合同法学2014年下-第12、13章-租赁合同、融资租赁合同

1、吴一鸣吴一鸣二一四年十一月二一四年十一月著作权人：吴一鸣第一节第一节 概述概述 租赁合同，指当事人双方约定一方将租赁物租赁合同，指当事人双方约定一方将租赁物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。关系终止时返还原物的合同。 法律特征：法律特征：1 1租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同是转移财产使用权的合同。 2 2租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。 3 3租赁合同在当事人之间产生债的法律关系。租赁合同在当事人之间产生债的法律关系。 第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第1 1节节

2、 概述概述第一节第一节 概述概述 租赁合同的形式租赁合同的形式第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第1 1节节 概述概述合同法合同法第二百一十五条第二百一十五条租赁期限六个月租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。面形式的，视为不定期租赁。 第二节第二节 出租人的义务出租人的义务 交付租赁物并确保租赁物适用交付租赁物并确保租赁物适用 租赁物的修缮义务租赁物的修缮义务第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第2 2节节 出租人的义务出租人的义务合同法合同法第二百二十条第二百二十条出租人应当履行租赁物的出租人应当履行租

3、赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。维修义务，但当事人另有约定的除外。合同法合同法第二百二十一条第二百二十一条承租人在租赁物需要维承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。应减少租金或者延长租期。 第三节第三节 承租人的义务承租人的义务 支付租金支付租金 正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务正当使用、收益、妥善保管租

4、赁物的义务 第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第3 3节节 承租人的义务承租人的义务合同法合同法第二百一十七条第二百一十七条承租人应当按照约定的承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。的，应当按照租赁物的性质使用。合同法合同法第二百一十八条第二百一十八条承租人按照约定的方法承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔

5、偿责任。的，不承担损害赔偿责任。第三节第三节 承租人的义务承租人的义务 支付租金支付租金 正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务 不得擅自转租不得擅自转租 第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第3 3节节 承租人的义务承租人的义务合同法合同法第二百二十四条第二百二十四条承租人经出租人同意，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人

6、未经出租人同意转租的，出租人可以解除合承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同。第三节第三节 承租人的义务承租人的义务 支付租金支付租金 正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务正当使用、收益、妥善保管租赁物的义务 不得擅自转租不得擅自转租 第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第3 3节节 承租人的义务承租人的义务最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释具体应用法律若干问题的解释第十六条第第十六条第1 1款款出出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，

7、其以承租人未经同意为由请求解除合同或提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第四节第四节 租赁期限租赁期限合同法合同法第二百一十四条第二百一十四条租赁期限不得超租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。年。第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第4 4节节 租赁期限租赁期限第四节第四节 租赁期限租赁期限

8、不定期租赁：不定期租赁： 1 1、未约定期限且无法通过协议等方式确定；、未约定期限且无法通过协议等方式确定； 2 2、6 6个月以上的定期租赁未采书面形式；个月以上的定期租赁未采书面形式； 3 3、定期租赁期满后，承租人继续使用收益租、定期租赁期满后，承租人继续使用收益租赁物，而出租人不表示反对的。赁物，而出租人不表示反对的。 第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第4 4节节 租赁期限租赁期限第五节第五节 租赁合同的法定解除租赁合同的法定解除1承租人擅自转租的，出租人可以解除；承租人擅自转租的，出租人可以解除；2承租人无正当理由未支付或延迟支付租金，经催告在合理承租人无正当理由未支付或延迟支

9、付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以解除；期限内仍不支付租金的，出租人可以解除；3承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的，承租人未按照约定使用租赁物，致使租赁物可能毁损的，出租人可以解除；出租人可以解除；4承租人利用租赁物进行违法活动的，出租人可以解除；承租人利用租赁物进行违法活动的，出租人可以解除； 5因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，出租人或承租因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，出租人或承租人均可解除；人均可解除；6不定期租赁合同的当事人可以随时解除租赁合同，但出租不定期租赁合同的当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除租赁合同应在合理期限之前通知承租人；

