房地产开发企业产成品的评估说明

1、房地产开发企业产成品的评估说明（1）清查情况产成品账面值为94,403,526.8元，核算的是实业有限公司的 已完工待售开发产品，主要有商务独栋、写字楼、公寓以及车位。开发产品所在楼盘情况：项目名称：邻地，总占地面积37785.3 平方米，2010年开工,2012年建成，销售总建筑面积：42,834.7（平方米， 规划建筑密度：26%房屋用途：商服；总套数118套，共27栋，可 售车位92个。其中1#楼为地上七层地下一层的写字楼，2- 4#娄为地 上六层的公寓楼，5#娄为地下2层，地上7层的公寓楼，6- 27#娄为 地上二层地下一层的商务独栋。详见下表：产品规格栋（个）数总面积（就）每栋面积（

2、mJ层数商务独栋2216776.09其中：6- 8#33513.961171.32半地下1层，地上2层9-11#31756.98585.66半地下1层，地上2层12-16#、19#、21-27#139626.37740.49半地下1层，地上2层17#、 18#、 20#31878.78626.26半地下1层，地上2层1#写字楼19421.01地下1层，地上7层2#公寓13,597.466层3#公寓13,597.466层4#公寓13,597.466层5#公寓15,845.22地下2层，地上7层车位92合计42,834.70评估人员于7月4日在财务人员、开发产品管理人员的陪同下对 实业有限公司的位

3、于 经济开发区的领地项目的商务楼、 写字楼、公寓以及车位进行了实地盘点核实。 以核实后的实业有 限公司申报开发产品数量为评估数量。 经评估人员核实了解到开发产 品-商务楼、写字楼、公寓以及车位部分已签认购协议的开发产品， 还有部分未签认购协议尚待销售的开发产品。账面开发产品见下表：产品规格户数总面积（就）单位开发成本账面价值商务独栋85,304.605,144.5627,289,852.131#写字楼5750.424,791.393,595,578.132#公寓82,709.764,791.4312,983,618.473#公寓52,059.214,791.439,866,555.344#公寓

4、82,960.664,791.4314,185,787.625#公寓103,772.784,791.4318,077,001.68车位81103,767.088,405,133.53合计17,557.4394,403,526.89（2）评估过程 评估方法本次将已签认购协议和尚待销售分别采用下列评估方法测算，公式如下：1）对于已签认购协议的开发产品：开发产品评估值二开发产品销售单价漣筑面积-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税2）对于尚待销售的开发产品：开发产品评估值二开发产品销售单价漣筑面积-销售费用-销 售税金及附加-土地增值税-所得税-部分利润 销售单价对于已签认购协议的开发产品按

5、认购协议销售单价，对于未签认 购协议的待售开发产品采用近期的销售合同的平均价格作为预期销 售单价。 销售费用销售费用指销售开发完成后的房地产所需费用，本次参考实业有限公司1-6月份销售费用占收入比例，并考虑本地区类似开发产 品的销售代理费用，未签认购协议的待售开发产品销售费用取1.5%对已签认购协议的开发产品取 0.75% 销售税金及附加主要是营业税、城建税、教育费附加， 被评估单位为房地产开发 企业，执行的税率：营业税 5%,城建税7%,教育费附加3%,地方 教育费附加2%即销售税金及附加税率为销售收入的 5.6% 土地增值税土地增值税系由于项目房产出售价款高于项目成本费用总额的 20%以上

6、，按差额进行累计计算，本次根据整个项目预期全部销售收 入和开发成本、相关费用测算土地增值税率。序号项目计算公式金额测算依据1房地产销售总价260,873,382.81已售销售收入+待售产品预计收入2开发总成本201,337,085.16已售销售成本+待售产品预计成本3营业税金及附加14,608,909.44销售收入*5.6%4营业费用1,357,706.97已售产品营业费用 +待售产品预计 营业费用5管理费用2,215,403.50已发生管理费用+预计管理费用6财务费用95,771.45已发生财务费用+预计财务费用7转让房地产增值额1-2-3-4-5-6-2*20%991,089.258增值额

7、与扣除项目的比率7/(2+3+4+5+6)0.48%增值额不超过扣除额 50%9项目土地增值税7*30%297,326.78增值额的30%10土地增值税率9/10.11% 所得税率和净利润率被评估企业执行所得税率25%根据整个项目预期全部销售收入和开发成本等测算利润总额，扣除所得税计算净利润，详见下表：序号项目计算公式金额取费率1房地产销售总价”260,873,382.812开发总成本201,337,085.163营业税金及附加14,906,236.214营业费用1,357,706.975管理费用2,215,403.506财务费用95,771.457利润总额1-2-3-4-5-640,961,179.518所得税7 >25%10,240,294.889所得税率8/13.93%3.93%序号项目计算公式金额取费率10净利润额7-830,720,884.6311净利润率10/111.78%5.89%根据上述测算，取所税税率为销售收入的3.93%取50%净利润率 5.89%（2）计算过程案例：如公司产成品中 C6-1商务独栋（产成品评估明细表第 1 项），数量为585.66川，不含税账面成本为5,144.56元m；经核实认 购协议，目前C6-1商务独栋认购协议（不含税:单价9,988.73元加；测 算过程：开发产品评估值