江苏太仓向东岛二期别墅项目品牌营销战略PPT课件

1、第1篇向东岛09年营销总结与启示第1页/共158页Point 1客户调查分析业主购买因素调查分析购买原因前期购买中投资因素较大，二期投资因素将逐渐减弱，市场竞争性将由此增强。第2页/共158页Point 1客户调查分析业主购买因素调查分析客户能接受向东岛的交通时间在30-60分钟，可以看出，以向东岛为核心，周边的30-60分钟的区域皆可成为向东岛营销的目标区域。所能接受交通时间第3页/共158页Point 1客户调查分析业主购买因素调查分析图表看出：业主购买向东岛的两个主原因是投资和自住，迅速上涨的价格刺激一部分客户将向东岛作为短期投资项目，而岛上的原生态环境和距离上海较近的区位优势促使大部分

2、客户将定居向东岛。优势认可第4页/共158页购买向东岛的客户绝大多数为私营企业主和高层管理者。 Point 1客户调查分析业主身份统计分析业主工作职务第5页/共158页业主学历主要集中在高中或职高、大专和本科水平。这充分证明了向东岛对于他们来说不仅是生活，社会地位价值往往是决定性的。 Point 1客户调查分析业主身份统计分析业主学历第6页/共158页业主基本集中在太仓，在嘉定、普陀、徐汇区域工作的客户也认可向东岛的板块优势和居住环境，嘉定区域成交最为活跃。Point 1客户调查分析业主身份统计分析业主工作所在地第7页/共158页Point 1客户调查分析向东岛来访客户统计分析2009年，向东

3、岛共计上岛来访1309组上海及其它地区来访437组，占整体来访人数的34%，太仓地区组854组，占整体来访人数的66%第8页/共158页Point 1客户调查分析向东岛来访客户统计分析根据来访数据调查，上岛客户多以男性为主。第9页/共158页Point 1客户调查分析向东岛来访客户结构统计分析来访客户基本为夫妻或与朋友一起来岛上体验，全家拜访也比较常见第10页/共158页Point 1客户调查分析向东岛来访客户年龄统计分析来访客户年龄以3050岁居多，且大都亲朋好友结伴一起来第11页/共158页Point 1客户调查分析来访客户统计分析（上海区域）第12页/共158页Point 1客户调查分析

4、向东岛来电客户统计分析上海的推广取得了空前的关注，充分证明上海人对休闲度假和生态养生的强烈需求。第13页/共158页Point 1客户调查分析来电客户关注点数量统计第14页/共158页Point 2广告传播效果分析太仓及上海各媒介效果统计第15页/共158页Point 2广告传播效果分析户外广告媒介效果也非常明显，网络、电视、杂志配合户外达到立体化的传播攻势。根据客户对向东岛的了解程度，可以得出：向东岛的广告传播对客户的持续影响力很高，大多客户通过广告的吸引上岛体验，最终达到购买的目的。客户对向东岛了解程度第16页/共158页Point 3向东岛成交户型与面积分析向东岛主流成交面积在320-4

5、70之间的B/C/D中小独栋、500以上的A型大独栋抗性很大，双拼别墅在合理的促销政策中均有很好表现。向东岛320-470平米中小独栋为成交主流第17页/共158页小结2009年向东岛在上海的推广的确吸引了大量关注充分见证向东岛定位的准确性和其原生态魅力但由于一期户型面积并不属上海购买主流现场不够完善等原因，造成一定的客户流失从来访的性别和年龄看他们一定很看重向东岛特有的区位价值和居住环境同时也需要无可替代的城市地位Point 42009向东岛营销启示第18页/共158页Point 42009向东岛营销启示为什么向东岛09年能完成6.5亿的销售指标?定位精准概念独到战术灵活活动丰富空中品牌塑造

6、地面锁定客户第19页/共158页第2篇2010年沪苏两地别墅市场压力有多大？第20页/共158页2010上海别墅环境市场预测PART 1第21页/共158页上海别墅市场分析2008年12月-2009年11月上海别墅市场价格走势Point 1第22页/共158页上海别墅市场分析2008年12月-2009年11月上海别墅市场成交套数Point 1第23页/共158页上海别墅市场分析08年12月-09年11月上海别墅市场成交量/供应量Point 1第24页/共158页上海别墅市场分析别墅市场月度月均供应量预测（万平米）Point 1第25页/共158页上海别墅市场分析上海市场供应量预测Point 1

