南京金陵民生投资担保有限公司市场调查及运营计划-地产基金

1、33- 33 -目 录第一部分 宏观信息01一、江苏省概况01二、南京市概况10第二部分 南京市担保行业概况13一、政策环境13二、南京市金融环境14三、担保业同业现状18第三部分 经营目标20第四部分 人力资源配置及分析23一、业务人员配备23二、企业架构图24第五部分 资源条件和经营环境分析25第六部分 业务流程及风险控制28一、业务流程28二、风险控制29第七部分 文化建设及员工培训30第八部分 运营成本的测算31第九部分 关键行动措施34附件一36第一部分 宏观信息一、 江苏省概况图表1-1 江苏省图江苏简称苏，位于中国大陆东部沿海中心，地处美丽富饶的长江三角州，东濒黄海，西连安徽，北

2、接山东，东南与浙江和上海毗邻。现设南京、无锡、徐州、常州、苏州、南通、连云港、淮安、盐城、扬州、镇江、泰州、宿迁13个省辖市，26个县级市，24个县以及55个市辖区。历史上江苏是中国最富庶的地区之一。目前，全省综合经济实力在全国仍然一直处于前列。2010年江苏省GDP总值40516 亿元，总量在广东之后，位居全国第二；全年人均GDP达到52448美元，名列全国各省区第三。如下图：排名省份排名GDP（亿元）常驻人口（万）人均GDP（元）1广东459639638476892江苏405167725524483山东397879470420144台湾3165323161366715浙江271545180

3、524216河南226199487238427河北202557034287968辽宁182634319422859上海1795919219344810四川16745818520458图表1-2 2010年全国各省GDP总量排名（前10名）数据来源：国家统计局官网1、江苏省2010年经济总量分析2010年江苏省实现生产总值40903.3亿元，较2009年增长12.6%。其中，第一产业农业：增加值2539.6亿元，增长4.3%，占全省生产总值的6.2%；第二产业工业和建筑业：增加值21753.9亿元，增长13.0%，占全省生产总值的53.2%；第三产业服务业：增加值16609.8亿元，增长13.1

4、%，占生产总值的40.6%。城乡居民收入比为2.521，收入差距是全国较小的省份之一。数据来源：江苏统计局官网图表 1-3  江苏省产业GDP占比图数据来源：江苏统计局网从上图可以看出，第二、三产业很发达，第二产业即工业和建筑行业是拉动经济发展的龙头，第三产业为服务业，主要是金融机构的贡献较大，江苏省金融机构的发展程度比中原地区要更为成熟，对经济发展的支持力度较大。从下图1-4即可看出，金融机构存贷比72.4%，超出基准2.4%，由此可见支持力度之大。指  标 绝对数（亿元） 比年初增加（亿元） 比上年末增长（%） 年末各项存款余额58984.110134.320.7企业存

5、款19148.62054.13.2居民储蓄存款23334.53253.916.2年末各项贷款余额42121.06824.319.3短期贷款17689.02998.320.1中长期贷款23163.54957.327.5消费贷款6748.51676.932.4个人住房贷款5910.31410.431.5图表1-4 江苏金融机构存款贷款指数（2010年）数据来源：江苏统计局官网 图1-5：江苏省人民币存款月度变动情况数据来源：人民银行南京分行图1-6：江苏省人民币贷款月度变动情况数据来源：人民银行南京分行长三角得天独厚的地理位置，使得江苏省发展更趋向于第二三产业发展，2009年江苏省第二产业生产总值

6、占全国比重11.8%；人均地区生产总值高于全国平均水平19169元，居民人均储蓄高于全国平均水平6459元，经济环境优越。指标全国江苏江苏占全国的比重（）土地面积(万平方公里)96010.261.1年末总人口(万人)1334747724.505.8地区生产总值(亿元)34050734457.3010.1第一产业352262261.866.4第二产3711.8第三产079.2人均地区生产总值(元)2557544744高19169元全社会固定资产投资(亿元)22484618949.888.4城镇投资19413914266.807.3房地产开发36

7、2323338.509.2社会消费品零售总额(亿元108.7进出口总额(亿美元)220723388.3115.4出口120171992.4216.6城镇非私营单位在岗职工年平均工资(元)3273635890高3154元城镇居民人均可支配收入（元）1717520552高3377元农村居民人均纯收入（元）51538004高2851元居民人均储蓄（元）1953725996高6459元图表1-7 江苏省国民经济占全国的比重（2009年）数据来源：江苏统计局官网2、江苏省房地产业分析排名城市GDP（2009）人均生产总值住房均价（2010）1南京4170亿元66214元1201

