房地产基础知识

1、.一、 房地产市场基础概论房地产： 土地与附属在土地上不可分割的建筑和伴随它的权益房地产： 房产：建设在土地上的房屋地产：土地和地下各种基础设施的总称房产分类： 1.住宅：民房，普通住宅，高级住宅，别墅2.商业：店面，商场3.生产用房：厂房，仓库等4.办工使用：写字楼5.其他楼宇：外国驻外场地房屋所有权证：使用权，处置权，收益权，占有权房地产市场 是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所 ;从广义上说 , 房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场 ：是由房地产一级市场（俗称土地市场） 、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市

2、场称为房地产市场 。一级市场 ：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场 ：即是房地产开发商在获得土地使用权后， 在土地上兴建物业， 然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场 ：即是小业主在开发商处购买物业后， 拥有该物业的所有权 （以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让，以及出租的市场一手房 ，又称新建商品房，是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用、办公、娱乐房以及其他建筑物。自建自用的住宅或其他建筑物，不属于新建商品房范围。新建商品房特指进入房屋市场进行交易，第一

3、次进行产权登记的房屋二手房 ，是指进入房屋市场进行交易， 第二次及多次进行产权登记的房屋， 包括二手商品房、允许上市交易的售后公房、经济适用房等。其中，二手次新房是指年代较新的二手商品房，一般是指竣工后房龄在 5 年之内的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房 (也就是使用权房 )出售给职工 (买下产权 )，后来这批已售公房可以上市出售， 被称为售后公房。 由于特殊的历史原因，大部分售后公房面积小、总价低。一手房和二手房在产品、 交易流程及消费人群上有很多区别。 一般而言， 一手房大多是期房， 也就是签约交付房款后， 还要再等一段时间才能入住； 个别一手房可能是现房， 也有部分为尾房。二手房大

4、部分是现房， 可现买现住， 或简单装修即可；个别二手次新房可能由.于买家短期内转手，房屋还出于期房阶段。一手房产权出问题的机率要大于二手房，因为前者是先付款买房，待建成后办理产权证；后者一般是签完合同后直接过户，产权明晰。 同一地段， 一手房价格一般要比二手房高一些。在购买手续和流程方面，一手房比较省心，二手房相对比较繁琐。 一手房由开发商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房产中介公司出售。一手房与二手房销售区别： 产品的唯一性， 竞争没二手房那么激烈， 成交过程的风险性更低在房地产发展初期， 一手房交易量大大超过二手房， 近几年， 一手房和二手房的交易量旗鼓相当， 个别年份二手

5、房的成交面积甚至超过一手房。 现在，由于市中心区域的土地鲜有推出，新建商品房大多在城区外围，如果要买市中心的房子，不妨多关注二手房市场房地产的特性： 1.地产位置的固定性 2.地理区域的差别性 3 房地产高质的耐久性 4 房地产具有保值增值性 5 受政府宏观经济政策导向的从属性权属证明产权证书是指 "房屋所有权证 "和" 土地使用权证 "。房屋产权证书包括： 产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图土地使用权出让 ：指国家将国有土地使用权在一定年限

6、内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。土地使用权 ：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；商品房预售 ：指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产转让 ：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让时， 房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。房地产

7、抵押 ：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房屋租赁 ：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为二、土地土地的使用年限1988 年 1 月 3 日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1) 住宅 50 年；(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50 年； (3)工业、仓储30 年； (4) 商业、金融业用地20 年； (5) 种植、畜牧、养殖业用地20 年。1988 年 1 月 3 日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（ 1

8、）居住用地70 年；（2）工业用地50 年；（ 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地40 年；（ 5）综合或者其他用地50 年。.居住用地使用权年限问题？土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期， 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的， 应当予以批准。经批准准予续期的， 应当重新签订土地使用权出让合同， 依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。土地的分类： 居住用地、生产用地、商业用地、行政

9、用地、其他专用土地等。土地的使用年限1988 年 1 月 3 日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1) 住宅 50 年；(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50 年； (3)工业、仓储30 年； (4) 商业、金融业用地20 年； (5) 种植、畜牧、养殖业用地20 年。1988 年 1 月 3 日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（ 1）居住用地70 年；（2）工业用地50 年；（ 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地40 年；（ 5）综合或者其他用地50 年。

10、居住用地使用权年限问题土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者需要继续使用土地的， 应当于届满前一年申请续期， 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的， 应当予以批准。经批准准予续期的， 应当重新签订土地使用权出让合同， 依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。土地出让金指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让

