实华新鼎花园2019年10月营销方案ppt课件

1、2019年9月28日 “实华新鼎花园2019年10月营销方案沈阳亿人雅居房地产经济有限公司项目概况项目名称实华新鼎花园项目位置沈阳经济开发区浑河六街1号面 积总占地面积近3.7万 m；总建筑面积10万 m绿 化 率35% 容 积 率2.0建筑类别多层（5F、6F）、高层（18F）户型与价格高层：57-117；均价4600元/多层：80-94；一楼5200、顶楼4700元/商业：76-280；均价8600元/推广方式直销、短信核心卖点户型、地理位置、周边配套9月营销思路第一部分 竞品分析第二部分 营销策略第三部分 营销执行第四部分 营销费用竞品分析新湖青蓝国际荣盛幸福大道三一新境界中南世纪城金辉

2、尚璟本案新鼎花园）选取项目周边竞品项目8个进行分析，距离本案最近项目金辉尚璟，成熟楼盘丽水金阳，及中南世纪城，荣盛幸福大道，三一新境界等。荣盛锦绣天地澳海澜庭丽水金阳项目名称 金辉尚璟 开发商沈阳金辉居业房地产有限公司 项目地址铁西经济技术开发区浑河六街4号 建筑形态 洋房（6层）、高层（18层）占地面积 5万总建面11.9万 交房时间 2019年7月底 容积率2.0 装修状况 毛坯 停车位422 营销现状1、一成首付，最低2万起；2、多层一次性96折，贷款97折；3、高层一次性98折，贷款99折；4、特价房源3988元起5、老带新送购物卡6、E金券，2000元底10000元7、商网95折主推

3、户型多层100-121高层44-103商网56-120成交均价多层4700-5000高层3988-4600商网8500-9500开盘时间 无产权年限 70年竞品分析项目名称荣盛幸福大道开发商荣盛房地产发展股份有限公司 项目地址沈阳经济技术开发区中央大街29号 建筑形态多层(6F)；小高层(8F)；高层(18F)占地面积20万平方米 总建面51万平方米 交房时间2019年9 月（二期）2019年6月容积率2.5 装修状况清水 车位配比1：0.5 营销活动1、一成首付；2、一次性96折；贷款97折（销售经理把握额外一个点）；3、老带新，老客户赠送一年物业费；4、商网认购每平方米减700元5、十一购

4、房参与抽奖，最高奖项苹果5S主推户型小高90-95高层59115商网43-300成交均价小高4550-4700元/高层4000-4600元/商网9500-16000开盘时间无产权年限50年竞品分析项目名称荣盛锦绣天地开发商荣盛房地产发展股份有限公司 项目地址沈阳经济技术开发区沈辽西路136号 建筑形态 小高层(8F)；高层(18F)占地面积18万平方米 总建面45万平方米 交房时间2019年9月容积率2装修状况清水 车位配比 1：0.5 营销活动1、一成首付；2、一次性96折，贷款97折；3、3日内付补齐首付每平米减100元；4、当天交诚意金每平减100元5、老带新，老客户赠送2000元现金；

5、6、十一购房参与抽奖，最高奖项苹果5S.主推户型小高78-97高层37-98成交均价小高4500-4600元/高层4000-4400元/开盘时间无产权年限 70年竞品分析项目名称中南世纪城开发商中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司 项目地址铁西新区中央南大街55号 建筑形态高层（23层）占地面积9万 总建面16万 交房时间2019年10月 容积率1.75装修状况清水 停车配比880个营销现状1、一次性97折，贷款98折；2、认筹2000元认筹金，购买80以下住宅抵1万元，购买80以上抵2万元。3、到9月底，购房每平米减400-500元。主推户型高层72-102成交均价高层4200-4800元/

6、开盘时间无产权年限50年竞品分析项目名称三一新境界开发商沈阳竹胜园地产有限公司 项目地址经济技术开发区14号路23号建筑形态高层（18层），小高（8层）占地面积6万 总建面12万 交房时间2019年6月 容积率2装修状况清水 停车配比营销活动1、一次性96折，贷款97折；2、三天内补齐首付总房款减10000元；3、商网认购5万抵10万主推户型高层88小高85-130商网22-180成交均价高层5100元/小高6000元/商网11000-12000元/开盘时间无产权年限50年竞品分析项目名称新湖青蓝国际开发商沈阳新湖房地产开发有限公司 项目地址经济技术开发区中央大街与十四号街交汇处北侧建筑形态

7、多层（6层）高层28层占地面积12万 总建面24万 交房时间高层2019年年底容积率2装修状况高层：清水 /精装停车配比营销现状1、一成首付2、一次性99折3、96平方米以上户型买房送车比亚迪F04、其他房源购房抽奖，奖品为家电或轿车主推户型高层43-95多层89-142均价高层：精装：5300元/，清水4400-5000元/多层4990-5300元/开盘时间3月主推高层产品，多层产品封盘状态产权年限 50年竞品分析项目名称澳海澜庭开发商澳海地产项目地址铁西经济技术开发区中央大街25号建筑形态 多层（6层）占地面积9.8万 总建面22.9万 交房时间2019年10月容积率2装修状况清水 停车配

