实力雄厚的企事业单位数量多，新增单位数量多城区内的办公环境嘈杂烦乱，已经不能满足舒适办公的需要对于ABC来说在一、二线城市存在着一

25、定的该类产品的运营机会-33-边缘商务区举例边缘商务区举例总部基地总部基地 英国道丰国际集团（具体开发方为道丰集团与中关村科技园区丰台园管委会直属企业北京丰台科技园建设发展有限公司成立的合资公司） 位于北京市丰台区的西南四环交界处，中关村科技园丰台园内 目标客户：国内外大型企事业单位总部 产品定位：专门为总部定做的智能化的、低密度的、生态型的、服务完备的、自有产权的办公区 0.65平方公里区位区位定位定位运营商运营商开发面积开发面积-34-边缘商务区举例边缘商务区举例总部基地（续）总部基地（续）物业构成物业构成功能功能总建筑面积140万平方米，建设周期3-5年物业主体为独体独栋、独立产权、独立

26、冠名总部楼500余座，每栋面积1200至6000平米；总面积约60000平方米的总部广场，主要由高档酒店、酒店式公寓、国际会议中心、5A写字楼、高档商业组成；每套面积约30-50平方米的总部小公寓千余套；10万平米的高档地下商业街；几十个面积200至500平方米的风味餐厅；每个庭院中心均设置一处面积约为200-500m2的商务会所；总部大讲堂；其它配套设施：健身中心、国际医疗诊所、银行、邮政、超市、餐饮娱乐、大型地上、地下停车场等以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地，可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围同时为企业提供国际化的融资交流平台和信

27、息服务平台；企业自有产权及冠名权，能够成为入驻企业的特征形象标志-35-8、旅游小城镇、旅游小城镇-36-旅游小城镇是在城市郊区开发的以旅游功能为主导的小城旅游小城镇是在城市郊区开发的以旅游功能为主导的小城/镇镇 在城市的郊区，具有非常好的地理环境和自然风貌，交通比较便利 追求身心放松、回归自然、渴望了解历史文化和各国风情的旅游人士 以度假村、公园为主，辅之以相应的住宅、酒店、商业等，为旅游人士提供全面的服务 返璞归真，回归自然，历史文化关怀，各国风情 旅游为主，带动休闲和度假模式名称模式名称功能定位功能定位物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点 旅游小城镇 以旅游功能为主导的景区-37

28、-此类模式的典型代表此类模式的典型代表杭州乐园杭州乐园 荷兰村主题公园、马克.波罗之旅主题公园、生态公园、氡温泉度假村、会议中心、网球俱乐部、高尔夫俱乐部、高尚住宅区八大部分 钱塘江南岸湘湖省级旅游度假区内，依山傍水，风景优美 杭州宋城集团继成功投资开发宋城景区后打造的又一旅游度假胜地 占地3000亩开发面积区位区位开发面积开发面积乐园构成乐园构成运营商运营商-38-杭州乐园特色杭州乐园特色充满繁花、绿水、风车，注重人与自然、环境、生充满繁花、绿水、风车，注重人与自然、环境、生态融合，构筑全新旅游、休闲、度假概念态融合，构筑全新旅游、休闲、度假概念 园区所处环境幽雅，风景秀丽怡人 契合未来发展

29、潮流，注重人与自然、人与环境、人与生态的融合 构筑一个自然、生命、绿色三位一体的21世纪全新旅游休闲度假概念注重人与自然、环境、生态融合注重人与自然、环境、生态融合 园内处处充满繁茂的鲜花，让游人赏心悦目 还有极具荷兰风情的水街和缓缓转动的风车，让游人流连忘返 水街上布置了史前馆、海洋馆、鸟类标本馆、啤酒馆、风车馆、荷兰馆等10多个主题馆，大大丰富了公园的内涵充满繁花、绿水和风车充满繁花、绿水和风车已成为一处集旅已成为一处集旅游、休闲、度假游、休闲、度假和居住于一体的和居住于一体的华东地区最大的华东地区最大的旅游度假胜地旅游度假胜地-39-9、产业园、产业园-40-产业园是指处于城市郊区的以发