11、所取得的收入包括货币收入、 实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为土地囤积问题为了更好的防止土地资源被囤积的现象，依法处理闲置土地，优化配置土地资源，提高土地利用效率，市政府已于2004 年 5 月 15 日开始执行福州市闲置土地处置办法第 30 号规定， 规定中明确指出属于闲置土地的将坚决回收该块国有土地使用权。房地产开发项目的拆迁安置委托进行拆迁工作办理拆迁申请审批、领取拆迁许可证 签订房屋拆迁责任书办理拆迁公告与通知办理户口冻结暂停办理相关事项确定拆迁安置方案签订拆迁补偿书面协议.召开拆迁动员会，进行拆迁安置发放运作拆迁补偿款拆迁施工

12、现场防尘污染管理移交拆迁档案资料房屋拆迁纠纷的裁决 强制拆迁三、房地产开发项目的经营阶段商品房的销售提交完成建设项目投资证明签署预售内销商品房预售款监管协议办理商品房预售许可证销售项目备案委托代理机构进行销售与购房者签订认购书与购房者签订买卖契约办理预售登记楼宇交付入住质量保证书和使用说明书办理产权立契过户手续1）、预售五证房地产商在预售商品房时应具备国有土地使用证 、建设用地工程许可证 、建设工程规划许可证 、建筑工程施工许可证 商品房预售许可证影响房地产价格的因素（ 1）经济因素（ 2）产品自身因素（ 3）环境因素（ 4）政策因素（ 5）社会因素（ 6）心理因素（ 7）国际因素1、基本情况

13、部分楼盘的基本情况包括：案名、位置、开发商、建筑规划设计、景园设计、承建单位、行销策划、总建筑面积、绿化率、容积率、建筑密度、总户数、推盘日期、交付日期、物管公司、施工进度等。以上大部分资料可从楼书中得知，其中推盘日期、交付日期、施工进度等可向销售人员询问配套部分（1）环境评估 ：先是从地段来看，该地点、交通、位置和环境如何，楼盘周边什么样的一个生活居住环境，有何优势，有何劣势。（2）配套设施 ：A、配套设施一方面是楼盘周边的公共服务配套如医院、体育馆、公园、商场、超市等；交通设施主要说明该楼盘周边的公交情况、道路情况、出行情况，如离火车站汽车站等位置；教育配套方面指周边学校的设置如幼儿园、小

14、学、中学等；楼盘周边的配套与地段是相辅相成的关系，地段好的区域相对周边配套较为完善便利。这也是体现楼盘价值的重要部分。 B、楼盘自身配套部分： 楼盘自身配套一般根据楼盘大小而设立，大的楼盘相对配套比较齐全且有一定的档次。主要配套有：泳池（室内外）、.网球、羽毛球场、篮球场、高尔夫练习馆、健身房、儿童游乐园、阅览室、医疗中心、超市、中西餐厅、酒吧、咖啡厅、幼儿园、小学、中学、大学等。楼盘配套的齐全与否也决定了楼盘的定位及档次。其设计风格反映了楼盘的居住品质及生活理念。楼盘停车位设置配比的合理性也将影响楼盘的整体居住品质户型产品分析 户型类型及面积范围（ 2）户型配比（ 3）户型内部空间（ 4）建

15、筑风格项目规划分析项目规划分析是从楼盘的总体规划布局入手， 规划设计也体现了楼盘的定位。它包括平面楼盘的布局、建筑的设计、户型 / 面积的规划、景观规划等。每一项规划都体现了楼盘的定位，如何将所有元素有效的相结合切合目标消费者的需求，其规划也就相对成功广告推广广告是一种广而告之的行为，房地产广告的受体是开发商要争取的客户。房地产广告的基调是指与客源定位、产品定位和竞争相符的，带有所处地域的时尚特征，融和企划人员的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。调研楼盘的广告推广主要是了解该楼盘的广告推广是否与该楼盘的定位相符，选择的媒体是哪些，采用什么样的手法，投放的频率

16、如何，消费者对广告的评价如何，是否在阐述楼盘内涵诉求的同时并吸引了目标消费者四、房地产名词解释开发商一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商承建商从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、 评估等业务的中介服务机构， 接受托代办房地产的出售、购买、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务.的企业。房地产交易登记中心全权负责城市房地产产权、交易事务的单位国土资源局主管土地资源、矿产资源、测绘事业的职能部门五、国家税收政策类契税指房屋所有权发生变更时， 就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主 （产权承受人）征收的一次性税收。它是

17、对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税印花税在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为0.5 。个人所得税个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。税率一般为增值部分的20%营业税附加对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加，税额为总房价款的5.5%物 业 税又称“财产税”或“地产税” ，主要针对土地、房屋等不动

18、产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。目前国内对这方面的政策还没有正式出台，预计在2006 年内实行，征收比例在0.5% 2%幅度之间六、住宅专业名称楼花一词最早源自香港， 是指未完工的在建建筑物。 一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止，.在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房， 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得分户产权证别墅“别墅”这一名称是

