房地产企业资金链风险预防措施研究——以鲁商置业为例

1、山东英才学院 毕 业 设 计（论 文）题目：房地产企业资金链风险预防措施研究以 鲁商置业为例 学生姓名 卢文婷 学 院 经济管理学院 专 业 财务管理 学 号 201201010075 指导教师 胡光珍 2016年 4 月 日毕业设计（论文）原创性声明本人郑重声明：所提交的毕业设计（论文），是本人在导师指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已注明引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本研究做出过重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明并表示了谢意。 论文作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全

2、了解学校有关保障、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士学位论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1、保密，在_年解密后适用本授权书。 2、不保密。（请在以上相应方框内打“”）论文作者签名： 日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日房地产企业资金链风险预防措施研究以鲁商置业为例摘 要：1980年9月，北京市住房统建办公室挂牌成立了北京市城市开发总公司，自此拉开了房地产综合开发的序幕。中国房地

3、产市场，在短短三十几年里快速发展，房地产业也成为我国国民经济发展的支柱型产业。房地产业对政府财政收入的增加，扩大内需，增加就业，带动建材、钢铁、家电等相关产业的发展有重大贡献，具有拉动和稳定经济的重要作用。然而，2008年房地产泡沫的破灭，2011年新国八条的推出，2014年房地产开发商破产跑路情况的曝出等，都使得房地产企业资金链的问题凸显出来。因此，本文从房地产企业资金链出发，以案例分析的方式，对资金链风险做出了研究，并提出了具体预防措施。主要内容：首先，介绍了选题研究的背景与意义以及国内外现状；然后，对房地产企业资金链及其风险作了概述与分析；接下来，以鲁商置业为例进行了资金链风险预警并分析

4、了原因；最后，具体提出了预防措施并作了总结与展望。 通过对房地产企业资金链风险预防措施的研究，加深了关于房地产企业风险问题的探讨，提出的预防措施也对房地产业具有一定的参考和借鉴意义。如果房地产企业由于资金链断裂而破产，那么将会直接影响到房地产企业的职员、购房者、上游供应商，对市场投资者、信贷资金提供者也会产生重大影响，甚至会降低商业及社会信用，进而对整个宏观经济不利。所以，对房地产企业资金链风险的预防措施研究，为资金压力的缓解，房地产业的健康向上发展，我国社会经济的稳定具有重要意义。关键词：房地产；资金链；风险防范第一章 绪论一、研究背景与意义（一）研究背景中国房地产市场的快速发展，使得房地产

5、业成为我国国民经济发展的支柱型产业。房地产业能够扩大内需，提高就业率，增加政府财政收入，并且带动建材、陶瓷、钢铁、家电等相关产业的发展，具有拉动和稳定经济的重要作用。2008年全球房地产泡沫破裂，我国政府选择了救市，得到积极作用的同时也带来了负面影响房价的持续上涨。近年来，我国政府也一直对房地产业进行着宏观调控，以遏制房价的飙升。2010年的国十一条和新国十条，2011年的新国八条，2013年的新国五条等政策，都对房地产业造成了不小的冲击。2014年土地价格下跌，房地产倒闭事件频发，开发商破产跑路丑闻也被曝出。房地产业资金链风险问题也愈加凸显出来，而百强房企华光地产因资金链断裂于2015年8月

6、12日被正式宣布破产，更是为全国房地产市场敲响了警钟。房地产业是典型的资金密集型行业，由于资金需求量非常大，不可能完全依靠自有资金，所以要通过银行信贷等渠道进行融资，利用负债进行投资经营。与其他行业相比较而言，房地产业具有高投资，开发周期长，易受政策影响，经营风险大的特点。因此，在中国房地产市场尚不成熟、信贷融资困难、大多数上市房企负债率高的情况下，怎样利用多种渠道获得足够的项目开发资金、怎样在开发过程中高效使用资金、怎样加快销售步伐以缩短资金回收周期，对房地产业资金链的顺畅运行就显得尤为重要。（二）研究意义 房地产业是我国经济发展的支柱产业，对政府财政收入的增加，扩大内需，带动相关产业的发展

7、有重大贡献，具有拉动和稳定经济的重要作用。而房地产业健康向上发展的关键，就是要保证房地产企业资金链的顺畅运行。可见，对房地产企业资金链风险的预防措施研究，无论在理论上还是现实上都具有一定的意义。1、理论意义：我国房地产企业普遍存在着不同程度的资金紧张甚至资金链断裂风险，通过对LS房地产公司资金链风险成因的分析，提出了五条具体预防措施，进一步补充了房地产企业资金链风险的理论研究成果。2、现实意义：通过对房地产企业资金链风险预防措施的研究，加深了关于房地产企业风险问题的探讨，提出的预防措施也对房地产业具有一定的参考和借鉴意义。修改判定标准后的Z值计分模型更适合我国房地产企业进行资金链风险预警，帮助

