房地产开发成本归集与比例

1、1 房地产简介房地产是指土地、 建筑物及固着在土地、 建筑物上不可分离的部分及 其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可 移动性，在经济学上又被称为不动产。 可以有三种存在形态： 即土地、 建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在 形态，即土地（或土地使用权） 、建筑物和房地合一状态下的物质实 体及其权益。 随着个人财产所有权的发展， 房地产已经成为商业交易 的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。2 基本介绍 由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。 购入物资的 采购成本包括：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节交纳的税金、 外

2、汇价差；（4）采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组 织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。其中第（1）、（3）项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的，按 材料物资的重量或买价的比例等分摊标准， 分摊计入各有关材料物资 的采购成本。 采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算， 月终采 用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。 由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。 开发成本汇 聚了企业在开发房屋、 土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费 用和财务费用以外的一切费用。 通过设置开发成本和开发间接费用两 个成本类账户来归储和分配开发产品成本

3、开发成本账户核算企业在 土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施 费和开发间接费等。 企业发生的各项费用属于直接费用的， 直接计入 开发成本账户； 应由开发产品负担的间接费用， 应先在开发间接费账 户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。 由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。 通过设置经 营成本账户核算企业对外转让、 销售、结算和出租开发产品等应结转 的经营成本，按照经营成本的种类，还可以设置土地转让成本、商品 房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营 成本等明细

4、科目。 出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和 发生的维修费用之和。 除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在 账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设施销售成本、土地 转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上 一致。3 成本组成土地费用 土地费用包括城镇土地出让金， 土地征用费或拆迁安置补偿费。 房地 产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。 目前基本以后两种方式为主。 随着国家对土地宏观管理政策趋紧， 通 过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方 式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中， 土地费用约占 20%，并 有进一步上

5、升的趋势。前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地 质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。 他在整个成本构成中所 占比例相对较低， 一般不会超过 6%。建筑安装工程费 建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程， 设备及安装工 程费用等， 又被称为房屋建筑安装造价。 他在整个成本构成中所占比 例相对较大。从我国目前情况看， 约占整个成本的 40%左右 。 市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。 基础 设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设 费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套

6、服务的各种非营利性的公用设施 （如学校，幼儿园，医院，派出所等） 和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的 费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外 工程。在房地产开发成本构成中， 该项目所占比例较大，我国一般在 20% 30%左右。管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动 所发生的各种费用， 它包括管理人员工资， 差旅费，办公费，保险费， 职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小， 一般不 会超过 2%。贷款利息 房地产因开发周期长， 需要投资数额大， 因此必须借助银行的信贷资 金，在开发经营过程中通过借贷筹集资

7、金而应支付给金融机构的利息 也成为开发成本一个重要组成部分。 但它的大小与所开发项目的大小， 融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。税费税费包含两部分： 一部分是税收， 与房地产开发建设有关的税收包括 房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（营 业税，城市维护建设税和教育费附加） ，契税，企业所得税，印花税 等；另一部分是行政性费用， 主要由地方政府和各级行政主管部门向 房地产开发企业收取的费用， 项目繁多且不规范。 包括诸如征地管理 费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费， 开发管理费等。 在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，

8、一 般在 15%25%左右 。其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。 它主要包括销售广告费， 各种不可预见费等，在 成本构成中一般不会超过 10%。4 成本核算开发成本的核算（ 一 ） 房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理， 降低开发过程耗费的活劳动和物化劳 动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发 环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本， 必须明确开发产品成本的种类和内容。 开发 产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。 开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发 生的

9、各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、 出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套 设施及不能有偿转让、 不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所 发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代 为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支 出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地 所发生的各项费用， 包括征地费、 安置费以及原有建筑物的拆迁补偿 费，或采用批租

10、方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研 究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指： 土地、房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本 的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派 出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为 开发

11、房地产而发生的各项间接费用， 包括现场管理机构人员工资、 福 利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 等。从上可以看出： 构成房地产开发企业产品的开发成本， 相当于工业产 品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。 如要计算房地产开发企业 产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组 织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、 出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售 费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开 发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本， 在开发产品开发和销售、出租、转让