19、舶来品，即 Villa。“别墅”又译为“庄园”、“城堡”，用来称一种带有诗意的住宅。别墅按建筑形式可分为:1 ） 独栋别墅 ：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。2） TOWNHOUSE：即联排别墅 ，有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 Townhouse 别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。3） 双拼别墅 ：它是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。

20、目前，在美国比较流行的2-PAC 别墅是一种双拼别墅。4 ） 叠加式别墅 ：它是 Townhouse 的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。5 ） 空中别墅 ：空中别墅发源于美国， 称为“ penthouse ”即“空中阁楼”， 原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。6） 花园洋房 ：广义的花园洋房介于别墅和

21、普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑，一般以四层为主。建筑风格强调景观，绿化率比较高，普遍在近郊一带。大多数一楼赠送花园，顶楼赠送露台， 也有将户外景观引入室内的情况。会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。住宅性质划分以下几种：商 品 房是指在市场经济条件下， 通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋， 均按市场价出售。商品房根据其销售对象的

22、不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种.经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。商 住 楼是 soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。安 置 房是指国家政府根据相关法律法规为依据， 按照城市规划和未来发展的需要征用规划范围内的土地使用权，以相关比例另置住房方式为主，实行拆除、搬迁。而被安置的住宅房即为安置房集 资 房一

23、般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费， 由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。房 改 房即公有住房， 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有， 按照标准价购买的， 职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后归职工个人所有。解困房指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、 困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房酒店式公寓是

24、指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 市场定位很高。 它是集住宅、 酒店、会所多功能于一体的， 具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。SOLO单身公寓指针对刚走入社会，经济实力还不强，又急于盼望独立的生活的生活空间的年轻人的小户型。Solo 户型强调尊重客户生活方式。Solo 主要的客户群为25 岁左右的单身或同居的青年人， 每套建筑面积不大， 卧室和客厅往往没有明显的划分，但却强调舒适方便的浴室空间，并提倡开敞式厨房。SOHO住 宅类似商住住宅， 在

25、产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是.近年来出现的一种极具投资价值的物业，较适合一些青年粉领人士。双景住宅就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓" 借外景造内景" 。LOFT 住 宅LOFT，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。 当这个词在20 世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁建

26、筑物分类按层数分低层（ 13 层）、多层（ 47 层）、小高层（ 8 12 层）、高层（13 层以上）、超高层（建筑总高度超过100 米，不含单层建筑超过100 米）建筑外墙的材料：涂料、石材、玻璃幕墙、瓷砖等外墙装饰材料住宅的组成部分：外墙、墙体、门窗、楼板、粱、地板、楼梯、屋顶建筑设备 ：一、给水、排水系统二采暖系统三、通信和空调系统四、电气设备五、燃气供应系统六、电梯（客梯、货梯）消防楼梯房屋面积建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在 2.20 米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积

27、）使用面积： 房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上各单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50%。共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。.预售面积： 俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数：

28、整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值 。两书商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题 。开间住宅设计中， 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米 -3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。进深在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保

29、证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5 米左右， 不能任意扩大。层高、净高层高指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。净高指层高减去楼板厚度的净剩值。错层室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为30 60cm 之间，以实现动静、公私的分离。复式复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3 米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，

30、上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯， 中间楼板也即上层的地板。 因此复式住宅具备了省地、 省工、省料又实用的特点， 特别适合子三代、 四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。跃层跃层式住宅特点是， 内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法， 住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分.层布置， 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好， 也可通过增大采光面积弥补， 通风较好， 户内居住面积和辅助面积较大， 布局紧凑， 功能明确，相互干扰

31、较小。假层指位于自然层以上，层高不是全部为2.20 米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。是指建房时建造的， 一般比较低矮的楼层。 其前后沿的高度大于 1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。板式、点式、蝶式点式即塔式 , 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅结合了板楼和塔楼的优点.点式及蝶式结构的户型通常采光通光较差, 户型结构浪费比较严重, 但较节省占地面积 .板楼由许多单元组成，但从其外观上看，不一定都呈" 一" 字型，也可以是拐角、围合等形状。 其特点

32、为采光通风好、结构较方正、 无浪费空间、 南北全通透。去化在房地产业中指已销售或已预售的房屋为多少无障碍坡道指为保障残疾人、老年人等群体的安全通行和使用而配套建设的服务设施，如盲道、坡道、 不设台阶的建筑入口、适合乘轮椅者使用的电梯和楼梯等。 无障碍设施建设水平的高低是衡量一个城市或社会文明程度的重要标志。玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置， 它是一个缓冲过渡的地段。 居室是家庭的“领地” ，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 玄关一般与厅相连， 由于功能不同， 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接

