房屋租赁合同20个常见问题

1、房屋租赁合同 20 个常见问题 房屋租赁在生活中尤为常见，很多人在签订房屋租赁合 同的时候，由于对合同一知半解常常会在合同履行过程中产 生纠纷。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释（以下简称解释）于XX年9月 1 日起实施生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确 司法解释依据。根据解释的精神整理出以下问题类型，以供 在解决此类纠纷时有所参考。1. 房屋租赁合同是否必须采取书面形式 ?合同法第 215 条规定，“租赁期限六个月以上的， 应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期 租赁”。因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同 或者书面租赁合同

2、 ;房屋租赁期限在半年 （6 个月）以上应当 采取书面形式租赁合同。【提示】 口头房屋租赁合同风险较大。 当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有 其他证据证明。 法律对长期房屋租赁合同 （6 个月以上 ）要求采取书面 形式。租赁期限 6 个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期 房屋租赁合同。2. 什么是定期房屋租赁合同 ? 定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的 房屋租赁合同。定期房屋租赁合同包括以下形式：(1) 口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满 6 个月的 ;(2) 书面约定房屋租赁期限在 6 个月以上的。3. 什么是不定期房屋租赁合同 ? 不定期房屋租赁合同是指当事人

3、没有约定租赁期限或 者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。不定期房屋租赁合同包括以下形式：(1) 非书面形式不定期租赁合同： 租赁期限 6 个月以上， 当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。【提示】当事人约定租赁期限在 6 个月以上而未采用书 面形式的， 不论是否有证据证明， 一律视为不定期租赁合同。(2) 约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没 有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合 同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租 赁合同。(3) 事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物， 出租人没有提出

4、异议的， 原租赁合同继续有效， 但租赁期限为不定期。【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。 承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同 ;出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合 理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期 限。4. 房屋租赁合同最长期限是多少年 ?合同法 第 214 条规定，“租赁期限不得超过二十年。 超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以 续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二 十年。”因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限 均为 20 年。【提示】 房屋租赁合同期限最长 20 年，是指当事人每次签订 的租赁合同所约

5、定租赁期限不得超过 20 年; 并非指数次签订 租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过 20 年。 房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁 期限自续订之日起不得超过 20 年。 房屋租赁期限超过 20 年，并非整个租赁合同无效 ; 而 是超过 20 年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按 20 年计5. 房屋出租人有哪些义务 ?(1) 交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租 房屋交付承租人占有、使用和受益。(2) 出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合 约定的用途。(3) 出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维 修义务，但当事人另有约定的除外。a. 承租人在出租房

6、屋需要维修时可以要求出租人在合 理期限内维修：b. 出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行 维修，维修费用由出租人负担 ;c. 因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租 金或者延长租期。【提示】 房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件： 以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件; 以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件； 租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造 成的； 当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。(4) 、出租房屋权利瑕疵担保义务 .出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时 不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋 交付后不因第三

7、人主张对出租房屋享有权利而导致承租人 不能对出租房屋使用、收益的义务。 因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。【提示】 出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付 前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。 出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交 付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权 利瑕疵担保义务。【提示】 出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取 以下补救办法：根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的， 承租人享有减付、不付租金的权利 ;

8、根据解释第八条规 定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求 解除合同的，人民法院应予支持： 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的; 租赁房屋权属有争议的 ; 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件 强制性规定情况的。(4) 、出租方对出租房屋的安全担保义务 ;(5) 、法律规定的其他义务。出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安 全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量 不合格，承租人仍然可以随时解除合同。【提示】 违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该 解除权不因任何事由受到影响。6. 承租人对出租房屋的使用有哪些义务 ?承租人有正当使用出