12、不同步的情况下，就会增加开发 产品的成本， 特别是在开发房地产滞销时期， 将滞销期间发生的管理 费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本， 就会使企业造成 大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入 开发产品成本， 不但要增加核算的工作量， 也不利于正确考核企业开 发单位的成本水平和成本管理责任。 因此，现行会计制度中规定将期 间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开 发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。（ 二） 房地产开发成本核算程序 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的 全部费用按成本项目进行归集和分配， 最终计算出

13、开发项目总成本和 单位建筑面积成本的过程 开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时 应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1、归集开发产品费用 由于开发规模的不同， 房地产开发的成本归集对象也是不同的。 对于 小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决， 可以将全部开发量作为成本归集对象， 设立一个成本核算单位。 但是 对大规模的开发， 如街坊改造或小区开发， 就必须科学地确定成本归 集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位） ，因 为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋， 这样做势必会增加工作量， 使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为

14、核算单位， 因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时 间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的， 这样做势必使成本 核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以 房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主 要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块， 便于费用的 归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户， 贷记有关账 户。（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开 发间接费”账户， 即借记“开发间接费”总分类账户

15、和明细分类账户， 贷记有关账户。（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配 计入各开发成本核算对象， 即借记“开发成本”总分类账户和明细账 户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序， 将应计人各成本核算对象的开发费用， 归集在“开发 成本”总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分成本项目 客观地反映产品成本的结构， 便于分析研究降低成本的途径。 按现行 的房地产开发企业会计制度规定， “开发成本”作为一级成本核算科 目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本 项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数 较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合

16、并。而对金额较大、并陆续 发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发成本， 企业可根据其本身经营开发的业务要求， 设置下列账户：（ 1）“ 4301开发成本”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、 房屋、配套设施和代建工程的开 发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配 套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用， 贷方登记开发完 成已竣工验收的开发产品的实际成本。 借方余额反映未完开发项目的 实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开 发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户， 并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

17、（ 2）“ 4302开发间接费”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的 各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电 费、劳动保护费、 周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算 单位为开发产品而发生的各项间接费用， 贷方登记分配计入开发成本 各成本核算对象的开发间接费。 月末本账户无余额。 本账户应按企业 内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用， 直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于 会计的配比性原则。 该原则要求： 企业的各项收入和与其相关联的成 本、费用，

18、应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷 款而支付的利息以及项目的前期销售费用， 这些费用的特点是数额较 大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益 类科目进行核算， 势必会形成虚假的财务成果， 不能客观地反映企业 的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际成本 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。 并将其结转进 入“开发产品”账户， 即借记“开发产品”账户， 贷记“开发成本” 账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进 入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、 “周转房”等账户，贷记“开发产品

19、”账户。 房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销 售面积的开发成本， 以便企业结出经营利润。 可是现在房地产开发企 业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策， 因为工程决算 在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比 较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期， 比如小区个别配套没有完成（不影响销售） ，计划中的公建设施暂时 不能实施， 或者押金的收回久拖不决等等， 这些都会影响整个开发项 目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完 全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本， 以便项目决算能按计划进

20、行， 以后待工程完成后再按实际支出调整项 目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小， 所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。（ 三） 房地产开发成本的确定 对于房地产开发公司来说，根据企业所得税暂行条例第六条、第 七条、企业所得税暂行条例实施细则第八条、 企业所得税税前扣 除办法（国税发 200084 号）第四条、第六条、第八条、第九条， 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发 200631 号）规定，开发企业在进行成本、费用的核算与 扣除时， 必须按规定区分期间费用和开发产品成本、 开发产品会计成 本与计税成本、已销开发产品计税成本与

21、未销开发产品计税成本的界 限。那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？ 1、根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的 通知（国税发 200631 号）第八条第（二）项的规定，已销开发产 品的计税成本。 当期准予扣除的已销开发产品的计税成本， 按当期已 实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工 程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本= 成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工 程成本。2、至于广告费列支的问题，根据企业所得税税前扣除办法 （国税 发2

