和地蓝湾商业物业管理规划建议书

1、深圳市长城物业管理股份有限公司 和地蓝湾商业管理规划建议书和地蓝湾商业物业管理规划建议书CCPMHDLW001编制： 审核： 批准： 深圳市长城物业管理股份有限公司合肥分公司2008.8.1目 录前言1第一部分 土建2第二部分 电气4第三部分 弱电、智能化系统7第四部分 中央空调8第五部分 给排水9第六部分 配套设施11第七部分 商业规划建议12第八部分 其他15前 言为了进一步提升【和地蓝湾】物业精品品牌，促进物业管理服务工作的开展，长城物业在参考相关图纸和资料的基础上, 结合多年的物业管理实际运作经验，对【和地蓝湾】建筑、电气、智能化、中央空调、给排水、配套设施、商业规划及物业管理服务等方

2、面提出如下一些建议和意见，以期整体工作更趋完善。 建议的目的及侧重点 -根据【和地蓝湾】的特点以及存在的问题给予提示和提出改进方案，使其建设更趋合理及实用，从而有效促进销售； -从客户及物业管理的角度考量客户工作及物业管理工作开展的便利性； -为日后创建优秀物业管理小区提供硬件保障。 建议的原则-尊重原有设计，充分利用现有资源，不需要进行大的调整和投资，科学合理并便于操作。本次建议立足于目前收集到的信息及资料,因时间仓促，不妥之处，敬请指正。第一部分 土建1.1每层电梯厅门口地面建议做15-20度的坡度，防止日常清洁或突发跑水时污水灌入电梯井，烧坏电路板，造成安全隐患和经济损失。1.2消防楼梯

3、踏步扶手一端建议设置约1-3CM高的挡水，防止清洁时污水侧流。1.3在大堂等有台阶的地方，应考虑增加无障碍通道，方便伤残人士或轮车使用。1.4所有设备房内（包括电梯机房、配电房、发电机房、变压器室、水泵房、中央空调机房等）地面建议铺设防滑瓷砖或地板漆,墙面瓷片贴至1.5米高。1.5电井内所有电缆进、出口、桥架应做防火处理。1.6设备房门应设置挡鼠板，电缆桥架穿墙处应封堵好，防止小动物进入。1.7所有电井门（包括强电井、弱电井、水管井）建议采用通用钥匙，以方便管理。1.8大堂避免选用软质类型石材，楼层电梯厅地面选用黑金沙类石材；楼层共用走道建议选用高档地砖，其他部位选用低价材料，防止客户经常出入

4、区域的高层次感受降低。1.9在11、12号楼大堂建立设立于大堂装修格调一致的服务台，便于为出入的办公人员提供服务，同时又能兼顾识别访客和施工人员级潜在的可疑人员。第二部分 电气2.1供配电系统2.1.1供配电系统建议注意以下事项：A、设备房（包括低压配电房、变压器室等）请考虑通风散热问题；变配电房选址要在干燥、通风处。高压室、变压器室、低压室要分离，进出线方式最优采用上进线上出线方式；B、变配电房内应配备齐全专业操作防护器具,包括应急照明灯、手提式灭火器、温度计、湿度计、绝缘手套、绝缘靴、验电棒等；C、配电房的低压侧，消控中心等配电箱分别设置不同级别的浪涌电压保护器，以便对由于雷电感应电磁波侵

5、入引入的过电压保护。D、低压配电各路总进线开关及大负荷回路低压开关选用ABB空气开关，性能稳定，调整方便。母线联络开关及联络母线要比常规选择的规格大一个规格，确保在用一台变压器工作时，母线联络开关及联络母线不过载；2.1.2低压计量要完善，尽可能每路公共负荷加表计量，公共用电最好单独设置分区电表计量装置，便于今后物业掌握各用电情况，对用电情况进行统计分析和管理，为节能技改提供依据。2.1.3消防楼道及前室的公共照明建议选用带消防功能红外感应开关，灯具采用新型节能灯具。室外草坪灯、庭园灯具选用带防护罩防水防风灯具。地下部分的荧光灯地下部分配铁磁镇流器，地上部分配电子镇流器。2.1.4各户用室内及