8、房企了解资金现状并及早做出相应改善。为资金压力的缓解，房地产业及相关行业的利益，我国社会经济的稳定做出了重要贡献。二、国内外研究现状（一）国外研究现状国外关于资金链风险问题的研究普遍集中在资金筹集和财务危机预警方面，而涉及资金的使用与回收方面的相关研究则较少。并且，国外学者对资金链的研究大多从财务管理的角度出发，有可能将资金链断裂视为破产风险或财务危机进行研究。通过对国外文献的梳理，选取了其中比较有代表性的研究成果进行文献回顾。1、 房地产融资研究1990年，Stulz研究认为：存在内部资本市场的企业融资相对容易,但如果外部融资受到限制,那么净现值为正的项目也可能不会获得融资。1991年，Ho

9、shi经过分析认为：企业与经常合作的银行之间，如果能建立长期稳定的往来关系,那么企业融资需求问题就比较容易解决,从而减轻外部融资的困难。1997年，Stein指出：企业融资难的问题,内部资本市场可以通过多种方式去解决，而这些方式又能使企业更容易获得外部融资,从而解决有利项目的资金需求问题。1998年，Deloof通过研究发现：存在内部资本市场的企业集团的融资受限程度远低于一个独立法人融资受限的程度。这就表明，如果存在内部资本市场,那么企业的融资难度就能在一定程度上得到缓解。2002 年, Richard Impefiale 介绍了投资基金，指数化证券和信托证券等国外创新的房地产金融工具，这些工

10、具大多出自较为发达的证券化的资本二级市场。之后，又相继出现了更多的创新金融工具。2007年，Carsten hoth阐述了德国房地产企业融资发展的历史以及资金来源的渠道。他指出德国房地产企业主要有银行贷款、证券融资、夹层融资、项目融资和财产租赁等融资方式。 2、资金链危机研究1972年，Carmichael经过研究发现：资金链危机的四种体现方式是缺少自由资金，债务得不到如期偿还，资金周转不顺和出现流动性风险。 1977年，Ross界定了资金链危机的含义:一是企业的债务无法如期偿还;二是企业主动提出破产申请;三是企业没有能力支付到期的债务;四是企业的资产不足以抵偿债务。 3、财务危机预警研究19

11、32 年，Fitzpatrick选择 19 组破产和非破产公司作为样本，进行了一项单变量破产预测研究。他运用单个财务指标对两组样本进行对比分析，结果发现判别能力最强的两个指标是“净利润股东权益”和“股东权益负债”这两个比率。1968 年，美国的 Edward Altman 将若干变量合并入一个函数方程(即 Z 值模型)，他选择了 33 家破产的美国企业和尚在持续经营的 33 家正常企业进行预测，其准确率令人满意。1984年，Zmijewski通过单位概率法对企业破产原因进行了分析并构建了破产风险评估模型，认为区别失败和非失败公司的显著性因素是股利现金流量和应收账款。1993 年，Coatst和

12、Fant提出了神经网络分析方法（Neural Networks），其应用价值得到了广泛的推崇。该模型的原理是模仿生物大脑神经网络的学习过程，缺点是计算复杂，难以理解。2004年，Charitou等人使用类神经网络和Logit模型，对比研究发现企业经营活动的现金流量可以作为分析企业是否存在财务风险的重要指标。随着企业财务危机预警研究的进一步发展，有的学者还在实证数据的选择上进行了国别的比较研究。Micha（1984）、Izan(1984)、Bidin（1988）、Hall（1992）和Xu and Zhang (2009)就分别选用了法国、澳大利亚、马来西亚、英国和日本的企业数据进行了企业破产问

13、题的研究。（一）国内研究现状1、资金链及其断裂原因研究 黄惜(2004)研究认为企业资金链就是其产业链、资金流，可分为资金筹措、资金使用、资金回流三个阶段。 徐新宇(2009)认为企业的资金链由投入链、营运链和回笼链构成，而导致资金链断裂的往往是回笼链。王铮、张朋（2002）研究认为房地产企业资金链断裂的根本原因是房地产泡沫，它最终可能导致整个金融系统的崩溃。滕佳、干胜道（2005）研究认为企业资金链断裂的原因有四点：一是内容控制不完善；二是过度投资；三是预期收益未能达到预期目标；四是违规动作获取非法资金。 杨毓（2009）把影响企业资金链断裂的各种因素分为两大类，一类是外部因素主要包括宏观经

