江西经济管理干部学院第一教学大楼房产拍卖底价评估报告 成本法

1、关于南昌市红角洲卧龙路269号江西经济管理干部学院第一教学大楼房产价值评估报告XXX字【2008】第189号南 昌 市XXX 房 地 产 评 估 公 司报 告 目 录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告(一)委托方(二)估价方(三)估价对象(四)估价目的(五)估价时点(六)价值定义(七)估价依据(八)估价原则(九)估价方法(十)估价结果(十一)估价人员(十二)估价作业日期(十三)估价报告应用的有效期（十四）附 件五、估价技术报告（估价机构存档）致 委 托 方 函江西经济管理干部学院：对贵院委托我们评估的南昌市红角洲卧龙路269号江西经济管理干部学院第一教学大楼房

2、地产。我公司派遣房地产专业估价技术人员，对估价对象进行市场价值评估，以此作为贵院确定拍卖底价提供价值参考依据。经实地查勘，结合平时估价实践中积累的资料和经验。我们根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法；并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在2008年5月22日，满足全部限制条件下的价值进行估算和判定，得出估价结果如下：建筑面积（）10000评估均价（元/）822评估总价（元）822万拍卖折扣率85%建议拍卖底价（元）698.7万元人民币大写：陆佰玖拾捌万柒仟元整（说明：估价对象所在土地为划拨用地，需要扣除土地出让金，本估价结果中未扣除土地出让金，估价对象拍卖

3、完成后需扣除土地出让金，土地出让金以南昌市土地主管部门核算结果为准）。南昌市XXX房地产评估公司2008年5月22日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师签名

4、：估价的假设和限制条件（一） 本评估报告中存在几个假设条件1、在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；2、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；3、委托方提供的资料属实；4、在此期间物业价值将保持稳定；（二） 本评估报告使用说明1、未经本中心书面同意，本评估报告书的全部或一部分不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表；2、本评估报告分“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分，“估价结果报告”可提供给委托方使用，“估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关管理部门备案时使用；3、本评估报告有效期自评估报告交付之日起壹年；4、本

5、评估报告仅为委托方确定拍卖底价提供价值参考依据，作其它用途不具法律效果。房地产估价结果报告（一） 委托方：江西经济管理干部学院（二） 估价方:公司名称：南昌市XXX房地产评估公司公司地址：南昌市XXX路XXX号（三） 估价对象、地理位置估价对象座落于南昌市红角洲卧龙路269号位置，处于南昌市前湖高校园区内，其东临村落，南临卧龙路，西临学府路，北临前湖。附近地段有南昌大学新校区，江西医学院新校区、南昌航空大学新校区、南昌世界面具公园等公共建筑，附近有南昌市西外环路，生米大桥等交通要道，西侧的学府路有225、512等多路公交车辆经过，交通方面，配套齐全，环境优美。、估价对象权利状况估价对象所有权人

6、为江西经济管理干部学院，土地所有权性质为国有划拨土地，用途为教育用地，估价对象来源合法，产权清析。、估价对象现状估价对象座落于南昌市红角洲卧龙路269号位置。估价对象总层数为5层，钢混结构，南北朝向，用途为非住宅，现为教学楼，1-4层为教室，第5层为办公室，依据房屋所有权证可知估价对象建筑面积为10000平方米，建筑容积率为4,其装修情况如下：外墙贴暗红色面砖，室内地面为水磨石，墙面和天花板为刮瓷，所有门都为防盗门，总体看来该建筑物应属于一般装修，建成年份为2005年，建筑整体成新大概为九成新。（四）估价目的测算估价对象的客观市场价值，为江西经济管理干部学院拍卖估价对象提供拍卖底价价值参考依据

7、。（五）估价时点2008年5月22日（六） 价值定义本次评估的房地产价值是指委估对象在评估基准日2008年5月22日，用途为非住宅的公开市场价值。（七）估价依据、中华人民共和国土地管理法等国家颁布的有关法律、法规；、建设部颁布的房地产估价规范；、中华人民共和国城市房地产管理法；、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；、南昌市房地产市场租售价格调查及有关信息；、委托方提供的有关资料；、评估人员实地勘察所获资料等。（八）估价原则房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列5项： 1、合法原则遵循合法原则，首先要求房地产估价

8、应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据; 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据; 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2、最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用具体包括下列3个方面：最佳用途，最佳规模，最佳集

9、约度。3、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。 4、估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。确定估价时点原则的意义在于：估价时点是评估房地产价格的时间界限。5、公平原则公平原则要

10、求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。（九）估价方法由于该类建筑物的特殊性，市场上没有交易案例，也没有收益性，拟采用成本法对估价对象市场价值进行评估测算。（十）估价结果估价人员根据评估估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，评估结果如下：建筑面积（）461.33评估均价（元/）1856评估总价（元）856078拍卖折扣率85%建议拍卖底价（元）727666元人民币大写：柒拾贰万柒仟陆佰陆拾陆元整（说明：估价对象所在土地为划拨用地，需要扣除土地出让金，本估价结果中未扣除土地出让金，估价对