7、根据09年上海别墅市场的成交量和成交价格，我们预测：2010年上海600万以上别墅的市场供应量约为120万方300-600万左右的别墅供应量约为180万方第26页/共158页2010年上海嘉定区别墅调查在售各主要项目目前存量面积对比Point 2第27页/共158页2010年上海嘉定区别墅调查在售项目剩余套数对比Point 2第28页/共158页2010上海嘉定区别墅调查在售各项目目前均价对比Point 2第29页/共158页叠加：20000联排：25000双拼：30000叠加：20000 联排：21000双拼：25000 独立：38000独立30000 联排：20000联排：180000 独

8、立：20000-25000双拼：18000-20000联排：25000 独立：40000联排：18000双拼：20000 独立：25000联排：2000012234Point 22010上海嘉定区别墅调查嘉定别墅市场热点板块2010年价格预判第30页/共158页2010上海嘉定区别墅调查嘉定别墅市场预计l嘉定区域受11号线开通影响，众多自住和投资客户将目光瞄准本区域，房价和地价大幅上升，嘉定新城楼板价达到15800元/平米。l嘉定区在售别墅剩余约300套，销售均价为27000元/平米。l2010年嘉定区域别墅供应量预计在40万方，预计供应价格在29000-38000元左右。Point 2第31

9、页/共158页2010上海独栋别墅板块单价预测Point 3第32页/共158页2010上海独栋别墅板块单价预测青浦区热点板块：徐径 35000 赵巷 35000 朱家角 35000 淀山湖 20000元嘉定区热点板块：南翔 38000 安亭 40000松江区热点板块：佘山 50000 泗泾 35000浦东区热点板块：张江 35000 川沙 28000 高桥 30000奉贤区热点板块：奉贤海湾 28000金山区热点板块：金山海滩 25000宝山区热点板块：顾村 27000Point 3第33页/共158页太仓别墅市场PART 2第34页/共158页太仓别墅市场分析在售项目基本情况一项目名项目名

10、上海公馆上海公馆荣御蓝湾荣御蓝湾所在区域所在区域太仓太仓太仓太仓地理位置地理位置东仓新路西侧，武汉路北侧东仓新路西侧，武汉路北侧太仓经济开发区常胜路太仓经济开发区常胜路1818号号建筑面积建筑面积6.56.5万万约约4545万平方米万平方米物业形态物业形态独栋、联排别墅和高层住宅独栋、联排别墅和高层住宅独栋、联排、叠加别墅，高层（规划中）独栋、联排、叠加别墅，高层（规划中）开盘时间开盘时间2009-12-122009-12-122009-3-82009-3-8主力面积主力面积独栋别墅：独栋别墅：240-450240-450二联院二联院625-632625-632；联排中间套；联排中间套317-

11、317-352352，沿路套，沿路套343-357343-357，沿河套，沿河套489-519489-519；叠加别墅；叠加别墅214-268214-268均价均价联排已售罄，联排已售罄，独栋独栋1700017000元元/ /景瑞荣御蓝湾景瑞荣御蓝湾独栋、联排、叠加别墅独栋、联排、叠加别墅均已售罄均已售罄定位定位/ /特色特色御览湖岸风华，启创湖居时御览湖岸风华，启创湖居时代代湾域生活，手感建筑；种在坡地上的地中湾域生活，手感建筑；种在坡地上的地中海风格群落海风格群落Point 1第35页/共158页项目名项目名盛洋城市花园盛洋城市花园高成上海假日高成上海假日所在区域所在区域太仓太仓太仓太仓地

12、理位置地理位置白云路与沙南路交汇处白云路与沙南路交汇处浏河镇沪浮璜公路与沪太路交岔口浏河镇沪浮璜公路与沪太路交岔口建筑面积建筑面积1515万平米万平米4141万平米万平米物业形态物业形态多层、多层、 观景小高层、双拼别观景小高层、双拼别墅和联排别墅墅和联排别墅普通住宅、别墅、商业普通住宅、别墅、商业开盘时间开盘时间20092009年年1212月月2828日日20062006年年5 5月月主力面积主力面积双拼双拼290290，联排（多为，联排（多为二联、三联）：二联、三联）：250250独栋别墅：独栋别墅：273273 -342 -342均价均价双拼别墅：双拼别墅：1800018000元元/ /