14、济经济形势变化、金融体制不健全等；另一类是内部因素主要包括盲目投资、随意担保、制衡机制缺失、高管行为失控等。 李富芝和吴君民(2012)通过对实证检验结果的分析得出，导致房地产企业资金链断裂的关键因素是存货积压、货款拖欠、负债比率过高和经营亏损。 许晓峰(2014)研究发现，房地产企业资金链普遍存在着负债率高、银行信贷比重大、现金流负增长、速动比率低等情况。2、资金链风险预警及防范研究周首华和杨济华（1996）等人在Altman Z计分模型的基础上加入了现金流量这一预测变量提出了著名的F模型。他们认为企业的资产创造现金流量的能力是反映企业财务状况非常重要的一方面，所以加入现金流量因素后，F模型

15、可以更加准确的预测企业是否存在财务危机。 梁墚和殷尹（2004）等认为宏观经济发展状况、国家政策的变化、不同企业的特殊情况对于企业的生存和发展具有决定性的意义，任何对企业未来状况的预测都不能忽略这些因素的作用。 石亚玲（2007）以39家房地产上市公司财务数据为样本，分别对Z值模型和Z3模型对我国房地产上市公司的适用性和有效性进了实证分析。 魏杰(2004)研究认为,企业平衡好资本金与债务资金之间，各种债务之间，各种资本金之间的关系是防范资金链危机的有效方法。王琨（2009）在房地产项目资金链风险控制一文中从宏观政策、资金筹措、资金使用、资金回收四个方面分析了我国房地产项目所面临的资金链风险，

16、并提出了相应的防范措施。罗微（2010）从博弈论角度提出了房地产企业资金链管控绩效评价机制的建立，并根据博弈分析，提出了在加强房地产企业资金链管控时需要注意的问题:第一，搭建信息平台，促进信息有效流通；第二，促进规范博弈机制的形成；第三，科学考核，有效激励，促进资金管控的良性循环。 李富芝（2013）从两个方面提出了房地产上市公司资金链风险的防范建议，一是改善资金链循环的外部环境，二是优化资金链的内部循环。三、研究方法、研究内容与论文框架（一）研究方法1、文献归纳法：通过搜集并学习与研究内容相关的国内外文献，了解了国内外现状，归纳整理出了相关概念和理论基础，为进一步的研究作了理论支撑。2、案例

17、分析法：以LS房地产公司为例，理论结合实际并具体分析，提出了相应的资金链风险防范措施。3、比率分析法：文中选取了大量的财务比率对房地产企业的资金链风险进行分析，并用三年的财务数据来作横向比较。（二）研究内容与论文框架1、研究内容本文的研究内容将分为以下六个部分：第一章，绪论。依次介绍了本文的研究背景与意义、国内外现状、研究方法、研究内容与论文框架、研究创新与不足。第二章，房地产企业资金链风险的相关概述及分析。主要论述了房地产的含义与产业特征，概述了房地产企业的资金链及风险，然后从房地产企业资金的筹集、使用和回收三个方面进行了风险现状分析。第三章，LS房地产公司资金链风险分析。以LS房地产公司为

18、例，简单介绍了公司的基本情况、财务状况，采用Z值计分模型结合修正后的判定标准值对资金链风险进行预警，并对其现状与成因作了相关分析。第四章，LS房地产公司资金链风险预防措施。针对LS房地产公司资金链风险的成因分析，从风险意识、融资渠道、项目投资、资金管理等方面提出了五条预防措施。第五章，结论与展望。对全文研究的内容与结论作出总结，思考研究过程，发现不足之处，找到今后为之努力的方向与动力。2、论文框架结论与展望资金链风险相关分析谨慎选择投资，加强预算管理加强销售步伐，缩短现金周期严格实施资金监控，重视成本管理拓宽融资渠道，合理控制资本结构强化风险意识，完善预防措施本文的框架结构如下：研究背景与意义

19、、国内外现状房地产、资金链的相关概念LS房地产公司案例分析4、 研究创新与不足（1） 创新点1、关于房地产企业资金链风险的研究，大多数学者采用的是定性分析方法，且从宏观的角度去探讨。本文则在定性分析的基础上，结合定量分析的方法，从财务指标风险评价的角度研究资金链循环的每个阶段，且利用Z值计分模型结合修正后的判定标准值对具体企业的资金链风险进行了识别与预警。2、采用案例分析的方法，理论结合实际并详细分析，提出了相应的资金链风险防范措施，更加直观具体的反映出了我国房地产企业资金链风险的现状。3、本文对案例企业进行分析时，选用的是近三年的最新数据，对当前房地产企业对于资金链风险方面有一定的预警和较好