30、展产业经济为目的的园区，宏观上产业园是指处于城市郊区的以发展产业经济为目的的园区，宏观上可分为制造业园区和服务业园区两大类可分为制造业园区和服务业园区两大类模式名称模式名称 产业园功能定位功能定位 处于城市郊区的以发展产业经济为目的的园区物业组合物业组合 以产业园为主，辅之以住宅等生活配套设施和会展、酒店等商务配套设施 其物业有产业性质决定，例如电子信息产业园由研发、生产、经营用房构成，同时提供面向企业的多功能综合服务体系（如孵化功能、共享实验平台、中试平台、共享信息系统等等），物流园其主要的物业形式为仓储设施，以及配套的物流服务企业办公用房目标客户群目标客户群 城市的主导产业、或主导产业的配

31、套产业的企业单位特点特点 通常当城区内某产业发展到一定规模、企业发展到一定阶段后，城区内由于用地面积或环境等因素已经不能满足产业进一步扩大的需要，因此存在着在城市边缘进行发展的内在需求；或者当主导产业发展到一定规模时，需要在周边建设相应规模的配套产业支持其发展，这时既存在着城市运营机会； 产业地产同普通地产相比有其自身特点，体现出明显的产业特征，以 “研发地产“为例，其是指从产品、环境、市场需求以及专业度细分方面形成的一种专门服务于企业研发的地产产品和开发模式，研发地产要求突出配套的专业性、舒适性，以及运营成本、与周边企业的产业关联性等特征，对形象的要求相对较弱，更讲求实用性 一般处于主导产业

32、园区的附近或几个主导产业园区的地理核心位置，交通便利之处； 以产业服务为主要功能，兼可以发展复合地产； 对于ABC来说在快速发展的产业集群所在区域存在着一定的运营此类产品的机会-41-产业园举例一产业园举例一北京上地信息产业基地北京上地信息产业基地简简 介介 项目名称：北京上地信息产业基地 区位：中关村北部，圆明园北部，北五环路北侧，东距京昌高速公路2公里，西接西颐路，附近有多所高等院校及科研机构，同时具有中关村优势与人力资源优势 开发面积：南区1.8平方公里，北区0.51平方公里 运营商：北京实创高科技发展总公司 定位：以电子信息产业为主导的综合性高科技工业园 原因：进入20世纪90年代，在

33、中关村电子一条街崛起的科技企业迎来了二次创业的高潮，一部分企业经过创业阶段，自主创新的技术所形成的产品已经得到用户的认可，建立研发、生产基地，成为企业再发展的关键；但是，中关村作为孵化器具有得天独厚的智力环境，却缺少发展空间，房地产价格昂贵，更不具备规划产业基地的可能。上地信息产业基地在这样的背景下产生定定 位位-42-产业园举例一产业园举例一北京上地信息产业基地（续）北京上地信息产业基地（续）功功 能能 是一个以电子信息产业为主导，集科研、开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合性高科技工业园，辅之以居住生活设施。园区内涵盖了电子信息、光机电一体化、生物工程与新医药、新材料以及能源环保等五大

34、国家重点发展领域的高科技产业化项目功能分区功能分区 南区为高科技园区，北区为我国IT产业基地的精品园区。用地分为企业、公建、居住、公园绿化四类；物业构成物业构成 上地物业构成是典型的研发地产模式，包括：科技产业园：有企业研发、生产、试验区域，及部分小型企业的孵化区；IT大厦：信息交流、成果发布与展示的中心；住宅：上地佳园、当代城市家园、百旺家苑、领袖硅谷等十数个住宅项目；其他配套：社区商业、银行、餐饮娱乐、教育、超市-43-产业园举例二产业园举例二北京空港物流园北京空港物流园简简 介介 项目名称：北京空港物流园 区位：南与首都国际机场紧密相连，西距市区15公里，东距天津海港180公里，园区周边