22、00084 号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告 费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2%以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在 2001年 8月又下发了关于 调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知（国税发200189 号），根据该通知第一条的规定：自 2001年1月 1日 起，制药、食品（包括保健品、饮料） 、日化、家电、通信、软件开 发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业， 每一纳税年度可在销售 （营业）收入 8%的比例内据实扣除广告支出。 另外，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通 知（国税发 200631 号）规定

23、，开发企业取得的预售收入不得作为 广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收 入转为实际销售收入时， 再将其作为计算基数； 新办开发企业在取得 第一笔开发产品实际销售收入之前发生的， 与建造、销售开发产品相 关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定 的标准扣除，但结转期限最长不得超过 3 个纳税年度。 3国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发 200631 号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分 别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的， 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、 动工开发期限开发土 地。因

24、超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费， 计入 成本对象的施工成本； 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失， 可 作为财产损失按税收规定在税前扣除； 成本对象报废和毁损损失。 成 本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损， 减去残料价 值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本； 如成本对象整体报废或毁损， 其净损失可作为财产损失按税收规定扣 除。4、借款利息支出，按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按 规定在税前进行扣除：（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借 款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成 本对象完工

25、后发生的，可作为财务费用直接扣除。（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位 使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件， 其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关 联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50%的，超过部分的 利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机 构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。土地开发成本的核算（ 一） 土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地， 按其用途可将它分为如下两种： 一种是 为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性

26、建设场地） ；另一 种是为开发商品房、 出租房等房屋而开发的自用土地。 前者是企业的 最终开发产品， 其费用支出单独构成土地的开发成本； 而后者则是企 业的中间开发产品， 其费用支出应计入商品房、 出租房等有关房屋开 发成本。现行会计制度中设置的“开发成本土地开发成本”科目， 它的核 算的内容， 与企业发生的土地开发支出并不完全对口， 原则上仅限于 企业开发各种商品性土地所发生的支出。 企业为开发商品房、 出租房 等房屋而开发的土地， 其费用可分清负担对象的， 应直接计入有关房 屋开发成本， 在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。 如果 企业开发的自用土地， 分不清负担对象， 应由两个或两个

27、以上成本核 算对象负担的， 其费用可先通过“开发成本土地开发成本”科目 进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占 地面积或房屋建筑面积等） 将其分配计入有关房屋开发成本。 如果企 业开发商品房、 出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分， 则应将整块土地作为一个成本核算对象， 在“开发成本土地开发 成本”账户中归集其发生的全部开发支出， 计算其总成本和单位成本， 并于土地开发完成时， 将成本结转到“开发产品”账户。 待使用土地 时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入 “开发成本房屋开发成本”账户， 计入商品房、 出租房等房屋的 开发成本。（ 二 ）

28、 土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （1）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转， 对需要单独核算土地开发成本的开发项目， 可按下列原则确定土地开 发成本的核算对象：1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发 项目为成本核算对象；2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定 区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定， 一经确定就不能随意改变， 更不能 相互混淆。（2）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不 相同，有的只是进行场地的清理平整，

29、如原有建筑物、障碍物的拆除 和土地的平整；有的除了场地平整外， 还要进行地下各种管线的铺设、 地面道路的建设等。因此， 就各个具体的土地开发项目来说，它的开 发支出内容是不完全相同的。 企业要根据所开发土地的具体情况和会 计制度规定的成本项目， 设置土地开发项目的成本项目。 对于会计制 度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费， 配套设施费，可不必设置。 根据土地开发支出的一般情况，企业对土 地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（ 3）基础设施费；（4）开发间接费。 其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体

30、规划进行土地开 发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、 地下物拆迁补偿费等。 但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲 减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前 期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用， 包括规划、设计费， 项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础 设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费， 包括道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品 性土地开发成本负担的开发间接费用。 土地开发项目如要负担不能有 偿转让的配套设施费， 还应设置“配套设施费”成本项目， 用以核算 应计入土地