8、6元2苏州7740.20亿元117200元9103 元3南通2760亿元35874元8950元4无锡4992亿元81151元7843元5扬州市1856.39亿元41406元5630元6常州市2430亿元48600元5302元图表1-8 江苏各地市房价排名江苏省具有2级开发资质的房地产企业有229家。以省会南京为例分析：（1）土地市场情况：图表1-9 2004-2010年南京土地成交量（不含工业）图表1-10 2004-2010年南京土地成交价（不含工业）据搜房网数据监控中心统计，2010年南京共出让宅地40幅，总占地面积达3295768.8平方，成交总金额达4559875万元，与2009年（1

9、648465万元）相比，涨幅达177%。江北12幅，江宁11幅，城北6幅，仙林5幅，城南4幅，河西2幅（均为商业和酒店式公寓用地），城中、城东无宅地出让。江北出让12幅，占地面积90多万方，占全市总出让土地面积的近3成，居八大板块土地成交榜榜首。项目位置:建邺区云台山路东地块面积(公倾):1.2196土地来源:新增建设用地土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:挂牌出让土地使用年限:70行业分类:房地产业土地级别:四级成交价格(万元):26000土地使用权人:中冶置业南京有限责任公司项目位置:下关区黄家圩地块面积(公倾):1.9644土地来源:现有建设用地土地用途:其他普通商品住房用地供地方式

10、:挂牌出让土地使用年限:70行业分类:房地产业土地级别:四级成交价格(万元):31600土地使用权人:江苏盛康商贸有限公司面积(公倾):51.489土地来源:新增建设用地土地用途:其他普通商品住房用地供地方式:挂牌出让土地使用年限:70行业分类:房地产业土地级别:七级成交价格(万元):227400土地使用权人:北京富力城房地产开发有限公司图表1-11 2011年最新土地挂牌价格（2）南京房地产市场运行情况图表1-12 2005-2010年南京市商品房住宅市场发展走势图表1-13 2010年南京商品房住宅各月销量统计显示，春节后南房住宅销量迅速攀升，在4月达到了首次峰值，房价也随之疯涨。新政出台

11、后，市场观望情绪浓重，5月销量直线下滑，认购、成交量分别在6、7月跌至谷底。7月后，打折促销的楼盘明显增加，前期积压的自住型需求开始释放，楼市销量在十月达到了全年的峰值。二次新政后，楼市销量再度受挫，不过下滑幅度较之前明显减小，通胀压力造成的“买楼保值热”一定程度上削弱了二次新政的影响。图表1-14 2010年南京商品房住宅成交占比统计显示，2010年南京8大板块住宅认购量占比前四位分别是江北32.9%，江宁20.4%，河西17.1%，城南12%。成交量前四位分别是江北33.9%，江宁20.2%，河西15.7%，城南11.8%。江北、江宁、河西三大板块住宅销量依旧占据前三的位置。两江板块住宅销

12、量占到全市的五成以上，刚性需求依旧是今年楼市的主要购买力。城南板块今年销量增幅明显，与河西相比，城南同样有着完善的交通、生活配套，而与河西2000左右的差价，让城南住宅性价比凸显。（3）2010年南京商业地产发展分析2010年南京商业地产总成交套数7115套，总成交面积为699642平方米。其中商铺成交套数4498套，成交面积465239平方米，同比下降17.21%；写字楼成交套数2617套，成交面积234403平方米，同比下降18.28%。（数据来源：网上房地产）2010年与2009年南京商业地产成交面积对比2010年2009年同比下降商铺46523956191817.21%写字楼23440

13、328682018.28%图表1-15 2010年与2009年南京商业地产成交面积对比2010年政府频繁出台政策加以调控。虽然商业地产不在国家政策调控之列，但也间接受到部分影响。二、 南京市概况1、 南京在全国城市排名排名城市隶属省份GDP(亿元)排名城市隶属省份GDP(亿元)1上海上海1687216南京江苏50862北京北京1377717沈阳辽宁50123广州广东1050418长沙湖南45474深圳广东951019烟台山东43585苏州江苏916820唐山河北43006天津天津910821东莞广东42467重庆重庆789422郑州河南40008杭州浙江594523济南山东39109无锡江苏5