13、平米平米联排别墅：联排别墅：1200012000元元/ /平米平米独栋别墅：独栋别墅：1300013000元元/ /平米平米定位定位/ /特色特色本项目打造为引领太仓中部本项目打造为引领太仓中部区域市场的区域市场的“城市名片城市名片”, , 也成为促进也成为促进“中部崛起中部崛起”的的重要项目和领头羊重要项目和领头羊功能齐全、品质高贵的大型综合社区功能齐全、品质高贵的大型综合社区太仓别墅市场分析在售项目基本情况二Point 1第36页/共158页太仓别墅市场分析在售项目基本情况三Point 1项目名项目名景秀江南景秀江南南洋一号南洋一号所在区域所在区域太仓太仓太仓市区太仓市区地理位置地理位置双

14、凤镇建新路东侧双凤镇建新路东侧太仓太仓南园西路南园西路建筑面积建筑面积1515万平米万平米3232万平米万平米物业形态物业形态联排别墅联排别墅别墅、小高层、多层、商铺、别墅、小高层、多层、商铺、会所会所开盘时间开盘时间20092009年年1212月月8 8日日09-11-309-11-3主力面积主力面积联排别墅联排别墅地上：地上：200200，地下，地下109 109 ；地上：地上：250250，地下，地下55 55 户型户型 ：小独栋、双拼、二联：小独栋、双拼、二联排排面积：面积：158158179179平米（建筑面平米（建筑面积，不含赠送面积）积，不含赠送面积）带赠送面积：带赠送面积：20

15、0200300300平米平米 二联排，办理二联排，办理VIPVIP卡相应折价卡相应折价 均价均价1250012500元元/ /平米平米联排单价联排单价1700017000元元/ /定位定位/ /特色特色美食之乡，别墅精粹美食之乡，别墅精粹太仓顶级豪宅和别墅太仓顶级豪宅和别墅第37页/共158页太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目户型面积调查/户型面积对比Point 2第38页/共158页太仓别墅市场分析太仓在售独栋别墅项目面积调查/平均占地面积对比Point 2第39页/共158页太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目户型面积调查/花园面积对比Point 2第40页/共158页太仓别墅市场分析太仓在售别

16、墅项目销售价格调查项目均价对比（区间价格取中间值）Point 3第41页/共158页太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目销售价格调查/项目总价对比(单位万元/套)Point 3第42页/共158页太仓别墅市场分析太仓在售别墅项目销售进度调查总套数与去化套数对比(估计)Point 4第43页/共158页太仓别墅市场分析2009年市场总套数与市场去化套数对比(估计)Point 4第44页/共158页太仓别墅市场分析2010年市场供应总套数/去化套数预测Point 4第45页/共158页2010市场压力总结PART 3第46页/共158页太仓别墅市场压力总结Point 1根据对太仓别墅市场和客户需求分析

17、，我们得出：l太仓2009年的别墅成交量尤其是高端别墅呈现井喷现象，别墅成交价格也屡创新高，达到20000元/平米，价格直逼嘉定。l随着各大地产商进入太仓市场，太仓2010年别墅市场竞争将进一步加剧，别墅产品更加丰富，营销手段更加多样。第47页/共158页太仓别墅市场压力总结Point 1根据对太仓别墅市场和客户需求分析，我们得出：l太仓区域的别墅购买人群比较有限，多为本地民营企业主，购买目的为自住和投资，当供过于求时，购买倾向于以投资为目的，如市场受到价格冲击后，一部分投资用途的别墅会大量抛盘，导致别墅市场价格紊乱，风险大幅增加。第48页/共158页上海别墅市场压力总结Point 2根据09