10、人解除租赁合同应在合理期限之前通知承租人；7若租赁房屋被界定为危房，对人身和财产安全构成危险的，若租赁房屋被界定为危房，对人身和财产安全构成危险的，出租人或承租人均可解除。出租人或承租人均可解除。第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第5 5节节 租赁合同的法定解除租赁合同的法定解除第六节第六节 房屋租赁中的优先购买权房屋租赁中的优先购买权合同法合同法第二百三十条第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。享有以同等条件优先购买的权利。房屋租赁解释房屋租赁解释第二十

11、一条第二十一条出租人出卖租赁房出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。支持。第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第6 6节节 房屋租赁中的优先购买权房屋租赁中的优先购买权第六节第六节 房屋租赁中的优先购买权房屋租赁中的优先购买权房屋租赁解释房屋租赁解释第二十四条第

12、二十四条具有下列情形之一，承具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的；（一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；确表示购买的； （四）（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第三人

13、善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 第第1212章章 租赁合同租赁合同 第第6 6节节 房屋租赁中的优先购买权房屋租赁中的优先购买权例题例题甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？确的？ A A甲有权要求解除与乙的租赁合同甲有权要求解除与乙的租赁合同 B B甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C C甲有权要求丙搬出房屋甲有权要求丙搬出房屋 D D甲有权要求丙支付租金甲有

14、权要求丙支付租金第第1212章章 租赁合同租赁合同例题例题甲、乙签订协议，约定甲租用乙的房屋甲、乙签订协议，约定甲租用乙的房屋1010年，租金每年年，租金每年1 1万元，甲可以转租。第二年，甲万元，甲可以转租。第二年，甲将该房屋转租给丙，租期将该房屋转租给丙，租期3 3年，租金每年年，租金每年1.51.5万元。万元。后因乙经营不善，房屋被法院拍卖还债，丙购得后因乙经营不善，房屋被法院拍卖还债，丙购得该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争该房屋。现甲、乙对两份租赁合同的履行产生争议，下列哪些选项是正确的？议，下列哪些选项是正确的？ A.A.本案适用买卖不破租赁原则本案适用买卖不破租赁原则 B

15、.B.本案不适用买卖不破租赁原则本案不适用买卖不破租赁原则 C.C.丙有权主张将转租合同的租金变更丙有权主张将转租合同的租金变更 D.D.甲有权要求丙继续履行转租合同甲有权要求丙继续履行转租合同 第第1212章章 租赁合同租赁合同例题例题冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期租期2 2年，租金每月年，租金每月10001000元。合同履行元。合同履行1 1年后，张某向年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期某达成租期1 1年、月租金年、月租金12001200元的口头协议。翁某接

16、元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？屋。下列选项哪些是正确的？ A A、冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁、冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁 B B、张某将房屋转租后，冯某有权按每月、张某将房屋转租后，冯某有权按每月12001200元向张元向张某收取租金某收取租金 C C、冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失、冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失 D D、冯某有权要求翁某承担违约责任、冯某有权要求翁某承担违约责任 第第1212章章 租赁合同租赁合同例题例题某甲将私房某甲将私房3 3间出租给某乙，

17、租期为间出租给某乙，租期为2 2年，年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房在租期内，某甲又与某丙签订了私房3 3间的买卖合间的买卖合同。下列论述中正确的是（同。下列论述中正确的是（ ） A A、某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未、某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意取得某乙的同意 B B、某甲应当提前、某甲应当提前3 3个月通知某乙房屋将要出售个月通知某乙房屋将要出售 C C、某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋、某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋 D D、如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之、如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行间的房屋

