投融资案例分析

1、商-住混合小区项目投资与融资案例分析项目的开发概况1项目基本情况(1) 项目名称：商一住混合小区(2) 项目委托单位名称：重庆市某有限公司。(3) 项目委托单位基本情况，重庆市某开发有限公司，成立于 2008年，企 业类型为私营有限责任公司，公司注册资金 2000万元，具有国家二级房地产开 发资质。公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工 程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1建设规模占地总面积：约100亩。总建筑面积：98700平方米。2.2项目的实施进度2.3.3 工程施工阶段计划根据本项目开发期限约3年。该工程计划总工期为36个月。其中：工程施工准 备期10个

2、月,从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个 月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个 月。前1个月施工准备。为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更 需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任 务。2.3.4 工程竣工验收及决算阶段计划本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并 于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。表2 项目施工工期横道图序号项目名2009 年2010

3、年2011 年2012称年3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1 的施工准备1.1研究规.划设计1.2三通一平1.3设备订货1.4招标、签约2施工与安装2.1土建施工2.2设备安装3验收、结算3.1竣工验收3.2竣工结算备案三.项目投资估算3.1项目总投资项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、 工程建设其他费 用和预备费三部分组成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、 无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。3.1.1项目建设投资估算按概算法分类进行估算，分别估

4、算建安工程费用、工程建设其他费用和预备 费。(1) 土地费用估算该项目地块为净地，实际占用土地面积 100亩。土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为 5000万元， 土地成本估算为50万元/亩；契税二土地评估值X 4%=5000< 4%=200万元；土地 使用税=土地面积X 6元/平方米=40万元；印花税=出让金X 5%。=25万元；土地 费用合计：5265万元。(2) 工程建筑、安装费用估算1)场地整理等前期费用估算场地整理等前期工程费用合计：76.59万元。详细计算见下表3.表3工程前期费用估算表单位：万元序号项目单价数量单位合价1场地整理3.50666002 m23

5、.312场内临时排水2.50666002 m16.653施工临时水1.50666002 m9.994施工临时电4.00666002 m26.645合计76.592)建筑工程建设费用总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700卅，多层住宅及小高层为框 架结构，沿街商业用房为底框结构。据此估算建设投资。该地块开发后，可建住宅建筑面积84070 m2；公建建筑面积10045 m2,其中 商业4586 m2,;不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高小于2.2m 车库6800 m，半地下室2000 m，人防地下室2000 m。按单位建筑成本(含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩

6、基和设备 等) 1086.1元/m2计算，工程建设费用为10446.2万元，其中设备费用估算为1000万元。具体计算见表4表4项目建设工程费用估算表单位：万元序号费用名称建筑面积概算指标费用金额备注(m2)(元 /m2)（万元）1桩基9870068.00671.162住宅土建费用84070750.006305.25单价为多层住宅3公建及商铺土建费用146317001024.14水电安装9870055.00542.855供电、给水设备98700120.001184.46建筑节能9870012.00118.447地下车库30002000600.008合计452001086.110446.22）附属

7、设施及工程配套费用室外工程：含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附 属工程项目，按工程建设费用的 2.5%计取为261.16万元。绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程 建设费用的3.5%考虑为365.62万元。以上两项合计为 626.78万元。（2）项目工程其他费用工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外 所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、 计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表5。表4项目建设其他费用估算估算单位：万元序号费用名称计算基础取价费率合价备注1建设单位管工程及配套31

8、8.611072.98理费费用1.1开办费工程及配套费用0.50%55.37办公、交通等1.2经营费工程及配套费用1.10%121.80含招标费、人员工资等1.3临时设施费工程及配套费用0.10%11.071.4工程监理费工程及配套费用1.00%110.721.5工程保险费工程及配套费用0.20%22.142勘测、规划设计费工程及配套费用1.50%166.09含可行性研究费3政府规费655.1规费4其他费用合计1460.89(3) 项目工程预备费预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为328.3万元，并且包括了政策性调价的因素。3.1.2 项目建设期利息本项目计划利用银行贷款额为8

9、000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为 6.75%，按等额还贷，2012年底开始还贷，贷款利息按复利计算：各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款/2 )X有效年利率2009 年借款利息=8000.00/2 X 6.75%=270万元；2010 年借款利息=(8000.00+270)X 6.75%=558.23 万元；2011 年借款利息=(8000+270+558.23) X 6.75%=595.91 万元；2012 年借款利息=(8000+270+558.23+595.91) X 6.75%=636.13 万元借款利息共计2060.27万元3.1.3 流动资金流动资金按项目开发资金周

10、转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入X开发投入资金率。按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按 2000.00万元考虑。本项目流动资金有三部分来源：1、开发单位自筹；2、银行 融资；3、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回 款用于后期建设。3.1.4 项目总投资估算构成项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。总投资估算为22264.03 万元。其中建设投资为18203.76万元，建设期利息为2060.27万元，流动资金为 2000万元。3.2项目开发资金筹集计划3.2.1 资金筹措该项目开发总投资为22264.03万元，流动资金为2000.00万元。

11、分3年均 衡完成。固定资产投资拟采用滚动式开发，预计前期土地及工程前期投入为 4000.00 万元。资本金来源按有关规定，暂按建设投资+建设期利息+铺底流动资金的30%考 虑，项目资本金总额约为6679.21万元。资金计划来源于：1、注册资本金2000.00万元；2、公司自有资金及自筹 5000万元；3、企业内部自筹及销售收入滚动投入 5000万元；4、预备向银行借 款8000.00万元。项目建设期3年，投资分年度均衡完成。3.2.2 资金成本自有及自筹资金不考虑资金占用成本。贷款额度按 8000万元考虑，建设投 资的人民币贷款利率按年息6.57%计取，贷款期间为3年，则项目利息计算额为 2060.27万元，是为资金成本。四.风险分析1项目敏感性分析仅分析该项目的敏感性，主要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数 对投资效果的影响，从中找出敏感的因素，并确定其影响程度，采取措施限制敏 感因素的变动范围，以达到降低投资风险的目的。仅就投资收益为单因素，来考察其它变动因素对其影响。投资收益EA =销售总收入-总成本-营业税及附加和增值税=销售总收入-工程建设成本（投资部分