14、75824哈尔滨黑龙江366510青岛山东566625泉州福建356411佛山广东565126石家庄河北340112武汉湖北551527南通江苏340013成都四川550828长春吉林336914大连辽宁515029西安陕西324115宁波浙江512530潍坊山东3090图表1-16 全国各大城市GDP总量排名（前30名）全国各大城市GDP排名里，江苏省有四个城市在30名以内。其中南京排第16位，苏州第5位。2、 南京城区状况南京是副省级城市，江苏省省会，长三角地区第二大城市，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市。南京共辖11个市辖区，2个县。其中江南八区（鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，

15、下关，雨花台，栖霞）是中心城区。 南京各区2010年生产总值排序区县名称 本年实际 （亿元） 同比增长（±%）简介1江宁区 620.22 15.06位于南京市区东西南面，2010年三次产业比例为9：57.9：33.12栖霞区445.25 15.11栖霞区位于南京东北部，工业制造业区域。2009年三次产业结构为1.12：79.23:19.653六合区416.0015.21南京市的北大门4鼓楼区323.20 13.24南京城西北部，是江苏省委、省政府机关所在地。2009年第二、第三产业增加值占GDP的比重分别为7.7%和92.3%5浦口区 322.45 16.04 南京市西北部，2009

16、年三次产业结构为7.25 : 55.62 : 37.13。6白下区284.2512.95是南京市主要中心城区之一，区域内有有华东第一商圈新街口。2009年，第二、第三产业增加值在全区生产总值中的比重分别为13.9%、86.1%。7玄武区281.54 13.18位于市区东北部，南京市最大的中心城区，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地。8溧水县 243.64 15.972009年三次产业结构为7.1:61.5: 31.4 9高淳县 243.12 14.812009年三次产业结构为7.9:55.1:37.0 10下关区 183.10 13.12旧城区11雨花台区 170.69 15.14以旅游业

17、为主12秦淮区 103.16 13.12以旅游业为主13建邺区 97.17 13.66立足河西新城，突出产业培育，强力推进招商和财税工作，区域经济基础不断发展壮大。 图表1-17 南京各区2010年生产总值河西新城：位于建邺区，规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，有奥体中心等地标性建筑。南京市全力打造河西“金融集聚区”、“金融后台中心”、“南京保险创新实验区”等为核心的金融发展平台。对金融、保险、证券类企业，年纳税额位居本区同类企业前五名且属地区性总部的，企业高管层（限企业董事会、执行机构和监事会负责人各一名，下同）可参照本人缴纳的个人所得税的50%标准予以返还奖励。）由以上数

18、据来看，江宁区、栖霞区、浦口区第二产业即工业建筑业较为发达；鼓楼区、白下区、玄武区的第三产业即服务业较为发达，为金融业密集区，在这个区域适合开展金融服务业务。河西新城目前GDP较低，但政府支持力度较大，是城市未来发展方向。第二部分 南京市担保行业概况一、政策环境目前江苏省有1000多家担保公司，而相对规范的担保公司只有20多家。在这20多家担保公司中，年担保业务额超亿元的屈指可数。根据融资性担保公司管理暂行办法和融资性担保业务监管部际联席会议关于认真贯彻融资性担保公司管理暂行办法的通知（融资担保发20101号）精神，南京市已经于2010年9月1日至2011年3月31日对全省融资性担保机构进行了

19、全面的规范整顿，据南京市金融办管处长介绍，全省整顿通过的担保公司大约80多家，目前南京市有46家，预计还有10家可通过。今年预计发放融资性担保公司经营许可证指标8个，无特殊渠道很难取得经营许可证。没有取得融资性担保公司经营许可证的机构，不能从事融资性担保，但可以从事非融资性担保业务。金融办刚刚接收担保公司的监管职责，有关担保公司的注册和管理的有关文件会陆续出台，（后附江苏省融资性担保机构行政工作指引）另据人民银行南京分行和江苏省中小企业局统计，江苏省信用担保机构按注册资金排序来看，南京地区前七名担保机构有：序号担保机构地区注册时间注册资金1富登投资信用担保有限公司南京2007.129000万元

20、美元2江苏省国信信用担保有限公司南京2010.450000万元3中融信佳投资担保有限公司南京2004.730000万元4南京鑫信投资担保集团有限公司南京2006.925566万元5南京源昌投资担保发展有限公司南京2007.412000万元6江苏宁企担保有限公司南京2007.119980万元7江苏台宁投资担保有限公司南京2008.19500万元图表2-1 南京市担保机构（前七）二、南京市金融环境1、南京市金融机构存贷款指标计量单位：亿元 指 标2009年2008年金融机构存款余额11088.398562.27金融机构贷款余额9444.487483.1图表2-2金融机构存、贷款余额注：本表由人行南