6、室外线路开关按前后顺序整定额定值，按“户内小、户外大”原则整定，确保出现故障时按顺序跳闸，避免客户误会，不便于沟通及管理。2.1.5电梯机房、低压配电房、变压器室等处夏季温度很高，不利于设备运行，建议安装空调或排气扇，尤其是低压配电房建议引用中央空调采用风柜全风方式制冷，以确保设备安全运行，并符合国家优秀小区之考评标准。2.1.6高低压柜前后应铺设绝缘橡胶垫并划黄色线条，防止操作过电压击伤人。2.1.7 室外接地测试点做标识、加装保护箱。2.2电梯2.2.1首先要根据自己的定位，要求厂家提供专用电梯，具备自动报层，显示日期、时间、气温等资料功能，如：上海三菱、西子奥的斯、中国迅达等厂家都有此类

7、产品。进口梯以日本三菱和日立为佳。2.2.2轿厢的形状、门洞高度：考虑到运送家具和病人，而且目前国际上也推荐，建议消防电梯选用长条型轿厢，进深为2.1米，不好看但是实用。电梯门最常见的高度是2.1米，这是最低配置，但高一点更气派和舒适，门洞高度建议选用2.3米；在招标时，可以要求轿厢毛高2.52.6米，为装饰留出0.20.3米，必须保证轿厢内净高达到2.3米。2.2.3载重：考虑到项目定位档次高，楼层比较高，建议电梯载重至少选用1000KG。2.2.4梯速：针对我们项目定位，建议速度可以稍微选高一点。如采用高低区停靠，建议高区梯速2.5m/s，低区2.0 m/s。2.2.5电梯安装对井道要求很

8、严，除横截面积必须达到要求外，底坑深度和顶层的尺寸必须不小于标准值。特别是顶层高度值和电梯速度有关，且一旦不合要求将难以更改。因此应特别注意将电梯机房做高些。2.2.6目前各个生产商都是委托有安装资质的施工队伍安装电梯，自己厂家很少安装，为了避免最后生产商和安装公司扯皮，建议生产商、安装队伍、甲方签三方合同。2.2.7电梯日后的维修保养是应重点考虑的因素之一。电梯的好坏和维修保养有着密切的联系，一般来说三菱和日立电梯的技术相对成熟，在中国市场有较大的占有率。切忌选用一些“偏门梯种”，这将会对以后的维修带来很大的麻烦。2.2.8电梯的安装质量和保养是电梯设备运作良好的重要保证，安装单位常常不重视

9、质保期的保养，而实际上在刚入伙后的装修期，电梯运行很差，如不注意此间的保养，会导致电梯部分配件的损坏及老化，影响电梯舒适感，降低电梯的使用寿命。因此在签订安装合同时，必须明确免保责任期限，监督其进行定期保养（一般每两周一次）。2.2.9轿厢内应有报警求助装置，且能实现轿厢、机房、消防监控中心三方通话。另外，消防中控室能通过闭路电视监视轿厢内情况，能了解全部电梯的运行情况且能实现紧急消防迫降。第三部分 弱电、智能化系统3.1闭路电视监控系统：该系统应能使管理人员在控制中心能观察到所有重要地点的情况，如大堂、楼层通道、地下室、主要出入口及隐蔽处等；监控镜头部分需要有能上下、左右旋转云台，办公大堂镜

10、头建议采用彩色镜头，楼层通道、车库采用固定摄像机与带水平云台的摄像机相结合的方式。录像建议采用硬盘录像，存储录像时间为2个星期，录像与回放全实时。系统功能基本要求：图像清晰，系统可靠，控制灵活，全天候工作适应；在需要的场合摄像机应具有低照度摄像、云台控制、变焦、光圈修正、背光补偿处理等功能；系统可实现微机管理和数据备份、图像切换（手动/自动）、多模式播放、日期/时间记录、画面标识、登录及权限管理要求与报警系统联动等功能；系统要求防雷防电磁干扰等。设置摄像枪数量应由物业公司根据现场情况予以确定；3.2电子巡更系统：保证秩序管理员能在规定时间、按照巡逻路线进行巡视，能记录秩序管理员的身份和到达时间

11、，模拟即时秩序管理员所在位置、状态，巡更点数目和位置建议由物业公司提出巡逻方案，确定巡逻路线后再布线安装。以方便管理，节约投资。电子巡更系统应在中心计算机设有电子地图，可直观清晰显示巡更路线。3.3背景音乐系统：广播系统在使用功能上一般有背景音乐，服务性广播及紧急通知广播，平时按规定程序播放轻松的音乐、公共通知等。紧急情况下可切换至消防广播；地下停车场广播为疏散作用。建议：地下室每50-80平方米设置一个号角喇叭，进行单独区域的紧急广播。在楼懂栋内区域可设背景音乐及紧急广播系统，每30-50平方米设置一个吸顶式喇叭。消防监控中心安置CD，卡座，调频，麦可风作为音源，并设置强切装置满足消防系统和