9、租房屋的义务，即应当按照约定方 法或者出租房屋性质使用出租房屋。(1) 承租人应当按照约定的方法使用出租房屋 ;(2) 对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确， 可以协议补充 ; 不能达成补充协议的，按照合同有关条款或 者交易习惯确定 ;(3) 按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应 当按照出租房屋的性质使用。【提示 1】承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：约定使用方法 ( 首要标准 )：a. 房屋租赁合同约定的使用方法 ;b. 双方补充协议约定的使用方法 ;c. 按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。出租房屋性质确定使用方法 （次要标准 ） ：只有没有约 定出租房屋使用方法的

10、，才能按照出租房屋的性质确定使用 方法。【提示 2】 承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出 租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。合同法第 219 条规定，承租人未按照约定的方法或 者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租 人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使 用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合 同并要求赔偿损失。解释第 7 条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和 承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复 原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依 照合同法第 219 条的规定处理。【提示

11、 3】 承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租 房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。(4) 、承租人对出租房屋承担保管义务。 承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房 屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。【提示】 承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。(5) 、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同 意。合同法第 224 条第二款规定， “承租人经出租人同 意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与 出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失 的，承租人应当赔偿损失。 ”解释第 15 条规定，“承租人经出租人同意将租赁房

12、 屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的， 人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人 另有约定的除外。 ”【提示】房屋转租存在两个房屋租赁合同：a. 原租赁合同：继续有效。b. 次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次 房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。提示】合同法第 224 条第二款规定， “承租人未经出租人 同意转租的，出租人可以解除合同。解释第 16 条规定，“出租人知道或者应当知道承租 人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为 由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支 持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承

13、租 人作为第三人参加诉讼。 ”【提示】出租人自知道或者应当知道承租人转租后 6 个月内未提 出异议，视为出租人同意转租。(6) 、房屋承租人有何支付租金的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。 对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议 无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。 按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照 法定期限支付：a. 租赁期间不满 1 年的 : 应当在租赁期间届满时支付 ;b. 租赁期间 1年以上的 :应当在每届满一年时支付 ; 剩余 期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。【提示 1】承租人延付租金，出租人有以下补救办法：(1) 承租人无正当理由

14、未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付 ; 承租人逾期不支付 的，出租人可以解除合同。(2) 民法通则第 136 条规定，“下列的诉讼时效期间 为一年：(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人 支付租金的诉讼时效期限为 1 年。 出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理 期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除 租赁合同。 出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1 年而非 2年。【提示 2】因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租 人有以下救济权利：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人 要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解

15、除房屋租 赁合同。解释第十七条规定， “因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但 转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次 承租人代付租金抗辩权的限制。7. 承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪 些?(1) 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租 赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。(2) 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：a. 出租人有权请求次承租人腾房 ;b. 负有

16、腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请 求次承租人支付逾期腾房占有使用费。8. 未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房 屋租赁合同是否无效 ?建筑法第 61 条第二款规定，建筑工程竣工经验收 合格后，方可交付使用 ; 未经验收或者验收不合格的，不得 交付使用。消防法第 10 条按照国家工程建设消防技术标准需 要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外， 建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将 消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构 应当进行抽查。消防法第 11 条国务院公安部门规定的大型的人员 密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文

17、件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审 核的结果负责。出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反建筑法第61 条、消防法第 10 条的强制性规定，但是不论是合同法 还是解释均未将此种情形规定为合同无效情形。因此， 不应当认定房屋租赁合同无效。【提示】 城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。 未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租 赁合同不因此无效。但是，解释第 2 条规定，“出租人就未取得建设工程 规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的 城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩 论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建 设的，人民法院应当认定有效

18、。 ”【提示】违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效; 但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。9. 违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房 屋租赁合同不因此无效。农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。 解释第 1 条 第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件， 可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定” 。法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规 定，至今适用的仍然是 1993 年 6 月 29 日国务院第 116 号令 发布的村庄和集镇规划建设管理条例 ，农村居民房屋的 设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准。因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设

19、工程 规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同，不因此无效。10. 临时建筑物房屋租赁合同，是否有效 ? 解释第 3 条规定，“出租人就未经批准或者未按照 批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院 应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但 在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人 民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 ”【提示】 非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结 前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。11. 房屋租赁合同未经备案是否有效 ?房地产管理法第 54 条规定，“

