天津市房地产投资风险分析与防范

1、天津市房地产投资风险分析与防范 河北工业大学硕士学位论文天津市房地产投资风险分析与防范姓名:刘平申请学位级别:硕士专业:结构工程指导教师:戎贤;张顺民20061101河北工业大学硕士学位论文 天津房地产投资风险分析与防范摘?要房地产业在国民经济中的地位越来越重 随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,要。天津区域经济的发展,特别是海河综合开发的实施及市政基础设施投资力度的加大,周期长和收益大 房地产投资投入大、 然而, 促使天津市房地产呈现出了迅猛发展的态势。投 获得较好的投资效益, 为了提高投资决策的科学性, 的特点必然伴随着高风险的存在。资风险分析与管理就显得非常必要。?结合天津当前房 本

2、文在总结国内外风险分析及房地产投资与经营管理理论的基础上,利用模糊数学中的综 根据评估与决策的实际需要, 解释了各类风险的定义和特征。 归类,合评价方法对天津市房地产投资风险进行评价,从而为风险控制和防范提供有益的参考;使房地产开发企业能够有针对性地建立相应的 控制机制,以保障投资风险决策的正确实风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。 同时系统地阐述了风险回避、 施。本文主要从以下几个方面对天津市房地产投资风险展开分析与评价:?进 分析了房地产投资存在风险的客观性, 1.根据房地产投资风险的基本概念及方法,而阐述了房地产投资风险管理的必要性。?投资所存在的风险进行识别。从房地产投资

3、风险因素分析的原理入手,详尽地分析了天津房地产投资的风险因 3素,并对这些风险因素对天津市房地产的影响进行了识别判断。?引入 4.依据以上房地产投资风险因素的辨识和再分类, Fuzzy-AHP Analytic Hierarchy Process地产投资进行科学决策。关键词: 房地产,投资,风险评价,模糊数学,层次分析法i方法, 结合实例对房地产投资风险进行分析评价, 充分运用已有的研究成果, 对房资源利用状况、 城市基础设施状况与区域金融资金供求态势的综合分析, 对天津市房地产2.系统分析了天津房地产业发展的自然环境、 社会经济环境等外部条件, 通过对土地地产业发展状况, 对房地产投资风险进

4、行分析, 首先对影响房地产投资收益的风险进行了天津市房地产投资风险分析与防范 ANALYSIS AND PREVENTION OF REAL ESTATE INVESTMENT RISK IN TIANJIN CITYABSTRACTThe real estate has been presenting a state of rapid development in the wave of the national and local economic development, particularly in terms of the implementation of the compreh

5、ensive exploitation project of the Haihe River and the more investment in the infrastructure. However, the characteristics of high input, long cycle and great income in real estate industry must go with the huge risk. In order to make the investment decision more scientific and win better investment

6、 benefit, investment risk analysis and management seem to be very essentialBased on the summarization about the investment risk analysis and managing management theories, and combining with the present development characteristic of real estate in Tianjin city,The real estate investment risk is analy

7、zed firstly in this paper. Then the qualitative and quantitative analysis of the real estate investment risk is done. In order to provide valuable reference to risk control, this paper use fuzzy-AHP Analytic Hierarchy Process method to evaluate the investment risk. This paper launches the investment

8、 risk factors analysis in real estate from following aspects mainly: 1. According to the definition of real estate investment risk and its basic theories, this paper explains the necessity of risk management in the real estate investment2. The natural environment, social and economy environment, lan

9、d resource and citys base construction in estate industry of Tianjin is analyzed, based on which the real estate investment risks are identified3. Then based on the risk factors analysis principle of the real estate investment, this paper analyzes the risk factors of the real estate investment in Ti

10、anjin city in detail. The impact of risk factors on real estate investment is also identified 4. The fuzzy-AHP method is introduced to evaluate the risk factors of the real estate investment, and the existing research result is practiced in an example to make the decision of the real estate investme

11、nt more scientificKEY WORDS: real estate, investment, risk evaluation, fuzzy mathematics, analytic hierarchy process ii河北工业大学硕士学位论文 第一章?绪论§1-1?问题的提出20 纪 世 90 我国的房地产业逐渐恢复和得到快 伴随着住房制度和土地使用制度的改革, 代以来, 年速发展,已成为新的、十分活跃的经济增长点。房地产业还是国民经济中的导向性产业,其产业链长、有力地促进整个 通过产业发展的连带效应, 能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。 关联度大,1国民