12、紧急广播系统连动。3.4所有进入商业和写字楼的出入口（地下停车场、地面商业与楼上贯通楼道）均实行IC卡控制出入。第四部分 中央空调4.1中央空调系统建议日常运行由物业管理公司负责，其主机的保养和水质的处理外委专业公司进行。空调主机的蒸发器冷凝器压力，温度的检查，系统的检漏，空调冷冻水处理进行除锈、油污渗透剥离，空调冷却水配加缓蚀剂、阻垢剂、剥离粘泥剂等都需要专业技术和专业设备设施的支持。4.2各空调机组应考虑隔声减振措施。4.3轴流风机的噪声较大，塔顶的轴流风机一定要进行减振消声处理。4.4冷却塔应采取消声隔声装置。冷却塔的噪声主要为风机噪声和落水噪声两部分。解决风机噪声，可在风机出口处加消声

13、弯头，其开口背向塔楼，弯头内贴防水玻璃板。另外，对塔楼一侧进行隔声遮挡，可部分防止落水噪声。最好采用超低噪声冷却塔。4.5所有空调冷凝水管均需保温处理。平层内冷凝水管坡度尽可能按设计上限实施。4.6中央空调系统要附带完备的水处理装置。4.7中央空调系统的分户式计量收费是新兴的技术领域，涉及到用户使用的多个方面。提供有关技术或设备的企业良莠不齐，难免将一些不成熟的技术或设备推销给开发商，结果在物业管理的实施中，造成数据不准、开启不灵、形同虚设等问题，建议在选用分户计量系统时，产品的计量器具型式批准书和厂家提供的制造计量器具许可证、计量器具检验报告必须齐全，否则不要采用，以免造成不必要的麻烦。第五

14、部分 给排水5.1管道5.1.1建筑沉降缝、伸缩缝间和进户主干管在安装时，应采用防伸缩措施，避免接口拉裂漏水。5.1.2泵房、管道井内生活管、消防管和喷淋管等管道上须明显标识水流流向；为便于日后维修和保养，各水泵应编号并明确标识。所有管道应按照规范要求颜色进行涂漆或涂色环，例如：消防管红色，给水管绿色，排水管银灰色等；5.1.3在后期工程管道施工时应确保，直径在100mm以下的管道不许焊接，只可用丝接；消防管一律不得使用焊接；消防喷淋管管径小于75mm时必须采用丝接。5.2排水 5.2.1小区高层排水立管与横管之间的弯头，应选用PPR及其它耐冲力弯头，以防高层排水中重物落下砸碎弯头。5.2.2

15、因天面常有人群逗留，其通气立管应伸出天面2.0米以上；5.2.3泵房内之污水井和排水井应加装防护网，并装设水位报警装置由控制中心进行监控，防止因爆管等原因引起泵房漫水。5.2.4室外给水井、雨水井、污水井等井盖上应明确标识水井类别(如雨水井污水井), 建议采用复合材料制作的防盗井盖。5.2.5污水井、化粪池应尽可能设置在人群活动较少区域，避免设置在人车必经之处，在化粪池、污水井清掏时影响人车出入。5.2.6商业中经营的饮食业，油烟排放应考虑烟道安装位置。另饮食业排水的油污应在室外考虑隔油池位置，其中12号楼商业部分建议设在原化粪池侧。5.2.7为便于日后维修和清洁，地下集水坑盖板不要全部焊接封

16、死，应设置为小块活动盖板。5.2.8外网的各种井口尽量考虑不要设置在主要道路的路面，尤其是行车路面。一则可避免车辆碾压损坏井盖，二则在井口作业时也不会影响车辆的行驶。5.3公共卫生间5.3.1建议在商业街地下室预留上下水主管网，在商家需要增设洗手间时随时可以增加。将一楼的公共卫生间关闭或作为商业销售。5.3.2男女洗手间内建议配置一个残障坐厕，其他使用蹲厕，均使用感应冲水系统；5.3.3每个洗手间厕所内建议配置不锈钢卷纸座，一个手袋或衣服挂钩，卫生纸篓。洗手盘使用台下盘，减少水珠外溅；周边配置干手机或小张擦手纸箱，预留一综合插座。5.4 计量5.4.1应健全三级计量手段，每个用水单元以及所有的

