常州别墅市场分析报告(新)

1、精品文档常州别墅市场分析报告风华·天策09年6月。1欢迎下载精品文档目录一、常州别墅市场综述3-5二、供求分析5-81、别墅市场的区域划分2、别墅市场供求分析三、项目产品分析9-161、基础项目数据2、在售主要项目产品特色类比四、销售分析17五、价格分析18-20六、客源分析21-22七、重点个案点击23-29。2欢迎下载精品文档一、常州别墅市场综述常州别墅市场分别以2003 年、 2005 年、 2007 年、 2008 年作为时间节点，呈现不同的特征：1、2003 年之前（起步期）此时常州别墅市场已经初步形成了新北区和城西两大别墅板块，个案主要还是集中在新北区。如新北区的美林国际

2、村、百老汇御花园、阳光花园、蓝色港湾、燕阳花园等。城西主要有莱茵花园、秋水云庐、都市桃源等。当时常州房地产别墅市场的产品也只能算是“二流别墅”。由于当时常州房地产市场全面启动的时间并不长，对于别墅产品来说，地理位置上存在一定的缺陷，人们接受适应的时间也相对较长。2、2003-2005 年（发展期）2003 年以后，常州市各个区域也都有不同体量别墅的推出，新区怀德名园、奥林匹克花园、香树湾别墅等，城西都市桃园、秋水云庐等。从销售上来看，别墅产品的销售可谓是“几家欢喜几家愁。” 香树湾别墅一期、都市桃源二期别墅推出后销售情况比较理想，基本上接近80%。而奥园别墅在推出后，经过近3 年的时间，目前基

3、本销售完毕。2004 年底以新城湖畔春秋、天安别墅为代表的新别墅项目的出现，使常州别墅的产品力有了质的飞跃，在总体布局、户型设计、建筑和景观的融合上都达到了国内的一流水准，常州告别了“二流城市只有二流别墅”的时代。从销售上看，天安别墅在地理位置上略好于新城别墅，销售率也略高于新城别墅。但该区域整体销售情况并不理想，加上别墅规模较大，（天安别墅 14 万平方米，新城别。3欢迎下载精品文档墅 8 万平方米）。3、2006 年-2007 年（持续发展期）2006 年伴随新政的出台， 加大了对别墅市场供应的宏观调控，别墅市场将何去何从曾经一度引发了业内人士的讨论，认为物以稀为贵，未来别墅价格看涨者有之

4、；认为消费理性，别墅需求萎靡者有之。但从目前市场上看，新推纯别墅个案渐少，大多以以往销售个案的余量为主，因此新政效果尚未完全体现，但是购房者购买别墅所关心的因素已经更加多元化，购房观念在不断成熟。这就逼迫开发商在产品规划中，从“精”这个角度大做文章。例如新城公馆，在新城公司强大的品牌及规划优势下火爆销售，香树湾和院别墅凭借产品特色客户预约情况较佳。另外，别墅区域效应逐步体现，如恐龙园区域、黄山路别墅区、滆湖别墅区等高端居住区域逐步被购房者认可，一方面是政府规划因素，这些区域风景比较优美，在城市中闹中取静，是高端客户居住的理想区域；另一方面人以群分，在这些区域中居住可彰显业主的身份与档次。4、

5、2007 年-2008 年（品牌经营期）随着隽御、世茂等国内品牌开发商进入常州，一批高端别墅项目也在市场上陆续推出，这些公司凭借着成熟的产品运作经验，在产品上的品质上也是高出同类产品一筹。虽然价格定位较高，但是推出市场即受到消费者的追捧。我们可以看出，别墅产品的客源对品牌的认知度较大，品牌因素对客源的影响度较大。4欢迎下载精品文档5、 2008 年至今（实力开发期）08 年是个特殊的一年，自金融危机以来，常州楼市成交直线下滑。推案量也明显减少。09 年初常州楼市出现小幅度回暖趋势，直到常州春季房展会，许多新的项目出现在常州，如青枫1 号、万泽太湖庄园、绿地世纪城等，各家实力开发商陆续进驻常州市

6、场。目前即将入市的别墅项目有：银河湾·明苑、青枫1 号、水岸丽舍（太湖明珠苑2 期）。二、供求分析1、别墅市场的区域划分板块划分依据： 新北板块（龙城大道北侧），湖塘板块（新 312 国道南侧），城东板块板块 （丽华路东侧），城西板块（长江路西侧），市区板块板块（龙城大道南侧，新 312 国道北侧）目前，市场上在售或即将推出市场的别墅项目有：新北板块： 香树湾花园、龙城福第、世茂·香槟湖 、彩虹城、美地山庄、水岸丽舍（太湖明珠苑2 期）湖塘板块：新城公馆、豪廷苑 、湖滨嘉园、中天名园、湖畔春秋、天安别墅、 莱蒙城、御城、 万泽太湖庄园城东板块： 新城·公园一号城西

7、板块：新城·长岛、青枫公馆、青枫1 号市区板块：璞丽湾 、荆溪人家、 银河湾·明苑注：加粗项目为重点关注项目。5欢迎下载精品文档从目前已成交的地块的基本数据来分析，可能会规划有部分别墅产品，但主要也为混合型社区，如恐龙园边上的时代上院、华润地块、绿地世纪城、阳光龙庭等。2、别墅市场供求分析08年1月-09 年5月别墅供应区域分析23416 ,18%0, 0%9623 ,7%28786 ,71071, 53%22%城南城西城中城北城东? 08 年常州别墅市场实际推案总共 15.8 万方，总供应套数为 478 套，套均面积在 330 平米 / 套；其主要集中在城南、城西区域，总共约占总供应量 78%，而城南区域是别墅供应的最集中区域，占供应量的一半，城东区域无供应。?从区域供应比来看，城东：城南