12、经济的可持续发展 1就增加投入 1.48 亿元。?房地产业对?天津市 GDP 贡献率自 的增长的 1996 都保持在 年以来一直 3%以上,其中,2003 达 年高7%。经过 10 余年的发展,房地产业在城市经济发展中起着越来越重要的作用,并被列为全市经济发展的五大支柱 产业之一。 改革开放以 来,天津市 的经济发展 水平不断提 高。2003 天津市生产 年 总值达到了 2 本 倍一致,而且房地产业的增长速度要高于国民经济的增长速度。?房地产投资虽然有着较高的投资 高盈利的行业。 房地产业是一个高风险, 我们也应该看到,?但同时而且很容 涉及的风险广泛复杂, 投资周期长, 房地产投资数量大、

13、但同时也存在着较大的风险、 收益,2-4易受到国家和地区经济情况的影响,难以预测市场未来的走势 。另外房地产投资本身也存在着一些筹 金 资 信息不畅、 交易纠纷多、 存在政府干预、 赋税较重、 价格缺少客观标准、 如变现能力低、 缺陷,措不易等,这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性。?自 1981 始,风险分析与决策的有关理论在国外房地产投资中大量应用,并随着具体的房地产 年开投资业务得以充实和逐步完善。我国在 80 年代初期就引入了有关文献和理论资料,这些理论与方法大5都是美国的风险管理与决策理论在房地产投资中的应用 而我国的房地产投资风险分析的理论发展是 。6,7最近七八年的事,有关房

14、地产投资风险与决策的理论与文献还很少 。过去,我国的房屋建设不讲收随着市场经济的不断深入和完善, 从理论上讲是低风险或无风险的建设投资活动; 以福利分配为主, 益,这就需要一种更加 投资房地产所面临的风险也就越大, 房地产市场和投资中的不确定因素会越来越多,从国外房地产发展的经 适合我国国情的和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论。 完善的、(例如 验和教训中 1974-1975 暴露出人们对某些体制性变化分析不足所引起的 地产市场崩溃) 年英国房房地产投资 在我国也有可能导致类似事件的发生。 可以看出对房地产投资风险分析的欠缺, 严重后果,另一方面也为投资者布下了 一方面为投资者提供

15、了获取高额收益的机会, 高收益与高风险并存的特点,全面地测度房 准确、 如何科学地分析, 必须具有经济头脑和战略眼光, 投资者要取得成功, 重重陷阱。被越来越 已成为投资决策的重要组成部分, 从而最大限度地实现风险的转移和回避, 地产投资的风险,多的专家所重视,也是投资者亟待解决的问题。?对于缩小风险对收益的影响程 正确评估房地产投资风险, 在各种不确定因素的干扰下, 由此可见,度,提高项目投资效益,为投资决策提供科学依据,以及指导项目开发建设具有非常重要的现实意义。§1-2?国内外研究现状1-2-1?国外房地产投资风险研究现状?但是局部投资风险研究却很早 虽然系统地进行房地产开发经

16、营风险的研究较少, 发达国家,?在西方就开始了。特别是近二三十年来,风险分析已经发展成为一门独立的学科。其研究里程可划分二阶段:1960 1960 管理方法引进了研究领域, 投资风险研究主要用传统的经济-财会分析法。 , 年以后 , 年以前1个相关联产业 23 亿元房地产 投资,其它 。据有关部门统计,在我国每增加天津市房地产投资风险分析与防范 创立了工程管理科学法,增强了解决实际问题的能力。?这些方法都是假设资源 敏感性分析等, 析、 成本-效益分 分析法有风险调查法、经济-财会?传统的使得这些 由于简化了风险问题本身的相关性和复杂性, 侧重数学分析和解析计算, 没有限制的原则下,方法在实际