8、比-营销现状1、一次性97折，贷款99折；2、十一购房四重优惠：万元房款优惠、契税优惠、物业维修基金优惠、物业费优惠；3、十一七天乐活动，每天一项DIY类活动；购房砸金蛋嬴房款。主推户型多层44-93高层40-90商网：50-110预售均价多层：4700-5200元/高层：4380元/起商网：9000-10000元/开盘时间5月，多层1#，2#，7#，8#，9#，10#产权年限 70年竞品分析项目名称现主推产品面积段（）预计均价（元/）金辉尚璟多层高层100-12144-1034700-50003988-4600荣盛幸福大道小高高层90-95591154550-4700元/4000-4600元

9、/荣盛锦绣天地小高高层78-9737-984500-4600元/4000-4400元/中南世纪城高层70-1024200-4800元/三一新境界高层小高8885-1305100元/6000元/新湖青蓝国际高层多层43-9589-142精装：5300元/，清水4400-5000元/4990-5300元/澳海澜庭多层高层44-9340-904700-5200元/4380元/实华新鼎花园多层高层57-11780-904600元/4700-5200元/竞品分析住宅汇总本次数据截止9月28日 客户群体：本区域客群购房动机多以刚需为主，改善型置业为辅；来源多为地缘性客户和在本区域工作的客户，一般为首次置业

10、，多贷款，经济实力多有限； 供应量：市场供应量较大，竞争环境严峻，各项目利用高层产品以低价冲击市场； 优惠手段：多种购房优惠措施吸引客户，多种赠送及老带新力度较强； 产品力：区域客户对多层接受度相对较高，更追求小面积、低总价产品，我项目为尾盘销售期，高层多剩余大户型，或者北厅，双阳产品，多层剩余一楼顶楼，对比竞品楼盘产品线的丰富势弱；竞品分析对比竞品住宅，得出以下特征：竞品分析商网汇总项目名称现主推产品面积段（） 预计均价（元/）优惠幅度交房时间金辉尚璟沿浑河六街56-1208500-950095折现房恒润春天里开发十七号路50-1108000-10000只接受一次性付款2019.12远大花园

11、规划路100-30013000-15000无2019.9丽水金阳沿浑河六街57-907500-9500一次性97，贷款98现房澳海澜庭南十三号街50-110预计9000-10000 一次性95，贷款982019.10实华新鼎花园开发十八号路76-2808600总房款减3000，一次性98，贷款992019.10本次数据截止9月28日 竞品商网产品优惠力度较大，推售均以中小面积产品为主； 目前我项目商铺优惠力度较小，建议加大优惠力度及老带新政策。竞品分析对比竞品商铺，得出以下特征：第二部分营销策略产品梳理项目现状策略重点户型75-83平方米（高层北厅）套数（套）60面积（）4709.98金额（元

12、）20577786所在楼号1、12、13、14产品梳理高层户型特点：客厅朝北，接受度较差户型不规则呈现“枪型”）地缘性客户不认可该户型户型76平方米（高层双阳）套数（套）30面积（）2292.91金额（元）9935015所在楼号12、13、14产品梳理高层户型特点：双阳户型，不通透厨房采光较弱小卧室开间较小地缘性客户不认可双阳户型户型72-117平方米（高层把山）套数（套）15面积（）1448.4金额（元）6393991所在楼号1、12、13、14产品梳理高层户型特点：72把山户型去化较快117户型偏大，总房款高户型57平方米（高层单间）套数（套）9面积（）555.99金额（元）2468287

13、所在楼号11产品梳理高层户型特点：户型面积适中户型单价较高户型81平方米（多层南北）套数（套）9面积（）745.02金额（元）3575874所在楼号6、10产品梳理多层户型特点：标准户型南北通透客户认可度较高剩余产品一楼、顶楼居多户型90-94平方米（多层三室）套数（套）4面积（）365.24金额（元）1693002所在楼号8、10产品梳理多层户型特点：南北通透小三室剩余一楼、顶楼产品梳理已推未售产品汇总1、本案住宅剩余产品共123套，其中以高层北厅户型、双阳产品居多，面积段在75-82之间，由于户型原因，导致在尾盘销售中去化速度较慢，十月份主推一口价房源，用价格弥补户型劣势；2、商网剩余货量

14、较大，随着现房逐步呈现，应作为下一阶段重点推售对象。产品类型套数（套）面积（）金额（元）高层1118798.3838428344多层121029.644854340商网418046.655926019总计16417874.62 99208703项目现况项目口碑现况：1、在建抵押房，备案较慢，客户心理不托底，对项目持质疑态度，说辞安抚无效，并陆续出现退房现象；2、9月中旬开始对三栋多层进行提前交房，但是再次推迟让客户对项目负面情绪及说辞颇多，尽管晚交房给予违约金补偿，但对部分客户依然造成一定的经济损失；项目信誉度受损；3、工程进度缓慢并时有工人聚集讨要工资对项目造成不良影响；负面信息流传较多；4