31、开发成本的配套设施费。（ 三 ） 土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出， 除可将直接计入房屋开发成 本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算 外，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”账户 进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开 发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别， 分别设置“商品 性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户， 并按成本 核算对象和成本项目设置明细分类账。 对发生的土地征用及拆迁补偿 费、前期工程费、 基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开 发成本明细分类账，并记入“开发成本商品性

32、土地开发成本”、 “开发成本自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、 “应付账款 应付工程款”等账户的贷方。 发生的开发间接费用， 应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准， 分配计入有关开发成本核算对象。 应由商品性土地开发成本负担的开 发间接费，应记入“开发成本商品性土地开发成本”账户的借方 和“开发间接费用”账户的贷方。（ 四） 举例说明土地开发成本的核算 如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：商品性土地 自用土地支付征地拆迁费 78 000 元 72 000 元 支付承包设计单位前期工程款 20 000 元 18 000 元 应付承包施工单位

33、基础设施款 25 000 元 18 000 元分配开发间接费10 000 元合计133 000 元 108 000 元1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发成本商品性土地开发成本 78 000 开发成本自用土地开发成本 72 000贷：银行存款 150 000 2、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 20 000 开发成本自用土地开发成本 18 000贷：银行存款 38 0003、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 25 000 开发成本自用土地开发成本 18 000 贷：应付账款应付工程款 43 0

34、004、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 10 000贷：开发间接费用 10 000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、 自用土地 开发成本明细分类账。（ 五 ） 已完土地开发成本的结转 已完土地开发成本的结转， 应根据已完成开发土地的用途， 采用不同 的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其 实际成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方转入 “开发产品土地”账户的借方。 假如上述开发企业商品性土地经 开发完成并验收，加上以前月份开发支出共 1002 000 元，应作如下 分录入账：借

35、：开发产品土地 1002 000 贷：开发成本商品性土地开发成本1002 000为本企业房屋开发用的土地， 应于开发完成把土地投入使用时， 将土 地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本， 结转计入房屋开发 成本的土地开发支出， 可采用分项平行结转法或归类集中结转法。 分 项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行 转入有关房屋开发成本的对应成本项目。 归类集中结转法是指将土地 开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基 础设施费”两个费用项目， 然后转入有关房屋开发成本的“土地征用 及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。 凡与土地征 用及拆迁补偿

36、费或批租地价有关的费用， 均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出， 包括前期工程费、基础设施费等， 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。 经结转的自用 土地开发支出，应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的 贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。 假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000 元共 648 000 元。这块土地用于建造 151出租房和 181 周转 房，其中 151出租房用地 1500 平方米， 181周转房用、地 1200平方 米，则单方自用土地开发成本为 240 元（ 648000

37、元/1500+1200），应 结转 151 出租房开发成本的土地开发支出为360 000 元（240 元× 1500）,结转181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240 元× 1200）,在总分类核算上应作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 648 000 贷：开发成本自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完成后， 还不能确定房屋和配套设施等项目的用地， 则应先将其成本结转“开发产品自用土地”账户的借方， 于自用 土地投入使用时， 再从“开发产品自用土地”账户的贷方将其开 发成本转入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方。 前期工程费用的核

38、算 房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、 测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直 接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目， 并记 入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账 户的贷方。 应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费， 应 按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程 费”成本项目， 并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和 “银行存款”等账户的贷方。基础设施费用的核算房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、 环卫设施以及道路等基础设施支出， 一般应直接或分配记入有

39、关房屋 开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本 房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 如开 发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时， 应将其应负担的基础设施费 （按归类集中结转的还应包括应负担的前 期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入 “开发成本 房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的 贷方。建筑安装工程费用的核算 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出， 应根据工程的不同施工方 式，采用不同的核算方法。 采用发包方式进行建筑安装工程施工的房 屋开发项目， 其建筑安装工程支出， 应根据企业承付的已完工程价款 确定

40、，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成 本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“应付 账款应付工程款”等账户的贷方。 如果开发企业对建筑安装工程 采用招标方式发包， 并将几个工程一并招标发包， 则在工程完工结算 工程价款时， 应按各项工程的预算造价的比例， 计算它们的标价即实 际建筑安装工程费。 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目， 其发生的各项 建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的 “建筑安装工程费”成本项目， 并记入“开发成本房屋开发成本” 账户的借方和“库存材料”、 “应付工资”、 “银行存款”等账户的 贷方。如果开发企业自