35、形成由101国道（京密公路）、城市轻轨、六环路、京承高速路、机场高速路、顺通路等构成的四通八达的路网系统，公路密度居于全国前列。同时，周边紧邻天竺出口加工区、空港工业区、林河工业区、北京现代汽车城等，是发展物流的最理想区域 开发面积：一期为1.55平方公里定定 位位 经济中心城市的大型专业航空物流园区功功 能能 发展临空经济，以航空物流、第三方物流、新业态物流、流通型加工企业、物流信息与咨询、物流技术支持与培训为产业功能功能分区功能分区 南部作为物流基地的核心区，与首都机场实现无缝对接，大力发展国际航空物流，建设航空货运大通关基地。顺平路以北，发展国内航空物流以及航空指向性不明显的生产型物流、

36、商业物流和流通加工产业-44-10、大学城、大学城-45-大学城是以教育为主导功能的高等教育园区大学城是以教育为主导功能的高等教育园区 以开放式资源共享为主要特征的高等教育园区 属于企业投资建设经营，政府实行行政管理，最终通过产业化经营，社会化服务实现教育的功能 完备的后勤保障措施大学城 政府支持、企业投资、市场化运作的以教育功能为主的大学城 教学大楼+教师公寓+学生公寓+住宅+商业+其他配套物业 高等院校、各地生源、后勤保障企业、商业企业等模式名称模式名称功能定位功能定位物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点-46-典型代表典型代表东方大学城东方大学城地址地址：京津塘高速公路旁的廊坊经

37、济技术开发区，西隔40公里与首都北京相望，东行60公里与天津为邻，处于大北京区域的中心腹地开发商开发商：北京外企服务集团公司筹资建设占地占地：东方大学城共占地11000多亩，建筑面积165万平方米功能组合功能组合：教学楼、后勤设施（教学科研大楼、教师公寓、学生公寓、食堂、图书馆、体育中心、文化宫、大礼堂、演艺广场等）、保障服务部门（商业、医疗、金融等）基本情况基本情况：有中国地质大学（北京）、北京航空航天大学、北京中医药大学等近30所高校4万余名师生入驻。 其中超过3万人是北京籍师生；100多个班次的北京938路公交车穿城而过，此外还有近千个服务单位等特点特点：以开放式资源共享为主要特征的高等

38、教育园区属于企业投资建设经营，政府实行行政管理，最终通过产业化经营，社会化服务实现教育的功能完备的后勤保障措施大学城教学楼大学城教学楼大学城大门大学城大门-47-11、泰达城模式、泰达城模式-48-“泰达城模式泰达城模式”是在城区里开发的以住宅、商业、文化休闲为主导功是在城区里开发的以住宅、商业、文化休闲为主导功能的综合性区域能的综合性区域 城市核心的区域，依托完善的交通要道枢纽 追求现代都市宁静生活的中高档收入的人群、商业购物休闲消费者 物业种类比较全面，包括居住区、商业区、休闲区等各类社区，提供比较全方位的完善服务 以住宅、商业、文化休闲为主，城市功能比较完善 时尚品位、现代城区、标志区域

39、模式名称模式名称功能定位功能定位物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点泰达城模式 以住宅、商业、文化休闲为主导功能的综合性区域-49-此类模式的典型代表此类模式的典型代表天津泰达城天津泰达城四个高端住宅项目，一个大型综合商业区以及一个堤岸亲水休闲区 天津三岔河口，海河开发的第一节点和北部中心区的核心地块 天津泰达集团下属的天津泰达城市开发有限公司开发建设 占地0.85平方公里开发面积区位区位开发面积开发面积物业构成物业构成运营商运营商泰达城示意图-50-泰达城根据泰达集团泰达城根据泰达集团“3+1”发展战略，制定了相应的开发策略。发展战略，制定了相应的开发策略。 泰泰达城本身的独特性将使