21、京营业部提供；金融机构存款、贷款余额统计汇总范围为本外币（含外资）信贷收支；短期贷款中的工业贷款为人民币数据。从以上数据来看，南京市各金融机构信贷投放量与存款量之比超出70%，单从数字来看，金融环境并没有大幅度趋紧，多数企业能够从银行取得资金，也促进了银保业务的发展。从目前银行与担保机构合作的方面来看，基本门槛为必须取得经营许可证，才可以和银行谈合作，设立年限方面大多数银行没有限制，但放大倍数与设立年限有关，初次合作为4倍左右，目前了解到的最大放大倍数为10倍。2、南京市目标客户分析目前，南京市现有银行类经营机构29家，国内知名保险机构也已全部进入南京。截止目前，江苏省各类上市公司181家，以

22、下为房地产企业综合实力排名50强榜单： 1、江苏新城房产股份有限公司常州 2、苏州工业园区建屋发展集团有限公司苏州 3、南京栖霞建设股份有限公司南京 4、苏州新港建设集团有限公司苏州 5、江苏吴中地产集团有限公司苏州 6、富建建团有限公司（盐城）盐城 7、银城房地产开发有限公司南京 8、中新苏州工业园区置地有限公司苏州 9、无锡市房地产开发集团有限公司无锡 10、南京江东房地产开发有限公司南京 11、苏州建设（集团）有限责任公司苏州 12、江苏亚东建设发展集团有限公司南京 13、苏州嘉业房地产开发有限公司苏州 14、上海绿地集团（昆山）置业有限公司上海 15、吴江市恒达城建开发有限公司苏州 1

23、6、江苏新能源置业集团有限公司扬州 17、江苏华厦融创置地集团有限公司徐州 18、苏州新创建设发展有限公司苏州 19、江阴利昌房地产开发有限公司江阴 20、南京市下关城市建设开发（集团）有限公司南京 21、苏州润禾房地产有限公司苏州 22、扬州熙龙房地产开发有限公司扬州 23、扬州恒通企业有限公司扬州 24、无锡虹亚房地产开发集团有限公司无锡 25、南京市城市建设开发（集团）有限责任公司南京 26、无锡鸿意地产发展有限公司无锡 27、江苏武房集团有限公司常州 28、宿迁中远实业集团有限公司宿迁 29、江苏万润房地产开发有限公司连云港 30、南京市建邺区城镇建设综合开发总公司南京 31、南京栖霞

24、房地产开发有限公司南京 32、江阴市城镇建设综合开发有限公司江阴 33、江苏伟业房产有限公司苏州 34、苏州市鼎盛房地产开发有限公司苏州 35、张家港兴鸿房地产有限公司张家港 36、启东市建都房地产开发有限公司南通 37、江苏武进创业房地产开发有限公司常州 38、常州市金新房地产开发有限公司常州 39、润地利房地产投资集团有限公司无锡 40、江苏炜赋集团建设开发有限公司南通 41、江苏嘉源房地产开发有限公司镇江 42、常州市武进建设房地产开发有限公司常州 43、徐州市滨湖花园房地产开发有限公司徐州 44、江苏伟丰集团宜滨房地产开发有限公司宜兴 45、丹阳市天怡房屋建设开发有限责任公司丹阳 46

25、、南通苏通房地产开发有限公司南通 47、昆山市金威房地产开发有限公司苏州 48、无锡市益多投资发展集团有限公司无锡 49、无锡红豆置业镇江分公司无锡 50、江苏润阳房地产开发有限公司镇江 关于房地产行业的业务开展，我们主要选择二级资质以上或地段较好的企业合作，根据以上50家地产企业，我们可以有针对性的拜访，与地产企业的合作模式可以从基金、担保、自有资金3个方面的介入，今年的目标是希望达成合作意向的企业不少于3家。图表2-3 江苏省部分上市公司通过当地人脉资源以及银行的关系打开与以上181家上市企业的业务合作，提供短期拆借业务，今年的目标是希望达成合作意向的企业不少于3家。三、担保业同业现状1、