18、年上海别墅市场的成交量和成交价格，我们得出：l09年上海别墅市场的刚性需求得到很好释放随着别墅价格的不断攀升，成交量呈下降态势。l上海别墅品种多样，各类别墅都拥有其独特卖点产品个性和特色成为别墅购买的重要组成部分。第49页/共158页上海别墅市场压力总结Point 2根据09年上海别墅市场的成交量和成交价格，我们得出：l随着上海别墅土地成本增加，受国家房市宏观调控政策影响，上海2010年别墅市场供应量会进一步减少，受上海世博会的影响2010年上海别墅成交价格在整体走高后，会趋于平稳或小幅下滑。第50页/共158页第3篇向东岛二期别墅产品优劣势分析第51页/共158页英式乡村风情与向东岛天然风景

19、融为一体 厚实的石头城堡蕴含浓郁北欧风情与建筑文化坡屋顶与全挑高大客厅彰显英式贵族的高贵纯粹英式乡村别墅风格Point 1二期产品优劣势分析第52页/共158页在整个太仓，纯独栋别墅板块已经无法复制了。向东岛无疑成为了值得珍藏一生的别墅。纯独栋规划Point 1二期产品优劣势分析第53页/共158页市场主流面积规划Point 1二期产品优劣势分析独栋主流面积300400基本符合太仓及上海高端别墅购买面积需求第54页/共158页显然，二期大大超越了一期当经典的英式乡村别墅根植于向东岛的田园野趣中当高贵的北欧建筑点缀在这原生态绿野之上向东岛用新一代经典人文独栋定义了一个全新的别墅豪宅境界第55页/

20、共158页但是，二期产品面临严峻的市场考验600800万的总价逼近上海周边高档别墅价位当地竞争项目不断涌现虽然已经确定向东岛太仓高端别墅品牌地位但要打开上海尚持仍需时日根据一期销售反馈，现场升级至关重要第56页/共158页Point 2产品升级建议作为高端别墅，面对高端客户的苛刻要求，必须在别墅的生活营造上不断完美。为打造原汁原味的英式田园样板区建议在别墅花园、景观规划上进一步升级第57页/共158页Point 2产品升级建议 景观规划建议小区主入口设置大铁门小区道路两侧适度堆坡，或辅以部分石墙，采用大面积的绿化。第58页/共158页临水景观：石桥、流水是英式乡村别墅必不可少的元素Point

21、2产品升级建议娱乐设施建议设置邻里公共庭院：古朴而具自然气息的公共庭院也是英式乡村别墅的一大亮点第59页/共158页英国人特别爱好、擅长园艺，精致的私家花园最能体现英式乡村别墅特点Point 2产品升级建议私家庭院建议园艺墙面私家园门私家宠物坡地绿化种植花卉园内小品第60页/共158页第4篇向东岛二期的目标市场分析第61页/共158页太仓潜在客户调查PART A第62页/共158页太仓潜在客户调查太仓高端客户潜力调查（按固定资产来分）关键目标群体第63页/共158页太仓潜在客户调查太仓高端客户区域分析（太仓管辖乡镇分布）第64页/共158页太仓潜在客户调查太仓高端客户需求分析调查第65页/共1

22、58页太仓潜在客户调查太仓高端客户的职业分析第66页/共158页上海潜在客户调查PART B第67页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 年龄第68页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 收入第69页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 置业经验第70页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 置业人归属地第71页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 职位第72页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 工作和生活圈第73页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析 购房动机第74页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置

23、业分析 期望购房区域第75页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析期望物业类型和装修程度第76页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析可接受面积第77页/共158页上海潜在客户调查高端客户群体置业分析可接受单价及总价Point 1第78页/共158页第5篇2010总体营销战略第79页/共158页向东岛2010年营销总策略PART A第80页/共158页Point 1二期销售目标二期别墅产品套数为103套总销售面积为4万余平米，预计二期开盘单价为20000元根据09年销售完成率，销售任务=1期余货+2期新盘2010年，我们的销售目标 100套销售金额 8亿第81页/共158页