41、行施工大型建筑安装工程， 可以按照本章第二 节所述设置“工程施工”、 “施工间接费用”等账户， 用来核算和归 集各项建筑安装工程支出， 月末将其实际成本转入“开发成本房 屋开发成本”账户， 并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装 工程费”成本项目。 企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备， 应在出库交付安装时， 记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装 工程费”成本项目， 并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借 方和“库存设备”账户的贷方。施工的房屋开发项目， 其发生的各项建筑安装工程支出， 一般可直接 记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目， 并 记

42、入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、 “应付工资”、 “银行存款”等账户的贷方。 如果开发企业自行施工 大型建筑安装工程， 可以设置“工程施工”、 “施工间接费用”等账 户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出， 月末将其实际成本转入“开发成本房屋开发成本”账户， 并记入有关房屋开发成本核算 对象的“建筑安装工程费”成本项目。 企业用于房屋开发的各项设备， 即附属于房屋工程主体的各项设备， 应在出库交付安装时， 记入有关 房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目， 并记入“开 发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 配套设施开发成本的核算（ 一） 配套设

43、施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施， 可以分为如下两类： 一类是开发小 区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、 派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划 中规定的大配套设施项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设 施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如 中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供 电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来 源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定， 城市建设规划中的大型配套设施项目， 不得 计

44、入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是 政府投资， 或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。 但在实际执行 过程中， 由于城市基础设施的投资体制， 无法保证与城市建设综合开 发协调一致， 作为城市基础设施的投资者， 往往在客观上拿不出资金 来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将 一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出， 并 准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本， 对配套设施 支出的归集，可分为如下三种：1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出， 可直

45、接计入有关房屋等开发成本， 并在“开发成本房屋开发成本” 账户中归集其发生的支出；2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先 在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集， 于开发完成后 再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配 套设施开发成本”账户进行归集。由上可知， 在配套设施开发成本中核算的配套设施支出， 只包括不能 直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类 大配套设施支出。（ 二 ） 配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来， 对能有偿转让的大配套设施项目， 应以各配套设施项目作

46、为成本核算对象， 借以正确计算各该设施的开发成本。 对这些配套设 施的开发成本应设置如下六个成本项目： （1）土地征用及拆迁补偿费 或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程 费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核 算分配的其他配套设施费。 因为要使这些设施投入运转， 有的也需要 其他配套设施为其提供服务， 所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。对不能有偿转让、 不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施， 如果工程规模较大， 可以各该配套设施作为成本核算对象。 如果工程 规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同 一施

47、工单位施工的， 也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象， 于 工程完工算出开发总成本后， 按照各该项目的预算成本或计划成本的 比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开 发成本分配记入有关房屋等开发成本。 至于这些配套设施的开发成本， 在核算时一般可仅设置如下四个成本项目： （ 1）土地征用及拆迁补偿 费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工 程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担， 为简化核 算手续，对这些配套设施， 可不再分配其他配套设施支出。它本身应 负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此， 对这些配套设施， 在

48、核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费 两个成本项目。（ 三） 配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出， 应在“开发成本配套设施开发成 本”账户进行核算， 并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、 前期工程费、 基础设施 费、建筑安装工程费等支出， 可直接记入各配套设施开发成本明细分 类账的相应成本项目， 并记入“开发成本配套设施开发成本”账 户的借方和“银行存款”、 “应付账款应付工程款”等账户的贷 方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出， 应记入各大 配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目， 并记入“开发 成本

49、配套设施开发成本X乂账户的借方和“开发成本 配套设施开发成本一一XX账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分 配的开发间接费用， 应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发 间接费项目， 并记入“开发成本配套设施开发成本账户的借 方和“开发间接费用账户的贷方。 对配套设施与房屋等开发产品不同步开发， 或房屋等开发完成等待出 售或出租， 而配套设施尚未全部完成的， 经批准后可接配套设施的预 算成本或计划成本， 预提配套设施费， 将它记入房屋等开发成本明细 分类账的“配套设施费项目， 并记入“开发成本房屋开发成本 等账户的借方和“预提费用账户的贷方。 因为一个开发小区的开发， 时间较长，有的需要几年，