20、的借鉴意义，同时也在一定程度上丰富了房地产业和资金链风险方面的理论研究。（2） 不足之处1、由于本文主要采用的是案例分析方法，只结合了一家公司进行具体分析，所以无论是分析过程还是分析结果以及建议，对于不同行业或不同企业都具有相当的局限性，不具有普适性。2、对案例企业进行分析时，主要考虑了财务因素，选取的财务指标也大多出自财务报表，且对于宏观经济政策等外部环境因素的影响只做了简单的定性分析，导致研究的结果不够全面。3、由于实践经验的不足，不能够真实了解房地产企业的具体运作，也很难搜集到具体运营的足够资料，与实际情况一比较，本文的研究就可能流于表面。希望通过实践经验的积累，理论知识的加深，相关资料

21、的广泛搜集，最终能够对房地产企业资金链风险有一个更加深入全面的研究。第二章 房地产企业资金链风险的相关概述及分析一、房地产的含义及产业特征（一）房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。可以有三种存在形态，即土地、建筑物、房地合一。房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从

22、事房地产开发和经营的行业称为房地产业。（2） 房地产的产业特征 1、投资高房地产业是典型的资金密集型行业，由于资金需求量非常大，不可能完全依靠自有资金，所以要通过银行信贷等渠道进行融资。我国法律规定开发企业的自有资金比例不得低于30%，而目前我国房地产企业的平均资产负债率超过70%，甚至有的企业已达90%以上。这也从侧面反映出了房地产业确实是高投资，从前期为取得土地使用权而支付的巨额土地使用费开始，到后期销售之间的每一个环节都需要巨大的资金来支持。 2、开发周期长 房地产项目开发从公司的准备工作开始，到行政审批部分，包括以下六个阶段：（1）选址定点（2）规划总图审查及确定规划设计条件（3）初步

23、设计及施工图审查（4）规划报建图审查（5）施工报建（6）建设工程竣工综合验收备案，至房地产项目权属初始登记结束，这些流程需要花费很长时间，少则1-2年，多则3-5年不等。房地产业开发周期长的特点也使得企业更加要保证资金的充裕和良好流动。3、 经营风险大 房地产经营风险一般是指房地产投资开发项目由于经营管理不善而引起预期收入水平不能实现，或不足以补偿费用的可能性。错误的预测或者决策的失误都会给房地产投资造成很大的风险甚至经营失败。而且房地产业的开发周期长，普遍负债率高，这就间接增加了不确定性不利因素存在的时间和发生的可能性。4、易受政策影响 由于我国政府对房地产具有征收权、管制权、征税权等权利，

24、因此房地产业受这些政策的影响非常大，从我国房地产业的发展史中也能看出这一点。不仅如此，国家对宏观经济调控的政策也会影响到房地产业，例如提高存款准备金率会抑制潜在住房购买者的欲望，而紧缩信贷规模则会增加房地产企业融资的成本和难度。二、房地产企业的资金链及风险概述（一）房地产企业资金链概述 资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条，即指现金-资产-现金（增值）的循环。房地产企业资金链是从项目融资开始，经过项目开发及交付使用，再到销售回款，然后支付外部融资成本的一个循环反复的过程。由于房地产具有投资高、开发周期长、经营风险大等行业特征，也决定了房地产企业资金链具有资金投入大、外资依

25、赖高、回收周期长等特点。如何加强资金链的稳定性以保证项目的顺利进行，就成为了房地产企业管理中需要解决的重要问题。（2） 房地产企业资金链风险概述房地产企业资金链风险是指房地产企业在资金的筹集、使用到回收的整个资金链环节中，对资金的计划、组织、管理、协调及控制活动中，各种不确定性的影响因素给房地产企业正常资金运作带来损失的可能性。房地产企业资金链风险具体包括资金筹集阶段风险、资金使用阶段风险和资金回收阶段风险，是造成房地产企业无法正常经营，甚至破产的最主要原因，成为房地产企业面临的最大风险。3、 房地产企业资金链风险相关分析前文已经了解了房地产、资金链、房地产企业资金链风险等相关概念及其特点，这

26、些理论知识的熟悉为接下来对房地产企业资金链风险的分析和后文的成因探讨与防范措施提供了有力的支撑和依据。（1） 资金筹集风险评价筹集资金作为资金链的首要环节，如果一开始就出现问题，那必然会导致整个资金链的循环不畅，甚至瘫痪。筹资风险主要表现为企业的偿债能力和再筹资能力，可以结合以下相关财务指标进行筹资风险评价。1、资产负债率=负债总额/资产总额*100%2、现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债*100%3、流动比率=流动资产/流动负债4、速动比率=速动资产/流动负债5、现金股利支付率=分配股利、利润或偿还利息支付的现金/经营活动产生的现金流量净额（二）资金使用风险评价资金使用是连接资金筹集