26、担保业务类型根据南京水西门大街中心支行王行长介绍，南京市担保公司主要做银保业务，另外与小贷公司、典当行也有一定业务合作，担保金额不大。至于民间业务也有做，但是比重不是很大。根据担保公司魏总介绍，目前银保业务收费担保费率为一次性2%-4%，民间业务中，自营资金短期拆借费率为3%/月-5%/月，民间理财对接业务和河南市场不同，多为单个出资人大额资金，且私下募集，费率因人而异。另外符合条件的客户，也采取借壳贷款等方式，收取一定担保费或中人费。政府对于担保机构收取担保费，除银保业务外，也没有明确要求，可根据担保项目的风险程度，由担保公司和被担保人自主协商确定，保证担保机构的生存和发展，但不得违反国家有

27、关规定。2、 反担保措施设计：主要措施是股权质押、房产抵押、土地抵押、存货质押等。南京当地的担保模式，主要还有担保加期权、担保加风投，此类业务可以跟基金有效结合。其中常规设计还是以房产抵押和土地抵押为主，据目前了解情况，由于反担保措施的不同，担保取费标准也有所不同，这方面与河南市场差异不大。但各级职能部门对于有经营许可证的担保机构设立相关登记基本没障碍，没有经营许可证的存在一定障碍，各地市执行政策也有区别。3、业务品种与郑州对比从以上了解的情况来看，南京市担保业务与郑州市有一定差别，市场细分层次较多：如银保业务、短期资金拆借业务、担保加期权业务、置业担保业务等均由不同的公司操作，因此各项业务在

28、各公司比重不同。担保机构整顿后，银保业务为各担保机构发展重点，短期拆借业务和郑州一样，具有全国的趋同特性，费率方面也差异不大。民间理财对接业务没有郑州发达，通过与政府主管机构人员沟通，也没有得到明确答复可以或者不可以。在宣传方面，政府控制也较为严格，报纸少见担保公司广告，街头也没有看到车体广告、路灯广告。第三部分 经营目标按照江苏省融资性担保机构行政许可工作指引中第3.3条：不低于净资产60%的自有货币资金用于存出保证金、银行存款，以及投资国债、金融债券及企业债务融资工具等信用等级较高的固定收益类金融产品。经营目标测算按两种情况测算，每种情况都设定一个基本目标和奋斗目标，测算结果如下：第一种：

29、如能够取得经营许可证，业务发展计划测算如下：1、自有资金1亿元，基本目标：银保业务：6000万元存入银行保证金，按照放大5倍计算，银行授信额度3亿元，按3%一次性收取担保费，年收入900万元自有资金业务：3亿元银保业务，按10%保证金收取，回收资金3000万元，用于民间借贷业务，按2.5%月收费，年收入1500万元4000万元做短期拆借业务，按3%/月收费，年收入1440万元民间担保业务：每月操作2000万元民间担保业务，按1%/月收费，年收入1140万元合计年收入4080万元按60%利润率，实现利润2448万元2、自有资金1亿元，奋斗目标：银保业务：6000万元存入银行保证金，按照放大5倍计

30、算，银行授信额度3亿元，按3%一次性收取担保费，年收入900万元自有资金业务：3亿元银保业务，按10%保证金收取，回收资金3000万元，用于民间借贷业务，按3%月收费，年收入1800万元4000万元做短期拆借业务，按4.5%/月收费，年收入2160万元民间担保业务：每月操作3000万元民间担保业务，按1%/月收费，年收入1710万元合计年收入5670万元按60%利润率，实现利润3402万元第二种：如暂时不能取得经营许可证，业务发展计划测算就如下：1、自有资金1亿元，基本目标：自有资金业务：5000万元做民间借贷业务，按2.5%月收费，年收入1500万元5000万元做短期拆借业务，按3%/月收费

31、，年收入1800万元民间担保业务：每月操作2000万元民间担保业务，按1%/月收费，年收入1140万元合计年收入4440万元按60%利润率，实现利润2664万元2、自有资金1亿元，奋斗目标自有资金业务：5000万元做民间借贷业务，按3%月收费，年收入1800万元5000万元做短期拆借业务，按4.5%/月收费，年收入2700万元民间担保业务：每月操作3000万元民间担保业务，按1%/月收费，年收入1710万元合计年收入6210万元按60%利润率，实现利润3726万元综上所述，两种测算结果在4080万元-6210万元区间，采取算术平均计算法，确定年度经营目标收入值为5000万元。因担保公司注册及筹

