商业业态承租水平与租金回报率计算方法

1、一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平服饰类生活服务类餐饮类休闲娱乐类各个业态租金水平分析总结不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014 年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元/ / 天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。一线城市购物中心租金水平总结： 根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900 元 / 平方米 /月，首层租金在1500-3000 元 / 平方米 / 月。 2010-2014 五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到 94%。二线城市购物中心租金水平三线城市购物中心租金水平一二三线城市租金水平分析总结二、租金

2、回报率计算方法1、售后返租回报率计算方法（1）分析经济条件租期时间为8、 10 年计选定二层作为面积来计算（两层面积为7000 计）假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率（2）租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额- 回报客户的金额+商铺租金 - 不可预见费 =纯销售额以上公式用数字表示为：销售均价× 7000销售均价×7000×8%×租期月租金×7000× 12×租期销售均价×7000× 3

3、%已知均价× 7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。如：一层二层销售均价万元/万元/整体均价万元/（ 3）计算方法根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为 8 年、 10 年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照 8 年%、10 年 3%计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年 12%递增。计算过程如下：第一种：按 8 年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价× 10000销售均价×10000×8%×8月租金× 100

4、00×12×3 月租金× 12×10000×（ 1+12%）1 （ 1 12%）5 /1 （ 112%） 销售均价× 10000×% 22500×10000 得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价 53731361×月租金按照月租金从 50 元 / -100 元 / 的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照 2： 1 的比例计算。）计算结果由以上递增方式得出：每年租金表（元/ ）：第二种

5、：按 10 年租期算计算方法同上，则计算结果为：说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10 年总共所需的金额。当租金达到80 元/ 平方米，商场整体销售均价在18000 元/ 平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到 90 元/ 平方米，商场整体销售均价在 18000 元/ 平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足 给客户回报的金额，还有盈余。由以上递增方式得出：每年租金表（元/ ）：总结：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为 10 年

6、，租金达到80 元 / 平方米时，销售价格比较接近市场水平。2、产权式商铺租金回报率计算方法一般产权式商铺定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10 年回收期计算，得出商铺售价，如：某地区市场的平均租金为100 元/ 平方米 / 月，按 10 年计算为 100 元/ 平方米 / 月 *120 月=12000 元/ 平方米，也就是说该地区商铺12000 元的价格是可以接受的。但是以上 100 元/ 平方米 / 月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。这里可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：3、全部持有租金回报率计算方法案例：凯德MALL?天津湾凯德 MALL·天津湾一商铺为例：商场提供装修补贴2800 元/ 平方米，装修补贴共计2800 元× 203 平方米 =568400 元：合约期内根据营业额可返还装修补贴，假设如下，最高返还100%：各商场业绩比较：根据以上参数，以主商圈商场最低月销售平效80%作为第一年保守业绩预估，则提成租金收入预计：根据以上营业假设可得出：第一年装修补贴返还 50%,即 284200 元保守估计第二年营业额未达到600 万元，则在 2 年合约期内，凯德实际付出装