17、中的应用受到限制。?这些方法偏 随机网络法等, 模拟法、 数理方法、 概率分布法、 科学法主要有决策树法、 工程-管理8各种风险因素对投资决策参数和管理目标的影响程度 重于研究在限定资源条件下, 由于利用先进的 。香港等国家和 日本、 在美国、 在实践中的应用越来越广。 从而避免了复杂的数学分析过程, 计算技术,无论是在私人企业还是房地产行业协会或 由于其房地产业已是一个市场发展完善的传统性产业, 地区,政府机构, 均有从事房 地产市场分 析、估价和 咨询管理公 司,这些企 业或机构运 用精确的经 济分析风险分析手段,采用数量 分析方法, 为房地产投 资者预测和 评价房地产 投资风险, 帮助房

18、地产 投资者进国外风险投资的系统研究和量化研究都达 可见, 使其避免因决策失误等造成的风险损失。 行风险决策,9-11到了较高的水平,是我国借鉴和参考的主要内容 。?1-2-2?国内房地产投资风险研究现状?房地产业和发达国家成熟的房地产业相比,?我国的 还存在很多的问题, 仅处于产业发展的初级阶段,违规操作和高风险投 盲目开发经营, 往往为了片面追求高利润, 投资决策者基本停留在经验决策水平,仅凭经验 缺少完善的投资决策方法, 缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析, 不重视市场调查, 资,使房地产 极易造成投资集中或投资过热, 再加上客观某些不利因素的影响, 和简单的计算就进行决策,12业面临

19、巨大的经营风险 。同时,房地产开发经营是资金密集型产业,一次性资金投入量巨大,资金运转缓慢,财务费用占投资比重较大,一旦决策失准或时机错失将会产生极大的风险。?在?我国是 0 2 世纪 我国的投资风险研究 0 9 目前, 始房地产投资风险与决策的理论研究。 年代初才开定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中 也还未上升到应有的理论地位上。 还不够深入,13常用的方法 。尽管有少量的定量方法应用,但整体上不系统,其风险分析还比较表面化,决策失误需要 由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性, 特别是在具体的房地产投资项目操作中, 大量存在。一种更加完善的、适合我国的具体国情和房地产市场特点

20、的房地产投资风险分析与决策理论。我国房地产投资风险管理与国外的差距具体表现为:1在模型误差方面:不确定风险的数据模型与实际存在很大出入。2在信息决策方面:决策系统的信息极不完备。3在市场分析方面:对市场供需情况了解不清。?具有深远的理论与 研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的风险分析方法, 因此,实践意义,也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。§1-3?本论文的研究目的和内容房 以获得产业利润的一种经济行为。 房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营中,而这些因素的作用难以或无法 地产投资的风险是指在房地产投资活动中存在影响开发利润的多种因素,房地产开 因而

21、使之蒙受经济损失的可能性。 使开发商开发利润可能与预计利润发生背离, 控制, 预料、发 它具有开 经营房产。 建造房屋、 获取土地、 投资决策、 这个过程分为四个阶段: 发是一个动态过程,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的 资金投入量大等特点, 周期长、估计,即在开发过程中存在着不确定性,从而不可避免地带有风险。?出现的概率大小以 影响因素以及诱发的根源、 本论文旨在研究房地产投资过程中可能出现的风险、以便投资者快速地在 希望能探讨出一种较为实用的房地产投资决策的风险评价方法体系, 及对策措施。投资决策中选择自身能承受的风险限度内的房地产投资项目,并能提供一些实用的

22、风险管理措施。?对风险 加强风险意识。 有助于提高人们对风险的认识, 详细分析了房地产投资决策的风险,?本论文对房地产投资的风险 做好风险损失的防范控制。 有利于提高房地产开发企业风险的管理水平, 的研究,2 河北工业大学硕士学位论文 研究, 有利于自觉利用风险机制, 调节和促进房地产业的发展。 本文共分为七部分, 各章节的文章结构如图 1.1 所示,研究内容如下:?第一章绪论。 总括性的介绍本文研究的背景、 问题的提出、 选题的意义和本文研究的主体内容框架。第二章房地产投资风险研究综述。 包括投资风险的基本含义和特征的介绍、 房地产投资风险的特征、房地产投资风险理论概述、房地产投资风险方法概

23、述。?第三章天津房地产行业投资分析。 首先介绍天津市基本概况, 其次是我国以及天津市房地产业的发展过程及特点,再次分析了天津房地产行业投资状况,计算了天津房地产行业投资贡献度。?第四章天津市房地产投资风险识别。 从政策风险、 社会风险、 经济风险、 技术风险、 自然风险五个维度对天津市房地产投资风险进行了全面而详细地分析。?第五章天津市房地产投资风险评价。 首先确定风险评价指标, 然后结合天津房地产行业数据对各指标进行具体分析, 其次根据房地产投资模型研究天津房地产风险投资的运行状况。 对房地产投资风险做出 分析。 第六章天津市房地产投资风险控制。 针对前文投资风险的分析结果提出相应的对策。