27、和资金回收的桥梁，合理使用资金才能保证资金链的良性循环。资金的使用阶段主要存在经营风险和投资风险，可以结合以下相关财务指标进行风险评价。1、现金净流量：经营活动、投资活动产生的现金流量净额。2、总资产报酬率=净利润/资产平均总额*100%3、销售净利率=净利润/营运收入*100%4、营业利润率=营业利润/营业收入*100%5、销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100%6、成本费用利润率=利润总额/成本费用总额*100%（三）资金回收风险评价房地产企业不仅需要合理的筹集和使用资金，更需要有效回笼资金。资金回收的金额和时间的不确定性就产生了资金回收风险，可以结合以下相关财务指标对其进行

28、风险评价。1、应收账款周转率=本期销售净收入/应收账款平均余额2、存货周转率=营业成本/平均存货余额第三章，LS房地产公司资金链风险分析一、LS房地产公司基本情况（一）公司简介 鲁商置业股份有限公司是山东省商业集团总公司控股的一家上市公司，注册资金达10亿元人民币。公司发行的人民币普通股股票在上海证券交易所上市，股票简称“鲁商置业”，股票代码“600223”，截止2015年12月31日，公司股本总额为1,000,968,000.00元。报告期内，公司主要从事房地产开发与经营管理、物业管理等业务，下设 35 家权属公司（含物业公司等非地产类公司），其中地产开发项目近 30 个。从各业务发展情况看

29、，房地产开发业务经营周期长，受土地招拍挂等房地产政策变化的影响，部分项目土地储备、开发进度受到影响；物业管理的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长；近两年来，公司还涉足“代建”业务，新开拓健康养老项目，进一步延伸了房地产开发链。由于近几年受国家对房地产行业宏观调控的影响，房地产行业景气度整体呈下降趋势，毛利率整体走低，不同城市分化严重，大多数城市的市场需求仍表现乏力，整体市场仍然面临高库存压力。（2） 公司财务状况 报告期内，公司实现营业收入58.64亿元，实现利润总额2.55亿元，实现归属于母公司所有者的净利润1.12亿元；截至2015年12月31日，公司总资产347.61亿元，净资产

30、21.36亿元，分别比 2014年底增长12.80%和5.56%。二、LS房地产公司资金链风险预警及分析（一）资金链风险预警 资金链风险预警通过对企业资金运动过程等的分析预测，不仅可以对企业的资金链现况作出判断并发现潜在资金链风险，而且对企业已经预见到的可能会给企业造成损失的事件或因素进行鉴定并适时向企业发出警示，使企业尽早采取有效措施以规避资金链风险，以此达到预警防范的作用。李富芝（2013）在房地产上市公司资金链风险问题研究一文中的资金链预警部分，通过应用分析对修改的 Z 值预警方法和加入现金流量指标的 F 分数模型的预警效果进行了对比，结果发现对房地产上市公司而言前者比后者具有更高的预警

31、准确率。同时指出，房地产企业资金链风险主要受企业的偿债能力、营运能力和盈利能力的影响，并与企业的现金流量能力密不可分，因此，本文最终选用Z值计分模型结合修正后的判定标准值对资金链风险进行预警。1、 Z值计分模型及其修改后的判定标准值Z值计分模型是著名财务专家奥特曼（Altman）于1968年建模设计的一种破产预测模型，该模型通过选取多个财务指标进行加权汇总后得到一个总的判别分,并根据这个分值对比最后设定的判定标准值对企业的财务状况进行预测。其表达式为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5（1）X1=营运资本/总资产=（流动资产-流动负债）/总资产。（2）X2=留存

32、收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产。（3）X3=息税前利润/总资产=（净利润+所得税+利息支出）/总资产。（4）X4=股权市场价值/总负债。由于股权市场价值=流通股票期末市场价值+未流通的股票账面价值，而LS公司没有未流通的股票，所以后文对该公司作预警计算时，可采用公司的总市值表示股权市场价值。（5）X5=销售收入/总资产。刘敏（2009）结合我国的房地产行业特点，通过实证研究得出了我国房地产上市公司财务危机判别临界值，具体如表3-1。表3-1 Z值计分模型修改后的判定标准值Z>1.7财务状况良好，财务失败的可能性极小 1Z1.7处于中间状态，财务状况不稳定 Z<1企业