40、其成为天津未来的标志性区域达城本身的独特性将使其成为天津未来的标志性区域泰达城开发策略泰达城开发策略“统一规划、合作开发、分布实施、协调发展统一规划、合作开发、分布实施、协调发展”泰达城独特性泰达城独特性 海河发端、天津起源、城市中心、两河之间 与韩国新世界、美国宝力豪、北京万通、上海广洋等一批国内外知名地产开发商和商业运营商组建联合舰队，共同开发泰达城项目 与国内外有实力的专业公司结成战略联盟，争取在3到5年的时间内，成为天津市最具实力的城市运营商泰达集团泰达集团“3+1”的发展战略的发展战略 以土地为核心资源，对接国内外资本市场，逐步实现股权形式的多元化 在土地一级开发的基础上，发展二级开

41、发，包括住宅和商业物业的开发 城市综合体多业态运营，包括商业、会展等多种业态三个层次三个层次一个目标一个目标未来的泰达城将建成集居未来的泰达城将建成集居住、商业、休闲娱乐于一住、商业、休闲娱乐于一体的城市中心功能区域和体的城市中心功能区域和天津标志性区域天津标志性区域-51-12、六本木模式、六本木模式-52-六本木新城模式六本木新城模式模式名称模式名称功能定位功能定位物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点六本木新城模式以商务、商业、住宅为主导功能的综合性新城商务办公楼、商业购物中心、住宅物业等各类办公企业、休闲购物人士、住宅消费者在城市中心位置，核心地段，交通便捷都市生活，集各种功能为

42、一体，复合性功能突出规划设计时考虑周边区域的相关具体情况采取多种措施运营“新城”-53-六本木新城六本木新城(Roppongi Hills)基本情况基本情况运营商运营商： 森大厦株式会社(Mori Building)与朝日电视台(Asahi TV)等区区 位位： 位于东京都会区的六本木六丁目地区六本木新城总占地面积约为0.116hm2，以办公大楼森大厦(Mori Tower) 为中心，具备了办公、居住、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人开发情况：开发情况：-54-六本木新城建筑类别六本木新城建筑类别六本木新城里的建筑，

43、包括了朝日电视台总部、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施几乎可以满足都市生活的各种需求建筑类别：建筑类别：-55-六本木新城定位六本木新城定位 复合性都会地区结果：结果： 经过17年不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施工，于2003年4月底完成，成为了一个超大型复合都会区 多年来此地区街道非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，环境较差。 1986年，当时的六本木六丁目地区被指定为“再开发诱导地区” 之后，作为土地所有者之一的森大

44、厦株式会社(Mori Building)与朝日电视台(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造 由于这一地区土地所有权人有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事 因此街区的改造计划一直到1990年才有所进展，在四百多位土地所有者经过不断的努力与协商之后，成立了“六本木六丁目地区再开发准备组合”，与东京都政府协调再开发计划过程：过程：定位：定位：-56-六本木新城的特点六本木新城的特点良好的艺术文化与休憩设施良好的艺术文化与休憩设施 六本木新城结合良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，不但为居民提供了一处舒适宜人的都市生活、办公与休闲、购物

45、空间环境，而且还带来一种新的都市设计思考方向 保留六本木新城现存的水系和绿化、整合周边的公园和广场空间 将规划区内一半以上的区域作为户外开放空间，加强地区与都市之间的融合与协调 充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合规划将地区发展和都市整体规划相结合规划将地区发展和都市整体规划相结合具有吸引力的营运措施具有吸引力的营运措施六本木新城具有全年度营销推广计划，每一季度举办不同主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，同时结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动 良好的艺术文化与休憩设施，是六本木新城生活圈的一个诉求重点，也是一种象征。新城除