33、受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.女儿墙指的是建筑物屋顶外围的矮墙, 主要作用除维护安全外, 亦会在底处施以防水压砖收头 , 以避免防水层渗水、或是屋顶雨水漫流。依建筑技术规则规定, 女儿墙被视作栏杆的作用, 如建筑物在10 层楼以上、高度不得小于1.2 公尺 , 而为避免业者刻意加高女儿墙, 方便以后搭盖违建, 亦规定高度最高不得超过1.5 公尺。古代城墙上面呈凹凸形状的矮墙。缺口多作射孔, 可用于御敌。亦称为女儿墙、.女垣、箭垛。三段式在建筑物外墙中同时使用不同的外墙材料, 如底段用天然石材或高级面砖,中段为高档涂料 , 上段为高档外墙面砖 , 顶

34、部为坡顶铺设高档油毡瓦等建筑外墙装饰类型。骑楼指临城市道路的建筑，将下层临道路部分作成柱廊式人行通道，楼层部分跨建在人行通道上的建筑形式，骑楼建筑一般为三层以下。阁楼指位于自然层内， 利用房屋内的上部空间或人字屋架添、 加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。烂尾楼烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求， 导致大面积空置， 无法回收前期投资， 更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。 “烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑的面积之比。套内建筑面积=套内

35、使用面积 +套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积中空玻璃是对传统单玻门窗的革新， 是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术， 它由两层甚至更多的玻璃密封组合， 但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称 " 中空玻璃 " ，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。空置率通俗上的意义是指没有使用的房屋建筑面积除以所有房屋的设建筑面积乘以 100所得到的数字。国际上的空置率是指市场上现有的卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分） 与全社会所有存量房的数量之比。房屋空置率的计

36、算是为了了解市场对房屋的需求趋势，如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可作出相应调节。我国现行的空置率的计算方式与国际方式有所不同，我国空置率的计算方式是， 开发商没有卖出去的商品房数量。 我国现行的空置统计仅仅是针对新建的商品住房， 没有涉及到存量， 也没有涉及非开发企业新建的房屋。目前我国还没有建立空置率指标， 不能进行空置率计算， 也不能用于国际比较.三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图： 又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。 它由政

37、府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积： 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积 （净用地面积） ：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积 ：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10 万平方米的土地上，有 20 万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积： 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高 2.2m 以上（含 2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（

38、建筑密度） ：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10 万平方米的土地上，建筑用地净面积为8 万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为 80%） 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。 绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在 10 万平方米的土地上有 3 万平方米的绿化面积，其绿化率为 30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率； 房屋销售面积： 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：

39、房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积： 指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用.面积的计算应符合以规定：A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数 =单元内使用面积 / 单元内建筑面积 +按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑

40、面积： 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用， 不可分割的建筑面积。 可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积： 它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量， 每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙

41、（包括山墙）墙体水平投影面积的 50。得房率： 是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积。套（单元）建筑面积 =套内建筑队面积+ 分摊得公用建筑队面积。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 玄关一般与厅相连， 由于功能不同， 需调度装饰手段加以分割就是自己人回

42、家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。. 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房， 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花” ，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 现房： 是指开发商已办妥房地产权证（大产证） 的商品房， 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 毛坯房是指没有装修的房。入伙是指业主领取钥匙，接房入住SP销售逼定，中文翻译

43、即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用， 刺激需求， 达成交易目的促销手段和措施。单体验收指水电设备到位，由六家单位验收合格，（验建筑结构、水电、暖通等）（六家单位：设计院、监理公司、开发商、建筑公司、质检站、消防）综合验收 ： 建筑主体，基础设施，公共配套设施，绿化等等通过验收标准分期综合验收 ： 分期对建设小区分阶段按期进行综合验收剪刀梯：剪刀梯指采用单跑楼梯的方式 , 在同一楼层上， 有两个上行口、 两个下行口，平均两户一个 , 交叉形成的楼梯 , 多在 18 层以上高层建筑使用 , 可充当消防通道功能建安成本是指开发经营过程

44、中建筑项目所需要的成本， 包括建安工程费、 小区配套费、前期工程费、管理费、不可预见费楼面地价： 就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值房屋造价成本 ： 1.土地成本 2.建安成本 3 税收成本 4 营销成本土地成本 =土地面积 ×土地价格 ÷销售面积 =土地单价熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平” 施工条件， 具备基本建设条件的土地。生地完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。毛地.在城市旧区范围内， 尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、 不具备基本建设条件的土地。DM广告DM 即 direct mail ，通常采用邮寄、定点派发、选择性派送等方式将彩色印刷宣传单有针对性对目标客户群发送宣传资讯，简单的理解， DM 就是一种广告宣传手段。具有直接、快速、成本低认知度高的优点地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m 以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2 者。半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房