24、同时对我国房地产投资风险变化趋势的提出自己的见解。?第七章结论。本章是对全文的总结,归纳本文的主要结论并提出未来需进一步研究的内容。第一章 绪论?第二章 房地产投资 第三章 天津房地产风险研究综述 行业投资分析第四章 天津房地产 第五章 天津房地产 第六章 天津房地产投资风险识别 投资风险评价 投资风险控制第七章 结论图 1.1?本论文结构 Fig. 1.1 The construction of the paper3天津市房地产投资风险分析与防范 第二章?房地产投资风险研究综述§2-1?房地产的各种表述及其特征房地产,国外通常表述为“real estate “re , al pro

25、perty ” “ , ” Building “House , ” ”等,我们常称其为“不动产”或“物业” 。这些 相对耐久性等, 如不可移动性、 在很多方面明显不同于一般商品。 是一种特殊的商品,?房地产才能正确地进行房地产投资分析, 只有真正把握了房地产的各种基本特性, 对房地产投资都有重要影响,8度量投资风险,有的放矢地采取各种手段来防范投资风险。房地产具有以下特性 :?1.不可移动性?从而 房地产不能像一般产品那样通过交通运输工具将某一地区充裕的产品补充给另一区域的市场,当所持房地产所处区域市场处于供给不足 因而投资者通常会面临两种情形: 获得某种程度的市场均衡。投资者很 处于买方市场

26、时, 反之, 投资者会因价格的大幅上扬而获得可观的利益; 即卖方市场时, 时,可能会因价格的大幅下跌而遭受重大损失。?2.相对耐久性?在质量满足要求、维护得力的情况下,房地产的寿命可达百年,对投资者而言,这种耐久性可能则该 如果所持房地产所处区域经济持续发展或成为区域发展中心, 有利的方面是, 也可能不利。 有利,当所持房地产所处区域因为经济机会减少, 不利的方面是, 投资者将获得长期增值利润; 房地产将增值,或区域人口迁移等原因而渐失其重要地位时,房地产价值将减少。?3.高价值性?房地 因此进入门槛较高。 进行投资需要很高的启动资金, 房地产价格高昂, 一般商品相比,?与其它能否获得具有合理

27、利息的长期贷款是一宗房地产投资能 产的高投资性使得投资者常利用长期融资手段。由于融资成本和贷款的取得与资本 同时融资成本也是房地产投资风险的一个重要来源。 否成功的关键。市场息息相关,当资本市场宽松时,利率下降,融资较易,则房市繁荣;反之,资本市场银根紧缩时,利率上升,融资较难,对房市不利。?4.相关性会使住宅的需求量增加, 如住宅价格下降, 大多数房地产商品之间具有互补关系。 从需求方面看,购物中 心、 筑、 因此商业建 , 公共设施等 、 休闲设施 零售商业用房、 如 进而产生其它房地产需求的增加。如果在一 各种房地产投资之间具有替代关系。 从供给方面看, 游乐园等房地产商品的需求量便会增

28、加。从而减少了其他种类房 房地产商将把资金大量投入开发此类房地产, 某类房地产价格上涨, 定区域内,地产的开发。?5.外部性?房地产 表现为外界环境对房地产的影响。 房地产开发的外部性既表现为房地产对外界环境的影响,带动其它各行业的 许多现代新兴城市都是以房地产开发为先导, 开发是城市发展的一个重要组成部分,发展。§2-2?房地产投资的资金构成和风险特征2-2-1?房地产投资的资金构成?因此研 充分挖掘及利用各方面的资金是开发商取得成功的重要保证, 投资需要大量的资金,?房地产13究房地产投资的资金结构是十分必要的 。?4 河北工业大学硕士学位论文 1.自有资金?主管部门拨入的 它包