11、象拍卖完成后需扣除土地出让金，土地出让金以南昌市土地主管部门核算结果为准。）（十一） 估价人员 估价人员 估价师证书编号 签 名（十二） 估价作业日期2008年5月22日（十三） 估价报告应用的有效期评估报告交付之日起壹年（2008年5月22日至2009年5月21日）（十四）附件一、 江西经济管理干部学院委托评估书三、评估机构资质证书四、评估机构企业法人营业执照五、评估人员资格证书房地产估价技术报告(一) 个别因素分析估价对象座落于南昌市红角洲卧龙路269号位置。估价对象总层数为5层，钢混结构，南北朝向，用途为非住宅，现为教学楼，1-4层为教室，第5层为办公室，依据房屋所有权证可知估价对象建筑

12、面积为10000平方米，建筑容积率为4,其装修情况如下：外墙贴暗红色面砖，室内地面为水磨石，墙面和天花板为刮瓷，所有门都为防盗门，总体看来该建筑物应属于一般装修，建筑整体成新大概为九成新。 (二) 区域因素分析估价对象座落于南昌市红角洲卧龙路269号位置，处于南昌市前湖高校园区内，其东临村落，南临卧龙路，西临学府路，北临前湖。附近地段有南昌大学新校区，江西医学院新校区、南昌航空大学新校区、南昌世界面具公园等公共建筑，附近有南昌市西环路，生米大桥等交通要道路，西侧的学府路有225、512等多路公交车辆经过，交通方面，配套齐全，环境优美。 (三) 市场背景分析南昌市处于中部地区，市场发育速度远不如

13、沿海大城市。但近年来房地产市场开始升温，在1999年第一次在整个房地产开发市场盈利800多万元，结束了一直以亏损为特征的低迷状态。自从2001年初提出建设“花园城市”口号以来，政府开始把拉动南昌市经济增长的启动点放在了房地产市场上。以增加房地产这一要素市场的投资来提高居民收入水平。可以说，房地产价格也因此再度向新的高峰攀升。2003年，许多外地房地产企业纷纷进驻南昌，中高档楼盘竞争也日益激烈，但是由于南昌2010年城区面积将达到260至300平方公里，城市人口达到260万至300万人以及170万平方米的旧城改造的利好因素影响。随着城市规模扩大、人口规模增长，尤其是高素质人口的积聚，为南昌市房地

14、产市场的发展打下了良好的基础。此外，房地产市场法制体系将进一步健全，市场程序得到进一步规范，市政府对房地产供给实行“土地饥饿供应”，宏观调控市场发展，对房地产开发用地一律实行总量控制，公开招标，同时对年度土地出让指标实行定量控制。另一方面对房地产开发建设实行总量控制等宏观政策也决定了南昌市房地产市场在今后相当长时期内将持续走好。江西未来的发展规划的总目标是成为珠江三角洲经济圈的“后花园”，借江西在中部地区崛起之势，南昌的城市扩张，已经显现出向北、向西的发展趋势，可以预见南昌未来城市经济圈的规划半径为20公里。随着规划中的粤赣高速和赣湘高速的陆续建设，江西的区位优势日益明显，并且南昌市“城市大商

15、场，城郊大市场”总体规划的提出，“城郊概念”已经被市场和消费者认可和接受，特别是在具有投资意识和对住宅环境要求高的消费群体中的认可度更高。因此，估价对象在一定时期内具有一定的保值性。(四) 最高最佳使用分析从估价对象的自身状况和目前市场及估价对象所处的环境，估价物业维持现状为最高最佳使用状态。(五) 估价方法由于该类建筑物的特殊性，市场上没有交易案例，估价对象也没有收益性，拟采用成本法对估价对象市场价值进行评估测算。 (六) 估价测算过程A、运用成本法进行测算根据估价对象的特点，估价人员对估价对象的价值采用重置成本法进行测算。房地产价格=土地价格建筑物重置价格建筑物折旧一. 技术路线框图建筑物

16、折旧建筑物重置价土地价格建筑物价格房 地 产 价 格B. 估价测算过程1.确定土地价格（1）确定土地单价2000万÷（625亩×666.67）=48元/平方米（取整）。（2）确定土地总价值48×（10000÷4）=12万2.确定建筑物总价值（1）确定建筑物重置价格根据估价对象周边类似物业建筑造价，对建筑层高、建筑结构、室内装修、布局等众多因素进行分别修正，综合确定估价对象建筑物重置价格为900元/平方米。（2）确定建筑物总价值建筑物价格 = 建筑物重置价格×建筑物成新率 = 900×90% = 810元/平方米建筑物总价值 = 810×10000 = 810万元3确定估价对象积算价格估价对象积算价格 = 12万 810万 = 822万元C、确定估价对象市场均价估价对象市场均价 = 822万÷10000 =822元/平方米D、拍卖底价折扣率的确定把在估价时点从估价对象所在区域的拍卖市场中收集到的有关情况和资料，与同类房地产在正常的价格水平和正常的拍卖市场条件下的价格水平相比较，以及考虑拍卖房地产的区域因素、个别因素，预期拍卖现场环境及方式，快速变现有效买方市场容量等问题，综合确定估价对象的拍卖底价与市场成交价格之间的折扣率为i0=85% 。F、确定估价对象的拍卖底价拍卖