33、财务状况恶化，有很大的破产概率 2、LS房地产公司资金链风险预警结果本文根据LS房地产公司2015年年报,选取相关数据,依次代入Z值计分模型计算公式,得到LS房地产公司2015年的Z值为0.607。根据修改后的判定标准值，Z=0.607<1，LS房地产公司处于财务危机状态，其财务状况恶化，有很大的破产概率。（2） LS公司资金链风险评价分析前文对房地产资金链风险进行分析时，分为了资金的筹集、使用与回收三个阶段，并对各阶段风险评价的相关财务指标已作介绍。接下来对LS房地产公司资金链风险的各阶段进行评价分析时，所选用的数据均由巨潮资讯网公司年报整理计算得到。1、 资金筹集阶段表3-2 LS房

34、地产公司偿债能力指标变动表 偿债能力指标201320142015 资产负债率（%）92.5992.6993.07 现金流动负债比率（%）-4.81-9.45-6.45 流动比率1.171.201.22 速动比率0.270.180.22 （1）资产负债率：反映债权人提供的资本占全部资本的比例，该指标也被称为举债经营比率。负债比率越大，获取利润的能力也越强，但是企业面临的财务风险也就越大。资产负债率一般在60%-70%，比较合理、稳健；达到85%及以上时，应视为发出预警信号，企业应提起足够的注意。而LS房地产公司的资产负债率在2013-2015这三年中均超过了90%，并且处于逐年上升的趋势，这就表

35、明企业的偿债风险很高，一旦资金链断裂就很可能资不抵债，后果严重，需要特别注意。 （2）现金流动负债比率：是企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率，从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。一般该指标大于1，表示企业流动负债的偿还有可靠保证。而LS房地产公司的现金流动负债比率在2013-2015这三年中均为负数，尽管2015年比2014年稍有改善，但就总趋势和总体水平而言，该公司的短期偿债能力令人堪忧，其经营活动现金净流量一直为负，加大了资金链风险的恶化程度。 （3）流动比率：用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。流动比率越高，企业资产的流动性越大，

36、变现能力越强，短期偿债能力也越强。但是，比率太大表明流动资产占用较多，会影响经营资金周转效率和获利能力，一般认为合理的最低流动比率为2。LS房地产公司在2013-2015这三年中该指标均低于2，尽管总趋势是趋向于2， 但是偿债风险仍然较大。 （4）速动比率：是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力一般认为，该指标维持在1较为正常。速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，速动比率过高，企业在速动资产上占用资金过多，会增加企业投资的机会成本。LS房地产公司在2013-2015这三年中徘徊在0.2上下，远低于基准值1，说明该公司的资金流动性存在问题，短期偿债能力偏低，资金链风险加大。表3

37、-3 LS房地产公司现金股利支付率变动表 支付能力指标201320142015 现金股利支付率-0.68-1.53-0.24 （1）现金股利支付率：反映本期经营现金净流量与现金股利的关系，既说明了企业对于股利、利息的支付能力，也体现了企业用于支付股利、利息的现金的可靠程度和来源情况。该指标越低，企业支付现金股利的能力就越强。LS房地产公司的现金股利支付率在2013-2015这三年中，呈波浪式上升趋势，但一直都是负数，这说明该公司经营活动产生的现金净流量不能支付股东应得的利润，必须依靠新的筹资才能支付投资者的利润。如果这种情况持续下去或是进一步恶化，想要筹集到资金就会更加艰难，筹资风险加大。 综

38、上分析，LS房地产公司的总体偿债能力较弱，再融资能力偏低，资金链在筹集资金阶段存在较大风险，有资金链断裂的可能。2、 资金使用阶段表3-4 LS房地产公司盈利能力指标变动表 盈利能力指标201320142015 总资产报酬率(%)1.080.710.34 销售净利率(%)6.914.292.40 营业利润率(%)10.276.774.67 销售毛利率(%)28.2122.3519.93 成本费用利润率(%)11.526.954.51 （1）总资产报酬率：企业在一定期间的净利润与资产平均总额的比值，表明企业资产的综合利用效果。该指标越高，说明资产的利用效率越高，说明企业在增加收入和节约资金等方面

39、取得了良好的效果，否则相反。LS房地产公司的总资产报酬率在2013-2015这三年中，呈持续下降趋势，从1.08%降到0.34%，很大一部分原因也是由于销售净利率的持续下降，说明该企业对全部资产的获利能力逐年下降。 （2）销售净利率：反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表示销售收入的收益水平。LS房地产公司的销售净利率在行业中属于较低水平，这三年还在不断下降。尤其在2015 年，房地产行业进入深度调整期。外部宏观经济下行压力持续加大，房地产库存高企，市场竞争加剧，利润收窄。销售净利率也随之下降，2015年LS房地产公司的销售净利率仅为2.4%,盈利能力很不理想。 （3）营业利润率：反映了在不