32、建等原因，减去3个月，2011年经营目标收入值按7个月计算，为3000万元。目标分解如下：收入目标分解二季度三季度四季度合计2001200160030008月9月10月11月12月1月2月合计2003504004506006003003000按照上述收入目标，预测利润率为60%，既1800万元。图表3-1 收入目标分解表第四部分 人力资源配置及分析一、业务人员配备1、融资部人员类型收入（万元）占比年度业务总量（万元）半年业务量（万元）月业务量（万元）月单笔业务数量（1000万元为例）人员配备银保业务102520.5%3416717084284736自由资金保证金部分102520.5%41000

33、2050034173.54短期拆借164532.9%548332741645694.5民间业务130526.1%435002175036253.56合计5000100%173500867501445814.516图表4-1 人员配备分析2、发行部人员最低1：1配置，预计20人3、风险控制部2人4、营销部2人5、行政部2人6、财务部3人7、管理岗位，总经理1人、副总经理1人总计47人各岗位职责参照新民生担保设计（此处略）二、企业架构图总经理融资中心发行中心风控部融资一部融资二部发行一部发行二部综合管理部营销部行政部财务部融资三部发行三部图表4-2 企业架构图第五部分 资源条件和经营环境分析1、外

34、部环境有利方面Ø 市场成熟度高从本报告概述中可以看出，江苏省乃至南京市，在全国的经济发达程度、金融业发达程度均，处于前列，市场环境成熟。Ø 经营行为规范担保机构经过行业整顿后，经营行为较为规范，尤其将业务交给金融办指导，成为规范担保行为的重要一步，无序竞争局面会逐步缓解。不利方面Ø 入市门槛高担保机构整顿后，对于新建担保机构审查较严，对于想从事融资性担保业务的机构来说，2011年只有8个左右名额能够取得经营许可证，且注册资金不能低于1亿元人民币，门槛较高。Ø 公司初设有经营差距因公司初设，与其他同级别的担保公司有经营上的差距，对市场规则的熟悉程度不够。2

35、、资源条件有利方面Ø 团队专业本次参与团队组建及前期运作人员，可调动10人左右团队形成有力支持，这些人员均为郑州新民生担保业务精英，熟悉担保业务运作模式及风险控制，不需要前期进行大量培训。其中负责本次筹建运营的总经理蒋云山，从事金融行业及担保行业多年，具有运作担保公司的成功经验。Ø 资源共享程度好因本支团队同时经营有私募股权基金业务，尤其在上海、苏州、南京当地具备一定资源和人脉，可以和担保业务共享资源平台。例如目前储备的资源有：盈科律师事务所上海公司（中国第二大律师事务所），其在上海、苏州、南京均有分支机构。苏州工业园区招商局局长及处长。李建民上学在南京，其同学资源较多，且

36、现在有部分同学有了一定的社会职务，此次市调也通过同学关系约了银行、政府的资源。河南省驻上海办事处、上海市河南商会等，均能通过这些渠道渗透到江苏地区。新民生集团公司的业务支持和指导。南京当地股东社会资源的支持。以上包括但不限于上述资源。Ø 与基金业务结合强强联合目前，新中原地产基金总部已迁至上海，业务兼顾河南、安徽、山东，同时辐射长三角地区，其中长三角地区包括江苏省，这样，可以更多的利用担保与基金业务的结合，互相促进，迅速抢占市场资源，为新民生集团及南京公司带来复合性业务增长，潜力巨大。不利方面Ø 融合资源需一定时间在众多可利用资源中，由于初涉南京当地市场，资源融合需2个月左

37、右时间，逐步启动及维护，该项工作可与公司设立同步进行，尽量缩短资源落地时间。Ø 人才本地化进程需时间因前期介入的工作人员均为郑州外派，从长期来看，人才本地化是发展趋势，因此，在设立后3个月左右，要初步建立一个以郑州人员为骨干，当地人才为基础的的业务团队，6个月左右，要实现当地人才部分成为骨干的业务团队。对于业务发展来说，团队本地化才能更好的融入江苏的大环境。第六部分 业务流程及风险控制一、业务流程立项尽职调查项目评审反担保措施落实收费出账或保函到期还款或解除担保责任主流程相关表单说明业务申报表项目日志尽调清单尽调报告会议记录借款合同文件抵、质押登记其他流程控制保证金收入担保费收入预收

