房地产多渠道拓客方式

1、房地产多渠道拓客方式多渠道开拓客户关系，常见的渠道通常有：（一）大机构、大集团等大客户资源； 主要是项目附近的大型机关、 企事业单位、 社会团体等大客户。（二）社区、写字楼、娱乐服务场所、超市、百货商场等客户资源；（三）开发商自身的会员俱乐部客户资源以及其他关系资源；（四）代理商的客户资源或者二三级市场联动的地铺网络及其积累的客户资源；（五）合作物业公司的客户资源；（六）房展会、巡展会等外展活动积累的客户资源；（七）专业短信公司、直邮公司的客户资源；（八）银行、证券、基金机构、移动公司的 VIP 客户，高尔夫、车友会、游艇会 等俱乐部会员；各种协会如台商协会、证券协会、物流协会会员。（九）房地

2、产公司员工和老客户推荐的客户资源。 建立关系的方式主要有以下四种：（一）开发商或代理商相关客户人员主动出击寻找的客户资源。如上述第（一）（二）（六）种渠道客户就需要相关人员走出售楼中心，出去寻找、积累目标客 户。这一点， 顺驰集团的营销做得特别成功， 他们专门有“客户资源部”来实现 “地面渗透”以与企划部的“高空轰炸”配合，共同建立客户关系渠道。（二）用与开发商雇佣形成的甲乙方关系利用渠道。如代理商、三级中介、短信 公司、直邮公司、 物业公司等公司与开发商合作后， 客户资源理所当然的可以利 用。（三）与开发商、代理商或楼盘合作双赢、 互换客户资源等关系形成的客户资源。 如上述第（九）类客户渠道

3、，这些渠道都需要和它们洽谈合作以获得资源。如河 南顺驰中央特区项目在推广时就成功的与郑州“奥迪车友会”交换客户资源， 获 得他们 4000 多个优质客户资源。（四）开发商自身积累的会员或者发动全员营销、老客户营销推荐的客户资源。 建立初步感情基础后，下一步是吸引到访，促进关系，手段主要有： 1、邀请参 加项目举办的活动 2、访谈访谈也是一种好的客户关系维系方式，访谈体现对客 户意见的重视， 能给客户增强归宿感和主人翁的感觉。 尤其是开发商定期业主恳 谈、开发商专职聘请业主顾问等等都是好的形式， 西安紫薇花园就是通过聘请业 主担任兼职工程监理获得了很高的品牌美誉度。 3、消费对销售现场来说，人气

4、 是重中之重， 尤其是对一些地段较偏、 人气不足的项目。 消费可谓是有效促进人 气的重要手段。 很多较为高端的项目如深圳中旅国际公馆、 深圳中信红树湾都在 售楼中心引进老树咖啡等品牌餐饮机构，给客户提供咖啡、冷饮、点心等，同时 还给诚意客户发行消费券，通过赠送 1000 元消费券等吸引客户本人及亲友到销 售现场。 4、专项推荐专项推荐主要是各种类型的产品推介会，深圳星河丹堤项 目将产品推介会与小型餐会结合，也取得了良好的效果。 5、回访定期对到访客 户进行回访也是客户关系维系的规定动作。 6、馈赠对客户的馈赠包括节假日赠 送小礼品、 签约入伙赠送纪念品、 活动抽奖奖品等， 还有老客户带新客户的

5、积分 奖励、赠送物业管理费等。 值得一提的是积分卡。 积分卡一般是通过房地产公司 的会员俱乐部发行，现在各种各样的客户会员俱乐部， 在房地产界已经非常普遍。 例如万科的“万客会”、 合生创展的“合生会”、 华润置地的“置地会”万达的 “万达会”等等。 会员俱乐部给会员及客户发放会员卡， 客户参加活动、 参观楼 盘、购买、推荐购买、重复购买、合理化建议都有积分奖励，可以兑换礼品或奖 金，这样可以扩大营销队伍，实现某种意义上的传销。但实践证明，对于高档楼 盘来说，积分卡的作用并不是很明显， 高端客户一般都不在意这点积分对于“大 客户”，如大机构、大集团客户，一般的手段有以下两种： 1、上门拜访湖南