50、 开发企业在开发进度安排上，有时先建房 屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能 尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的 情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差， 使得那些已具备使用 条件并已出售的房屋应负担的配套设施费， 无法接配套设施的实际开 发成本进行结转和分配， 只能以未完成配套设施的预算成本或计划成 本为基数， 计算出已出售房屋应负担的数额， 用预提方式记入出售房 屋等的开发成本。 开发产品预提的配套设施费的计算， 一般可按以下 公式进行： 某项开发产品预提的配套设施费 =该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率配套设

51、施费预提率m亥配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担 该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、 能有偿转让 在开发小区内开发的大配套设施。（四） 已完配套设施开发成本的结转已完成全部开发过程计经验收的配套设施， 应按其人问情况和用途结 转其开发成本：1、对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在 完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂 的贷方转入“开发产品配套设施”账户的借方， 作如下分录入贴： 借：开发产品配套设施 460000 贷：开发成本配套设施开发成本 4600

52、00 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配 套设施，如上述水塔设施， 在完工验收后、应将其发生的实际开发成 本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、 预算成本或计划成本） ， 分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 265000 开发成本配套设施开发成本 35000 贷：开发成本配套设施开发成本 3000003、对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套 设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减 预提的配套设施费，作如下分录入账： 借：预提费用预提配套

53、设施费 320 000 贷：开发成本配套设施开发成本 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本， 可将其多提数或少提数 冲减有关开发产品成本或作追加的分配。 如有关开发产品已完工并办 理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发 产品的成本。房地产开发间接费用的核算（ 一 ） 开发间接费用的组成和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组 织管理开发产品而发生的各项费用。 这些费用虽也属于直接为房地产 开发而发生的费用， 但它不能确定其为某项开发产品所应负担， 因而 无法将它直接记入各项开发产品成本。 为了简化核算手续， 将它先记 入“开发间

54、接费用”贴户， 然后按照适当分配标准， 将它分配记入各 项开发产品成本。为了组织开发间接费用的明细分类核算， 分析各项费用增减变动的原 因，进一步节约费用开支， 开发间接费用应分设如下明细项目进行核 算：1、工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务 等人员的工资、奖金和津贴。2、福利费指按上项人员工资总额的一定比例 （目前为 14%）提取的职工福利费。3、折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、 设备、仪器 等提取的折旧费。4、修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、 设备、仪器 等发生的修理费。5、办公费 指开发企业内部独立核算单

55、位各管理部门办公用的文具、 纸张、印刷、 邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。6、水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。7、劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、 摊销 和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置 费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。8、周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊 销费。9、利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发 成本的利息支出及相关的手续费， 但应冲减使用前暂存银行而发生的 利息收入。开发产品完工以后的借款利

56、息，应作为财务费用，计人当 期损益。10、其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从上述开发间接费用的明细项目中， 可以看出它与土地征用及拆迁补 偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其 费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。 但就单位开发 产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动， 即完成开发产品数量增加， 单位开发产品分摊的费用随之减少； 反之， 完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此， 超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 开发间接费用的总分类核算， 在“开发间接费用”账户进行。 企业所 属各

57、内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工 资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、 “周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账 户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用贷：应付工资 应付福利费 累计折旧递延资产 银行存款周转房周转房摊销 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业 （即公司本部） 定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动， 其所发生的费用， 除 周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算， 一般要按所属内部独立核算单位设置 “开发间接费用明细分类账”， 将发生的开发间接费用按明细项目分 栏登记。（ 二） 开发间接费用的分配每月终了， 应对开发间接费用进行分配， 按实际发生数计人有关开发 产品的成本。 开发间接费用的分配方法， 企业可根据开发经营的特点 自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分 配开发间接费用。 为了简化