38、借款利息月度监管报告财务报表现场图片本息结清单解除担保责任及反担保措施用于填写项目基本信息，初筛时使用跟踪每日项目进展情况，发送给管理层需借款人、保证人提供的资料清单制作WORD文档用于项目评审通过视频会议及网络邮件评审法务出具并第三方现场签署及合规性审查法务陪同去行政主管部门登记及合规性审查结算流程控制网银、印鉴、账户等财务部统筹，提供相应账户，确认收费形成综合性保后监管报告，发送给管理层给借款方出具业务结束，由融资经理负责解除相应反担保措施，担保公司担保责任解除预收借款利息预收借款利息财务部确认收费后，出账或出具担保函保后管理还款计划书财务部确认无误，有融资经理给借贷双方二、风险控制1、立

39、项、尽职调查环节，由总经理负责的经营层审核监控。2、项目评审，采取授权制，500万元（含）以下业务，由南京公司主要股东、管理层、新民生公司风控长组成评审会审核批准。500万元以上业务，发送新民生评审会，由评审会审核批准。3、项目出账或出具担保函，由新民生公司派驻专业财务人员负责日常财务核算、税务筹划及项目出账或出具担保函等业务经营行为，资金统一管理，定期由新民生公司稽核部稽核财务运营状况。4、保后管理由融资经理负责，总经理负责的经营层审核监控，定期由新民生公司合规部、风控部检查。5、到期结清的项目，由融资经理发起结清流程，财务部核算本息结清后，法务部审核无法律问题后，由总经理签字履行结清流程。

40、如项目出现展期，重新撰写展期报告，按上述2、3流程审批后方可实施。如项目出现逾期或其他方面的异常，融资经理配合风控部清收。第七部分 文化建设及员工培训一、员工培训课程名称课程时间授课人备注担保行业基础知识二个月，每周2小时蒋云山财务基础知识二个月，每周2小时总部外派财务人员理财业务知识二个月，每周2小时总部外派理财讲师市场营销4个课时请外部讲师二、文化建设（锡恩公司）课程名称课程时间授课人备注定向培训三个月内（待定）锡恩顾问个人战略三个月内（待定）锡恩顾问个人成功故事三个月内（待定）锡恩顾问结果思维训练三个月内（待定）锡恩顾问客户价值训练三个月内（待定）锡恩顾问行动成功（光盘）入职培训人力资源

41、部狼性总经理（光盘）入职培训人力资源部第八部分 运营成本的测算1、经营费用预算2011年度经营费用预算表名称测算公式预计支出说明开办费1亿元×0.02%20万元预算15万，加上不可预知费用5万元租赁费5元天×500×30天×12月90万元按照租赁500房屋，日租金5元办公费280万元办公家具和设备购置费税金3000万×12.5%375万元1、按收入3000万元测算；2、计税依据为12.5%（包括营业税、城建税和附加以及所得税）工薪3000万×12.5%375万元按照收入的12.5%测算其他费用5万元×12个月60万元按每月5

42、万元预算，为临时性不可预见费用，同时也可作为其他费用超支时调剂小计1200万元2、办公场地费用测算写字楼名称地址楼层租金元/天售价元/物业费元/月面积得房率周边入驻企业（金融、地产类）开发商物业管理联系方式图片南京中心南京市中山南路1号F43-F46出租53300022500-80065%地铁1、2号线交汇；楼下为新街口百货；2010年下半年入驻；复地地产南京新街口百货商店股份有限公司南京金鹰物业资产管理有限公京国际金融中心南京市白下区汉中路1号F42左右4.515500-80068%地铁1、2号线交汇；楼下为东方商城；南京富城房地产开发有限公司（ARA亚腾基金之下属

43、公司）南京塞恩卓物运宝南京新地中心南京市建邺河西CBD庐山路188号 F30/500-800;F22/5003.51820500-80064%-74%地铁1、2号线交汇；奥体中心、家乐福汇丰银行、丘博保险、友邦保险、中英人寿、民安中国、康宏理财等南京阳光新地置业有限公司青岛雅园物业管理有限公司南京分公司磊按照500来计算南京中心费用为：租金75000元/月+物业费11000元/月=86000元/月南京国际金融中心费用为：租金67500元/月+物业费7500元/月=75000元/月南京新地中心费用为：租金52500元/月+物业费9000元/月=

44、61500元/月第九部分 关键行动措施1. 公司设立：按照公司设立流程并取得经营许可证需要45天，负责人李建民2. 办公场所选址、装修及办公家具，负责人崔志华 45天完成（与公司设立同步进行）3. 人员招聘：3个月，每月招聘20人。按50%的淘汰率入职30人。负责人请求总部人力资源部负责，招聘开始时间为装修后期或南京股东办公室4. 项目源开发：1）银保业务：取得营业许可证就向银行申报授信材料，初步锁定4家为：交通银行、南京银行、渤海银行、浦发银行，通过与银行从业人员联系获取转介绍业务通过河南驻上海办事处、上海河南商会联系江苏商会，以此为入口开发工商类企业。 2）自有资金业务：通过银行、商会及个