24、向东岛板块地位华东提升策略Point 22010营销战略关键之一每个城市都有属于自己的标志性高端别墅板块上海有佘山、赵巷、朱家角、浦东世纪公园苏州有金鸡湖、独墅湖、澄湖、太湖板块向东岛板块的出路，在于跻身其中，从而不断改变高端别墅板块的格局第82页/共158页2010向东岛精准营销策略圈层营销策略活动营销策略会所营销策略Point 22010营销战略关键之二第83页/共158页价格精准定位策略Point 22010营销战略关键之三上海区域价格策略建议选择拥有最佳位置景观和绿化的别墅针对上海市场，这些别墅只标总价（如果要涨价也只是调整总价），配合赠送相关优惠，如收藏品、私家水上平台等，使这部分客

25、户拥有最佳资源和向东岛无可比拟的业主地位。第84页/共158页价格精准定位策略Point 22010营销战略关键之三太仓区域价格策略建议太仓区域的客户，价格策略上实行小幅高开高走策略，按照单价和销售面积进行销售，配合一定的折扣比例，并在适当的时机进行涨价，刺激客户购买。第85页/共158页向东岛品牌提升概念PART B第86页/共158页Point 12010华东总体推广战略向东岛板块的影响力必须全面升级2010第87页/共158页案例：太阳湖大花园板块淀山湖休闲板块上海西旅游休闲板块上海西养生休闲板块太阳湖国际养生城Point 12010华东总体推广战略第88页/共158页华东国际生态养生岛

26、二期品牌升级跻身上海高尚别墅板块之列Point 12010华东总体推广战略第89页/共158页苏州市场战略PART C第90页/共158页Point 1目标市场定位向东岛太仓客户苏州客户想买豪华别墅投资潜力别墅想买上海别墅想买上海别墅想买休闲别墅投资潜力别墅最具投资潜力的大上海豪华休闲别墅板块第91页/共158页Point 2品牌传播主题问题是：第一是不需要去标榜的那么，如何让市场感觉到呢？在太仓向东岛是无可争议的太仓别墅之冠引领着太仓的别墅市场第92页/共158页Point 2品牌传播主题真正的王者淡定从容 静观世界不战而屈人之兵第93页/共158页Point 2品牌传播主题真正的王者传世人

27、文风范非凡品位独一无二第94页/共158页Point 2品牌传播主题必须重新定义向东岛的区位优势挑战苏州高端别墅传统格局对苏州向东岛是还有相当的神秘感第95页/共158页Point 3精准营销战略二期成交客户按照沪苏两地市场4/6比例分配即锁定60组有效客户根据别墅成交客户比例，苏州地区要有针对性的邀请到500组全新意向客户，才能确保完成销售目标那么如何才能找到这500组意向客户呢？第96页/共158页向东岛经过近一年的高调造势已经在太仓整个周边地区形成了一个富人板块的印象向东岛就是沪苏间的一个财富阶层的圈子Point 3精准营销战略第97页/共158页有了如此的品牌认知度，有了固定的业主人群

28、那么如何来吸引二期的目标客户群呢？如何放大人群的力量，形成新的目标人群，成为营销的关键聚集人群形成一个圈层吸引新的人群形成更大圈层营销的关键策略Point 3精准营销战略第98页/共158页商会营销会所营销锁定苏州500位客户活动营销Point 3精准营销战略第99页/共158页组织岛上活动邀请业主和业主朋友一起参与达到圈人的目的活动策略四季养生主题活动业主大树认领活动Point 3精准营销战略太仓地区苏州地区通过华东地区的商会等组织，发起经济专业论坛活动及体验活动沪苏经济人物高峰沙龙第100页/共158页商会营销策略拜访商会直接销售邀请成员参与活动Point 3精准营销战略台商会浙商会徽商会

29、川商会粤商会第101页/共158页地产项目通过引进高端会所服务，增加项目的高附加值，吸引更高层次的客户关注，致使项目售价快速溢价30%-40%，通过CLUB品牌的号召力和所拥有的客户资源来锁定目标客户，以销售会籍来代替销售别墅，提升别墅品位会所营销策略引进CLUB运营品牌借用CLUB客户资源Point 3精准营销战略上海名流会上海雍福会上海鸿艺会第102页/共158页向东岛业主组织向东岛开发商知名会所经营机构向东会权威媒体商会组织名车俱乐部游艇俱乐部赛马俱乐部名品俱乐部权威网站奢侈品牌Point 3精准营销战略会所营销策略第103页/共158页上海市场战略PART C第104页/共158页上海