18、租赁合同是否继续执行 第第1212章章 租赁合同租赁合同例题例题刘某将自己的房屋出租给甲，甲经常在房内刘某将自己的房屋出租给甲，甲经常在房内搞聚会到深夜，影响到邻居的休息，邻居多次找刘某搞聚会到深夜，影响到邻居的休息，邻居多次找刘某反映，刘某不胜其烦，索性将该房卖于自己的养子乙，反映，刘某不胜其烦，索性将该房卖于自己的养子乙，养子买到房子后要求甲搬离，为此双方发生纠纷。下养子买到房子后要求甲搬离，为此双方发生纠纷。下列说法中正确的是（列说法中正确的是（ ） A A因甲的行为影响到邻居的生活，刘某有权解除租因甲的行为影响到邻居的生活，刘某有权解除租赁合同赁合同 B B刘某卖房未提前十五天通知甲，

19、甲可以宣告刘某刘某卖房未提前十五天通知甲，甲可以宣告刘某与乙的买卖合同无效与乙的买卖合同无效 C C甲不能宣告刘某与乙的买卖合同无效，但可以要甲不能宣告刘某与乙的买卖合同无效，但可以要求刘某赔偿求刘某赔偿 D D甲既不能宣告刘某与乙的买卖合同无效，也不能甲既不能宣告刘某与乙的买卖合同无效，也不能要求刘某赔偿要求刘某赔偿 第第1212章章 租赁合同租赁合同著作权人：吴一鸣一、定义一、定义合同法合同法第二百三十七条第二百三十七条融资租赁合同是融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承向出卖人购买租赁物，提供

20、给承租人使用，承租人支付租金的合同。租人支付租金的合同。第第1313章章 融资租赁合同融资租赁合同两个合同、三个当事人两个合同、三个当事人二、出租人的权利义务二、出租人的权利义务权利：权利：（1）根据租赁物买卖合同取得租赁物的所有权。）根据租赁物买卖合同取得租赁物的所有权。（2）根据租赁合同按时收取租金，除当事人另有约）根据租赁合同按时收取租金，除当事人另有约定外，租金应当根据购买租赁物的大部分或者全部成定外，租金应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。本以及出租人的合理利润确定。（3）承租人未按期支付租金，经催告，在合理期限）承租人未按期支付租金，经催告，在合理期限内

21、仍不支付租金的，出租人有权要求支付全部租金；内仍不支付租金的，出租人有权要求支付全部租金；或者终止合同，收回租赁物。或者终止合同，收回租赁物。（4）租赁期限内，出租人可以转让、抵押租赁物。）租赁期限内，出租人可以转让、抵押租赁物。 第第1313章章 融资租赁合同融资租赁合同二、出租人的权利义务二、出租人的权利义务义务：义务：（1）按承租人确定的条件及时购买租赁物；未经承租人同意，）按承租人确定的条件及时购买租赁物；未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。出租人不得变更与承租人有关的合同内容。（2）及时向出卖人支付货款。）及时向出卖人支付货款。（3）出租人应当保证承租人对物的占有和

22、使用。租赁物不符）出租人应当保证承租人对物的占有和使用。租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。的除外。 （4）租赁期满时，依约及时处理租赁物。对租赁物的归属无）租赁期满时，依约及时处理租赁物。对租赁物的归属无明确约定且不能达成补充协议的，租赁物的所有权归出租人。明确约定且不能达成补充协议的，租赁物的所有权归出租人。第第1313章章 融资租赁合同融资租赁合同三、承租人的权利义务三、承租人的权利义务权利：权利：（

23、1）自行选择租赁物及其出卖人。）自行选择租赁物及其出卖人。（2）受领出卖人交付的租赁物，并享有与受领标的物有关的）受领出卖人交付的租赁物，并享有与受领标的物有关的买受人的权利。买受人的权利。（3）对租赁物享有使用收益权。）对租赁物享有使用收益权。（4）根据约定，于出卖人不履行买卖合同义务时，向出卖人）根据约定，于出卖人不履行买卖合同义务时，向出卖人行使索赔权；并有权要求出租人予以协助。行使索赔权；并有权要求出租人予以协助。（5）当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人）当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人有权要求部分返还。的租金以及其他费用的，承租人有权