29、括企业自我积累、 金是指房地产开发公司自己拥有的房地产投资资金。?自有资城 资金和联合 经营的企业 单位提供的 资金。对于 这些资金, 房地产开发 公司可自行 支配,长期 拥有。一般 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家的有关规定。 规定, 市房地产管理法认为,这个比例不低于 30%。?2.信贷资金?金是指房地产开发公司向银行或非银行金融机构借入的房地产投资资金。?信贷资 它包括短期透支贷款、存款抵押贷款、房地产抵押贷款、担保贷款等,对于这些资金,房地产公司需按期还本付息。?3.集资?发行企 它包括发行企业债券、 指房地产投资者通过吸收社会闲散资金筹集到的房地产投资。?集资是业

30、股票等形式。对于这类资金,房地产投资者必须出让部分利润才能得到。?4.利用外资?外资指房地产投资者吸收的外国政府、境外财团或个人投入的资金。外资投入的形式多种多样,包括合作、合资、入股、贷款、债券、股票等。?5.财政拨款?投资的财政拨款是指国家各级政府无偿投入房地产项目的土地和资金。?房地产 它的资金来源主要有二是国有大中 一是政府划出一定地块或拨出一定资金给国有房地产开发公司进行房地产开发; 两部分:这类资金的最大特征是 型企业和事业单位依靠财政拨款为企业或事业单位员工兴建住宅的那部分资金。无偿使用。?6.预售款?这是现在非常普遍的一 预先向购房者收取的房款, 是房地产投资者在商品房交付使用

31、之前,?预售款而且容易买到较好的楼层 由于可以用相对较低的价格获得房地产, 对于房地产买方而言, 种筹资方式。从 由于预售可提前获取资金, 对于房地产卖方而言, 买方的积极性较高。 从理论上讲, 所以, 和位置,另外还可以通过找差价来减少低价预售 而且又可将部分市场风险转嫁给买方, 而为后续投资做好准备,的损失。所以,卖方积极性也较高。?7.承包商带资承包?带资承包是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式。?承包商 当建筑市场处于买方市场的情况很可能愿意 和设备闲置的损失, “窝工” 避免 为了获得施工承包权, 许多具有一定实力的承包商, 下,带资承包建设工程。房地产投资者可以利用这种市场状

32、态,将一部分筹资的风险分摊给承包商。?2-2-2?房地产投资风险的特征?对 正确认识房地产投资风险的特征, 投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。?房地产14,15于建立和完善风险控制和管理机制,减少风险损失具有重要意义 。?律,从而达到控制、规避和防范风险的目的,而不能完全排除风险。?2.风险事项发生具有随机性。这种随机性造成了房地产风险的不确定性。?而要将风险当作一种经营 对待风险不应该消极, 所以, 反而会使收益有所增加。 认识并合理加以利用,机会。?可测性。 4.风险具有 我们可以根据过去的统计资料和科学的方法来判断风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。风险的可测性为风险的

33、控制提供了依据,以便采取不同手段对风险进行控制。?现为出多样性,相互间的变化也呈现出复杂的关系。 5天津市房地产投资风险分析与防范 §2-3?房地产投资及风险的基本概念?投资是投资者为了在未来获取收益而进行的资产构建活动。这里的资产既包括土地、房屋、厂房、设备等实物资产,也包括期货、股票、债券等金融资产。房地产投资就是指以取得房地产收益为目的,是形成新的 它是开展房地产开发与经营活动的基础, 用以开发经营房地产的行为。 投放一定量的资金,房地产投资逐渐成为最具有 风险适中等特点, 由于具有抗通货膨胀、 房地产使用结果的综合经济活动。吸引力的投资方式之一。?A. M. Willet 所

34、作的博士论文风险与保险的经济理论中。“风险是投资者 如: 此外还有其他定义, 。 “风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”“风险是相当于期望收益或可能收益的方差” , 不能收到期望的或要求的投资收益率的偶然性和可能性”因此, 第二类强调风险损失的不确定性。 第一类强调风险的不确定性, 这些定义大致可以分为二类, 等。6 4-风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应 。我们常常把风险表示为这样一个函数形式:?Rf?P,C(2.1)?式中,R?某事件的风险?P?事件发生的概率?C?事件发生的后果?美国是风险研究 并在这些地区发展后逐步推广到发展中国家。 风险研究主