30、市场目标客户Point 1向东岛二期成交客户上海区域成交客户比例约为40组即锁定上海40组有效客户，将邀请约1000位意向客户到访向东岛。第105页/共158页第一阶段国际生态养生岛概念炒作强势推广第二阶段建立上海体验中心直接展示向东岛的魅力第三阶段定向圈层营销锁定目标客户Point 22010上海总体推广战略第106页/共158页2010.03-2010.05板块概念升级强势热炒软性线路向东岛生态保护区硬性线路华东国际生态养生岛大上海不可再生的原生态文明Point 22010上海总体推广战略第107页/共158页报纸户外网络杂志其它媒体上海市区A5沪杭高速中国经营报南方周末第一财经日报参考消

31、息别墅豪宅东方航空南方航空搜房网搜狐绿色频道产品网站焦点网直邮/楼宇广告/会所广告/写字楼广告Point 22010上海总体推广战略第108页/共158页上海体验中心的选址设立要想圈定上海客户，在上海的售楼体验中心是必不可少的，大多非上海的别墅项目若针对上海市场必会设立体验中心,如澄湖水岸别墅建议向东岛可将上海体验中心设在沿武宁路与中山北路交叉处附近，方便客户沿A11或A12上岛体验。Point 32010总体推广战略2010.03-04第109页/共158页2010.04-2010.09一方面开展大众广泛参与活动保持项目曝光度与市场持续关注Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动大

32、众影响力活动小众营销活动一方面与各种车友会、俱乐部合作，展开小型圈层活动第110页/共158页如何找到目标客户？CLUB营销VIP营销锁定上海1000位客户会所营销Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第111页/共158页上海高端会所发展成熟，会员众多，且活动形式多样，不同的会所便是不同的富豪集团，若能很好借用这些会所资源，对二期销售会有很大促进作用。会所营销和会所合作组织活动邀请会所会员参与项目活动提供会所活动场地Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动如何找到目标客户？第112页/共158页车友俱乐部，健身俱乐部、美容俱乐部、高尔夫俱乐部、名表俱乐部等，上海高端俱乐

33、部云集，其会员组成无不为社会塔尖精英人群，这一庞大的客户资源有极大挖掘空间CLUB营销提供CLUB活动场地邀请CLUB会员参与项目活动和CLUB合作开展活动Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动如何找到目标客户？第113页/共158页成立向东会，一期业主都为本会成员，充分发挥老业主及重要客户的圈层作用，提供意想不到的尊崇服务及形象多样的活动，借用意见领袖的作用带动项目销售VIP营销VIP活动VIP成员炒作向东会炒作Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动如何找到目标客户？第114页/共158页上海目标客户资源之一上海各商会和行业协会锁定上海各行业协会成员单位客户资源数量：

34、约2000人如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第115页/共158页上海年度营销活动规划之一沪苏商贾联谊会l商贾人群：沪苏两地商会和行业协会领导成员或领导品牌企业主。 （可根据具体要求进行调整细化）l形式：可上海太仓两地联办（具体活动内容根据沟通再定）l数量：每次20-50位对口行业企业家如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第116页/共158页上海目标客户资源之一上海车友会俱乐部客户资源锁定50-100万价位的私车车主客户资源数量：约5万名如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第117页/共158

35、页上海年度营销活动规划之一穿越向东岛 体验岛生活l汽车品牌：奔驰汽车，宝马汽车，荣威汽车，宾利汽车l人群：拟邀年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士或私营企业主。 （可根据具体要求进行调整细化）l形式：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）l数量：每次30位车主以上，可2周办1次如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第118页/共158页上海目标客户资源之二上海各银行VIP客户资源锁定固定存款超过500万的银行客户银行类别：招行 建行 交行 花旗客户资源数量：约3万名如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第119页/共158页世博年异

36、地置业交流会l银行品牌：招商银行，建设银行，交通银行，花旗银行l拟邀人群：固定存款500万以上客户，年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士或私营企业主。（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）l形式：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）l数量：每次30人以上，可每月举办2次，地点先设在上海，确定体验意向 后，带客户上岛体验。上海年度营销活动规划之二如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第120页/共158页上海年度营销活动资源之三如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动南方周末 读者资源锁定企业高管或学历在本科类报纸读者客户资源数量：