6、涟 水名城在积累客户阶段，针对涟源一中、涟源市工商银行、涟源市人民医院、涟 源市疾控中心等大客户单位， 直接安排销售人员去各科室拜访客户， 向他们介绍、 演示项目，了解他们对项目反应，登记客户联系方式等，带动了大批客户。值得 一提的是，对于大客户单位，一般情况下，不要试图发展团购，即抱团谈判、集 体折扣。郑州中央特区项目在销售时， 试图发展河南省人民医院团购， 河南顺驰 集团同意给予 1的折扣优惠，但客户积聚多了以后，他们觉得优惠太少，几次 谈判不成后最终不了了之。 对于大客户单位， 完成客户发动后， 一般可采取小恩 小惠将之吸引到售楼现场，再分而击之，尽量避免客户抱团。 2、窄众广告对于 大

7、客户单位， 可通过洽谈，在其机构网站、 单位报刊上发布广告， 或者在其办公、 家属院显著位置发布户外广告、展板、条幅等方式吸引其到项目现场。注意，对 于这类大客户单位的窄众广告， 一定得突出大客户单位的特殊待遇， 如赠送购房 现金券、可安排抽奖、有礼品赠送、有专车接送等等，这样才可以满足大客户虚 荣心，使其互相影响、跟风。针对大客户单位建立初步感情基础后，销售人员直 接掌握了一部分客户资料，另外一部分客户进线、到访，也能掌握客户资料。 建立项目初步认知和感情基础的手段主要有：1、派发传单在社区、写字楼、超市、百货商场等目标客户集中的地方派发传单 是常用的手段。派发传单的注意事项有 : 首先要尽

8、量注意形式新颖，突破心理接 受第一关；其次传单内容上尽量附属小恩小惠，吸引客户到售楼现场。2、路演路演顾名思义，是在马路上进行的演示活动。目前，房地产路演一般集 中在社区、写字楼、百货商场等地，路演的外延已经开始扩大，成为包括产品发 布会、产品展示、优惠热卖、现场咨询、填表抽奖、礼品派送、有奖问答、文艺 表演、游戏比赛等多项内容的现场活动。 路演可以在短时间内积聚人气， 快速提 升项目的知名度，是前期积累客户的重要手段。3、摆放宣传资料在高档娱乐服务场所，如上岛咖啡、酒店客房、私人俱乐部、 高档茶楼等场所摆放项目宣传资料也是与客户建立初步认知的重要手段。 上述几 种手段的结果就是掌握了大量的客

9、户资料， 如客户姓名、 联系方式、 联系地址等 如奥迪车友会的客户资料、 台商协会的会员资料、 招商银行金卡客户资料等， 针 对这部分客户资料。建立初步感情基础的手段主要有：1、寄送主要是给客户邮寄客户通讯、楼书、折页、海报等项目资料及小礼 物，让客户认知项目；2、发送项目销售信息、项目节日问候等；万科在这一点上就做得特别好，每个 项目的销售针对客户资源都有专门的短信规划。 寄送和发送短信的方式是房地产 营销中最常见的客户沟通手段， 上述九大渠道积累的客户以及上门的客户， 只要 留有资料的，经过筛选后都可以通过这两种方式沟通。 因为房地产产品的特殊性， 消费者的购买行为大多比较理性， 一般来说

10、都需要经过收集信息、 考察比较、 详 细询问、现场体验等一系列过程后才会最终决定购买。因此，对开发商来说，与 消费者进行项目初步认知、建立初步感情基础的阶段就是消费者收集资料的阶 段，二者不谋而合 拓十大客户资源渠道：1、雅居乐、碧桂园客户：在项目地块东南、西南树 T 型广告牌，设置工地围档、 楼体条幅等形成客户截流；2、大学城客户：派直销人员（在校大学生兼职）散发 DM单等宣传资料；3、有车客户：在汽车4S店、加油站投放DM单等宣传资料；4、投资客户、金融客户：充分利用合作银行信用卡客户，短信发送，组织投资 讲座；5、白领客户：充分利用主流媒体力量，举办“缘来有你，白领交友派对”等活 动积累客户；6、行会客户：针对驻沈阳广东商会、台商协会、韩国商会、个体工商业协会等 行会组织组织推介会、联谊会等活动，投放宣传资料等；7、业内客户：设置“阳光接待大使”，专门负责接待业界客户，形成良好的业 内口碑；8、皇姑区客户：通过媒体渗透以及组织“超级狗狗秀”等活动进行积累客户；9、城际高端客户：针对铁岭、朝阳等城际客户，通过媒体渗透以及世创的渠道 网络进行积累。 佛山的怡翠