35、要产生于西方发达国家,的发源地, 美国经营者协会就开展了风险管理的研究和咨询活动。 195 0 ,年 美国Mowbray1963 的基本概念。 “风险管理” 年, 一书中详细阐述了 保险学 等人在合著的 Mehr 和Hedges 工商企业风险 管理 ,成为 风险学领域 中的重要历 史文献。1975 年,美国保险管理协 会 ASIM 更名为风险与保险管理协会RIMS ,标志着风险管理从原来意义上用保险方式处置风险转变到真正按照风险管14-18理的方式处置风险 1 983 “101 。 上世界各国专家学者共同讨论并通过了 国RIMS年会 美 年, 风险管 条,以作为各国风 险管理的一 般准则。英

36、国的风险管 理活动也十 分活跃,设 有全国性的 工商业风 理准则” R 在 险管理和保险协会。 isk Analysis For Large Projects : Models , Methods And Cases 一书中, Chapman以更有效的风险管理为 他认为风险工程是各种风险分析的集成, 的概念, “风险工程” 教授首先提出了使得在较 该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足, 方式更加灵活。 范围更广, 目的,日等 发达国家的风险管理都是在美 法、 德、 高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。国风险管理 体系下发展 起来的。与 其它国家不 同的是,德 国很

37、早就开 始了风险政 策方面的研 究。1915年Leitner 了 “风 被美国式的 策” “风险政 于历史原因及二战后经济形式的变化, 但由 , 企业风险论19险管理”取代了成了一套适 合其本国的 理论体系。1987 年为推动风险管理 在发展中国 家的推广和 普及,联合 国出版了关于风险管理的研究报告“The Promotion of Risk Management in Developing Countries 。目前,风险管 ”房地产领域也得到应 股票、 并且在证券、 家族风险及社会风险等领域的研究, 理已经渗透到个人风险、用,在房地产领域也在逐步得到重视。?房地产投资就是将资金投入到房地

38、产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中,它的结果是形成新的可用房 房地产投资是进行房地产开发和经营的基础, 以期将来获得不确定的收益。特别是处在经济转轨 收益与风险是同时存在的, 而在这个投资活动过程中, 地产或改造原有的房地产。时期的中国房地产投资,风险更是在所难免。§2-4?房地产投资风险管理方法概述风 风险评价。 风险估计、 风险识别、 可以分为三个阶段: 对一个房地产项目进行风险分析的过程,6 年,日本 风险管理协会成立,之后逐渐形 。日本继承了美国的风险管理模式,1978出版合著年, 1931 早在年美国的 1901 风险的定义最初出现于河北工业大学硕士学位

39、论文 5险分析是对风险的识别、估计和评价做出全面的、综合的分析 。以下将对各种方法进行综述。?2-4-1 房地产投资风险识别方法地产投资风险管理,首先必须识别风险。房地产投资风险识别,就是在对风险进行预测时, 进行房在 以便实现对投资风险的计量和提出可行的预防措施。 对风险的类型及风险生成的原因进行判断分析,为了能及时地发现或预测到 而且引起风险的原因也错综复杂。 各种风险往往交织在一起, 实际工作中,需要掌握一些专 减少它的危害程度, 控制这些风险, 减轻、 缓和、 化解、 这些风险并采取有效的措施,门的识别方法,以对各种可能发生的损失进行分析。 1 .头脑风暴法暴法是一种通过小组会议形式,

40、使每位与会成员畅所欲言,鼓励大家提出新思想、新观点、 头脑风20新方法,并促使大家讨论、争鸣和交流,以便相互启发与会成员之间产生更多更好的主意和想法 。以 激发大家的创见性, 激发与会成员的灵感和思想, 产生思维共振, 这种方法的实质是通过相互讨论,获得有价值的具有新意的观点、思想和创意。是一个综合决 如果决策分析的问题较为复杂, 目标明确的情况。 暴法一般适用于问题简单、 头脑风策问题,需先将问题分解成几个子系统问题来研究。在作了适当的分解后,要分析的问题得到了简化、与会成员的讨论 运用头脑风暴法进行有关风险识别的讨论时, 目标更为明确。 要解决的任务更为突出、指向能趋于集中,效果将更加突出