40、考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。结合LS房地产公司年报，近三年来营业收入一直处于上升趋势，但营业成本的相对涨幅更大，导致营业利润率仍逐年降低。 （4）销售毛利率：表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。由于近几年受国家对房地产行业宏观调控的影响，房地产行业景气度整体呈下降趋势，毛利率整体走低，LS房地产公司这三年来的销售毛利率也因此不断降低。（5）成本费用利润率：表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该指标越高，反映企业的经济效益越好。而LS房地产公司近三年的成本费用利润率却一直大幅下降，2015年为4

41、.51%，还不足2013年的一半，直观的说明该公司的盈利能力在下降。综上分析，LS房地产公司的盈利能力呈逐步下降趋势，在2015年最为严重。盈利能力下降表明该公司的投资经营收益不能按预期达到，资金流入得不到保障，就只能依靠新的筹集资金，资金链风险进一步加大，一旦不能筹集到所需资金，就很可能导致资金链断裂。3、资金回收阶段表3-5 LS房地产公司营运能力指标变动表 营运能力指标201320142015 应收账款周转率42.1721.4126.12存货周转率0.200.190.18 （1）应收账款周转率：反映一定时期内应收账款转化为现金的平均次数，应收账款周转率越高，说明应收账款回收越快，反之则会

42、影响正常资金周转及偿债能力。LS房地产公司这三年的应收账款周转率呈波浪式下降趋势，说明该公司营运资金过多呆滞在应收账款上，资金没有得到有效的管理。 （2）存货周转率：反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金或应收账款的速度越快。LS房地产公司的存货在流动资产中所占比重较大，受经营活动变化影响较大，公司应当在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率。LS房地产公司的存货周转率在这三年中呈下降的趋势，虽然下降幅度不是很大，但也表明该公司的资金回笼效率降低，在资金的回收阶段也有风险。（3） 资金链风险成因分析通过对LS房地产公司资金链风险的各阶段评价分析，

43、可以发现该公司在不同阶段都存在资金链风险。在资金筹集阶段，表现为资产负债率过高、经营现金净流量为负、变现能力较弱、现金支付率低等方面。在资金使用阶段,表现为成本过高、盈利能力较低等方面。在资金回收阶段，表现为回款速度慢、资金占用量大等方面。2015 年房地产市场形势与国民经济形势密切相关，房地产市场也随着整体经济从高增长转向中高速增长。虽然从长远看房地产仍具有较好的发展前景和较大的市场潜力，但是房地产行业风险也在增加。除了需要面对外部严峻的房地产市场形势，LS房地产公司内部也需要解决负债过高、资本结构不合理、存货过多、成本过大、资金运作效率低下、盈利偏低等引起资金链风险的成因问题。第四章，LS

44、房地产公司资金链风险预防措施一、强化财务风险意识，完善预防措施（一）强化财务风险意识对于房地产企业来说，确保资金的合理流动、周转以及安全性非常重要，所以LS房地产公司一定要加强资金风险的分析力度，强化财务风险意识，并及时采取相应的防范措施。一方面，由于我国的房地产行业缺乏健全的体系和机制，另一方面，还需面临恶劣的金融环境和不健全的金融体系，致使LS房地产公司将面对越来越多的财务风险。因此，LS房地产公司仍需不断优化其财务结构，深入研究房地产企业如何更好地防范风险，加强财务风险控制。作为房地产企业，更应该树立财务风险意识，结合自身情况对实际运行中可能发生的财务风险进行科学预测和分析，并制定切实可

45、行的防范措施和应对方案。（2） 完善预防措施 LS房地产公司需要积极改善财务管理策略，不断降低企业的财务风险，以确保本公司在房地产业的长期良好发展。可通过调整资金结构以减少财务风险的发生，可通过加强内外环境的科学分析与措施制定以提高财务管理水平。为了企业财务管理工作的顺利开展，LS房地产公司需要不断加强其财务人员的业务培训，提高财务人员的素质以及处理风险的能力。公司可采用竞争机制来激励财务人员不断提高其业务水平，从而提高企业的经济效益。 2、 拓宽融资渠道，合理控制资本结构（1） 拓宽融资渠道 房地产属于资金密集型的行业，而我国房地产企业的主要融资方式仍然是银行贷款，融资渠道单一已经阻碍了企业

46、的长期发展。房地产企业应及时拓宽融资渠道，实施多元化的融资方略，以减少融资风险。通过加强对资金的筹措、调整和管理，提高资金的使用效率，以求得更大的发展机会。LS房地产公司可以通过委托借款、销售回款、大股东资金支持、开发贷款、信托投资等多种途径筹集资金，一方面能够发挥负债的杠杆调节作用，另一方面也可以将公司的财务风险控制在可承受的范围内，从而促进该公司的顺利发展。 （2） 合理控制资本结构 LS房地产公司属于高负债经营的典型房企，近三年的资产负债率都达到了90%以上，隐藏着巨大的偿债风险。因此，LS房地产公司必须注重调整资本结构，合理安排自有资金和债务资金的比例，降低资产负债率，适度负债经营，从