46、了各种高档消费名品店、美食餐厅和高级住宅外，还以艺术文化为另一经营主题，并在其中注入乐园般的梦想与童趣，营造出既时尚又充满亲和力与人情味的独特的生活氛围 空间设计艺术化人性化空间设计艺术化人性化-57-13、世纪城模式、世纪城模式-58-世纪城模式是以居住和商业功能为主导的综合性城区世纪城模式是以居住和商业功能为主导的综合性城区 所在地段尚未充分开发，未来发展潜力巨大 依居住和商业功能为主，产品具有文化情调、适宜居住、配套完美 提高人居生活品质，提升区域经济水平模式名称模式名称功能定位功能定位物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点世纪城模式以居住和商业功能为主导的综合性城区中高档住宅、星

47、级商业购物中心及其他相关配套有生活品位的中高档收入人群、周边购物消费者开发产品开发产品北京世纪城、昆明世纪城、贵阳世纪城-59-复制世纪城人居模式的经验复制世纪城人居模式的经验选址在未开发的城市边缘区选址在未开发的城市边缘区 选址一般在城市的郊区，各项基础设施并未建立起来。如北京世纪城选址在海淀区的城乡结合部；昆明世纪城选址在昆明市的东南部地区利用优势整合资源利用优势整合资源 利用已有优势，充分整合各种资源。充分利用之前曾经开发过的大盘的经验，向全国宣传扩张；黄如论的个人影响力也有助于公司整合各方面的资源，继续在全国各地造城“城城”市级完美配套市级完美配套 除了大体量的住宅社区，还配套了众多城

48、市级的配套设施。如五星级的酒店，超大的shopping mall等，不仅方便了住去居民的生活，更是提升了所在区域的人气，带动区域的持续发展-60-典型代表典型代表昆明世纪城昆明世纪城运营商运营商：世纪金源集团区位区位：昆明市官渡区，南临文物荟萃的官渡古镇北接金刚村，东邻规划城市主干道昆洛路，西临广福路，北部为昆明机场及城市中心区，西部隔广福路五公里为碧波万顷的滇池风景区。 占地面积占地面积：2.5平方公里左右物业组合物业组合：385万平方米为住宅，53万平方米的shoppingmall，8.7万平方米的超五星级酒店及四星级酒店，8万平方米的商业街， 5.5万平方米学校（从幼儿园到高中），3.6

49、万平方米的大型市级医院以及部分写字楼开发理念开发理念:新世纪,新时代,新人居,新生活功能定位功能定位：高贵品质、完美配套的宜居之“城”昆明世纪城示意图昆明世纪城示意图-61-14、华侨城模式、华侨城模式-62-“华侨城模式华侨城模式”是一种旅游主题地产模式，其产品是地处城市边缘是一种旅游主题地产模式，其产品是地处城市边缘区的集游乐、居住、购物、休闲为一体的综合区区的集游乐、居住、购物、休闲为一体的综合区模式名称模式名称 “华侨城模式”功能定位功能定位 地处城市边缘区的集旅游、舒适居住、购物、休闲娱乐为一体的综合区物业组合物业组合 由主题公园、中高档住宅区、现代综合性商业设施构成特点特点 该模式

50、是一种旅游主题地产模式 通常选址于经济发达的大城市边缘，距离城市中心区距离不远，交通便捷，同时附近办公/居住的中高收入人群较多，但缺乏大型、具有生态性和现代感的都市旅游场所 其实质是通过主题公园等旅游娱乐元素为卖点，形成旅游、住宅、商业三者互为依托，互相促进，三者格调一脉相乘，整体营造一种现代都市的旅游休闲生活格调，从而获得综合收益 主题公园的定位和建设是该模式成功的关键 该类模式可复制性好，同时能获得巨大的无形资产，有利于企业跨地域经营和业务范围延伸 较之单一地产模式，旅游复合地产模式风险教大，要求运营商具备对旅游行业的深刻认识，以及更强的资金运筹能力-63-“华侨城模式华侨城模式”举例一举