41、。员的特长与所分析的风险问题的性质要一 1与会成 一般应注意遵守以下原则: 脑风暴会议, 组织头又要有擅长理论分析的专 既要有方法论学者, 如成员中, 同时又要注意选择不同特点的专家参加。 致,会上不公布专家所在的 讨论的专家最好是互不相识, 2参加小组 还要包括有丰富实践经验的专家; 家,便于大家在讨论时不会因某些已 让每一位与会成员感觉到大家都是平等的。 职称和职务, 年龄、 单位、无拘无束 造自由的、 3要创 观点和思想的表达和陈述;职称等影响自己 对方的职务、 如, 知的信息比最 做到畅所欲言, 使与会成员没有任何顾虑, 会议主持人应说明会议的召开方式及特点, 的会议环境。励与会成员对

42、已经提出的想 4鼓 交融与相互启迪; 使与会成员真正产生思维共振、 大限度地激发思维,尽量启发 应在适当的时候作诱导性发言, 5主持人还 为他们提供优先发言的机会; 法进行修正和完善,专家的思维、引导与会成员开展讨论和提出质疑。 2 .故障树分析法法Fault T 故障树 ree 其原理是将复杂的事物分解成比较简 是分析问题原因时广泛使用的一种方法,或对各种引起 具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障, 容易被认识的事物。 单的、21故障的原因进行分解、细化 。故障树作为一种有效的风险识别方法,实际上变成了风险树。此时可排除无关的因 将产生风险的原因一层又一层的分析, 以将企业面

43、临的主要风险分解成许多细小的风险,素,从而准确的找到对企业真正产生影响的风险及原因。其优点是比较全面地分析 直接经验较少的项目的风险识别, 较为复杂、 经常用于技术性强、 故障树不足之处是应用于大系统 直观性较强。 比较形象化, 包罗了系统内外所有失效机理; 了所有故障原因,时,容易产生遗漏和错误。 3 .幕景分析法所谓幕景是 析法是一种能在风险分析中帮助辨识引起风险的关键因素及其影响程度的方法。 幕景分包括 用 来某种状态的描述, 一个企业的发展问题的未 一个房地产投资项目, , 指对一个决策对象比如一般都必须依赖计算机才能完成复杂的计算和分 现代的大型风险决策问题, 曲线或数据的描述。 图

44、表、当某种因素发生不同的 则是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析。 应用幕景分析, 析任务。变化、它对整个决策问题会发生什么影响影响程度如何哪些严重后 有 果像电影上的镜头一样可以一一类是对未来某种状 幕景分析的结果一般可分为两类: 供分析人员进行比较研究。 幕一幕地展现出来,比 预测未来一段时期内目标问题的变化链和演变轨迹。 另一类是描述目标问题的发展过程, 态的描述;最可能发生和最坏的 幕景分析可以提供未来三年内该投资方案最好、 对一项投资方案的风险分析, 如,22前景。并且可以详细给出这三种不同情况下可能发生的事件和风险,为决策提供参考依据 。决策分析中,幕景分析可以发挥如下作用

45、:1 在风险 把采取的决策措施和政策看作一个影响因素,7天津市房地产投资风险分析与防范 能揭示这些因素对决策系统发生的影响及可能发生的风险或不利后果, 提醒决策者进一步修正和完善即将提出的决策措施; 2 发现决策系统中某些关键性因素对目标问题的重大影响; 3 提供关于对决策系统或目标问题发展变化过程中需重点关注和监测的风险范围和主要参数。 比如, 在金融风险分析中, 应用幕景分析法的原理, 可以设计一些重要的参数和预警指标, 决策者在日常的风险管理中就只需要对这些参数和指标进行监控, 基本上就可以有效地实现风险监控目的。 如果这些参数超出了一定范围, 就能自动为决策者提供预留信息, 具有动态模

46、拟和情景分析的功能, 能使各种因素在不同状态条件下对决策系统的影响及后果动态显示出来, 以利于决策者及时根据情况变化, 作出决策调整或修正, 尽可能减少因客观条件变化而发生的风险损失。当各种 目标相互冲突排斥时, 幕景分析就显得特别重要。 它可以被看作是扩展决策者的视野、 增强他们确切分析未来能力的一种思维程序。幕景分析特别适用于以下几种情况: 第一、? 提醒决策者注意措施或政策可能引起的风险及后果。 第二、? 建议需要监视的风险范围。 第三、? 研究某些关键性因素对未来过程的影响。 第四、? 当存在各种相互矛盾的结果时,应用幕景分析可以在几个幕景中进行选择。4 .筛选?监测?诊断技术近年来