47、而降低融资过程中的风险。同时，还应该注重流动负债占负债总额的比例是否合理，该公司近三年来的流动负债合计与总负债的比值均达到85%以上，属于短期负债偏多，会增加LS房地产公司的偿债压力。该公司需要科学控制资本结构，合理分配长短期负债比例，以达到降低资金链风险的目的。 3、 谨慎选择投资，加强预算管理（1） 谨慎选择投资由于房地产行业的回报率较高，容易使得房企只注重利润的获得而盲目投资。因此，房地产企业在进行项目投资前，必须对市场走向做科学判断，合理预测项目的可行性以及执行风险，最大程度降低财务决策的风险。LS房地产公司应该谨慎选择投资，在保证质量的同时，缩短项目工程的建设周期，这样可以减少由于外

48、部条件变化而产生的财务风险。（2） 加强预算管理房地产企业的资金管理，是一个预算、筹集、分配、利用资金的过程，想要实现有效的资金管理就需要建立合理的资金预算制度。LS房地产公司可以通过建立资金预算小组，制定资金预算计划，及时掌握项目情况，提出针对性的改进措施以确保计划顺利进行，使整个企业的资金循环运行流畅。同时，加强预算管理，需要注意落实多级资金预算管理机构的具体责任与义务，才能确保资金预算制度的有效执行。4、 严格实施资金监控，重视成本管理（1） 严格实施资金监控房地产企业在对资金管理时，除了要加强预算管理，更需要严格实施资金监控，以维护企业利益。LS房地产公司应该加强财务监督的力度，主要监

49、督企业资金的具体流向，有效控制企业的投资成本，保证资金在使用的过程中处于合理范围。同时，还应积极开展内外部审计，做好事前预防、事中控制和事后惩办的全面监督。（2) 重视成本管理 房地产企业对成本的控制好坏与否，将直接影响其利润的高低。重视成本管理，做好各个阶段的成本控制工作，可通过控制储备资金、基地开发费用、房屋建造费用与建设周期、及时销售取得回款来实现。LS房地产公司通过材料的替换与分等级使用，重点抓限额标准，提高工程成本的准确性，来促进增收节支，从而增强企业竞争力和经济效益。 5、 加强销售步伐，缩短现金周期（1） 加强销售步伐房地产企业的项目资金投资较大，而回收速度却相对较慢，因此加快销

50、售步伐以确保及时回流资金，是企业获取经济效益的最后环节也是核心部分。由于房地产产品容易受到政策制度、市场行情以及经济条件等因素的影响，因此需要房地产企业及时掌握动态以做好价格的调整与促销。LS房地产公司的库存压力较大，需要制定灵活的销售策略，提升销售能力，化解房地产库存，加快资金的回收与流转速度。（2） 缩短现金周期房地产公司不仅要高度重视去库存，同时也要注意到应收账款存在能否变现的风险。LS房地产公司可以从银行、客户、代理公司等多方入手来狠抓销售回款，通过制定合理的应收账款信用政策并加强应收账款的日常管理，来提高回款速度，缩短现金周期。第五章，结论与展望一、结论 2015年是全面完成十二五规

51、划的收官之年，房地产市场形势与国民经济形势密切相关。从长远看，我国房地产市场由超常增长逐步转向平稳增长，但是也要看到房地产行业风险在增加。本文在详细了解房地产及其行业特征的基础之上，从房地产企业资金链出发，以财务指标风险评价的角度研究资金链循环的每个阶段，在案例分析部分，利用Z值计分模型结合修正后的判定标准值对具体企业的资金链风险进行了识别与预警，并提出了具体预防措施如下：（一）强化风险意识，完善预防措施（二）拓宽融资渠道，合理控制资本结构（三）谨慎选择投资，加强预算管理（四）严格实施资金监控，重视成本管理（五）加强销售步伐，缩短现金周期。通过对房地产企业资金链风险预防措施的研究，加深了关于房地产企业风险问题的探讨，提出的预防措施也对房地产业具有一定的参考和借鉴意义。2、 展望由于本文主要采用的是案例分析方法，只结合了一家公司进行具体分析，所以无论是分析过程还是分析结果以及建议，对于不同行业或不同企业都具有相当的局限性，不具有普适性。并且，对案例企业进行分析时，主要考虑了财务因素，选取的财务指标也大多出自财务报表，且对于宏观经济政策等外部环境因素的影响只做了简单的定性分析，导致研究