17、公共用水点（如卫生间水源等）都应该安装计量水表，以利于日后的用水管理和费用核算；5.4.2水泵房内的消防泵、喷淋泵、生活泵出水管道上应加装压力表，便于日后巡视和检修。第六部分 配套设施6.1视觉识别系统（VI）6.1.1裙楼的视觉识别系统（VI）应与建筑施工同步竣工。6.1.2裙楼的视觉识别系统包含的内容：名称标识（平面图、楼号牌、形象牌、宣传栏等）警示标识（消防疏散指示牌、安全标识通告牌等）指示标识（指路牌、导向牌等）示意标识（电梯使用注意事项等）设备设施标识（设备名称牌、状态牌、责任人牌等）温馨提示牌（如小心地滑、注意碰头等）6.1.3大堂可设置电子显示屏，提高档次。6.2信报箱：建议在1

18、楼大厅统一设置镶嵌式信报箱（与整体设计风格配合，但应符合通邮要求），每个信报箱的内净空尺寸为（高×宽×深）300×250×350 mm。第七部分 商业规划建议7.1商业内部动线规划在商业内部动线规划时应关注的重点是商业内部平面交通和立体交通的组织和规划，即可达性原则。可达性原则表现在以下方面：7.1.1自动扶梯的战略性分布在多层商业内如果顾客看不到扶梯是很不愿意继续走的，所以扶梯分布要突破以往百货店中常见模式，应采取有间距的、递进式的分布方式和互动的排列方式。自动扶梯的战略性分布可以：1)辅助水平动线，形成商业内的立面动线，引导顾客到达各个楼层；2)使顾

19、客购物交通保持自然的连续性，寻求顾客在店铺间最大程度的轮换，避免“盲点”区域；3)扶梯递进式的分布形成的间距使沿线店铺的租金水平得到提升，从而拉平本层不同区域的租金水平，也拉高商业整体的平均租金水平；4)扶梯最好是按上下两部一组并行的设计。一是便于顾客清楚记得上下行的路径；7.1.2是相比单梯单行的扶梯设计，两部一组并行的设计安排，可以使迎面而来的上下行顾客之间产生眼神和举止的交流，使他们彼此在不经意间，巧妙地互相传递、互相感染购物情绪和消费欲望；在某些商业内，上行自动扶梯采用特别的跨楼层或直达最高区域的大跨度设计，这种设计在增加建筑内部本身的吸引力的同时，达到了内部动线规划和较高平均租金的完

20、美结合，是可达性设计的突破。7.2基于租赁计划基础上的商业店铺规划7.2.1店铺间隔不管商业采用的何种结构，其设计都应该为店铺空间的划分提供弹性。除了特定的防火分隔墙外，店铺之间的隔墙不应该是承重墙，隔墙采用的建筑材料和方法应该便于拆除。室内的隔墙应当可以自由移动或拆除，而消防泵、线路板、仪表盒等应预埋在外墙或很少可能移动拆除的墙上。店铺设计应该能够为将来可能出现的再分配或位置改变时引起的重新安装提供方便。另外，对一个签订长期租约的租户未来可能的扩租要有预见性。水房、加热间、空调间、洗手间以及楼梯的设置应靠着末端的墙体，或者那些在租户扩租和重新划分空间时最不可能拆除的墙体，而不能靠着租户间的隔

21、墙。7.2.2店面店面的设计是否具有吸引力是消费者光顾的主要原因之一。好的店面设计集合在一起，就是好的商业形象。为了营造一系列美观而亮丽的店面形象，规划必须具有高度的统一性，必须与商业的建筑风格一致，并且反映出经营的商品和店铺的形象，店面设计一定要经过物业管理公司的审批。全玻璃店面在实践中较为常见，它可以最大限度地增强店铺的可视性。店面设计在高度统一的前提下，可以适当提供展现个性的机会。店名招牌、标志设计、橱窗和商品展示方式都是店面特色和形象的具体体现。7.2.3商业推广和特卖场地。推广和特卖场地的安排与商业的地块环境、设计主题、动线组织和店铺规划有着密切的关系。商业的推广和特卖场地可以分为以广场为代表的室外场地和以大堂、中庭为代表的室内场地两种。规划设计时应尽量满足今后各类推广和特卖活动对场地的需求：1应结合商业的地貌特征、气候并考虑消费习惯等因素；2应与商业整体的规划设计自然、流畅地融为一体；3要考虑配套设备摆放、悬挂、支撑等需求；4要设计相应的功能预埋件和设备