51、例一北京华侨城北京华侨城 华侨城集团 位于北京东四环与京沈高速交接处，距CBD3.5公里 目标客户：CBD及周边人群 产品定位：大型旅游主题社区 1.5平方公里区位区位定位定位运营商运营商开发面积开发面积-64-“华侨城模式华侨城模式”举例一举例一北京华侨城（续）北京华侨城（续）物业构成物业构成北京华侨城包括住宅、主题公园区和主题商业区三大板块，并配有幼儿园、小学、中学、会所、医院、银行、美术馆、艺术中心等住区配套设施住宅部分共83万平米，以高层板楼、舒适三居为主主题公园是一个占地1平方公里的主题生态乐园北京欢乐谷，定位为北京最具特色的都市旅游休闲胜地主题商业区是6.5万平米的意大利风情的维吉

52、奥商业广场，包括度假酒店、超市、餐饮娱乐、购物、酒吧等多种业态，连接欢乐谷和居住区功能功能主题公园与主题居住区、主题商业区概念上互为依托，景观上互为借用，营造现代休闲感以旅游为主题，集旅游、居住、商业、休闲、购物于一体，生态环保、休闲、高尚的综合性大社区-65-“华侨城模式华侨城模式”举例二举例二东部华侨城东部华侨城区区 位位：位于深圳东部三洲田物业组合物业组合：以高尔夫运动区(两个18洞球场)、综合生态旅游区、世 界茶艺博览园、度假酒店、公寓、山地观光缆车等为主，以及住宅和商业区特色项目特色项目：占地面积占地面积：8.3平方公里三谷（大峡谷、云海谷、茶溪谷）三镇（茵特拉根小镇、海菲德小镇、茶

53、马古镇）三街（海菲德天街、茵特拉根花街、艺术大地的湿地水街）三部落（云中部落、天禅之旅、花钟教堂）-66-复制华侨城模式的经验复制华侨城模式的经验 超前科学规划，有序建设超前科学规划，有序建设 如华侨城对“主题公园”定位不是随便就定，而是经过精密的测算和规划，深圳四大主题公园锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷从国内旅游到国际旅游，从猎奇式旅游到体验式旅游，主题文化的确定都是随着人们心理需求的变化而改变 规划与产业结合，营造鲜明主题，形成互动规划与产业结合，营造鲜明主题，形成互动 比如在深圳华侨城，不同区域、不同历史时期发展起来的产业之间形成了有机互动：主题公园的兴建在美化城区环境的同时，促进了

54、酒店业的发展；房地产业的繁荣带动了商业繁荣，文教事业的发达又推动了房地产业的发展。同时，营利性产业的发展使文化、教育、卫生等公共事业的持续发展成为可能 可持续发展经营与不断创新的顾客体验可持续发展经营与不断创新的顾客体验 借助华侨城20年成功开发的经验，华侨城保持了持续的经营。同时，每到一处，华侨城都根据具体地域的实际情况不断创新，在差异化的基础上成功的复制着华侨城模式 资源系统有效整合，实现生活多样化资源系统有效整合，实现生活多样化-67-15、建外、建外Soho模式模式-68-“建外建外Soho模式模式” 是指在城市核心区的具有现代感和时尚感的融是指在城市核心区的具有现代感和时尚感的融办公

55、、居住、购物、休闲娱乐于一体的综合性区域办公、居住、购物、休闲娱乐于一体的综合性区域模式名称模式名称 建外Soho模式功能定位功能定位 在城市核心区的融现代办公、居住、购物、休闲娱乐于一体的具有现代感和时尚感的综合性区域，是都市时尚“生活橱窗”物业组合物业组合 公寓+写字楼+商铺+会所目标客户群目标客户群 城市中的小型企业及时尚一族特点特点 一般处于城市的中心区； 建筑形式及引进的商业、娱乐休闲具有时尚感和现代感觉； 对于ABC来说在二线城市存在着较大的运营此类产品的机会-69-“建外建外Soho模式模式”举例举例建外建外Soho简简 介介 项目名称：建外Soho 区位：位于长安街边，国贸中心