20、房屋租赁，出租人和 承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”解释第 4 条规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同 无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效 条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方 接受的除外。”【提示】房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件，而是约定生效要件。12. 房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果 ?房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金 ; 但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失。【提示】 房屋租赁合同无效的，

21、出租人可以请求支付房屋占有使 用费。13. “一房数租”情况下，如何确定承租人 ?解释第六条规定， “出租人就同一房屋订立数份租 赁合同， 在合同均有效的情况下， 承租人均主张履行合同的， 人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（ 一 ） 已经合法占有租赁房屋的( 二 ) 已经办理登记备案手续的( 三 ) 合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的， 依照合同法的有关规定处理。 ”【提示】“一房数租”占有人优先T登记备案人优先T先成立合 同优先。14. 因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法：(1) 租赁合同无效时，装饰装修如何处理 ? 承租人经出租人同意装饰装修，未形

22、成附合的装饰装 修物：a. 出租人同意利用的，可折价归出租人所有 ;b. 不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁 损的，承租人应当恢复原状。 承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装 修物：a. 出租人同意利用的，可折价归出租人所有 ;b. 不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错 分担现值损失。(2) 租赁期间届满时，装饰装修如何处理 ? 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，未 形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租 人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。 承租人经出租人同意装

23、饰装修，租赁期间届满时，当 事人另有约定的按照约定处理。综上述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除 另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修 费用。(3) 、合同解除时，装饰装修如何处理 ? 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成 附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损 的，承租人应当恢复原状。 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对 已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形 分别处理：a. 因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人 赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。b. 因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人 赔偿剩余

24、租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的， 应在利用价值范围内予以适当补偿。c. 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。d. 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律 另有规定的，适用其规定。 当事人另有约定的，按照约定处理。15. 什么是共同租赁权 ?（1）共同居住户的共同租赁权 （ 共同居住权 ）。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通 则若干问题的意见 （ 试行） 119 条第一款规定，承租户以 一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共 同居住人要求按原租

25、约履行的，应当准许。（2）共同经营人的共同租赁权。解释第 19 条规定，承租人租赁房屋用于以个体工 商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死 亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人 有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。【提示】 共同租赁权限于共同居住户、个体工商户共同经营人或 者个人合伙其他合伙人。16. 什么是“买卖不破租赁” ?最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 （试行）第 119 条第二款规定，私有房屋在 租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效合同法第 229 条规定，租赁物在租赁期间发生所

26、有 权变动的，不影响租赁合同的效力。解释第 20 条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有 权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人 民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有 约定的除外：（ 一 ） 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押 权发生所有权变动的 ;（ 二 ） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 ” 根据上述规定， “买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁 期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合 同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人 继续履行原租赁合同。但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制： 当事人另有约定除外： “买卖不

27、破租赁”受当事人另 有约定限制 ; 事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因 抵押权人实现抵押权发生所有权变动的， “买卖不破租赁” 受限制 ; 事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制【提示】“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人 约定的限制。17. 什么是承租人的优先购买权 ?合同法第 230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应 当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等 条件优先购买的权利。解释第 22 条规定，出租人与抵押权人协议折价、 变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承 租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法

28、院应予支持。根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租 赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时， 承租人享有在同等条件下优先购买的权利。【提示】 在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限 通知承租人的义务。23 “合理期限”没有明确规定。目前只有解释第 条“拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人”规定民通意见第 118 条规定的“前 3 个月通知”已作废。18. 哪些情形承租人不得主张优先购买权 ?解释第 23 条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人。承租人未参加拍卖的， 人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。解释第 24 条 具有下列情形之一，承租人主张优先 购买房屋的，人民法院不予支持：（ 一 ） 房屋共有人行使优先购买权的 ;（ 二 ） 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子 女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的 ;（ 三 ） 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确 表示购买的 ;（ 四 ） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手