47、,国内外学术界都较重视 “灾变” 新理论,高的曼提 出的 “筛选?监测?诊断技术” 是比较实用的。 筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程; 监测是对某种险情及其后果进行监测、 记录和分析显示过程; 而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和23判断,找出可疑的起因进行仔细检查 。风险辨识三元素顺序如图 2.1 所示。疑因估计监测 诊断征兆鉴别 仔细检查筛选 图 2.1 风险识别三元素顺序图 Fig. 2.1 Sequence chart of risk identification elements筛选、 监测和诊断是紧密相连的。 对于客观事物的复杂性和

48、可变性, 往往一次筛选?监测?诊断过程不能彻底解决问题, 在诊断之后还有可能会产生新的风险因素, 因此需重复进行这一过程。 上述三种过程都使用着相似元素,即疑因估计、仔细检查和征兆鉴别,但其顺序不同: 筛选:仔细检查?征兆鉴别?疑因估计 监测:疑因估计?仔细检查?征兆鉴别 诊断:征兆鉴别?疑因估计?仔细检查 5 .德尔斐法德尔斐 法最早于 50 年代由美国著名的咨询机构兰德公司提出并使用。德尔斐法实质上是一种专家预测意见分析法, 它通过选定与预测分析课题有关的领域和专家, 与专家建立直接信函联系。 通过信函通常设计成调查表格或问卷 收集专家的意见, 然后加以综合、 整理, 再匿名反馈给各位专家

49、、 再次征24-26求意见,这样反复经过 4-5 轮,逐步使专家的意见趋向一致,最后获得结论性的意见 。德尔斐 法的工作程序是: 首先是挑选专家, 视分析问题的复杂程度而确定人数多少。 一般情况下确8 河北工业大学硕士学位论文 定 20 人左右。选定专家后,即开始与专家进行信函联系。在与专家的联系过程中,不要让专家知道还有其他哪些专家参与此次德尔斐专家调查, 更不要让被调查的专家彼此发生联系。 对专家的征询, 一定要进行四轮。第一轮 信函调查, 主要任务是向专家寄去需要分析预测对象的背景材料, 并请专家提出所需预测和分析的具体项目与问题。 专家在这一轮调查征询中, 不受主持单位的框框约束, 可

50、以充分发表自己的见解, 提出各种问题。 也可以各种形式回答有关问题, 还可向课题主持单位索取更详细的材料。 主持单位对专家的各种回答进行综合整理, 再将整理的结果反馈给每位专家; 第二轮征询调查, 在第二轮调查中,专家主要是对目标问题进行具体、 深入和定量的分析和预测, 包括从时间、 空间、 规模作静态和动态的综合分析以及相关定量预测。 主持单位对专家的意见综合处理后, 将各种定量数据的中位数作为参考性数据再反馈给有关专家; 第三轮调查的任务是, 专家得到反馈的综合定量分析报告和数据后, 对综合分析材料的论据和参考性结论意见进行评价,重新对预测目标进行一次定性和定量分析。上述过 程一般进行到第

51、四轮, 专家的预测意见会趋于一致。 在此基础上, 主持单位可以得到关于分析预测问题的最终结论。 德尔斐法的最大优点是简明直观, 操作容易。 美国加利福尼亚大学对德尔斐法的预测结果信度和效用的检验表明, 其预测的准确性和可靠性都比较令人满意, 这种方法的实际应用价值较高。 2-4-2 房地产投资风险的度量方法 目前比较常用的房地产投资风险评估方法有调查和专家打分法、 敏感性分析法、 蒙特卡罗法、 层次分析法、 CIM 模型法、模糊数学法等方法。 1 .风险度量风险结 果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种, 几种都有可能出现, 每种后果都有对应的29发生概率。因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律 。风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差、以及风险度来描述其特性。 1期望值期望值 EX , 也称均值, 是指一个 随机变量的几种可能后果及其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值。期望值: n EX px ( 2.2 ) i ii 1式中 X 一随机变量; x 一随机变量的第 i 个取值, i1 , 2,n , p 一随机变量取 x 值时的概率。 i i i 从风险 衡量的角度, 某一风险事件的期望值反映事件的实际产出。 实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度。