37、约8万名第121页/共158页低碳生活离我们有多远？l南方周末：在这里，读懂中国，中国公信力最强 的报纸媒体l人群：年龄40岁以上，企业高管或CEO （初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）l形式1：上海安排场地l形式2：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）l数量：每次30-50人左右，上海年度营销活动规划之三如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第122页/共158页【鸿艺会会所】高级客户资源锁定上海高端奢侈品消费人群客户资源数量：2000人上海年度营销活动资源之四如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第123页/共158页向东岛岛

38、居豪宅上海品鉴会l鸿艺会：上海高端VIP私人会所，成员为领事馆高层和高端商务人士以及私营企业主。l人群：年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士以及私营企业主。（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）l形式1：向东岛上海品鉴会l形式2：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）l数量：每次30-50人左右上海年度营销活动规划之四如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第124页/共158页莱悦游艇俱乐部长三角客户资源锁定上海及长三角高端奢侈品消费人群客户资源数量：1000人上海年度营销活动资源之五如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第125

39、页/共158页向东岛上海私人品鉴会l莱悦游艇俱乐部：上海高端游艇会所，成员为购买游艇业主、游艇爱好者、外资企业主及高管、艺术大师等。l人群：年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士以及私营企业主。（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）l形式1：上海游艇浦江游览暨向东岛推介会l形式2：现场活动（具体活动内容根据沟通再定）l数量：每次30-50人左右上海年度营销活动规划之五如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第126页/共158页搜狐网中国第一门户网站锁定搜狐网络上海高级客户资源客户资源数量：5万人上海年度营销活动资源之七如何圈住目标客户？Point 32010总

40、体推广战略圈层营销系列活动第127页/共158页世界向东搜狐-向东岛 企业家战略论坛l搜狐网：整合搜狐财经、汽车、娱乐、体育、社区等媒体与高级客 户资源。l人群：年龄35岁以上，已成立家庭的高端商务人士以及私营企业主。（初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）l形式1：搜狐向东岛企业家战略论坛上海会议l形式2：搜狐向东岛企业家战略论坛太仓会议（具体活动内容根据沟通再定）l形式3：组织客户看房体验团(现场预约和网上预约)l数量：每次50-80人左右上海年度营销活动规划之七如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第128页/共158页搜房网中国地产门户网站锁定搜房网上海高

41、级客户资源客户资源数量：2万人上海年度营销活动资源之八如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第129页/共158页国际养生岛居搜房网看房团l搜房网：长三角地产领导级品牌l人群：已购别墅或具备购买意向客户 （初步拟定，可根据具体要求进行调整细化）l形式：结合上海世博会，炒作上海国际生态养生岛居，组织看房体 验团(现场预约和网上预约)l数量：每次50-80人左右上海年度营销活动规划之八如何圈住目标客户？Point 32010总体推广战略圈层营销系列活动第130页/共158页如何锁定现场客户？PART D第131页/共158页如何锁定现场客户？Point 12010总体

42、营销战略项目现场最具说服力和打动力考虑到向东岛2期样板间要在6月才能推出，那么3-5月期间的客户体验主要是岛上的原生态环境和居住意境现场需要传递给客户的是：无法超越的豪宅板块超凡脱俗的岛居宝地不可估量的升值前景英式田园的居住文化第132页/共158页如何锁定现场客户？Point 12010总体营销战略那么如何来向客户传递这些信息不断的刺激客户了解向东岛感受英伦岛居意境和岛居文化？第133页/共158页如何锁定现场客户？Point 12010总体营销战略关键词一英伦田园花香四溢第134页/共158页Point 22010现场包装升级建议一超大的体验中心惊艳上海，但空间过大导致现场氛围比较空旷、冷清，锁定客户的第一站就在体验中心，所以体验中心的包装至关重要。第135页/共158页Point 22010现场包装升级建议一现场布置将英式田园风格完美再现。借地铁线和太仓未来规划凸显向东岛升值潜力巨大第136页/共158页Point 22010现场包装升级建议一此区域做成展板，通过交通