56、正对面，地处北京CBD的核心区域 开发面积：0.12平方公里 运营商：SOHO中国定定 位位 都市时尚“生活橱窗”功功 能能 办公、居住、购物、休闲娱乐物业构成物业构成 总建筑面积约为70万平米，地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房、大量裙房、会所及中心花园组成。其中SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，约300个店铺，4层以上为SOHO公寓单元。会所为28000平米，地下2层地上3层，游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡馆、酒吧一应俱全-70-16、天津老城厢模式、天津老城厢模式-71-天津老城厢模式天津老城厢模式模

57、式名称模式名称功能定位功能定位物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点天津老城厢模式 具备各种完善功能，集居住、商业、商务、文化、休闲为一体的综合性城区 物业非常全面，包括各类中高档住宅、商业购物中心、商务办公楼、休闲娱乐场所等目标客户群比较广泛，包括中高收入的人群、商业企业等 城中之城一般为旧城改造项目，政府参与其中较多 政府确定项目的整体规划，开发商在整体规划指导下参与项目的开发和运营 此类项目一般地理位置优越，历史文化底蕴深厚，但已不适应城市快速发展的要求-72-典型代表典型代表天津老城厢天津老城厢地址地址：天津市以鼓楼及鼓楼商业街为中心，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成的城

58、区占地占地：0.8平方公里， 规划总建筑面积为225万平方米，其中住宅总建筑面积128.9万平方米，公建总面积96.1万平方米土地运营商土地运营商：中新集团开发商开发商：老城厢12个地块分属中新集团、富力集团、静安集团等开发。其中富力集团开发5、6、7号地，中新集团开发11号地等。物业组合物业组合：各类住宅、商务办公、商业中心、娱乐设施等全面的组合功能定位功能定位：改造后的老城厢将成为一座集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐、旅游和生态景观于一体的城中之城特点特点：老城厢是天津的发祥地，具有深远的文化底蕴和历史渊源，但其基础设施十分落后。为了改善老城厢居民的居住条件，天津市在03年启动了最大规

59、模的拆迁改造工程，准备旧城改造。由于其优越的地理条件和深厚的文化底蕴，引来众多实力开发商争抢。现在是多家开发商在老城厢开发最终老城厢将在保持历史风貌的基础上焕发出现代化城区的生机与活力老城厢示意图老城厢示意图-73-17、安亭汽车城模式、安亭汽车城模式-74-安亭汽车城模式安亭汽车城模式模式名称模式名称功能分区功能分区物业组合物业组合目标客户群目标客户群特点特点 安亭汽车城模式定位定位 集制造、研发、会展、居住等多功能于一体的综合性汽车产业基地 核心区+生产制造区+汽车教育园区+F1方程式赛车场+安亭新镇区+安亭老镇区 汽车制造业+汽车销售厅+会展场馆+博览馆+住宅等 各大汽车企业、贸易企业、

60、周边住宅消费人群、旅游者等 汽车产业被上海市政府列为四大支柱产业之一，因此整个汽车产业城的定位由上海市政府决定并对汽车城进行招商引资 各类企业（投资公司、房地产开发商、贸易企业等）参与建设开发运营汽车城 通过汽车产业来带动住宅、会展、旅游等的发展，进而带动整个安亭地区的发展-75-18、加州工业城模式、加州工业城模式-76-“加州工业城模式加州工业城模式”是在城市郊区的、以产业和居住为主导功能的综是在城市郊区的、以产业和居住为主导功能的综合性产业城合性产业城 在城市的郊区、地价比较便宜、交通比较方便、享受众多的政策优惠条件 包括国外企业、国内企业，其中以各种类型的中小企业为主，这类企业规模较小