45、人资源联系江苏181家上市企业开发3家短期资金拆借业务 3）民间担保业务：以地产开发企业为主，工商企业为辅，锁定江苏省50强地产榜单企业，或项目地段较好的三级资质开发企业，建立业务合作3家5. 资金源开发： 1）通过银行客户经理提供优质客户名单募集资金 2）联系当地第三方机构推荐产品 3）发行部人员个人资源开发，人均月基础业务指标200万 4）股东资源介绍 5）通过上述渠道开发资金2亿元，200万出资客户50个，约每月开发8个，500万出资客户20个，约每月开发3个。6. 人员培训及文化建设 1）人员培训：为期两个月业务培训，每周不少于6个课时，培训课程为担保基础知识，财务基础知识，理财基础知

46、识，营销基础知识。 2）文化建设第一阶段3个月，分成两部分第一部分：分入职培训，内容包括：行动成功及狼性总经理光盘培训，由人力资源部负责第二部分：文化导入，与锡恩公司商议后另行制定导入计划地产基金 2011年4月24日以上为运营计划，后附江苏省融资性担保机构行政许可工作指引（试行）及担保公司设立所需相关材料。附件一：江苏省融资性担保机构行政许可工作指引（试行）为规范全省融资性担保机构设立、变更、终止审批行政行为，明确工作程序和申报要求，依据行政许可法、融资性担保公司管理暂行办法等法律法规，制定本工作指引。一、设立融资性担保公司（一）设立条件 1、有符合法律、法规规定的章程。 2、注册资本不得低

47、于人民币1亿元，为实缴货币资本，来源真实合法。 3、有具备本指引规定条件的股东。法人股占注册资本的50%以上（不含50%），且出资比例最大发起人为法人。 4、有符合担保公司任职资格的董事、监事、高级管理人员和熟悉担保业务的合格从业人员。 5、有健全的组织机构、内部管理、业务操作规则和风险控制制度。 6、有与业务经营相适应的营业场所和其他配套设施。 7、符合全省担保行业规划布局及监督管理的总体要求。8、省经信委规定的其他审慎性条件。设立中外合资、外商独资的担保公司，应按国家关于外商投资管理的有关规定审批后，再按本指引提出申请。（二）出资人条件1、企业法人股东 （1）管理规范、信用良好、实力雄厚，

48、持续经营2年以上。 （2）有充足的货币资金、持续的出资能力以及风险承受能力，出资额不低于人民币500万元，实施本项投资后长期投资额不超过净资产的50%。（3）第一大股东和出资比例30%以上的发起人，应持续经营3年以上，最近连续2个会计年度盈利，近2年累计净利润在人民币1000万元以上。 2、自然人股东 （1）有完全民事行为能力，无犯罪记录和不良信用记录。 （2）有较强的抗风险能力和资金实力, 出资额不低于人民币100万元，入股资金必须是自有货币资金。 （3）出资比例10%以上的发起人应有一定的实业背景，并能出具有效证明。 3、事业、社团等其他法人单位作为发起人出资的，应按规定办理相应的手续。（

49、三）组建工作要点1、出资人按照中华人民共和国公司法规定，签订出资人协议书，确定拟组建融资性担保机构的组织形式、出资方式和股本结构，明确出资人的权利和义务。   2、主发起人召集其他出资人召开发起出资人会议，按照法定程序审议通过出资设立融资性担保机构、成立筹备工作小组（或指定代表或共同委托代理人）并授权其履行组建工作职责的有关决议。   3、起草公司章程草案和各项内部管理制度。   4、聘请具备相应资质的会计师事务所对出资人进行财务状况审计。   5、召开创立大会（股东会）、董事会等有关会议，审议通过章程草案，选举董事及聘任高级管理人员，审议通过内部管理机构设置、主要管理制度等议案。   6、向工商行政管理部门申请预先核准公司名称。   7、出资人将注册资本拨付到位后，聘请会计师事务所进行验资，出具验资报告。   8、市、县（市）融资性担保机构监管部门要根据当地融资性担保行业布局的统筹规划，对担保公司筹建和设立申报工作进行指导和管理。（四）申请材料申请材料一式二份，使用A4规格的