15、、竞品项目对本案抨击比较严重。项目推广现况：1、项目因体量、地域及交通因素等限制，主要以小众渠道DM派单、call客、小型暖场抽奖活动等为主要手段，配合老带新。2、中秋节期间暖场活动配合优惠政策，并且投放10万条短信，释放优惠信息，吸引客户到访，并且成功认购一套。项目销售现况：1、项目逐步进入尾盘销售阶段，剩余产品以北厅和双阳产品为主，客户对剩余产品存在一定抗性，推售存在一定难度；2、“老带新缺失，受负面信息的影响，老客户资源无法得到有效利用，老带新零成交。策略重点【 10月份销售推售】 商网产品，以小面积带动大面积销售；住宅产品将根据剩余产品数量，以双阳、北厅两种户型产品为对象延续特价房源。

16、【营销推广】1、项目六号街围挡已经撤离，建议对项目商铺进行统一包装，吸引投资及自营着眼球，促进销售；2、十一期间投放短信，加大促销力度，坚持直销带访，现场暖场活动配合，吸引客户眼球，促进销售；在月底项目正式交房前，通过短信及报广渠道，释放项目信息，主要以商铺信息为主；3、老带新方面，充分利用老客户资源，增加老带新奖励幅度，促进老客户介绍新客户，重树良好口碑。通过对竞品项目分析、剩余产品梳理、项目现状分析，构思以下策略第三部分营销执行销售推行第三部分销售目标1日6日13日20日第一周第二周第三周第四周十一黄金周一口价房源及价格优惠项目正式交房31日27日105万35万35万95万270万营销执行

17、1日6日13日20日第一周第二周第三周第四周报纸：针对项目正式交房，通告全城，提升项目影响力，提升口碑效应短信：信息全面覆盖“十一投放，项目正式交房投放”派单：DM派单，竞品拦截，客户拓展包装：对沿街商铺进行简单包装，窗户上贴销售玻璃纸；项目导示完善；老带新：持续老带新策略，不同产品，不同奖励政策；活动：十一期间交房活动，感恩节及项目正式交房时将根据实际情况执行暖场活动，配合限时优惠政策，促进销售。十一黄金周一口价房源及价格优惠项目正式交房住宅：一口价房源执行及限时优惠政策商网：主推5#小面积商网31日27日营销执行10月28日华商晨报星期一）报纸诉求信息：项目正式交房，报喜沈城，商网优惠政策

18、释放短信诉求信息：十一期间优惠政策释放，目标群体为铁西周边企事业单位； 十月底主要释放项目交房，商网优惠信息，目标群体为全沈城大型超市或者俱 乐部会员。9月30日、10月1日短信投放10月25日短信投放1日6日13日20日31日27日营销执行-销售【商网推售】主推5#单层商网76-83平方米作为臻品小户商业推售；【销售策略】5#商网均为小面积产品，总房款相对较低，建议在折扣上将5#单层商网一次性付款和贷款客户的优惠幅度拉大，一次性付款95折，贷款99折，刺激客户一次性付款，快速回笼资金；营销执行-销售5#营销执行-销售5#门市门牌号单价面积（）金额（元）1门8637 76.57661335 2

19、门8637 76.57661335 5门8632 83.75722930 6门8634 80.16692101 合计317.052737702营销执行-销售【住宅推售】因我项目属尾盘类销售，户型面积及楼层较多不被客户接受，并且项目因备案问题及多次晚交房形成不良口碑效应所以不采用集中式销售，将剩余产品打开销售。【销售策略】十一黄金周： 7套一口将房源：9月份高层一口价产品； 其它房源优惠：认购3千抵1万，额外再减5千总房款；2.十一之后： 15套一口价房源， 以价促成交； 其它房源优惠：总房款减3000，一次性98折，贷款99折。营销执行-销售十一继续推售9月份剩余高层特价房源-7套，具体房源如

20、下：特惠房源序号楼号房源号面积（平米）原单价（元/平米）原总价（元）特惠单价（元/平米）特惠总价（元）111#1-14-257.245102292038 4699268976211#2-14-257.245102292038 4699268976312#2-14-176.174645353810 4410335876412#1-17-376.174625352286 4440338176512#1-14-376.174595350001 4410335914614#1-5-276.254690357613 4504343441714#1-10-276.254780364475 45933502

21、35营销执行-销售十一后推出15套一口价房源，房源明细如下：一口价房源序号楼号房源号面积（平米）原单价（元/平米）原总价（元）特惠单价（元/平米）特惠总价（元）161-5-181.7748703982204635379002284-5-290.34466842170744884054863102-1-184.61520844064949714205814101-6-190.06462841679844994051575112-15-257.24512329324147202701666111-17-257.24514329438547402712997131-4-375.87433032851742483222628142-11-376.01434032988339803025209142-8-176.014570347366438533332110142-8-276.484640354867445534070111142-5-176.014640352686445533858912142-5-276.484710360221452434600113142-2-172.314800347088461133341614142-15-176.014630351926444533783615142-15-276